ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[bag]

Καλημέρα σε όλους . Περίπτωση οικοδομής με 5 οριζόντιες ιδιοκτησίες που ανήκουν σε δύο αδέλφια κατά 50% θέλω να την εντάξω σε μία ενιαία δήλωση για να βάλω μία κατ. 3 για την μετακίνηση του κτιρίου και μία ομαδοποιημένα λοιπή παράβαση για αλλαγές στους εξώστες . Συνολικά η υπέρβαση δόμησης σε όλες τις οριζόντιες είναι μικρότερη του 40%. Όμως δεν είναι κατανεμημένη ισομερώς .Δύο μικρά διαμερίσματα έχουν υπέρβαση άνω του 100%.Πιστεύω ότι όσον αφορά την κατηγορία μετά την εγκύκλιο 2 ελέγχουμε με την συνολική υπέρβαση σε σχέση με την συνολική επιτρεπόμενη δόμηση .Όσον αφορά τους συντελεστές ΥΔ δεν έχω καταλήξει . Κάνουμε αναγωγή ανά επί μέρους οριζόντια ή σε σχέση με την συνολική υπέρβαση δόμησης; 

[danaikaterina]

On 13/3/2020 at 9:04 ΠΜ, gp1 said:

Καλημέρα και καλό κουράγιο με κορωνοϊό κ.λπ.... Ήθελα να ρωτήσω κάτι για εκτός σχεδίου περιοχή: Υπάρχει άδεια για κτίσμα 100τμ. Το αυθαίρετο είναι μιά προσθήκη 150τμ, κατ' επέκταση. Πέραν της υπέρβασης δόμησης, πρέπει να λογιστεί και υπέρβαση κάλυψης; Ρωτάω μήπως υπάρχει κάποιο διαφορετικό καθεστώς για τα εκτός σχεδίου... Σάς ευχαριστώ

Ναι, θα βάλεις και υπέρβαση κάλυψης.

[Giannis Psihogios]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Pilotis που μετατράπηκε σε κλειστό χώρο στάθμευσης εμβαδού 60τ.μ. Τα καταχωρείτε όλα ως Υ.Δ. κύριων χώρων, ή τα πρώτα 50 με μειωτικό και τα υπόλοιπα 10 ως κύριοι? Επίσης, επιλέγουμε την αλλαγή χρήσης στο φύλλο καταγραφής (ελπίζω πως όχι)!

[Waverider]

Καλησπέρα συνάδελφοι. 

Ερώτηση: Σε μεζονέτα νομίμως υφιστάμενης, προστέθηκε εκτός περιγράμματος του κτιρίου 'pilotis' εμβαδού 25τ.μ.

Δηλαδή έγινε μια κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα 5Χ5, 4 υποστυλώματα, δοκάρια, πλάκα εφαπτόμενη στη μια πλευρά με το κτίριο και έμεινε έτσι. 

Εφόσον δεν υπάρχουν τοίχοι έχουμε υπέρβαση μόνο κάλυψης???  

[Largy]

όχι, έχεις παράβαση αναλυτικού. Δες την εγκύκλιο 2 για αυθαίρετες πιλοτές.

Αλλά εγώ θα έλεγα ότι αυτό μοιάζει με ανοιχτό ηχ οπότε έχεις πάλι παράβαση αναλυτικού και δε χρεώνεται ως ΥΚ

Edited Μάρτιος 17 , 2020 by Largy

[kacec]

Καλησπέρα συνάδελφοι. Θα ήθελα τα φώτα σας για την εξής ιδιαίτερη περίπτωση.

Σε εκτός σχεδίου γήπεδο έγιναν 2 ισόγειες οικοδομές με Ο.Α. του 1980. Βάσει αυτής το κτήριο 1 έχει 144τμ δόμηση/κάλυψη και το κτήριο 2 54τμ δόμηση/κάλυψη. Η επιτρεπόμενη κάλυψη (δόμηση) των 200τ.μ. ουσιαστικά είχε λοιπόν καλυφεί.

Κάποια στιγμή από τον ιδιοκτήτη έγινε σύσταση οριζοντίων (1994) ως εξής : Κτήριο 1 (ΙΣ1) εμβαδού 147τμ με ποσοστό 300/1000 αδιαίρετα στο οικόπεδο , Κτήριο 2 εμβαδού 89τμ (ΙΣ2) με ποσοστό 200/1000 και μελλοντική δόμηση 500/1000.

Το 1997 το  ΙΣ1 μεταβιβάστηκε κατά πλήρη κυριότητα στην μια κόρη και το ΙΣ2 κατά πλήρη κυριότητα στην άλλη κόρη ενώ το ποσοστό της μελλοντικής δόμησης έμεινε στον πατέρα.

Με τον θάνατό του οι κόρες πήραν τα αντίστοιχα ποσοστά ώστε τελικά σήμερα να έχουν 500/1000 κάθε μια στο σύνολο της ιδιοκτησίας.

Σήμερα θέλουν να τακτοποιήσουν τις 2 οριζόντιες που έχουν επί ενιαίου του γηπέδου καθώς επί του ΙΣ1 έχει γίνει ολόκληρος αυθαίρετος όροφος & υπόγειο ενώ στην ΙΣ2 αλλαγές χρήσεως αποθηκών σε ΚΧ και μικρές υπερβάσεις δόμησης/κάλυψης.

