ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[pardamaskou]

επανέρχομαι με μια διαφορετική περίπτωση

ισόγειο διαμέρισμα οικοδομής προ ΓΟΚ 85

οι υπερκείμενοι όροφοι προεξέχουν με μορφή Pilotis προς τον ακάλυπτο

έχω αποθήκες σε τμήμα αυτής της "pilotis" , κλείσιμο φωταγωγού, και κλείσιμο Η/Χ στην πρόσοψη

Δεδομένου ότι στην κάλυψη (=δόμηση) είχε προσμετρήσει και για το επίπεδο του ισογείου το σύνολο της κάλυψης (συμπεριλαμβανομένου δηλ φωταγωγού - "pilotis"-Η/Χ), πως θα πρέπει να δηλώσω τις παραπάνω αυθαιρεσίες? Δεν κάνει διαφορά στο πρόστιμο στην περίπτωσή μου (είναι προ 75), θα ήθελα ωστόσο τη γνώμη σας για το πως είναι ορθό να υπολογιστεί.

1. ως ΥΔ?

2. με αναλυτικό?

3. (κάπου στο συφερτό των αναρτήσεων βλέπω και τη Διαφορετική Διαμερισμάτωση)

 

Ζήτημα συναινέσεων δεν υπάρχει, τις έχω ήδη στα χέρια μου. Ευχαριστώ πολύ για την όποια βοήθεια.

[Anton_civeng]

Δεν υπολογίζεις τίποτα. Σύμφωνα με το αρ.96.α) για αυθ. κατασκευές προ '75 ΔΕΝ υπολογίζεται-καταβάλεται πρόστιμο (καμία σχέση με ΠΑΡΑΡΤ.Α' -αναλυτικο κ.λ.π),   αλλά καταβάλεται μόνο παράβολο (250€). 

Στην Τ.Ε μόνο περιγράφεις αναλυτικά όλες τις αυθαιρεσίες.

Έλεγξε όμως για θέματα Ο.Ι

Edited Μάιος 11 , 2019 by Anton_civeng

[sissy_arch]

Καλημέρα παιδια Εχω περίπτωση ΟΙ σε οικόπεδο στο Αιγάλεω. Έχει ΥΔ 7τμ προ 82 και 3 προ 92. Στα ποσοστά υπέρβασης σε κάθε φύλο καταγραφής βάζω τα συνολικά στη κάλυψη κλπ ή τα επιμέρους του φύλου?

[LESS]

σε όλα τα φκ το ίδιο ποσοστό υπέρβασης

Edited Μάιος 13 , 2019 by LESS

[vaggosisok]

Καλημέρα. 

Θέλω να εντάξω διαμέρισμα 52 τ.μ. που βρίσκεται σε πολυκατοικία κατασκευασμένη χωρίς άδεια συνολικού εμβαδού 400 τ.μ. 

Στο πεδίου που συμπληρώνω την οικοδομική άδεια πως θα επιλέξω κατηγορία? Με βάση το εμβαδόν όλης της αυθαίρετης οικοδομής ή με βάση το εμβαδόν του διαμερίσματος?

Ευχαριστώ εκ' των προτέρων.

[samourg]

Καλημέρα

Μονοκατοικία έχει τις εξής παραβάσεις

1. Υπόγειο 145 μ² (αλλαγή χρήσης από Β.Χ.->Κ.Χ.)
2. Υπέρβαση Κ.Χ 18 μ²
3. Υπέρβαση Β.Χ. 20 μ²

Επιτρεπόμενη δόμηση 304 μ²

Για επιλογή κατηγορίας : (20+18)/304 = 12.5% -> ΚΑΤ.4

Για επιλογή συντελεστή 5 : (145+18+20)/304 = 60,2 % (50-100% της επιτρεπόμενης δόμησης)

 

Είναι σωστά τα παραπάνω κατά την γνώμη σας? Ή θα έπρεπε και για το ποσοστό του συντελεστή 5 να μην προστεθούν τα μ² του υπογείου?

