ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[komati5]

Καλησπέρα! Διαβάζω στο νόμο 4495/2017 (άρθρο 100 παρ. 10)    ''Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμένων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του Παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.''

Στη δική μου την περίπτωση έχω υπέρβαση δόμησης και υπέρβαση κάλυψης, όχι υπέρβαση ύψους, σε βιομηχανικό κτίριο (στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου αλλά υπέρβαση κάλυψης μεγαλύτερη του 20% της επιτρεπόμενης). Δεν μπορώ να καταλάβω με ποιο τρόπο θα συντάξω το φύλλο καταγραφής ώστε να μην πολλαπλασιαστεί ο συντελεστής του Παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του 20%

[Pavlos33]

Υπάρχει επιλογή στο κελί της υπέρβασης δόμησης του Φ.Κ "μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης". Αν έχεις τέτοια περίπτωση γλυτώνεις λόγω υπέρβασης κάλυψης τον συντελεστή 1,20 ο οποίος γίνεται 0,20 για ΥΚ <20% και τους 2 επόμενης κλίμακας συντελεστές ΥΚ (1,40 ΚΑΙ 1,60) για υπέρβαση κάλυψης από 40-60 και πάνω από 60% αντίστοιχα οπου στις δυο τελευταίες κλίμακες, γίνεται μόλις 0,40 και όχι 1,40 ή 1,60. Οπότε επέρχεται σημαντική μείωση προστίμου στους βιομηχανικούς χώρους στους οποίους είναι πολύ συχνή η υπέρβαση κάλυψης από αυθαίρετες κτιριακές εγκαταστάσεις (πχ υπόστεγα, στέγαστρα κλπ).

[SEKKARA]

Παύλο το ανωτέρω εφαρμόζεται μόνο για ανοικτούς χώρους στέγαστρα και υπόστεγα γιατί σύμφωνα με την 1682 απάντηση του τεε Πελοποννήσου μπορείς να κάνεις υπαγωγή και σε κυρίους χώρους . Εχω κάνει υπαγωγή και έχω εκδόσει βεβαίωση για μεταβίβαση, ακίνητο  στο άρθρο 100 στο οικόπεδο δεν αναφέρεται; Δεν είχα υπέρβαση δόμησης του γηπέδου, 157 τ.μ. αυθαίρετο βιοτεχνικό κτίριο , νομίμως υφιστάμενο με  Ο.Α. 1200 τ.μ. και σύμφωνα με την 1682 του ΤΕΕ  συντελεστής 0,2 .Δεν είναι σωστό;

[komati5]

Καλημέρα και ευχαριστώ! Έχω βιομηχανικό κτίριο με επιτρεπόμενη κάλυψη 600τ.μ. και επιτρεπόμενη δόμηση 1998τ.μ. Η άδεια βγήκε για 500τ.μ. και ο ιδιοκτήτης κατασκεύασε 1050 τ.μ. χωρίς υπέρβαση ύψους...

[Pavlos33]

@SEKKARA Δεν κατάλαβα τι εννοείς (η σύνταξη του ερωτήματος μοιάζει με κατάφαση) ούτε γνωρίζω την απάντηση αυτή. Απάντησα στο  ερώτημα του συναδέλφου. βιομηχανικό με υπέρβαση κάλυψης που όμως δεν προκαλεί υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης του ακινήτου και  εξήγησα το πνεύμα της διάταξης και σε τι βοηθάει αναφορικά με τα βιομηχανικά κτίρια. Αν θέλεις επανασύνταξε το ερώτημά σου γιατί προσωπικά δεν έχω καταλάβει τι ρωτάς.

[SEKKARA]

Σε γήπεδο εβαδού 6500,00 τ.μ. έχει έκδοθεί Ο.Α. για βιοτεχνικό κτίριο εμβαδού 1200,00 τ.μ. Το κτίριο κατασκευάστηκε 1357 τ.μ.  έχει δηλαδή  αυθαίρετο τμήμα 157,00 τ.μ. Δεν έχω υπέρβαση ύψους, ούτε υπέρβαση του ΣΔ του γήπέδου. Εκανα υπάγωγή για τα 157 ,00 τ.μ. με τον συντελεστή 0,2 του άρθρου 100, χωρίς να δηλώσω  τα 157 τ.μ. αυθαιρέτων στην δόμηση. Δεν είναι σωστό ; Σε ευχαριστώ.

[Pavlos33]

Έχουμε ακόμη ένα κακογραμμένο εδάφιο του νόμου και ακόμη χειρότερό είναι το πως έχει μοντελοποιηθεί στο σύστημα δηλώσεων του ΤΕΕ. Αναφέρει δε και το "νομίμως υφιστάμενων βιομηχανικών κτιρίων". Κάνω την εύλογη ερώτηση. Αν ένα κτίριο έχει αυθαίρετη δόμηση ή αυθαίρετη κάλυψη, πως εμπίπτει στην κατηγορία του νομίμως υφιστάμενου; Μετά έρχονται σε αντίφαση γράφοντας ότι αν δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου (άρα όχι απαραιτήτως υπέρβαση βάσει των μεγεθών της άδειας). Έχουμε δηλαδή δυο αντικρουόμενα στοιχεία στην ίδια παράγραφο.

