ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[Pavlos33]

3 ώρες πριν, tettris said:

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η πρότασή σου και ευχαριστώ πολύ! Συμφωνεί (ευτυχώς) και με τα όσα ανέλυσα παραπάνω. Φαντάζομαι άρα ότι δεν αλλάζει κάτι και στην πιο σύνθετη περίπτωση, όπου σε μονοκατοικία εκτός σχεδίου με εγκεκριμένο 6μ από την άδεια, επιτρεπόμενο 7,5μ + 1,2μ για στέγη = 8,7, αν το κτίριο υλοποιήθηκε στα 7μ και κατασκευάστηκε και αυθάιρετη σοφίτα 2,7μ, σύνολο κτιρίου με σοφίτα 9,7μ, ο λόγος θα είναι:

1/8,7= 0,11 ή 11%;

και θα επιβαρύνει μόνο τα τ.μ. της σοφίτας. Το ότι και το κτίριο υπερυψώθηκε σε σχέση με την άδεια το τακτοποιούμε με αναλυτικό ή όλη η ΥΥ επιβαρύνει τη σοφίτα; Όπως είπα σύσταση Ο.Ι. δεν υπάρχει.

Η σοφίτα αναφορικά με τον υπολογισμό μειωτικού συντελεστή και κατ επέκταση με τον υπολογισμό προστίμου εξετάζεται με βάση τον ορισμό του άρθρου 2 Ν. 4067/12 (ΝΟΚ) Μια από τις δυο προυποθέσεις που πρέπει να ισχύουν σωρευτικά είναι να βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης. Το ύψος στην εκτός σχεδίου δόμηση προσαυξάνεται κατά 1,20 στην περίπτωση κατασκευής στέγης. Στην άδεια προβλέπονταν στέγη. Οπότε η ονομαζόμενη ως σοφίτα με ύψος κορφιά 2,70 μ δεν μπορεί να αποτελεί σοφίτα. Σχετικά με την υπερύψωση. Άτυπα από τον προηγούμενο νόμο είχαμε πολλοί συνάδελφοι καθορίσει μια γραμμή, να βάζουμε την υπέρβαση ύψους στον τελευταίο όροφο. Στην προκειμένη περίπτωση την υπέρβαση ύψους θα την λάβει ο χώρος που ονόμασες σοφίτα. Η υπέρβαση ύψους αφορά ότι βρίσκεται πάνω από την γραμμή του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους όπως αυτό ορίζεται σε συνδυασμό βεβαίως με την υπέρβαση δόμησης (περίπτωση 3 όπως αναφέρω σε προηγούμενο μήνυμα).

 

1 ώρα πριν, nikosantonakas said:

 αν έχω ισόγειο κ γίνει αυθαίρετη προσθήκη ορόφου χωρίς υυ της περιοχής,πάω αναλυτικό υπολογίζοντας τον πώς;;

Συστημικό το ζήτημα, όπως αν θα είχες μια αλλαγή χρήσης χώρου στον οποίο όμως δεν έγιναν αυθαίρετες κατασκευαστικές εργασίες. Αναφέρεις το άρθρο 100 στην τεχνική έκθεση και λες ότι η εν λόγω ΥΥ εμπίπτει στο άρθρο αυτό και λογίζεται ως λοιπή παράβαση. Είναι κάτι παραπάνω από προφανές ότι ο αναλυτικός αφορά δομικές εργασίες, όχι πολεοδομικά μεγέθη όπως πχ το ύψος.

[nikosantonakas]

την καλημέρα μου, Παύλο κ ευχαριστώ για την απάντηση σου

ξαναδιαβάζοντας όλα τα τελευταία post και κυρίως αυτά των venezia  και  tettris  και λαμβάνοντας υπόψιν  παλαιότερη ανάρτηση του kan62 στις 2/7/18 σελ33 κατ4 ,   για την ΥΥ όπως και την  ΥΔ κ ΥΚ ,νομίζω οτι έχουμε τους εξής 2 τυπους με διαφορετικό αριθμητή

α)εύρεση κατ ,οπου εξετάζουμε τα <<πολεοδομικά μεγέθη>>

[ (( νόμιμα+νομίμως υπάρχοντα+ήδη υπαγμένα+αυθαίρετα του ν.4495 ) / συμφέρον επιτρεπόμενο μέγεθος) -1 ]    ≤  ή  >    καθοριζόμενου ποσοστού

όπου συμφέρον = τότε ή τώρα.