 

Ευχαριστώ πολύ

[Pavlos33]

 "Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές  που  δεν  δημιουργούν  αυτοτελείς  χώρους,  όπως  σοφίτες,  εσωτερικοί  εξώστες  και  υπόγεια". (ΚΑΤ 4)

Το υπόγειο έχει μετατραπεί σε κατοικία. Στη σημερινή του κατάσταση είναι αυτοτελής χώρος;

Η γνώμη μου για την ερμηνεία της παραπάνω διατύπωσης είναι ότι αφορούσε τους λειτουργικά εξαρτημένους με την κύρια χρήση χώρους, όπως πατάρια, σοφίτες και υπόγειους χώρους και όχι περιπτώσεις που οι χώροι αυτοί έγιναν αυτοτελείς με κύρια χρήση (συνήθως κατοικίες).

Οπότε για την κατηγορία τηρώ σοβαρή επιφύλαξη και προσωπικά θα έβαζα στο άθροισμα του αριθμητή και την επιφάνεια της κατοικίας του υπογείου.

Για τον συντελεστή προσαύξησης προστίμου, λόγω ΥΔ συμφωνώ όπως το έχεις υπολογίσει.

 

[samourg]

Καλημέρα

Δεν είναι αυτοτελής χώρος, υπάρχει εσωτερικό κλιμακοστάσιο.

Για την κατηγορία, οκ δεν μετράει το υπόγειο

Για τον συντελεστή έχω μια επιφύλαξη. Αν προστεθεί όπως λέω και το εμβαδόν του υπογείου, αυξάνεται αρκετά το πρόστιμο. Δεν είμαι και πολύ σίγουρος αν πρέπει να προστεθεί η όχι...

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

14 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Οπότε για την κατηγορία τηρώ σοβαρή επιφύλαξη και προσωπικά θα έβαζα στο άθροισμα του αριθμητή και την επιφάνεια της κατοικίας του υπογείου.

Ορθότατα!!! Aν κι εγώ το προχωρώ ακόμα περισσότερο και θα τα υπολόγιζα σήμερα στην εύρεση Κατηγορίας (με τη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη και με ό,τι αυτό συνεπάγεται, άμεσα ή μακροπρόθεσμα)!!!

Διότι:

1. Mακροπρόθεσμα ο ιδιοκτήτης (αυτός ή οι επόμενοι) δεν μπορεί να έχει μια ανεξάρτητη μονοκατοικία περίπου 300 τ.μ. (!!!!) χωρίς να θέλει να κάνει "διάσπαση" (με ΣΟΙ) κι αν σήμερα ρυθμίσει με "λάθος τρόπο" δεν θα μπορεί αύριο......
2. Φαντάσου λέει να έχει περιμετρικά (έστω και η μια πλευρά) ξεμπαζωθεί, να έχουν ανοίξει μπαλκονόπορτες (ή ακόμα και "κεντρική είσοδος") κι "εμείς" να ισχυριζόμαστε ό,τι αφού υπάρχει κεντρικό κλιμακοστάσιο..... όλα καλά!

 

On 22/5/2019 at 10:25 ΠΜ, samourg said:

Για επιλογή συντελεστή 5 : (145+18+20)/304 = 60,2 % (50-100% της επιτρεπόμενης δόμησης)

 

14 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Για τον συντελεστή προσαύξησης προστίμου, λόγω ΥΔ συμφωνώ όπως το έχεις υπολογίσει.

 

Ακριβώς!