Αν δεις στην προεπισκόπηση από επεξεργασία δήλωσης στην επιλογή αναγράφεται "μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης" και επιλέγοντας, σου "εξαφανίζει" την επιλογή περί ποσοστών υπέρβασης δόμησης, κάτι που μας παραπέμπει τελικά στο ότι όπως μοντελοποιήθηκε από το ΤΕΕ η παρούσα παράγραφος, δεν θα πρέπει να υπάρχει υπέρβαση δόμησης. Πραγματικά έχει μεγάλο βαθμό αβεβαιότητας η παρούσα παράγραφος όσο αφορά στο υπολογιστικό σκέλος. Όσο για την απάντηση του ΤΕΕ την διάβασα. Μάλλον επί της ουσίας δεν λέει τίποτα απολύτως.

10. Σε  περιπτώσεις  υπέρβασης  ύψους  νομίμως  υφισταμένων  κτιρίων  ή  υπέρβασης  κάλυψης  νομίμως 
υφισταμένων  βιομηχανικών,  βιοτεχνικών  κτιρίων,  αποθηκευτικών  και  επαγγελματικών  χώρων  ή 
τμημάτων  τους,  στις  οποίες  δεν  συντρέχει  υπέρβαση  του  επιτρεπόμενου  συντελεστή  δόμησης  του 
ακινήτου,  το  ενιαίο  ειδικό  πρόστιμο  υπολογίζεται  χωρίς  να  πολλαπλασιάζεται  ο  συντελεστής  του 
Παραρτήματος  Α  αλλά  ο  συντελεστής  0,20  για  υπερβάσεις  αυτών  έως  είκοσι  τοις  εκατό  (20%)  του 
επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες 
του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης. Ως επιτρεπόμενο 
ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που 
αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την 
υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα 
με την παράγραφο 5. 

[danaikaterina]

Η παράγραφος αυτή είναι πραγματικά από τις πιο κακογραμμένες του νόμου. Νομίζω πως πραγματικά ούτε αυτός που την έγραψε δεν ξέρει σε ποιές ακριβώς περιπτώσεις αναφερόταν. Γι αυτό και στην πράξη (πέρα από την περίπτωση υπερβάσεων μόνο ύψους που υπήρχε και στον 4178) δεν χρησιμοποιήθηκε ούτε επεξηγήθηκε ιδιαίτερα. Σαν να μην γράφτηκε ποτέ. Όπως το διαβάζω συγκλίνω και εγώ στην άποψη του Παύλου, ότι δήλαδη ήθελαν να συμπεριλάβουν χώρους που δημιουργούν μόνο υπέρβαση κάλυψης και όχι δόμησης και σε καμία περίπτωση κλειστους χώρους που συνυπολογίζονται στη δόμηση διότι αυτό θα ήταν πέραν κάθε λογικής και δικαιοσύνης. Ποιοι χώροι είναι αυτοί όμως άραγε; Μόνο στέγαστρα προ ΝΟΚ. Γιατί όμως τότε να χρησιμοποιήσω την παράγραφο αυτή και να μην τα βάλω με αναλυτικό;

[Pavlos33]

Δανάη καλημέρα. Δες και αυτό που αναφέρω περί μοντελοποίησης της παραγράφου στο πληροφοριακό σύστημα. Το ΤΕΕ για μια ακόμη φορά (έχουμε εκτενώς συζητήσει στο φόρουμ και την περίπτωση μετάπτωσης ακινήτου αρτίου και οικοδομήσιμου που στερείται Ο.Α, σε κατηγορία 5 λόγω συστήματος του ΤΕΕ)  "ερμήνευσε" την εν λόγω παράγραφο και έτσι όπως αναγράφεται στο σύστημα στην ουσία αποκλείει την περίπτωση να υπάρχει υπέρβαση δόμησης λόγω υπέρβασης κάλυψης παρά το ότι αυτή η υπέρβαση δεν οδηγεί σε υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του γηπέδου. 

Ίσως θα μπορούσε κανείς να εισάγει 2ο ΦΚ με το ένα να επιλέγει "μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης" και στο άλλο να βάζει κανονικά την Υ.Δ (χωρίς ΥΚ αφού θα την έχει βάλει στο πρώτο ΦΚ με προνομιακό συντελεστή του άρθρου 100 παρ 10).

Υποθέσεις...φυσικά και δύσκολα πάει να το εφαρμόσει κανείς αυτό. Κρίμα όμως γιατί το πνεύμα της διάταξης είναι προς τη σωστή κατεύθυνση καθώς όπως προείπα σε προηγούμενη δημοσίευση, είναι σύνηθες σε βιομηχανικά κτίρια να γίνονται αυθαίρετες επεκτάσεις μεγάλων επιφανειών που συνεπαγωγικά θα οδηγούσαν σε δυσθεόρατα-μη ρεαλιστικά προς είσπραξη- πρόστιμα.

Edited Ιούλιος 23 , 2020 by Pavlos33

[danaikaterina]

Ναι το είδα. Προσωπικά σου λέω κι εγώ πραγματικά πιστεύω ότι είχαν στο μυαλό τους αυτά τα τεράστια υπόστεγα που υπάρχουν κατα κόρον σε βιομηχανικές εγκαταστάσεις και δεν είναι όμως κλειστοί χώροι, κτίρια. Συμφωνούμε γενικώς. Καλημέρα!