ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[jimyleon1970]

15 ώρες πριν, Pavlos33 said:

χωρίς υπέρβαση ύψους αν δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

Αν όμως δεν υπερβαίνει το ανώτερο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής αλλα το υπερβαινει τμήμα του τελευταιου ορόφου στο σημείο που λόγο του ιδεατού στερεού θα έπρεπε να υπάρχει εσοχή αν το κτιριο είχε οικοδομική άδεια,τοτε τι κάνω βάζω και Υ.Υ ; και αν ναι σε ολο τον όροφο η μόνο σε ένα τμήμα του; θυμίζω το κτίριο ειναι χωρίς άδεια

[Pavlos33]

Σε κτίριο χωρίς άδεια αν δεν έχεις ΥΥ σε σύγκριση με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής δεν βάζεις παράβαση για το ύψος. Το ιδεατό στερεό δεν εξετάζεται.

[jimyleon1970]

Ευχαριστώ πολύ.

[tettris]

Καλησπέρα,

Θα ήθελα να επικαλεστώ την εμπειρία και την διορατικότητα όποιου συναδέλφου θα ήθελε να μοιραστεί τη γνώμη του για την παρακάτω περίπτωση. Μετά από πολύ διάβασμα και συνδυασμό των απόψεων σε θέματα των τελευταίων αυθαιρετονόμων δεν κατάφερα, παρ όλα αυτά, να καταλήξω σε μία ιδανική προσέγγιση, αλλά σε αρκετά (διαφορετικής λογικής) σενάρια. Προκειμένου λοιπόν να αποφύγω τυχούσα υπερανάλυση της περίπτωσης μου, και αν διαβλέπετε μία "ξεκάθαρη" (οξύμωρο με τους συγκεκριμένους νόμους) λύση, ρωτώ:

Στην περίπτωση διώροφης κατοικίας ενός ιδιοκτήτη (μονοκατοικίας) σε εκτός σχεδίου περιοχή και για τα δεδομένα του σχήματος, την Υπέρβαση Ύψους θα την αντιμετωπίζατε όπως παρακάτω;

Συνολικά για όλο το κτίσμα με μέγιστο ύψος 11,00μ, δηλ. Υπέρβαση Ύψους (11,00 - 5,5) = 5,5μ, με συντελεστή επιβάρυνσης 11,00 > 10,4(1,2*8,7) => > 20% (συντ. 1,4), τα οποία "χρεώνονται" στο εμβαδό της σοφίτας. Χωρίς να χρεωθεί άλλο πρόστιμο για Υπέρβαση Ύψους (π.χ. για κάθε όροφο ξεχωριστά).

Edited Μάιος 22 , 2019 by tettris

[Pavlos33]

Το κτίριο συνολικά έχει υπερβεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (7,50 μ) κατά 3,50 μ. Οπότε έχεις ποσοστό ΥΥ  πάνω από 40%.  Αυτή η υπέρβαση θα αφορά επιφάνεια σοφίτας (ΥΔ+υυ για τον χώρο της "σοφίτας" η οποία ελέγχεται σύμφωνα με το άρθρο 2 του ΝΟΚ για το αν είναι όντως σοφίτα και δικαιούται μειωτικό) και ΥΥ  για το υπερβάλλον,  από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής δηλαδή τα 7,50 μ,  που αφορά την επιφάνεια α ορόφου.

Αν όμως, στον α όροφο δεν έχεις υδ, τότε για την εν λόγω ΥΥ (0,5 μ υπέρβαση ύψους σε σχέση με το μέγιστο επιτρεπόμενο) θα κάνεις χρήση των συντελεστή 0,40 (παρ 10 άρθρο 100).

Ενδεχομένως την ΥΥ που αφορά τον α όροφο να την γλυτώνεις  καθώς  από το σχήμα φαίνεται ότι ένα μέρος από το μηδέν μέχρι το +1,50 προέρχεται από μη επιχωματωση και σύμφωνα με την παρ 11 άρθρου 100:

11. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά την υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση 
οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη 
μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το 
ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της 
ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται αναλυτικά σύμφωνα με την παράγραφο 5. 

Άρα, από το 0.00 μέχρι το +1,50 πρέπει να δείξεις ποιο ύψος αφορά  την υπερύψωση του κτιρίου και ποιο την εκχωμάτωση και να προσαρμόσεις τα παραπάνω ύψη που αναφέρω, ώστε να γλυτώσεις πρόστιμο. Βεβαίως μην παραλείψεις το πρόστιμο μιας λοιπής παράβασης για την εκχωμάτωση

 

 

[tettris]

Pavlos33,

Ένα μεγάλο ευχαριστώ αρχικά για την άμεση ανταπόκριση!

