ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[tettris]

Σε ευχαριστώ πολύ για την ανταπόκριση και την πληροφορία, την οποία, παρ 'όλο που διάβασα αρκετές φορές αποσπάσματα του ΓΟΚ 73, δεν θυμόμουν. Επί του συγκεκριμένου κτιρίου και ενώ εύλογη η απορία σου, ο λόγος που δεν είχε απόληξη είναι γιατί δεν είχε προβλεφθεί ούτε κλίμακα από τον 1ο στο δώμα και, όπως πολύ σωστά αναφέρεις, γενικά οι κλίμακες μετρήσανε στον ΣΔ και στις 2 στάθμες, ισόγειο και 1ος, για μία μελετημένη κλίμακα. Παρεπιπτόντως το κτίριο διόροφο. Και αν θυμάμαι καλά στον ΓΟΚ 73 ό,τι κλειστή επιφάνεια ήταν από ισόγεια στάθμη και πάνω μετρούσε στον ΣΔ.

Το θέμα όμως είναι εάν έχει κάποια σημασία στο πρόστιμο το ότι επιτρεπόταν στον κανονισμό μεν, δεν έγινε αναφορά στην άδεια δε. Για οποιονδήποτε λόγο αφενός, αφετέρου πάντως μου δίνεται γενικά η εντύπωση πως εκείνον τον καιρό και ειδικά για αυθαιρεσίες που δεν ήταν και τόσο χοντρές, οι μηχανικοί "απονήρευτοι" για το τι εποχές θα έρθουν δεν ενημέρωναν τους πελάτες τους για μικρές σχετικά κινήσεις τότε, που θα έστρωναν το κρεβάτι που κοιμούνται σήμερα οι τελευταίοι πολύ καλύτερα. Απ'την άλλη, έχω εντοπίσει στο φόρουμ τον Ιάσονα να υπογραμμίζει ότι κάποιοι σε αρκετά παλαιότερα έτη παρ' όλα αυτά είχαν τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες τους. Το μόνο σίγουρο είναι ότι πλέον ήρθε η ώρα που κάποιοι επωφελούνται από την τότε νοοτροπία, που οι ίδιοι κατ' εμέ είχαν καλλιεργήσει, όσο προσωπική ευθύνη και εάν είναι του καθενός να πράττει με το γράμμα του νόμου.

Για να μην πλατειάζω, έχεις κάποια άποψη για την πριν 5 αναρτήσεις προσέγγιση;

 

Παράθεση

⬇️

Παραθέτοντας τo downvote του προηγούμενου περί ποσοστού υπέρβασης και υπογείου σχολίου, θα είχε την καλοσύνη αυτός που το έδωσε (ή άλλος που κατάλαβε γιατί) να εξηγήσει και το σκεπτικό του; Η αλήθεια είναι πως τα ποσοστά υπέρβασης είναι από τα  θέματα για τα οποία δεν έχω βρει ξεκάθαρες απόψεις, ίσως γιατί αυτές είναι "χαμένες" σε αναρτήσεις που αφορούν κατά βάση άλλα ελλατωματικά σημεία του νόμου. 

[steve100]

Σε 2ώροφο κτίσμα (ενιαία ιδιοκτησία), σύμφωνα με την άδεια αποτελείται από ισόγειο πάρκινγκ 75τμ (δεν προσμετρά στη δόμηση) και όροφο κατοικία 75τ.μ.                    Στο κτίριο υπάρχει είσοδος με κλιμακοστάσιο 25τ.μ. (10τ.μ. ο χώρος της εισόδου και 15τ.μ. το κλιμακοστάσιο)

Η δόμησης σύμφωνα με την άδεια είναι + 25τ.μ.(κοινόχρηστη είσοδος με κλιμακοστάσιο ισόγειο) + 75τ.μ. (όροφος κατοικία) +  10τ.μ. (ο χώρος πάνω από την είσοδο). Το κλιμακοστάσιο 15τ.μ. προσμετράται 1 φορά. Σύνολο 110 τ.μ. Η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 135τ.μ.