β) εύρεση συντελ.επιβάρυνσης (τετραγωνίδια),οπου εξετάζουμε το ποσοστό υπερβασης του αυθαιρέτου μόνο

 αυθαίρετα / συμφέρον επιτρεπόμενο μέγεθος

ας δούμε ένα παράδειγμα

επιτρεπόμενο  ύψος περιοχής    7.00μ

ο Α είχε απο την άδεια νόμιμα 5μ και έκανε προσθήκη 3μ αρα τελικό ύψος 8,00

ο Β είχε απο την άδεια νόμιμα 6,90μ και έκανε προσθήκη 3μ αρα τελικό ύψος 9,90

και οι δύο έχουν επιβάρυνση συντελεστή ύψους 3/7 (ίδια αυθαιρεσία =ίδιο πρόστιμο )

στη κατηγορία ομως ο Β επιβάρυνε το περιβάλλον περισότερο

άρα για τον Α ισχύει ( 5 νόμιμα0+3 αυθ-  7 επιτρπομ) / 7 επιτρ   =1/7  < ....η     >....

         για τον Β ισχύει ( 6,90 νόμιμα0+3 αυθ-  7 επιτρπομ) / 7 επιτρ   =2,90/7  < ....η     >....

τα ίδια ισχύουν στο παρ του tettris

 100 μαχ δόμηση

ο  Α είχε απο την άδεια νόμιμα 50μ και έκανε προσθήκη 51 αρα τελικό  101

ο Β είχε απο την άδεια νόμιμα 100μ και έκανε προσθήκη 51  αρα τελικό  151

και οι δύο έχουν επιβάρυνση συντελεστή δόμησης 51/100 (ίδια αυθαιρεσία =ίδιο πρόστιμο )

στη κατηγορία ομως ο Β επιβάρυνε το περιβάλλον περισότερο,για το λόγο αυτό εξαιρούνται χώροι που δεν επιβαρύνουν το σδ ,σε αντιθεση με τους συντλεστές επιβάρυνσης που μπαίνουν όλοι οι χώροι,αλλοι ολόκληροι και άλλοι με μειωτικό ,ανάλογα της βαρύτητας που έχουν

άρα για τον Α ισχύει ( 50 νόμιμα0+51 αυθ-  100επιτρπομ) / 100 επιτρ   = 1/100       ΚΑΤ 4

         για τον Β ισχύει ( 100 νόμιμα0+51 αυθ-  100 επιτρπομ) / 100επιτρ   =51/100   ΚΑΤ5

 

Edited Απρίλιος 5 , 2020 by nikosantonakas

[tettris]

Πολύ καλή η ανάλυση του @nikosantonakas με ξεκάθαρα παραδείγματα/μεγέθη και εισάγει και το στοιχείο της λογικής/δικαιοσύνης σε έναν νόμο, που είναι αμφίβολο αν έχει ληφθεί υπόψη. Παρ' όλα αυτά έχω μια παρατήρηση να κάνω στα μεγέθη που έγραψες και που δυστυχώς ήταν η αφορμή της συζήτησης με την όποια εξέλιξη είχε.

Για την επιβάρυνση θα πάρεις τελικά το συνολικό ύψος της αυθαίρετης κατασκευής για να μπει στον αριθμητή ή αυτό το τμήμα που υπερβαίνει το max επιτρεπόμενο της περιοχής; Και αυτό γιατί στο παράρτημα Α' για το πεδίο 6(1) λέει να βάλουμε το ύψος που δεν καλύπτεται είτε (...)είτε από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

Εσύ προτείνεις: όλο.

Στο παράρτημα Α πάντως γράφει:

6 Συντελεστής ύψους : Αφορά σε αυθαίρετο ύψος, που συγκρίνεται με το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου. Σε περίπτωση αυθαιρέτου ύψους τμήματος κτιρίου, ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου λαμβάνεται η αντίστοιχη επιφάνεια του τμήματος του κτιρίου. Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτιρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί.

6 (1) Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται είτε από οικοδομική άδεια, είτε από το ύψος του νομίμως υφισταμένου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.

6α = 1,2

6β = 1,4

Αν αποσυνδέσουμε το πεδίο 6(1) από τα πεδία 6α και 6β και δεν χρησιμοποιήσουμε το νούμερό του σε αυτά (δηλ. στην επιβάρυνση), τότε είναι όλα όπως τα γράφεις. Τα 6α και 6β υπολογίζονται από τη γενικότερη οδηγία του νόμου που λέει:

Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου.

Ίσως τότε το 6(1) το συμπληρώνουμε μόνο και μόνο για να το έχουμε σαν νούμερο ώστε να το χρησιμοποιήσουμε στη σύγκριση για τον υπολογισμό της κατηγορίας.