Έθεσες κάποιες ενδιαφέρουσες προοπτικές. Παρέλλειψα βέβαια προηγούμενα κάποιες λεπτομέρειες, για να μην πλατειάσω (αν και τελικά το έκανα), που ίσως τελικά να είναι χρήσιμες. Συγκεκριμένα:

Παράθεση

...και ΥΥ  για το υπερβάλλον,  από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής δηλαδή τα 7,50 μ,  που αφορά την επιφάνεια α ορόφου.

Αν όμως, στον α όροφο δεν έχεις υδ, τότε για την εν λόγω ΥΥ (0,5 μ υπέρβαση ύψους σε σχέση με το μέγιστο επιτρεπόμενο) θα κάνεις χρήση των συντελεστή 0,40 (παρ 10 άρθρο 100).

Όντως στον υποκείμενο της "σοφίτας" α' όροφο δεν υπάρχει ΥΔ. Δηλαδή λες:

Α) ότι θα έχουμε 2 χρεώσεις ΥΥ: 1)Για τη "σοφίτα" 2)για τον α' όροφο επιβαρυμμένη αφενός της σοφίτας με συντ. 1,4 λόγω υπέρβασης του ύψους του κτιρίου (στο σύνολό του) από το επιτρεπόμενο της περιοχής και 0,4 για την χρέωση του α' ορόφου. Γιατί ωστόσο συγκρίνεις με το 7,5 και όχι το 7,5+1,2=8,7 με στέγη; Επειδή δεν έχει μελετηθεί στέγη στην άδεια; (Αναφέρομαι στην υπέρβαση της σοφίτας).

Β)Ότι, πέρα από τη "σοφίτα", εφόσον δεν έχουμε Σ.Ο.Ι. την ΥΥ του κτιρίου της άδειας την χρεώνεται "αναγκαστικά" ο α' όροφος (και ουσιαστικά περιγράφουμε μέσω σχεδίου τομής τις διαφορές στα ύψη των πλακών στις υπόλοιπες στάθμες, καθώς και τις διαφορές στα καθαρά ύψη). Την προσέγγιση του να μπω στη διαδικασία να συγκρίνω στάθμες (Ισογείου, Α'Ορόφου, σαν να είχαμε Ο.Ι. σε κάθε όροφο) με αυτά της άδειας και ως προς τα επιτρεπόμενα ύψη που αναλογούν σε κάθε μία να μη την σκέφτομαι, σωστα;

Αφου προσθέσω πως έχουμε συνολικά υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ οικοπέδου και μια ΥΔ στο ισόγειο από κλείσιμο Η/Χ, χωρίς ΥΚ, να σχολιάσω και κάτι που, ενώ για εμένα δεν ήταν καθόλου άμεσα προφανές, εσύ Pavlos33 διέκρινες με μια ματιά από μόλις ένα σκαρίφημα!

Λοιπόν,

Παράθεση

Ενδεχομένως την ΥΥ που αφορά τον α όροφο να την γλυτώνεις  καθώς  από το σχήμα φαίνεται ότι ένα μέρος από το μηδέν μέχρι το +1,50 προέρχεται από μη επιχωματωση...

Η "πραγματική" κατάσταση βάση της αυτοψίας και κατά τη γνώμη μου έχει ως εξής: Η άδεια (του '85) αναφέρει οριζόντιο έδαφος και το σχέδιο της τομής, χωρίς να δείχνει θεμελίωση ή εξαρτημένα υψόμετρα, είναι ουσιαστικά το σχήμα του σκαριφήματος που ανέβασα (με λίγο διαφορετικά νούμερα). Στην πραγματικότητα το έδαφος έχει ελαφριά κλίση (περίπου 0,5μ από άκρη σε άκρη του κτιρίου) και ενώ ο περιβ. χώρος άνωθεν της κλίσης διαμορφώθηκε σε ένα ύψος από το φυσ.εδ., κάτωθεν παρέμεινε σχεδόν στη στάθμη του φυσικού εδάφους. Η πλάκα δαπέδου του ισογείου υπερυψώθηκε και περίπου 0,7μ από το άνωθεν δ.ε. επομένως στην κάτωθεν πλευρά του κτιρίου δημιουργήθηκε αρκετό ύψος για υπόγειο λεβητοστάσιο με ύψος οροφής από το έδαφος 1.5μ(0.7 υπερύψωση + διαφορά φυσικής κλίσης εδάφους + διαμόρφωση άνωθεν π. χώρου). Δεδομένης αυτής της πραγματικότητας θεώρησα και εγώ βάσιμο να υπολογιστεί η εκχωμάτωση και αναφορά μέτρησης υψών, σημείο ±0,00, να οριστεί η στάθμη 0,70μ κάτω από την πλάκα του ισογείου. Το 0,70μ δεν το περιλαμβάνω στην εκχωμάτωση λόγω του ότι δεν συνάδει οπτικά με την πραγματικότητα. 'Σκοπιμα', θα έλεγα, παρέλλειψα αυτή την προσέγγιση για να μην επηρεάσω/'προκαταβάλω' τυχούσες απόψεις των συναδέλφων.

