ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[Largy]

Κτίριο κατασκευάστηκε με το άρθρο 14-χαμηλά κτίρια (ΓΟΚ '85).

Το σημερινό επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή είναι 17,25 μ , αλλά με το άρθρο 14 το επιτρεπόμενο ήταν 8,50 μ.

Η υπέρβαση ύψους του κτιρίου θα συγκριθεί με τα 8,50μ ή τα 17,25 μ?

Ομοίως, για την απόσταση από τα όρια η οποία με το αρθ. 14 ήταν 2,50 μ και όχι με τον γνωστό τύπο .

Ομοίως, η max κάλυψη ήταν 80%  > από το σημερινό 60%. Μπορώ να επιλέξω τι με βολεύει σε κάθε μέγεθος?

[Pavlos33]

θα πας σε όλα, είτε με το τι ίσχυε στην εποχή της άδειας για τα χαμηλά κτίρια, ή το τι ισχύει σήμερα (ΝΟΚ άρθρο 24) για τα χαμηλά κτήρια.

Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής κατά την εποχή της άδειας δεν ήταν και τότε 17,25 μ; 

[Largy]

10 ώρες πριν, Pavlos33 said:

 δεν ήταν και τότε 17,25 μ; 

με σδ 1,2 ήταν 16 μ .

Η κύρια διαφορά μεταξύ γοκ και νοκ για τα χαμηλά κτίρια είναι το ποσοστό κάλυψης, το οποίο είναι δυσμενέστερο με τον νοκ.

Επειδή δεν υπάρχει κάτι συγκεκριμένο για το θέμα στον 4495 το βρίσκεις παρακινδυνευμένο να μην πάω με τα χαμηλά κτίρια? (Υπάρχει σίγουρα ΥΥ σε αυτές τις περιπτώσεις )

 

[Pavlos33]

Οι όροι δόμησης που χρησιμοποιήθηκαν για το εξεταζόμενο ακίνητο αφορούσαν αυτούς που ισχύουν για τα χαμηλά κτήρια. Ο τότε μελετητής θεώρησε ότι έπρεπε να εκμεταλλευτεί τις διατάξεις χαμηλών κτιρίων και να μην πάει με τους γενικούς όρους δόμησης. Επομένως οι ισχύοντες όροι δόμησης θα πρέπει να αφορούν και πάλι χαμηλά κτίρια, εκτός και αν υποθετικά, είχαν καταργηθεί αυτές οι διατάξεις οπότε πλέον "αναγκαστικά" θα πήγαινες με τις γενικές που θα ίσχυαν. Οπότε δεν ξέρω αν είναι παρακινδυνευμένο αλλά προσωπικά δεν το βρίσκω λογικό.

[MHD]

Οικοδομή (χωρίς σύσταση 1 ιδιοκτήτης) εντός σχεδίου με ΟΑ του 82 (ΓΟΚ 73) στην όψη παρά την ΟΓ-ΡΓ μετρούσαν σε δόμηση και κάλυψη οι κλειστοί/στεγασμένοι (;) εξώστες (κάτι σαν τους ημυιπαίθριους σήμερα, μόνο που  τότε ΔΕΝ υφίστατο ο όρος Ημιυπαιθριος). Εκ κατασκευής έχει κλείσει (μεγάλωσε το δωμάτιο) .
Το υπολογίζω με Αναλυτικό Σωστά; Διότι μετρούσε στην Κάλυψη ΚΑΙ στην Δόμηση.

 

[tettris]

Παρακαλώ όποιος μπορεί να επιβεβαιώσει/αντιπροτείνει τρόπο υπολογισμού του προστίμου για την εξής περίπτωση:

Μονοκατοικία με ΓΟΚ 73 (που χτίστηκε μετά το 1975) είχε εκ κατασκευής αυθαίρετο "πλυσταριό" και απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα. Στη συνέχεια έγινε κατασκευή στέγης με μετατροπή μέρους του δώματος σε σοφίτα, όπως φαίνεται στην παρακάτω κάτοψη. Η στέγη κάλυψε την απόληξη του κλιμακοστασίου και το πλυσταριό, με τον κορφιά της να βρίσκεται στο ίδιο ύψος μεν με την κορυφή του τμήματος που καλύπτει την απόληξη και το πλυσταριό, οι προϋπάρχοντες τοίχοι υπό το τμήμα αυτό όμως δεν είναι "εντός" της στέγης, αλλά προεξέχουν. Ελπίζω το σχέδιο της όψης να βοηθάει στην περιγραφή. Η προσέγγιση που σκέφτομαι να ακολουθήσω είναι η εξής:

- ΥΔ χωρίς μειωτικό για το εμβαδόν απόληξης και πλυσταριού, δεδομένου ότι τα θεωρούμε όροφο εφόσον δεν βρίσκονται εντός της γεωμετρίας της στέγης (που θα είχε αν δεν υπήρχαν αυτές οι κατασκευές). Σημειωτέον, η απόληξη δεν θα παέι με αναλυτικό, αφού από σχόλια που διάβασα έχω καταλάβει ότι εφόσον πλέον εξυπηρετεί όροφο δεν ισχύει η προσέγγιση της λοιπής παράβασης (έστω και αν έχει μετρήσει στον ΣΔ του υποκείμενου ορόφου).

