ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[karanus]

Το παράδειγμα που ανέφερα δεν εμπίπτει στην παρ. 5 γιατί αφορά βιομηχνικό κτήριο.

Θεωρώ ότι η παράγραφος 10 όσον αφορά την κάλυψη αναφέρεται μόνο σε ..... βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους.

Και  για το σκέλος του ύψους η παρ10  αφορά σε όλα τα κτήρια.

 

υ.γ. Διόρθωσα και το παράδειγμα σε πιό πραγματικά νούμερα.

Edited Δεκέμβριος 4 , 2018 by karanus

[jedi.Yannis]

υπέρβαση κάλυψης (εγκεκριμένης), χωρίς υπέρβαση δόμησης (επιτρεπόμενης). Εγώ το βλέπω ως εξής:
Έχεις υπ.καλ. γιατί έκανες ημιυπάιθριο /στέγαστρο κλπ ή οποία όμως μετράει και στην δόμηση, γιατί αυτές οι κατασκευές μετράνε στην δόμηση (παρόλο που παίρνεις δωρεάν έξτρα 20%, όταν πας με άδεια).
Στα βιομηχανικά, αυτή η παράβαση πάει με 0,2/0,4, αντί για αναλυτικό, γιατί η υπ.καλ. στα βιομηχανικά και μόνο, πάει με τ.μ. κατά το άρθρο. Αν πας με αναλυτικό, δεν έχει νόημα η παράγραφος. Και δεν μιλάει για κατασκευές που θα πας με τ.μ. (κλειστοί χώροι) γιατί μιλάει πώς αντιμετωπίζεις κάλυψη και όχι δόμηση (υποθέτω κατά τους αυθαιρετονόμους).

Αν ξεπεράσεις την επιτρεπόμενη δόμηση με τα παραπάνω, θεωρώ ότι πλέον κινείσαι με τους συντελεστές του παραρτήματος Α, σαν να ήταν κλειστοί χώροι.
πχ. 1) επιτρεπόμενο 2000τ.μ.. αδεια 1000τ.μ. και κατασκευή 1000τ.μ. της άδειας και 150τ.μ. στέγαστρα --> 150τ.μ. με 0,2.
2) επιτρεπόμενο 2000τ.μ. άδεια 1000τ.μ. κατασκευή 1000τ.μ. + 2000τ.μ. στέγαστρα --> 1000τ.μ. στέγαστρα με 0,4 + 1000τ.μ. στέγαστρα με 1 ή όλο με 1.

[nzerman]

On 4/12/2018 at 9:40 ΜΜ, nzerman said:

Άρθρο 100 §10 

Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμένων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του Παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.

1.) Πότε ένα νομίμως υφιστάμενο κτίριο μπορεί να έχει μόνο υπέρβαση κάλυψης; Αν έχει ένα αυθαίρετο Η/Χ για παράδειγμα γιατί να «πάει» με το 0,20 - 0,40 και να μη «πάει» με αναλυτικό; 

2.) Αν έχω δύο βιοτεχνικά κτίρια, το ένα από 6,50 της άδειας έγινε 8,50 θα «πάει» με 0,40 μόνο αν το άλλο δεν έχει έχει Υ.Δ. που υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή; Και αν τον υπερβαίνει; Τι; 

3.) Το τελευταίο εδάφιο ισχύει γενικώς και για όλες τις χρήσεις; Μια ισόγεια κατοικία που από 4,50 «έγινε» 6,50 με επιτρεπόμενο το 7,50 «πηγαίνει» με αναλυτικό; Εδώ η προϋπόθεση της Υ.Δ. δεν υπάρχει, αν το ισόγειο έγινε διώροφο, από 4 έγινε 7,50 μέτρα όσο και ο περιορισμός θα καταλογιστεί Υ.Δ. και μόνο χωρίς Υ.Υ. και μια Π.Π.; 

 

Ευχαριστώ.  

1.) Προκύπτει υποχρέωση εφαρμογής των συντελεστών 0,20 και 0,40 για τις συγκεκριμένες χρήσεις (βιομηχανικά, βιοτεχνικά κτλ) και γι ατη συγκεκριμένη υπέρβαση φυσικά (κάλυψης). Δεν επιτρέπεται ο λογισμός με αναλυτικό σ' αυτές τις περιπτώσεις.