Με αυτά τα δεδομένα η στάθμη του δώματος έρχεται στο +7,30, δηλ. κάτω του ΜΕ της περιοχής. Σε αυτή την περίπτωση θα λέγατε ότι θα κάναμε:

1) Τακτοποίηση της σοφίτας όπως αναφέρθηκε προηγουμένως (σοφίτας, χωρίς εισαγωγικά νομίζω, καθώς την έχω ελέγξει κατά ΝΟΚ, πρόκειται για αποθήκευτικό χώρο και αφού δεν έχουμε Σ.Ο.Ι., κοινόχρηστους χώρους κλπ. θεωρώ ότι η συνέχεια εκ κατασκευής του κλιμακοστασίου -και αυτό ρύθμιση με αναλυτικό φαντάζομαι- στο πρώην δώμα της άδειας δεν θεωρείται εξωτερική πρόσβαση),

2)αναλυτικό για την ΥΥ των ισογείου και α' ορόφου για τα νόμιμα τμήματα τους, ενώ μόνο ΥΔ(χωρίς ΥΥ) για τον Η/Χ του ισογείου, με τον ισχυρισμό ότι καλύπτεται από το είτε του παραρτμήματος Α' που αφορά στην κάλυψη από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου (ή αλλιώς του 'ιδεατού στερεού' του νομίμως υφιστάμενου κατά Λεμπέση σε παλαιότερες αναφορές της), δηλ. τα 5,5μ. Ο αναλυτικός θα περιλαμβάνει και την προέκταση των υποστηλωμάτων για την 0,70 υπερύψωση του κτιρίου;

Συγνώμη που σας ζάλισα, αλλά το προκείμενο αυθαίρετο έχει όλα τα "καλά" των μη ξεκάθαρων "επεξηγήσεων" του νόμου πολλές φορές και συνδυαστικά, οπότε σε κάθε προσέγγιση μου ένιωθα ανασφάλεια για την ορθότητά της...

Edited Μάιος 22 , 2019 by tettris
Λανθασμένη διατύπωση

[Pavlos33]

Η συλλογιστική μου έχει αναπτυχθεί στο προηγούμενο μήνυμα. Απλώς να επισημάνω ότι το ύψος που θα προσδιορίσει την υπέρβαση ύψους δεν θα ξεκινήσει από το ταμπάνι δεξιά της χαμηλής πλευράς, αλλά από αριστερά, εκεί δηλαδή που φαίνεται η πλάκα δαπέδου ισογείου και συνεπώς το κτίριο να έχει υπερυψωθεί σε σχέση με την προβλεπόμενη καθ ύψος θέση του. Αν πχ έχουμε υπερύψωση 70 εκ. το ύψος που θα συμμετάσχει στην ΥΥ θα είναι 0,70+3,0+3,0=6,70 (αν τα ύψη των 3 μ είναι καθαρά προσαύξησέ τα με το πάχος πλάκας σε κάθε στάθμη). 

Αν με βάση τα παραπάνω η στάθμη της τελευταίας πλάκας είναι 7,30 όπως γράφεις τότε η σοφίτα πλέον θα λάβει ΥΥ+ΥΔ για το ύψος που υπερβαίνει τα 7,50 μ. και η τελευταία στάθμη θα "χρεωθεί" για την ΥΥ του κτιρίου που είναι κάτω απο τα 7,50 μ όμως στην περίπτωση αυτή επειδή δεν ξεπερνάει το μέγιστο ύψος η παράβαση ΥΥ θα χρεωθεί με αναλυτικό και έτσι μειώνεται το πρόστιμο ακόμη περισσότερο καθώς στον ίδιο αναλυτικό θα μπουν και άλλες παραβάσεις (εκχωμάτωση κλπ) αναλυτικού.