- ΥΔ για το εμβαδόν της σοφίτας με μειωτικό 0,3.

- Αναλυτικό προϋπολογισμό για την υπόλοιπη στέγη.

- Τα παραπάνω εμβαδά ΥΔ προσαυξάνουν το ποσοστό υπέρβασης, μολονότι είναι -και θα δηλωθούν στην ΤΕ- βοηθητικοί χώροι (λόγω χρήσης και ύψους <2,40μ), αφού, όπως το έχω καταλάβει ό,τι δεν είναι υπόγειο ή Κατ3 ή ΛΠ προσμετράται στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης.

 

ΥΓ1: Το γνωρίζω ότι δεν υπάρχει σίγουρη άποψη για το τι θεωρείται σοφίτα και τι όχι, εννοώντας ως προς τη μορφολογία της. Για αυτό δεν είμαι και βέβαιος εάν η προξοχή που δημιουργείται από τις προϋφιστάμενες της στέγης παραπάνω κατασκευές δεν θεωρείται κάτι σαν αρχιτεκτονική προεξοχή/στοιχείο και άρα δεν διαχωρίζεται από το τι θα ορίσουμε ως σοφίτα. Ως προς αυτό το τελευταίο έχω υπόψη μου τις οδηγίες του ΝΟΚ για στέγες και σοφίτες, αλλά δεν νομίζω ότι παίζουν και κάποιο ρόλο στην τακτοποίηση.

ΥΓ2:  Έχουμε και υπέρβαση ύψους, αλλά δεν με αφορά σε αυτή τη φάση.

 

[tettris]

@MHD προσωπικά δεν βλέπω λόγο διαφωνίας με τον τρόπο υπολογισμού που προτείνεις.

[theofani]

Καλημέρα.

Θέλω να βρω τον συντελεστή ποσοστού υπέρβασης δόμησης και αναρωτιέμαι αν στα αυθαίρετα τετραγωνικά συμπεριλαμβάνονται χώροι ναι μεν αυθαίρετοι που όμως δεν αυξάνουν τον Σ.Δ. όπως για παράδειγμα ένας υπόγειος Β.Χ. σε νόμιμη υπόγεια στάθμη εντός νομίμου περιγράμματος.

Ενώ για την Κατηγορία 4 είναι σαφές από τον Νόμο, "...συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου..",  για τα ποσοστά υπέρβασης δεν μου είναι ξεκάθαρο.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[tettris]

Όπως έγραψα και παραπάνω, ειδικά τα υπόγεια (που δεν είναι κατοικίες, και βασικά κύριοι χώροι) και δεν θα μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης δεν συνυπολογίζονται στο ποσοστό υπέρβασης. Τουλάχιστον αυτό συμπεραίνω από διάφορες πηγές, όχι όμως ότι δεν εχει ακουστεί και η αντιθετη άποψη.

Επίσης θεωρώ πως δεν θα μετρούσαν ακόμα και εκτός περιγράμαμτος ή σε αυθαίρετη υπόγεια στάθμη.

Edited Οκτώβριος 11 , 2019 by tettris

[MHD]

18 ώρες πριν, tettris said:

Μονοκατοικία με ΓΟΚ 73 (που χτίστηκε μετά το 1975) είχε εκ κατασκευής αυθαίρετο "πλυσταριό" και απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα.

πάντως το πλυσταριό επιτρεπόταν με τον ΓΟΚ 73 χωρίς να μετρά στη δόμηση (ούτε και η απόληξη κλιμακοστασίου -ενώ στους ορόφους το κλιμακοστάσιο προσμετρουσε) (τώρα αν στην άδεια ΔΕΝ το σχεδίασαν (αρα δν εγκρίθηκε ποτέ)..άλλο θέμα).

ΑΡΘΡΟΝ-87
ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΕΦΑΡΜΟΖΟΜΕΝΑΙ ΕΙΣ ΑΠΑΝΤΑ ΤΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΔΟΜΗΣΕΩΣ
Κατασκευαί επιτρεπόμεναι υπεράνω του μεγίστου ύψους των κτιρίων

1. Υπεράνω του ανωτάτου ύψους των κτιρίων περί ων το άρθ.13 του παρόντος επιτρέπονται επί του δώματος μόνον αι κάτωθι κατασκευαί εφ' όσον εξ ειδικών διατάξεων δεν απαγορεύονται αύται.
α) Κιγκλιδώματα ύψους 0,90 - 1,10 μ. από της τετελεσμένης στάθμης του δώματος.
β) Διαχωριστικά κιγκλιδώματα ύψους μέχρι 1,80 μ. από της τετελεσμένης στάθμης του δώματος.
γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων.
δ) Χώροι οιασδήποτε χρήσεως επιφανείας εξωτερικώς μετρουμένης 5% της επιφανείας του κτιρίου δυναμένης να μην υπολείπηται των 12 τ.μ.ουχί όμως μεγαλυτέρας των 50 τ.μ. Οι χώροι ούτοι δύνανται να συμπληρούν τμήμα του τελευταίου ορόφου του περιλαμβανομένου εντός του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους και αριθμού ορόφων.