Η υφιστάμενη κατάσταση έχει ως εξής:

1. Το ισόγειο πάρκινγκ 75τ.μ. έχει γίνει κατάστημα και έχει πάρει και μέρος της εισόδου 5τ.μ.(που προσμετρούνταν στην δόμηση)                                                                          2. Η κατοικία του ορόφου έχει πάρει επίσης όλο το χώρο πάνω από την είσοδο 10τ.μ. (που προσμετρούνταν στην δόμηση)                                                                                             3. Επιπλέον από την κατασκευή έγινε υπόγειο 10τ.μ. κάτω από τον χώρο της εισόδου.

Απορία 1: Το μέρος του της εισόδου 5τ.μ. στο ισόγειο και ο χώρο πάνω από την είσοδο 10τ.μ.  (που προσμετρούνταν στην δόμηση) και το πήραν το κατάστημα και η κατοικία αντίστοιχα, τα υπολογίζουμε με υπέρβαση δόμησης ή είναι διαφορετική διαμερισμάτωση; ή κάτι άλλο;

Απορία 2: Η κατασκευή υπογείου 10τ.μ. ως προς το πρόστιμο πάει με μειωτικό συντελεστή 0,5.                                                                                                                                           Για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης όλων των αυθαιρεσιών, διότι είναι ενιαία ιδιοκτησία (χωρίς οριζόντιες), το υπόγειο υπολογίζεται στα τ.μ. Διότι πολεοδομικά τα υπόγεια δεν προσμετρούνται στην δόμηση. Έχει μεγάλη σημασία διότι αν δεν τα υπολογίσω τα 10τ.μ. για το ποσοστό υπέρβασης δόμησης τότε η υπέρβαση σε σχέση με τα επιτρεπόμενα είναι (110+75)/135 = 44,44%. Ενώ αν υπολογίσω και το υπόγειο (110+75+10)/135 = 51,85%

Απορία 3 (εκτός Θέματος): Ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης στο κατάστημα. Για να επωφεληθεί της έκπτωσης 50% (πρόστιμο 15000/2 = 7500) το ΠΕΑ μπορεί να βγει μόνο στο κατάστημα; ή η ενεργειακή αναβάθμιση πρέπει να αφορά όλο το κτίσμα στο οποίο δηλώνονται οι αυθαιρεσίες; Αν πρέπει να αφορά όλο το κτίριο, που δηλώνονται οι αυθαιρεσίες; τότε πρέπει να κάνω δύο διαφορετικές δηλώσεις, διότι δεν μπορώ να κάνω ενιαίο ΠΕΑ σε κτίριο που υφίστανται χρήση κατοικία και κατάστημα. Θα πρέπει να κάνω μία δήλωση για την αυθαιρεσία που αφορά την μετατροπή του πάρκινγκ σε κατάστημα. Και μία για τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες.

Edited Οκτώβριος 11 , 2019 by steve100

[MHD]

On 11/10/2019 at 8:50 ΜΜ, tettris said:

Για να μην πλατειάζω, έχεις κάποια άποψη για την πριν 5 αναρτήσεις προσέγγιση;

Για το 0,3 αν πληρεί το "ΔΕΝ αποτελούν ανεξάρτητο χώρο" μαζί και τις "διευκρινήσεις " της εγκ 2 για το εν λόγω εδάφιο, μάλλον με καλή τεκμηρίωση στην ΤΕ μπορείς να το χρησιμοποιήσεις.