 

[tettris]

Ευχαριστώ και πάλι, τόσο για την απάντηση γενικά όσο και για την ανάλυση κάθε πρότασης/ισχυρισμού σου.

Ουσιαστικά θεωρώ πως με τη συλλογιστική σου κάλυψες τις απορίες μου και διέλυσες σε μεγάλο βαθμό ή και τελείως τις αμφιβολίες μου. Για την ιστορία και μόνο θα θέσω κάποια επιπλέον σχόλια, για όποιον ενδιαφέρεται, χάρη της 'φιλοσόφισης' που δυστυχώς δημιούργησε/δημιουργεί και αυτός ο νόμος...

1) Στην περίπτωση, έστω, που η στάθμη της οροφής του α'ορόφου κατέληγε, πέρα από κάθε προσέγγιση, σε ύψος μεγαλύτερο του 7,5, θεωρείτε ότι θα μπορούσαμε να ακολουθήσουμε τη διαδικασία του "μόνο ΥΥ ή ΥΚ" και να επιβαρυνθεί ο α' όροφος με 0,2 ή 0,4; Θα ισχυριζόμουν πως δε γίνεται, αφού όπως ρητά αναφέρει το Παράρτημα Α' (βλ. εικόνα) και από αυτό που καταλαβαίνω:

Η επιλογή του πεδίου ώστε να χρεωθεί η εξεταζόμενη επιφάνεια με 0,2 ή 0,4 εφαρμόζεται "αποκλειστικά και μόνο" σε περιπτώσεις που σε καμία στάθμη του κτιρίου (και του ακινήτου) δεν έχουμε ΥΔ -όμως εδώ έχουμε. Εκτός αν δεχθούμε την παρδοχή πως για "συστημικούς" λόγους είναι δυνατό να λάβουμε υπόψη αυτή την επιλογή, έστω και αν κανονικά δεν επιτρέπεται, ώστε να τακτοποιήσουμε αντίστοιχες με την παραπάνω περιπτώσεις. Παρεπιπτόντως, αν είχαμε ΥΔ μόνο από το υπόγειο βοηθητικής χρήσης, που κανονικά δεν θα μετρούσε στον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, θα μπορούσαμε, άραγε, με βεβαιότητα πλέον να επιλέξουμε το παραπάνω πεδίο;..   

2) Θα ήθελε κάποιος να μου πει τη γνώμη του ως προς την τακτοποίηση της σοφίτας, για το αν θα υπολογίσουμε το πρόστιμο της ΥΥ για όλο το εμβαδό της πλάκας της (το οποίο μάλιστα προκύπτει μεγαλύτερο απο το εμβαδό του υποκείμενου ορόφου, λόγω στέγασης και των εξωστών του κτιρίου) ή θα υπολογίζαμε κάτι διαφορετικό λόγω των ουσιαστικά μη προσβάσιμων χώρων π.χ. με ύψος <1μ, όπου εδράζονται και πλήθος ξύλινων υποστηλωμάτων; (Τι τρέλα και αυτή να υπολογίζουμε αυθαιρεσία ύψους με εμβαδό και όχι π.χ. με όγκο...)

[Elounda]

Να ρωτήσω κάτι.Εχω πχ 3 οροφή οικοδομή  με συσταση Ο.Ι. κάθε οριζόντια υπερβαίνει 20 cm  τα της αδείας (3,20-3,20-3,20 αντί 3-3-3).Οι ιδιοκτήτες είναι 2 συνολικά στις οριζόντιες   3 ένας 3 άλλος . Η συνολική υπέρβαση του κτιρίου δεν υπερβαίνει τον μέγιστο επιτρεπόμενο. Μπορώ να το εντάξω συνολικά με αναλυτικό με μια δήλωση των κοινοχρήστων πχ στο (κάτω κάτω ο φέρων οργανισμός, εκεί εντοπίζεται σχεδόν πάντα η παράβαση, είναι Κ/Χ)?Η θα πρέπει να γίνει ανά οριζόντια (το πιο λογικό αλλα δεν μπορω να βρω κατι ισχυρο που απαγορεύει και το πρώτο)?

Edited Ιούνιος 6 , 2019 by Elounda

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εγώ δεν θα σκεφτόμουν, ούτε βεβαίως θα έκανα "αλχημείες"..... Μια δήλωση για κάθε ΟΙ κι extra μια δήλωση για αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους.