ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[tettris]

Ξαναπέρασα τις τελευταίες σελίδες για ξεκαθαρίσω ένα ζήτημα με το οποίο έχω κολλήσει και που αν και έχει ξανασυζητηθεί (και από 'μένα) δεν βρήκα μοναδική προσέγγιση (τι σπάνιο!😲). Και όπου τέθηκε από συναδέλφους η ίδια απορία, έτυχε να μην έχει απαντηθεί.

Το ποσοστό επιβάρυνσης για ΥΥ, όταν έχει υπερβεί το max επιτρεπόμενο, υπολογίζεται αντίστοιχα και με την επιβάρυνση στη δόμηση; Δηλ.:

Αν, max επιτρεπόμενο 10μ. Στην άδεια ύψος κτιρίου 7μ. Στην πραγματικότητα ύψος κτιρίου 10,50μ. Τότε % υπέρβασης:

Α) (10,50 - 7 = 3,50)/10 = 0,35 (35% υπέρβαση → >20% επιβάρυνση) ή

Β) (10,50 - 10 = 0,50)/10 = 0,05 (5% υπέρβαση → <20% επιβάρυνση)

Ο Α' τρόπος συμφωνεί με τον τρόπο υπολογισμού του ποσοστού επιβάρυνσης στην ΥΔ, ο Β' ωστόσο συμφωνεί με το λεκτικό του παραρτήματος, το οποίο αναφέρει:

Παράθεση

6 (1)     Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται είτε (...), είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.

δηλ, με άλλα λόγια αναγράφεται σε εκατοστά το ύψος που δεν καλύπτεται από το max επιτρεπόμενο, άρα στο παραπάνω παράδειγμα τα 0,50μ. υπέρ των 10 μέτρων δεν καλύπτονται από το max της περιοχής και κατ' επέκταση αυτό συγκρίνεται με το max για τον προσδιορισμό του ποσοστού υπέρβασης.

Επίσης ο Β' τρόπος τιμωρεί το ίδιο δύο αυθαιρετούντες με διαφορετική ΥΥ, αλλά που ξεπερνούν το ίδιο το max (ισότιμα δηλ. ως προς την επιβάρυνση του δομημένου περιβάλλοντος), ενώ ο Α' τρόπος τιμωρεί αυτόν που είχε μεγαλύτερη πρόθεση να αυθαιρετήσει. Επί πλέον, ο Β' τιμωρεί πιο αυστηρά, ως προς την ΥΥ, αυτόν που έβγαλε άδεια με χαμηλότερο από το επιτρεπόμενο ύψος, σε σχέση με αυτόν που δεν έβγαλε καθόλου άδεια. Ναι μεν ο χωρίς άδεια θα δώσει ένα τσουχτερό πρόστιμο λόγω αυξημένων συντελεστών κατά τ' άλλα, αλλά θα είναι ευνοημένος ως προς την επιβάρυνση για το ύψος, κάτι που φαίνεται να προκαλεί ανισότητα.

Μετά από όλα αυτά, κατά τη γνώμη μου οι υπερβάσεις ύψους αποσυνδέονται από την Ο.Α. και τις εκεί προδιαγραφές και σχετίζονται μόνο με τα επιτρεπόμενα μεγέθη της περιοχής. Γι' αυτό ίσως και σε περίπτωση κατοικίας με άδεια που έχει εκδοθεί για μονώροφο και χτίστηκε διώροφο η σύγκριση πρέπει να γίνει με το max επιτρεπόμενο για κατοικία στην περιοχή, όσο και αν είναι αυτό.

Η γνώμη σας;...

[venezia]

Συνάδελφοι επειδή έχω ακόμη απορία ( αν και το ζήτημα έχει συζητηθεί  πολύ ) τι τελικά ισχύει για την παρακάτω περίπτωση ?

Κτήριο εντός σχεδίου με εγκεκριμένη στέγη ύψους 1.20 μ και υλοποιημένη στέγη με ύψος 1.50 μ , που είναι και το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής , έχει παράβαση ΥΥ ? και αν ΝΑΙ πως υπολογίζεται το πρόστιμο ?

Edited Απρίλιος 1 , 2020 by venezia
Διόρθωση κειμένου

[sof2]

Η σύγκρισή γίνεται με τα επιτρεπτά πολεοδομικά μεγέθη της περιοχής.

 

tettris δεν ξέρω γιατί χρειάζεται τόση ανάλυση το β είναι το σωστό. 

Στις υπερβάσεις δόμησης δεν ισχύει κάτι διαφορετικό. Ελέγχεις την υπέρβαση βάση άδειας, δηλαδή καταγραφείς τις αυθαίρετες κατασκευές αλλά αν θα επιλέξεις χωρίς υπέρβαση δόμηση, κάτω από 50% κλπ εξαρτάται πάντα από τα πολεοδομικά μεγέθη της περιοχής. Αν αυτά έχουν μεταβληθεί από την χρονολογία έκδοσης της άδειας εξαρτάται, (δεν το έχω σκεφτεί ποτέ)

venezia το συνολικό ύψος του κτιρίου ποιο είναι? αν δεν έχεις υπέρβαση η συγκεκριμένη παράβαση μπορεί να υπολογιστεί με αναλυτικό προυπολογισμό.

[tettris]

Κατ' αρχάς sof2 σε ευχαριστώ θερμά για την απάντηση και μάλιστα παρά την παλαιότητα της ερώτησης ή του μεγέθους της, λόγοι για τους οποίους θα μπορούσε εύκολα να έχει ήδη αγνοηθεί.

Για την ανάλυση, σίγουρα φταίει ότι το έχω αυτό το κακό και μερικές φορές παρααναλύω κάτι. Μάλιστα, επειδή συμπέρασμα δεν έχω βγάλει, σκεφτόμουν να κόψω τα πολλά λόγια και να ξαναρωτήσω το βασικό δίλημμα. Κατά τ' άλλα πάντως (και για να μη συνεχίσω να αναλύω όλους τους δυτερεύοντες λόγους για τους οποίους ήμουν αναλυτικός😁), να εξηγήσω όσο μπορώ με απλά λόγια την απορία μου, αφού (εκτός αν ήθελες να απαντήσεις ότι το Α είναι το σωστό), μάλλον δεν την όρισα ξεκάθαρα.

Παράδειγμα επεξήγησης:

Ως προς την ΥΔ: Ο.Α. με μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 100μ², και εγκεκριμένα 50μ², εάν κατασκευάστηκαν επί πλέον 51μ² αυθαίρετα (σύνολο 101μ² δομημένα), ο συντελεστής επιβάρυνσης για την ΥΔ επιλέγεται για το ποσοστό υπέρβασης 51/100=51% (και όχι 1μ²/100, όπου 1μ² η επιφάνεια πλέον της μέγιστης επιτρεπόμενης).

Ως προς την ΥΥ: Ο.Α. με επιτρεπόμενο μέγιστο ύψος περιοχής 7,50μ(είτε παλιά είτε σήμερα) και εγκεκριμένο ύψος κτιρίου 5μ, εάν κατασκευάστηκε το κτίριο με αυθαίρετο ύψος 8μ, τότε ο συντελεστής επιβάρυνσης για την ΥΥ επιλέγεται το ποσοστό υπέρβασης

   Α) 3/7,50 = 40%, δηλ. για το ύψος που υπερβαίνει το εγκεκριμένο ή

   Β) 0,50/7,50=6,7% για το ύψος που υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο;

Η ανάλυση στο παραπάνω post, προσπαθεί να τεκμηριώσει τη μία ή την άλλη επιλογή. Κυρίως τη Β που είναι οικονομικά πιο συμφέρουσα. Συγκεκριμένα η απορία είναι τι βάζουμε στον αριθμητή του ποσοστού.

 

Υ.Γ. Αυτό που θέτεις για τα επιτρεπόμενα μεγέθη είμαι σίγουρος ότι -προκύπτει από εγκύκλιο, μου το είχε επισημάνει ο Pavlos33- επιλέγεις τα συμφέροντα είτε κατά την έκδοση της Ο.Α. είτε τα σημερινά.

venezia, όπως τα λέει ο sof2, εάν δεν υπερβαίνεις το μέγιστο επιτρεπόμενο -> αναλυτικός. (πού είναι και ένα από τα επιχειρήματα που υποδεικνύουν ότι η ΥΥ στον 4495 αντιμετωπίζεται διαφορετικά από την ΥΔ, εξού και η απορία μου.)

Edited Απρίλιος 2 , 2020 by tettris

[venezia]

Συνάδελφοι ξαναθέτω το προηγούμενο ερώτημα μου  με σχέδιο επειδή έχω ακόμη απορία τι τελικά ισχύει για την παρακάτω περίπτωση ?