 

 

 

 

 

Edited Μάιος 23 , 2019 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[maximos]

On 22/5/2019 at 10:25 ΠΜ, samourg said:

Καλημέρα

Μονοκατοικία έχει τις εξής παραβάσεις

1. Υπόγειο 145 μ² (αλλαγή χρήσης από Β.Χ.->Κ.Χ.)
2. Υπέρβαση Κ.Χ 18 μ²
3. Υπέρβαση Β.Χ. 20 μ²

Επιτρεπόμενη δόμηση 304 μ²

Για επιλογή κατηγορίας : (20+18)/304 = 12.5% -> ΚΑΤ.4 Συμφωνώ εδώ, είτε είναι αυτοτελές είτε όχι το υπόγειο,  δεν είναι αυθαίρετη κατασκευή για να συνυπολογιστεί. Οι εξαιρέσεις αφορούν επίσης αυθαίρετες κατασκευές(όχι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης) εντός περιγράμματος που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως αυτές που ενδεικτικά αναφέρονται στο άρθρο 96.

Για επιλογή συντελεστή 5 : (145+18+20)/304 = 60,2 % (50-100% της επιτρεπόμενης δόμησης)

Εδώ, νομίζω πρέπει να εξαιρεθούν τα 20τμ, στο ποσοστό συμμετέχουν μόνο χώροι κύριας χρήσης (που επιβαρύνουν τον ΣΔ).

 

 

 

 

 

Βάσει του άρθρου 9 του ν.4178 στον υπολογισμό των ποσοστών υπέρβασης για την επιλογή Κατηγορίας συμμετέχουν αυθαίρετες κατασκευές ΚΑΙ αυθαίρετες αλλαγές χρήσης. 
Στον 4495, συμμετέχουν μόνο οι αυθαίρετες κατασκευές, οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης έχουν απαλειφθεί. Γι' αυτό εξ' άλλου τέθηκε  νέα περίπτωση μετά τις αα) και ββ) που είναι η περ. γγ) που αφορά τις αλλαγές χρήσης (εντός σχεδίου). 
Στην γγ) δεν υπάρχει καμία διαφοροποίηση ως προς το  αν η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης προκαλεί αύξηση στη δόμηση. Η αναφορά περί "επιτρεπόμενων χρήσεων" έπρεπε νομίζω να μπεί για να καλυφθούν όλες οι περιπτώσεις αλλαγών χρήσης (εντός σχεδίου).
Νομίζω πως αυτό έγινε λόγω της πρόθεσης του νομοθέτη να οδηγούνται λιγότερες περιπτώσεις στη Κατ. 5. Η επαναφορά στην αρχική χρήση είναι πολύ πιο εύκολη υπόθεση από την κατεδάφιση μιας αυθαίρετης κατασκευής.....

Από 4178:
αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές  χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται............. 

Από 4495:
αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται ...........................
ββ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται ..........................

Ψάχνω  και ο ίδιος για μία πειστική απάντηση που να τεκμηριώνει την αντίθετη άποψη, αποκλείοντας -μόνο-  την "άποψη" που θα υποστήριζε ότι πρόκειται περί παράλειψης.

Ως προς το άλλο ερώτημα, αυτό που αφορά τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, σημειώνω τα εξής δύο, εκ των οποίων το πρώτο σχετίζεται με το προηγούμενο ζήτημα (για ακόμη μία σύγκριση) ενώ το δεύτερο θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι ακυρώνει το πρώτο από τα παρακάτω δύο, ωστόσο τυχαίνει να θεωρώ πως το συμπληρώνει... εισάγοντας εξαίρεση. 
Εξ' άλλου για το 2), το ίδιο ακριβώς..... είχε διευκρινιστεί με εγκύκλιο του 4178.

1) Στη παρ. 2 του άρθρου 100, δεν έγινε αλλαγή..... παραμένουν και οι αυθαίρετες κατασκευές ΚΑΙ οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης: "2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται ............"
2) Για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης η άποψη μου περί συμμετοχής μόνο χώρων ΚΧ  (όπως ανέφερε και η εγκ. του 4178) προκύπτει από το Παράρτημα Α', σελ. 3243 για τον *5 Συντελεστής δόμησης όπου αναγράφεται κατά λέξη:
"Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση..."
 

Edited Μάιος 23 , 2019 by maximos