2.) Είτε υπάρχει άλλο κτίριο στο γήπεδο είτε όχι η εφαρμογή της παραγράφου αφορά το τμήμα (ή ολόκληρο κτήριο) που υπερβαίνει το ύψος. Ο όρος ακίνητο στην § είναι άστοχος ή/και εσφαλμένος. 

3.) Το τελευταίο εδάφιο φαίνεται να ισχύει γιο όλες τις χρήσεις. 

[jogoynela]

καλημέρα και από εμένα! Έχω διαβάσει με προσοχή όλες τις δημοσιεύσεις του νήματος αλλά ακόμα δεν έχω καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα ως προς την εξής υπόθεση.

Σε κτίριο κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή, με υπόγειο (βοηθητικός χώρος που δεν μετράει στην δόμηση στην ο.α.), ισόγειο όροφο και στέγη, τα ύψη των ορόφων έχουν υλοποιηθεί σύμφωνα με την Ο.Α. η οποία εκδόθηκε το 1987. Ωστόσο περιμετρικά το κτίριο έχει ξεμπαζωθεί με αποτέλεσμα το ύψος του κτιρίου να είναι 8,00 μέτρα αντί για 7,5μ. που είναι στην  άδεια αλλά και το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής. Επιπλέον η υπερκείμενη στέγη έχει υλοποιηθεί με ύψος 2μ. αντί 1,20μ. που είναι το επιτρεπόμενο ύψος στέγης στα εκτός σχεδίου ωστόσο χωρίς να είναι προσβάσιμη εσωτερικά και χωρίς να δημιουργεί χώρο δομήσιμο.

Η ερώτησή μου είναι:

Την Υπέρβαση ύψους που δημιουργείται την αντιμετωπίζω με αναλυτικό ως μια λοιπή παράβαση(το ξεμπάζωμα).

Υπολογίζω και υπέρβαση δόμησης με μειωτικό συντελεστή καθώς το υπόγειο υπερέχει του φυσικού εδάφους 2 μ. αντί 1,5μ. και άρα μετράει στη δόμηση ή σύμφωνα με το άρθρο 100 το δηλώνω με υπέρβαση ύψους.

η στέγη μπορεί να πάει με αναλυτικό προϋπολογισμό εφόσον δεν δημιουργεί δομήσιμο χώρο ή πρέπει να δηλωθεί ως υπέρβαση ύψους?

έχω στείλει την ερώτηση και στο τεε, την απάντηση του οποίου αναμένω και θα ανεβάσω στο φόρουμ.

έως τότε κάθε γνώμη καλοδεχούμενη!

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων!

[Pavlos33]

Η υπέρβαση ύψους που προκαλείται από ξεμπάζωμα δεν προσμετράται στη συνολική Υ.Υ. Η εκχωμάτωση πηγαίνει με αναλυτικό. Αν δεν έχει αλλάξει η χρήση του υπογείου από αποθήκη σε κατοικία δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης. Προφανώς για να ξεμπαζωθεί η χρήση άλλαξε οπότε στην περίπτωση αυτή έχεις ΥΔ όλη την επιφάνεια του υπογείου και λαμβάνεις μειωτικό 0,50 ή 0,30 αναλόγως του αν είναι αυτοτελές ή έχει εσωτερική πρόσβαση από το κτίριο αντίστοιχα.

Το μέγιστο ύψος περιοχής για ισόγειες κατοικίες είναι 4. μ και όχι 7,50 μ. Οπότε δες λίγο πόσο είναι το ύψος υπογείου από το ξεμπαζωμένο διαμορφωμένο έδαφος και πόσο το υπόλοιπο ύψος του κτιρίου για να δεις αν υπάρχει υπέρβαση ύψους. 

Για τη στέγη λέω ότι θα την βάλεις στον ίδιο αναλυτικό με το ξεμπάζωμα.

. 

[jogoynela]

Συνάδερφε καταρχάς να σε ευχαριστήσω για την άμεση απάντησή σου! Μακάρι να είχαμε την ίδια αντιμετώπιση που έχουμε εδώ στο σάιτ και από τους αρμόδιους του τεε!

