ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[jbosdas]

@harriszante

Αυτό δεν το βλέπω σοφίτα αλλά όροφο! Βέβαια ότι δηλώσεις είσαι... 

Αν θεωρήσεις ότι το μισό ήταν σοφίτα με διαφορετική διαρρύθμιση (ώστε να ικανοποιείται ο "ενιαίος χώρος" του ορισμού της) και το υπόλοιπο επέκταση με ΥΔ, τότε ίσως να υπολογιζες μόνο το μισό...  αφού ικανοποιούνται τα υπόλοιπα του ορισμού...

"Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας. "

 

@MG9 

Συμπληρώνοντας τον @Pavlos33 θα πρέπει να δεις και το ιδιοκτησιακό, αν η θέση στάθμευσης έχει χιλιοστά ή είναι παρακολούθημα. Φαντάζομαι πως δεν τροποποιήθηκε η σύσταση με την αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε θέση στάθμευσης. Αν είναι παρακολούθημα (άλλης ιδιοκτησίας) δεν μπορεί να πουληθεί και αν έχει χιλιοστά θα πρέπει να μιλήσεις με ένα συμβολαιογράφο για πως θεραπεύεται αφού οι συστάσεις ανοικτών θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά έχουν κριθεί άκυρες. 

Edited January 18, 2025 at 01:19 μμ by jbosdas

[harriszante]

@jbosdasκαλησπέρα και ευχαριστω για την βοήθεια.

Δεν μπορεί να αντιμετωπισθεί σαν σοφίτα λόγω ύψους? Γιατί εσωτερικό κλιμακοστάσιο έχω. Κάτω από στέγη είναι, αυτό με το " αποτελεί ενιαίο ΄συνολο κάτω απο την στέγη " δεν πολυκατάλαβα.

Edited January 17, 2025 at 02:57 μμ by Pavlos33

[MG9]

@Pavlos33 Ευχαριστώ! Δεν καταλήφθηκε ακάλυπτος χώρος, αλλά τμήμα του καταστήματος μετατράπηκε σε υποχρεωτική θέση στάθμευσης. Στο διάγραμμα κάλυψης την έχει συμπεριλάβει στη δόμηση, και στις όψεις την δείχνει ανοιχτή. Ευτυχώς για τον ιδιοκτήτη δεν αλλάζει η δόμηση ή η κάλυψη.

 

jbosdas

Ευχαριστώ! Ναι, δεν τροποποιήθηκε η σύσταση ακόμη, πρόκειται όμως να γίνει τροποποίηση στο ισόγειο. Ο ιδιοκτήτης θα πουλήσει και όλες οι ιδιοκτησίες παρουσιάζουν σημαντικές αυθαιρεσίες (το ένα κατάστημα έχει προσαρτηθεί σε ένα ισόγειο διαμέρισμα, το άλλο κατάστημα είναι σχεδόν μισό σε επιφάνεια γιατί την υπόλοιπη επιφάνεια την έχει καταλάβει η θέση γκαράζ, κ.α.). Δεν είναι παρακολούθημα, ούτε υπάρχει τίτλος που να αναγράφει χιλιοστά της θέσης γκαράζ. Στον τελευταίο τίτλο όμως,- πριν την αναθεώρηση της αδείας και τη δημιουργία Θ.Σ.- το κατάστημα που μίκρυνε για την Θ.Σ. είχε χιλιοστά. Και γενικά όλες οι οριζόντιες που περιγράφονταν είχαν χιλιοστά. Επομένως μιλάω με την συμβολαιογράφο..;

 

Οι συνεχόμενες δημοσιεύσεις-παραθέσεις δεν επιτρέπονται. Τα μηνύματά σου συγχωνεύτηκαν. Αν προκύπτει η ανάγκη συμπλήρωσης της αρχικής δημοσίευσης, χρησιμοποίησε την επιλογή  «επεξεργασία» και αν θέλεις να παραθέσεις τμήματα μηνυμάτων από περισσότερα posts επίλεξε "multiquote". Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. akis73

Edited January 17, 2025 at 08:39 μμ by MG9
προσθήκη

[jbosdas]

@harriszante Εδώ υπάρχει (...άλλο...) ένα θολό σημείο το οποίο ο καθένας το κρίνει σύμφωνα με την οπτική του.

"Ενιαίο σύνολο" για κάποιους σημαίνει ότι δεν υπάρχουν κατακερματισμένοι χώροι (δωμάτια κλπ). Οπότε με αυτή τη λογική δεν υπάρχει σοφίτα άρα ολόκληρο το εμβαδόν υπολογίζεται με ΥΔ, άρα -> ΚΑΤ5 (συνήθως).  

Για άλλους το "ενιαίο σύνολο" σημαίνει ότι όλη η επιφάνεια της θα πρέπει να βρίσκεται εντός του χώρου της στέγης (που δημιουργείται από τα κεκλιμένα επίπεδα επιστέγασης) και όχι σε σημεία με άλλου είδους επιστεγάσεις (οριζόντιες πλάκες, απόληξη κλιμακοστασίου). Εκεί αρχίζουν βέβαια και λοιπές παραφράσεις σχετικά με την κλίση της στέγης (>3% = στέγη...). Οπότε με αυτή τη λογική η σοφίτα υφίσταται, αφαιρείται το εμβαδόν της από τους υπολογισμούς για την ΚΑΤ4 ή 5 και προστίθενται τα υπόλοιπα τετραγωνικά της επέκτασης της σοφίτας για τον υπολογισμό της ΚΑΤ4 ή 5.