 

1) Θα μπορούσε να γίνει μια δήλωση για το σύνολο του γηπέδου με εξουσιοδότηση (+υπεύθυνη δήλωση των αυθαιρεσιών που της αναλογούν) της μιας στην άλλη;;; Κατά τον τρόπο αυτό θα γίνει ενιαίος υπολογισμός ποσοστών υπέρβαση ενώ ταυτόχρονα το πρόστιμο γίνεται να επιμεριστεί σε χωριστά Φ.Κ. ώστε να γνωρίζει η κάθε μια τα ποσά που της αναλογούν. Προς αυτή την κατεύθυνση σκεφτόμουν αλλά δεν ξέρω αν προβλέπεται καθότι διαφορετικοί ιδιοκτήτες στις οριζόντιες.

2) Αν δεν γίνεται ενιαία δήλωση, με τι ποσοστό επί του επιτρεπόμενου πολεοδομικού μεγέθους θα γίνει ο υπολογισμός των αυθαιρεσιών κάθε χωριστής Ο.Ι. ; (τα χιλιοστά της σύστασης δεν αντιστοιχούν στα τ.μ. των κατοικιών). π.χ. έστω και με το 500/1000  -> επιτρεπόμενη δόμηση ΙΣ1 200*0,5=100τ.μ. >144τ.μ. που είναι νόμιμο βάσει Ο.Α. ως εμβαδό του κτηρίου 1... => υπέρβασή τ.μ. ήδη απο το νόμιμο τμήμα!!!

3) Επίσης κάποιες παραβάσεις / αυθαιρεσίες που δεν "βρίσκονται στα κτήρια" αλλά στον υπαίθριο χώρου του γηπέδου (π.χ. γκαράζ, στέγαστο) πού/πως θα επιμεριστούν; Δεν υπάρχει κάποια αποκλειστική χρήση άρα είναι εξ' αδιαιρέτου => Άλλη δήλωση χωριστά αν δεν γίνει ενιαία για το σύνολο του γηπέδου η υπαγωγή;;;

 

Ευχαριστώ εκ' των προτέρων για το χρόνο και τις απαντήσεις σας.

 

 

[George Verg]

Καλημέρα και από εμένα, θα ήθελα μια διευκρίνιση ως προς την τακτοποίηση ενός αυθαιρέτου σε παραδοσιακό οικισμό, ο ιδιοκτήτης έβγαλε άδεια το '92 για ανακαίνιση και προσθήκη   (η κατοικία ειναι 1ου ορόφου οπότε έχουμε ουσιαστικά προσθήκη καθ ύψος και έκταση)  στην οποία όμως πρόσθεσε και ένα μπαλκόνι αυθαίρετα, σε αυτό είμαστε εντάξει, καθώς υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, η άλλη αυθαιρεσία που έχει κάνει είναι,  ότι το κτίσμα στα σχέδια φαίνεται με στέγη από κεραμίδι  και στην πραγματικότητα υπάρχει πλάκα οπλισμένου σκυροδέματος. Πως πρέπει να φανεί στο σύστημα αυτό; εννοώ ότι αν βάλω τα τετραγωνικά της πλάκας που ουσιαστικά είναι νόμιμη ως προς τα τετραγωνικά αλλά αυθαίρετη ως προς το είδος του θα ανέβουν τα τετραγωνικά της κάλυψης κάτι που δεν έχει γίνει αν εξαιρέσεις την προσθήκη για το μπαλκόνι που έτσι και αλλιώς θα τακτοποιηθεί.

[elenadouk]

Καλησπέρα 

Ήθελα απλά μία επιβεβαίωση αν κατάλαβα καλά. Για Υ.Δ. σε οριζόντια ιδιοκτησία υπολογίζουμε Αυθαίρετα τ.μ./Επιτρεπόμενα x χιλιοστά ιδιοκτήτη ενώ για την κάλυψη αυθαίρετα τ.μ./ Επιτεπόμενη κάλυψη όλου του οικοπέδου?

Ευχαριστώ

[janna]

Και για ΥΔ και  για ΥΚ ισχύει το ίδιο  δηλ. Αυθ .τμ/ποσοστό ×επιτρεπόμενη δόμηση  και αυθ τμ/ποσοστό ×επιτρεπόμενη κάλυψη.

[Pavlos33]

6 ώρες πριν, elenadouk said:

Ήθελα απλά μία επιβεβαίωση αν κατάλαβα καλά. Για Υ.Δ. σε οριζόντια ιδιοκτησία υπολογίζουμε Αυθαίρετα τ.μ./Επιτρεπόμενα x χιλιοστά ιδιοκτήτη ενώ για την κάλυψη αυθαίρετα τ.μ./ Επιτρεπόμενη κάλυψη όλου του οικοπέδου?

Ήταν ένα από τα κύρια θέματα διχογνωμίας μεταξύ μας, από την εποχή που εκδόθηκε ο νόμος 4178/13. Όπως είναι το λεκτικό και του νόμου 4495. θα πρέπει να έχεις επιμερισμένη και την κάλυψη που αντιστοιχεί στα χιλιοστά του διαμερίσματος, όπως και στην δόμηση. Η διχογνωμία υπήρξε (και ίσως συνεχίζει να υπάρχει) καθώς ξέρουμε ότι η κάλυψη είναι ενιαίο πολεοδομικό μέγεθος και δεν επιμερίζεται. Για τις ανάγκες υπολογισμού προστίμου, τι να κάνουμε. Το καταπίνουμε και αυτό και την επιμερίζουμε. Το σωστό κατά την άποψή μου θα ήταν η σύγκριση να γίνεται με παρανομαστή την επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου και όχι την αντιστοιχούσα στα χιλιοστά. Αυτό όμως, στα μάτια ενός νομικού και όχι ενός μηχανικού μπορεί να δημιουργήσει υποψίες ενδεχόμενου δόλου για κατέβασμα του προστίμου. Απόψεις λέμε και τίποτα παρά πάνω. Εσύ κάνεις τη δουλειά σου όπως την σκέφτηκες.