Μάλλον εγώ δεν διευκρίνισα επαρκώς είναι 2οροφη οικοδομή σε εκτός σχεδίου και άρα το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι 7,5μ. Πράγματι προφανώς πήγαινε για αλλαγή χρήσης το υπόγειο η οποία όμως δεν έγινε ποτέ! Συνεπώς έχω ύψος οικοδομής 8μ. (αντί 7,5μ. που είναι το επιτρεπόμενο) λόγω ξεμπαζώματος υπογείου, του οποίου η χρήση παραμένει ως βοηθητικός χώρος. πέραν των 7,5μ επιτρέπεται στέγη 1,2μ. ενώ στην πραγματικότητα έγινε με ύψος 2μ. ωστόσο μη προσβάσιμη (απλά στέγη).δηλ έχω 8μ+2μ ύψος κτιρίου ενώ θα έπρεπε να εχω 7,5μ+1,2μ. Το 0,5 μ. είναι λόγω ξεμπαζώματος (το υπόγειο πλέον είναι κατά 2μ. πάνω από τη στάθμη φυσικού εδάφους άρα στην ουσία αν και βοηθητικός χώρος δεν είναι πλέον υπόγειο). άρα μήπως παρόλ'αυτά βάζω υπέρβαση δόμησης με μειωτικό ή αν βάλω θα είναι σαν να βάζω 2 φορές την ίδια παράβαση.

η στέγη δεν δημιουργεί στεγασμένο χώρο και δεν είναι προσβάσιμη εσωτερικά! ωστόσο έχω τα ύψη που προανέφερα. είμαι καλυμμένη με αναλυτικό μόνο ή πρέπει να βάλω και υπέρβαση ύψους?

συγνώμη που επιμένω μα δεν έχω πειστεί ακόμα για το πια θα ήταν η ορθότερη αντιμετώπιση σε αυτήν την περίπτωση!

[Pavlos33]

Μετά την απαραίτητη διευκρίνηση επιβεβαιώνω ότι το επιτρεπόμενο ύψος για τη σύγκριση θα είναι τα 7,50 μ. Πάνω από αυτό επιτρέπεται η κατασκευή στέγης μέχρι 1.20. Αυτά είναι τα ισχύοντα από την νομοθεσία της εκτός σχεδίου δόμησης στην περιοχή, αναφορικά με το επιτρεπόμενο ύψος.

Το τμήμα ύψους που προκύπτει από το ξεμπαζωμένο έδαφος πέριξ του υπογείου δεν θα το λάβεις υπόψη σου στη σύγκριση. Θα προστιμοποιήσεις την εκχωμάτωση με αναλυτικό. Δες λοιπόν πάνω από το ξεμπαζωμένο έδαφος (πχ στην  πιο χαμηλή στάθμη επιχώματος γύρω από το κτίριο, ποιο ύψος κτιρίου έχεις και αν αυτό υπερβαίνει τα 7,50 μ.

Η στέγη με αναλυτικό καθώς η υπέρβαση ύψους θα έχει δοθεί (εφόσον αποδειχθεί ότι υπάρχει) λόγω υπέρβασης του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους

[jogoynela]

Συνάδερφε και πάλι ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση! Ευτυχώς υπάρχει και το συγκεκριμένο φόρουμ και καταφέρνουμε να βγάζουμε κάποια άκρη με τον τόσο κακογραμμένο  ( και όχι μόνο αυτόν) νόμο!!!

[skyclad]

Εχω μια ΟΙ στον α οροφο μιας τριωροφης οικοδομης. Συμφωνα με την αδεια που κατασκευαστηκε το καθαρο υψος ειναι 2.90, οσο κ στην πραγματικοτητα. Στην αδεια της προσθηκης ομως ο μηχανικος δειχνει τον α οροφο 2.70, για να ειναι μεσα στο επιτρεπομενο υψος.

Υπερβαση υψους συνολιλα δεν εχει η οικοδομη αφου τους επανω οροφους μειωσε το υψος απο 2.7 που φαινεται στην αδεια σε 2.6.

Τι θα πρεπει να κανω για την ΟΙ που με ενδιαφερει; 

 

 

[karanus]

Εξετάζεις μόνο την δικιά σου  ΟΙ.

Και όπως γράφεις έχεις διαφρά 0,20μ από την άδεια.

Γνώμη μου είναι ότι αν  υπάρχει μόνο η παράβαση του ύψους θα πας με αναλυτικό.

Α100 παρ.10

.......Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.