σε ότι αφορά τώρα τα ΕΚ Κατασκευής απόληξη κλ/σιου κ Πλυσταριο, έλεγχξε και την περίπτωση να μπορείς να στοιχειοθετήσεις το σκεπτικό των απαντήσεων του ΤΕΕ πελοπ  (ΤΕΕ ΠΕΛΟΠΟΝΗΣΟΥ ΟΜΑΔΑ ΕΡΩΤΑΠΑΝΤΗΣΕΩΝ 86 4-10-2019 .. ερώτ/απαντ  2082 )καθώς και την  Εγκύκλιος 3/01.10.2013 του ν.4178/2013 (σελ 9 διευκριν 29)  ). Που αναφέρονται σε αυθαίρετους εξώστες

  Ουσιαστικά η ερμηνεία που δίνουν αυτοί που τις έγραψαν λέει λίγο πολύ, οτι αφού ΔΕΝ προσμετρούσαν σε δόμηση (και κάλυψη)  {όμοια και η απόληξη κλιμακοστασίου και το πλυσταριό στην περίπτωσή σου}και κατασκευάστηκαν συγχρόνως με το λοιπό οικοδόμημα, ουσιαστικά ΔΕΝ υποκρύπτουν Δόλο (διάθεση αυθαιρεσίας) και προσβολή του αστικού περιβάλλοντος, αφού ΑΝ τα είχε βάλει ο μελετητής στην Ο.Α η τότε πολεοδομία θα τα ενέκρινε ως απολύτως νόμιμα.. (το γιατι δν τα βαλε και τελικά τα κατασκευάσανε υπο την επίβλεψή του !!!..μάλλον για να υπάρχει δουλίτσα 50 χρόνια μετά επι 4495 😧.. )
 

Βέβαια αυτά ερμηνείες είναι στο νόμο, άρα εσύ θα αποφασίσεις αν σε καλύπτουν και αν σε εκθέτουν στην τελική , και αν τελικώς ολη αυτή η "έκθεση" αξίζει το όποιο όφελος

[tettris]

@MHD Σε ευχαριστώ θερμά για την τεκμηριωμένη απάντησή σου και την ανάρτηση των πηγών στις οποίες αναφέρεσαι! Θα αναλύσω το σκεπτικό μου, χάρη της συζήτησης και για όποιον συνάδελφο θα ήθελε να προσθέσει κάποιο σχόλιο επ' αυτής.

Σχετικά με τα των εξωστών με είχε προβληματίσει και παλιότερα η προσέγγιση των πηγών που αναφέρεσαι, επειδή στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία τίθεται και θέμα υπέρβασης σε αυτούς (και σε ευχαριστώ διπλά που τις εντοπίζεις, αφού θα τις χρειαστώ όταν φτάσω και εκεί). Πολύ φοβάμαι πως για το πλυσταριό και την απόληξη ωστόσο το θέμα περιπλέκεται (ακόμα περισσότερο), αφού, ναι μεν η άδεια εκδόθηκε τον Ιούνιο του 1985 με μελέτη βάση ΓΟΚ 73, εφόσον ο ΓΟΚ 85 δημοσιεύτηκε στις 18.12.1985, όμως με το ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85 για τους όρους δόμησης εκτός σχεδίου, παρ.7, καταργείται το δικαίωμα το άρθρου 87 του ΓΟΚ 73 των κατασκευών αυτών στο δώμα. Μήπως γι' αυτό δεν το βάλανε στην άδεια, σκέφτομαι, παρ' όλο που στη μελέτη τουλάχιστον θα ήταν κάτω του επιτρπεόμενου ύψους των 7,50μ.

Τέλος πάντων η εκλογίκευση της κατάστασης δεν έχει τελικά τόση σημασία... Αυτό που σκέφτομαι να δηλώσω (που ήταν και η αρχική μου σκέψη) είναι όλο το εμβαδόν (σοφίτα + πλυσταριό + απόληξη) σαν βοηθητικός χώρος σοφίτας (που αυτό είναι στην ουσία) με 0,3 (είναι λειτουργικά συνδεδεμένη με την υπόλοιπη κατοικία), ως μέση λύση. Μέση ως προς τις προσεγγίσεις 1) για συντελεστή 1,00 ως αυθαίρετος όροφος και 2) αναλυτικός ή Κατ.3 με το σκεπτικό που ορθά ανέλυσες παραπάνω.