Κάτι δεν μου κολλάει όμως τότε, γιατί σε περίπτωση εξολοκλήρου αυθαιρέτου ο συντελεστής επιβάρυνσης θα είναι σχεδόν πάντα 1,4 ειδικά στα εκτός σχεδίου, όπου αν 7,5μ το μέγιστο επιτρεπόμενο, θα παίρνουν συντελεστή 6α=1,2 μόνο κατασκευές με συνολικό ύψος 1,5μ.

Δεν ξέρω αν ήταν αυτή η πρόθεση της διάταξης... Μήπως γενικά πρέπει να αναγνωρίσουμε μια διαφορετική προσέγγιση για τις ΥΥ, πιο επιεικούς από την ΥΔ; Θα ήταν βέβαια πιο ξεκάθαρο αρχικά, αν τουλάχιστον έγραφε στο 6(1), το τμήμα του ύψους της αυθ. κατασκευής πλέον του επιτρεπόμενου. Θα τα έπιανε όλα τα άλλα "είτε". Και οι συντελεστές 6α και 6β θα βασίζονταν προφανώς σε αυτό.

Προτείνω ότι: με τις προϋποθέσεις του 6(1) να ισχύουν συνδυαστικά, η κατασκευή κρίνεται "άξια" για συντελεστή ύψους για ΥΥ, που ειδάλλως θα πήγαινε με αναλυτικό. Το μέγεθος που κρίνεται δεν είναι όλο το αυθαίρετο ύψος της κατασκευής, αλλά μόνο το τμήμα αυτού που υπερβαίνει το max επιτρεπόμενο (όπως δλδ. προτείνει και ο Pavlos33, αν και πιο universal ομολογούμενα η προσέγγισή σου).

 

Υ.Γ. Αν ωστόσο οι οδηγίες του 6(1) έχουν να κάνουν με ξεχασμένη πληροφορία από παλιότερους νόμους, που ίσως να αφορά (κάτι που είχα διαβάσει πρώτη φορά από τον @Anton_civeng), τις τρεις κατηγορίες 1)οικόπεδο με οικ. άδεια, 2)οικόπεδο χωρίς οικ. άδεια αλλά με υφιστάμενο προ 1955 και 3)οικόπεδο χωρίς οικ. άδεια και χωρίς νομίμως υφιστάμενο. Σε αυτή την περίπτωση τότε είναι πιο ευνοϊκός ο νόμος, ως προς την ΥΥ για τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα, κάτι το οποίο πάλι δεν πολυστέκει.

Edited Απρίλιος 5 , 2020 by tettris

[janna]

On 5/4/2020 at 12:34 ΜΜ, nikosantonakas said:

την καλημέρα μου, Παύλο κ ευχαριστώ για την απάντηση σου

ξαναδιαβάζοντας όλα τα τελευταία post και κυρίως αυτά των venezia  και  tettris  και λαμβάνοντας υπόψιν  παλαιότερη ανάρτηση του kan62 στις 2/7/18 σελ33 κατ4 ,   για την ΥΥ όπως και την  ΥΔ κ ΥΚ ,νομίζω οτι έχουμε τους εξής 2 τυπους με διαφορετικό αριθμητή

α)εύρεση κατ ,οπου εξετάζουμε τα <<πολεοδομικά μεγέθη>>

[ (( νόμιμα+νομίμως υπάρχοντα+ήδη υπαγμένα+αυθαίρετα του ν.4495 ) / συμφέρον επιτρεπόμενο μέγεθος) -1 ]    ≤  ή  >    καθοριζόμενου ποσοστού

όπου συμφέρον = τότε ή τώρα.

β) εύρεση συντελ.επιβάρυνσης (τετραγωνίδια),οπου εξετάζουμε το ποσοστό υπερβασης του αυθαιρέτου μόνο

 αυθαίρετα / συμφέρον επιτρεπόμενο μέγεθος

ας δούμε ένα παράδειγμα

επιτρεπόμενο  ύψος περιοχής    7.00μ

ο Α είχε απο την άδεια νόμιμα 5μ και έκανε προσθήκη 3μ αρα τελικό ύψος 8,00

ο Β είχε απο την άδεια νόμιμα 6,90μ και έκανε προσθήκη 3μ αρα τελικό ύψος 9,90

και οι δύο έχουν επιβάρυνση συντελεστή ύψους 3/7 (ίδια αυθαιρεσία =ίδιο πρόστιμο )

στη κατηγορία ομως ο Β επιβάρυνε το περιβάλλον περισότερο

άρα για τον Α ισχύει ( 5 νόμιμα0+3 αυθ-  7 επιτρπομ) / 7 επιτρ   =1/7  < ....η     >....

         για τον Β ισχύει ( 6,90 νόμιμα0+3 αυθ-  7 επιτρπομ) / 7 επιτρ   =2,90/7  < ....η     >....