Υπάρχει βέβαια και το τρίτο σενάριο όπου ολόκληρη η επιφάνεια που βρίσκεται κάτω από τη στέγη, χωρίς έλεγχο του 50%, θεωρείται σοφίτα και αφαιρείται από τους υπολογισμούς για την ΚΑΤ4 ή 5. 

Διαλέγεις και παίρνεις, φαντασία να χούμε, να ρυθμίζουμε αυθαίρετα! 

 

@MG9 σίγουρα θα πρέπει να μιλήσεις με συμβολαιογράφο, αφού το κατάστημα που έγινε θέση στάθμευσης είχε χιλιοστά, άρα η ΘΣ τα διατηρεί και εδώ είναι που παρεμβάλλεται η απόφαση για την ακυρότητα των ανοιχτών ΘΣ με χιλιοστά. Αν ήταν κλειστή ΘΣ τότε δεν τίθεται θέμα ακυρότητας...

[MG9]

@jbosdas ευχαριστώ

[teo2]

Καλησπέρα αγαπητοί Κοι Συνάδελφοι.

Κατ αρχή εύχομαι καλή Χρονιά να έχουμε με υγεία και προκοπή.

Θα ήθελα τις απόψεις σας και σας ευχαριστώ για αυτές.

Έχω ένα Ισόγειο κατάστημα με Υπόγειο, αδείας 2004 και με ΦΕΚ 181 Δ / 85. Εγώ έχω βγάλει την αδεια και έχω κάνει και την κατασκευή τότε. Είχα καλέσει και την Πολεοδομία να κάνει αυτοψία στο τέλος. Έως εδώ όλα καλα.

Εχθές με κάλεσε ο ιδιοκτήτης και μου ζήτησε να του ρυθμίσω επέκταση του υπογείου εκτός περιγράμματος. Από τον έλεγχο προκύπτει ότι μπορεί να μπει κατηγορία 4. Το ερώτημα μου είναι αν θα πρεπει να μπει Υ.Κ. Εχει κολλήσει και στο όριο του οικοπέδου οπότε λογικά θα πρεπει να χρεωθεί και παραβίαση πλαγίων ορίων > 20% και να μπει σαν Υ.Δ.Β.Χ. με μειωτικό 50%. Το σκέφτομαι σωστά? 

Ανεβάζω και μια κάτοψη και λίγες φωτογραφίες για να γίνει ποιο κατανοητό.

Ελεγχος Κατοψη τμηματος Υπογειου εκτος περιγραμματος-Model.pdf

[fotsiak]

Συνάδελφοι καλησπέρα.

Σε κατάστημα που κάνω έλεγχο αυθαιρεσιών έχει στην όψη κεκλιμένη τζαμαρία. Σε ποιο σημείο πρέπει να θεωρήσω το όριο της ιδιοκτησίας και να κάνω τον έλεγχο? Το χαμηλότερο ή το ψηλότερο που εξέχει? Σας επισυνάπτω φωτογραφία.

 

 

[ΚΑΝΑ]

με το εμβαδό δαπέδου

[κονκακου]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Τακτοποιώ κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας με τρείς ορόφους και pilotis.

Έχει δύο άδειες μία του 1985 για pilotis+δύο ορόφους και μία του 2003 για προσθήκη καθ' ύψος τρίτου ορόφου. Οι δύο παραπάνω άδειες έχουνε διαφορετικές διαστάσεις στο κλειστό κλιμακοστάσιο στην πιλοτή. Επίσης η άδεια του Γ ορόφου δείχνει και ένα κλειστό λεβητοστάσιο στην pilotis (που όντως υπάρχει στην υφιστάμενη κατάσταση) αναγράφοντας στο διάγραμμα κάλυψης ''υπάρχει από προηγούμενη άδεια το τάδε λεβητοστάσιο τάδε τετραγωνικά'' όμως στην προηγούμενη άδεια του 85 δεν φαίνεται πουθενά (θεωρείται νόμιμο επειδή αναφέρεται στην τελευταία άδεια?).

Ποια από τις δύο άδειες θα λάβω υπόψιν για την τακτοποίηση? Η επιφάνεια του κλιμακοστασίου εκτός αντίστοιχου περιγράμματος κλιμακοστασίου αδείας, χωρίς να βγαίνει εκτός περιγράμματος pilotis, και το κλειστό λεβητοστάσιο πάνε με υπέρβαση δόμησης?

Αν η και η pilotis έχει μεγαλύτερο περίγραμμα από της αδείας, πάει μόνο με υπέρβαση κάλυψης? (γτ στο άρθρο 100 λέει ότι με αναλυτικό της παρ5 πάνε και ''οι αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι (π.χ. pilotis, υπόστυλη στάθμη)''.

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Χαίρετε. Έχω την εξής περίπτωση. Κτίριο που υφίσταται με οικοδομική άδεια και δύο αυθαίρετες προσθήκες που κολλάνε στο κτίριο, όπως φαίνεται και στο σχήμα που παραθέτω. Το εμβαδόν των αυθαίρετων κτιρίων είναι 120 μ2. Εκτός από το να το βάλω στη δόμηση το βάζω και στην κάλυψη μιας και δεν είναι εκτός του νόμιμου περιγράμματος; Να διευκρινίσω ότι το οικόπεδο είναι 20.000 μ2 και επιτρεπόμενη κάλυψη 8.000 μ2 την οποία ακόμα και με τα αυθαίρετα δε την ξεπερνάω.