Κτήριο εντός σχεδίου   ,  με εγκεκριμένη στέγη ύψους 1.20 μ και υλοποιημένη στέγη με ύψος 1.50 μ , που είναι και το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής , έχει παράβαση ΥΥ η στέγη εφόσον δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος ? και αν ΝΑΙ πως υπολογίζεται το πρόστιμο ?  ( Το κτήριο δεν έχει υπέρβαση ύψους )

 

 

[tettris]

Αφού πρόκειται για στέγη και όχι σοφίτα, τότε μονοσήμαντα είναι παράβαση που υπολογίζεται ως αναλυτικού προϋπολογισμού. Αλλά και σοφίτα να ήταν ο υποκείμενος χώρος της στέγης, στην περίπτωσή σου και εφόσον δεν υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο, πάλι με α.π. θα υπολόγιζες την υπέρβαση.

Τώρα, πως προκύπτει το ύψος του προστίμου, κατά τη γνώμη μου κάνεις μία κατά προσέγγιση εκτίμηση του επί πλέον εμβαδού της στέγης, λόγω της υπερύψωσης, και συμπληρώνεις τον πίνακα του παραρτήματος Β' με την τιμή για επικάλυψη στέγης. Έχω ωστόσο δει, αν θυμάμαι καλά, και την άποψη ότι την ΥΥ προτείνεται να τη βάζεις σαν μία ακόμα λοιπή παράβαση, δηλ. ένα 250ρικο επιπλέον των 250ρικων που έχουν μαζευτεί από τυχόν άλλες παραβάσεις αναλυτικού.

Το δικό μου ερώτημα, σε έχει απασχολήσει κάποια στιγμή, αν πάλι όχι, ποια θα ήταν η γνώμη σου επί αυτού (αν φυσικά ευκαιρείς να τη μοιραστείς);

[nik]

Με αναλυτικό πάει. Υπολογίζεις με κάποιον τρόπο τα πρόσθετα ξύλα της στέγης. 

[venezia]

7 λεπτά πριν, nik said:

Με αναλυτικό πάει. Υπολογίζεις με κάποιον τρόπο τα πρόσθετα ξύλα της στέγης. 

Ευχαριστώ . Με αναλυτικό βάσει των παρακάτω , σωστά ?

Αρθρο 100 παρ . 10. Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων ………...., στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου………….….. του επιτρεπόμενου ύψους. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.

 

13 λεπτά πριν, tettris said:

Το δικό μου ερώτημα, σε έχει απασχολήσει κάποια στιγμή, αν πάλι όχι, ποια θα ήταν η γνώμη σου επί αυτού (αν φυσικά ευκαιρείς να τη μοιραστείς);

Το ψάχνω και θα σου απαντήσω με τεκμηριωμένη απάντηση

[tettris]

Ευχαριστώ venezia, όπως λέει και ο nik, μπορείς να το κάνεις και έτσι, πρότεινα τον παραπάνω τρόπο για απλοποίηση της μεθόδου του προϋπολογισμού.

[venezia]

11 ώρες πριν, tettris said:

1)   Ως προς την ΥΔ: Ο.Α......

 

2)    Ως προς την ΥΥ: Ο.Α. με επιτρεπόμενο μέγιστο ύψος περιοχής 7,50μ(είτε παλιά είτε σήμερα) και εγκεκριμένο ύψος κτιρίου 5μ, εάν κατασκευάστηκε το κτίριο με αυθαίρετο ύψος 8μ, τότε ο συντελεστής επιβάρυνσης για την ΥΥ επιλέγεται το ποσοστό υπέρβασης

Αν κατάλαβα το ερώτημα σου

1. Ως προς την Υ.Δ. πας με την περίπτωση 1α του παραρτήματος Α , δηλαδή υπέρβαση δόμησης μικρότερη των 100 και συντελεστή x 1, γιατί συγκρίνεις με την επιτρεπόμενη δόμηση.

2. Για την Υ.Υ. διαιρείς το πραγματοποιούμενο ύψος με το επιτρεπόμενο . Ο έλεγχος γίνεται ανά όροφο.

Διευκρίνισε σε παρακαλώ τα 5μ και τα 8μ . Τα 5 εγκεκριμένα ήταν για ισόγειο και τα 8 για αυθαίρετο διώροφο ?

Edited Απρίλιος 2 , 2020 by Pavlos33
Διόρθωση κειμένου