Αυτό που με προβληματίζει ακόμα είναι μία αρνητική ψήφος που έλαβα παραπάνω, όχι για την "αρνητικότητά" της αλλά για την επιχειρηματολόγηση που ΔΕΝ τη συνόδεψε. Με βάση την εγκ.4 για τον 4178, "Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.", συμπεραίνω ότι τα υπόγεια, βοηθητικοί χώροι δεν συνυπολογίζονται στο ποσοστό υπέρβασης. Αναρωτιέμαι αν το λάθος στην παραπάνω διατύπωσή μου και η συνεπαγόμενη αρνητική ψήφος οφείλεται στο ότι συμπεριέλαβα στα εκτός ποσοστού υπέρβασης δόμησης και τα εκτός νόμιμου περιγράμματος υπόγεια τμήματα που θα μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης. Μπορεί κάποιος συνάδελφος να το ξεκαθαρίσει;

[GeorgePi]

Καλημέρα σας!

Έχω την εξής απορία: όταν λέει στο σύστημα "<50% της επιτρεπόμενης δόμησης" εννοεί της επιτρεπόμενης στο οικόπεδο σύμφωνα με τον Συντελεστή Δόμησης ή της Δηλωμένης στην Οικοδομική Άδεια;

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

2 λεπτά πριν, GeorgePi said:

.....εννοεί της επιτρεπόμενης στο οικόπεδο σύμφωνα με τον Συντελεστή Δόμησης .......

 

[MyronC]

Συνάδελφοι καλησπέρα!

Θα ήθελα την άποψή σας στην εξής περίπτωση:

Σε άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο εντός οικισμού < 2000 κατ. με επιτρεπόμενη δόμηση ~ 300 τ.μ. υπάρχουν οι εξής αυθαίρετες κατασκευές 

1. Παλαιά κατοικία προ 1975 80 τ.μ. (κατ. 1)

2. Νέα κατοικία ανεξάρτητη 115 τ.μ.

3. Ισόγεια αποθήκη 56 τ.μ. 

Η ερώτηση είναι η εξής:

Οι αυθαίρετες κατασκευές 2 κ 3 είναι κατ'. 5 χωρίς οικοδομική άδεια.  Για την επιλογή της υπέρβασης δόμησης που απαιτείται στο σύστημα αθροίζονται τα τετραγωνικά και των τριών αυθαιρέτων κατασκευών (~250 τ.μ.) ή τα τετραγωνικά της κατ'. 1 δεν προσμετρώνται?

Δηλαδή θα επιλεγεί χωρίς οικοδομική άδεια με υπέρβαση δόμησης 200-500 τμ.? Επίσης έχω την απορία μήπως το σύνολο των τετραγωνικών πρέπει να συγκριθεί με τα επιτρεπόμενα που μπορούν να δομηθούν στο οικόπεδο και να επιλέγει χωρίς οικοδομική άδεια αλλά υπέρβαση δομήσης < 50 τμ?

[Didonis]

βάζεις το σύνολο των επιφανειών. 

και του 1 και 2 και 3.

Μόνο αν είχες προ 55 θα μπορούσε το προ 55 να μη μετρηθεί στο σύνολο. 

[MyronC]

13 λεπτά πριν, Didonis said:

βάζεις το σύνολο των επιφανειών. 

και του 1 και 2 και 3.

Μόνο αν είχες προ 55 θα μπορούσε το προ 55 να μη μετρηθεί στο σύνολο. 

Ευχαριστω πολυ για την απαντηση. Όσο αφορά την επιλογή της υπέρβασης δόμησης? Συγκρίνω τα 250 τμ με τα 300 που είναι η επιτρεπόμενη άρα πάω για υπέρβαση < 50 τ.μ. ή πάω στην κατηγορία 200-500?

 

Θεωρώ ότι ο πρώτος συλλογισμός θα πρέπει να ακολουθηθεί. 

[Pavlos33]

Δεν ξέρω αν έχεις προσέξει στο παράρτημα του Νόμου, ότι για την επιτρεπόμενη δόμηση θα κάνεις χρήση του ΦΕΚ 181/Δ/85 και όχι του 289/ΑΑΠ/2011 καθώς το πρώτο σου δίνει μεγαλύτερη επιτρεπόμενη δόμηση.