τα ίδια ισχύουν στο παρ του tettris

 100 μαχ δόμηση

ο  Α είχε απο την άδεια νόμιμα 50μ και έκανε προσθήκη 51 αρα τελικό  101

ο Β είχε απο την άδεια νόμιμα 100μ και έκανε προσθήκη 51  αρα τελικό  151

και οι δύο έχουν επιβάρυνση συντελεστή δόμησης 51/100 (ίδια αυθαιρεσία =ίδιο πρόστιμο )

στη κατηγορία ομως ο Β επιβάρυνε το περιβάλλον περισότερο,για το λόγο αυτό εξαιρούνται χώροι που δεν επιβαρύνουν το σδ ,σε αντιθεση με τους συντλεστές επιβάρυνσης που μπαίνουν όλοι οι χώροι,αλλοι ολόκληροι και άλλοι με μειωτικό ,ανάλογα της βαρύτητας που έχουν

άρα για τον Α ισχύει ( 50 νόμιμα0+51 αυθ-  100επιτρπομ) / 100 επιτρ   = 1/100       ΚΑΤ 4

         για τον Β ισχύει ( 100 νόμιμα0+51 αυθ-  100 επιτρπομ) / 100επιτρ   =51/100   ΚΑΤ5

 

Όσον αφορά τους υπολογισμούς για την κατηγ.μπορουμε να δούμε και σχετική ανάρτηση του Anton σελ 34 ,κατηγ. 4 .για το αν υπολογιζονται και τα νομιμα στον αριθμητη  η μόνο όλα τα αυθαιρετα και όλων των νόμων .

[nikosantonakas]

Αν και θα βρεθούμε εκτός θέματος εν μέρει ,βέβαια η ολη προσέγγιση αφορά κ το ύψος,ο συνάδελφος anton στον αριθμητή του παραδ. δεν αφαιρεί τα επιτρεπόμενα

[tettris]

Κοίτα τώρα να δεις σε μπελά που με βάλατε να κοιτάω και για την κατηγορία 4.... Ενώ ουσιαστικά δεν έχουμε "καταλήξει" (σε εισαγωγικά πάντα γιατί κατό τα κατό είναι αδύνατο) για τον αριθμητή του ποσοστού ΥΥ...

Για την κατηγορία 4 συγκλίνω με τις απόψεις του Anton (έτσι το είχα και κατά νου, αν και δεν με είχε απασχολήσει μέχρι στιγμής). Εκτός θέματος ως ένα βαθμό, οπότε επιστρέφοντας στη αρχική μου απορία, πάντως nikos δεν έγραψες που κλίνεις τελικά περισσότερο (να σου θυμήσω έχεις αναφέρει δύο επιλογές). Γενικά αλλά και ειδικά για την αυθαίρετη σοφίτα ή ορόφου, η γνώμη σου για τον αριθμητή στον λόγο υπέρβασης είναι το τμήμα του συνολικού ύψους (κτίριο+στέγη) που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ή όλο το αυθαίρετο ύψος της κατασκευής στην στάθμη που το παραβιάζει (από το δάπεδο της αυθ. κατασκευής, έστω και αν σαν στάθμη είναι χαμηλότερα του μέγιστου της περιοχής, ως την οροφή);

Edited Απρίλιος 6 , 2020 by tettris

[nikosantonakas]

Λοιπόν στην ανάλυση που έκανα,στο παραδ σαν αυθαίρετο ύψος βάζω το υπερβάλλον της  ΟΑ  όχι συνολικά το ύψος αυθαιρέτου  δηλ αν ειχα  άδεια με ύψος 5μ κ δίπλα έχτισα κ αλλο κτίριο 8μ με μαχ περιοχής τα 7 τότε η έχω επιβάρυνση για  τα τεραγωνιδια 3/7 ,αν ο Β είχε ΟΑ  6μ κ δίπλα εχτισε κτίριο 9μ τότε κ γιαυτόν 3/7,αρα δε βλέπω διαφορά για το 6.1

Το παραδ του anton δεν αφαιρεί στον αριθμητή τα επιτρεπόμενα,

ας εξετάσουμε τον αριθμητή.   αυθ+νόμιμα - επιτρ

Αν τα νομιμα=επιτρ τότε οδηγούμαστε στο κλασσικό. αυθ/επιτρ 

Αν τα νομιμα<επιτρ σημαίνει οτι κάποιος που δεν εξάντλησε το μαχ ύψος αντιμετωπίζετσι ευνοικότερα στο να μπεί σε χαμηλότερη κατηγ,τα ίδια για τη δόμηση

Υγ Εγώ  κοιτάω κ του 4178 που έχω κανει....κ σκέψου να γίνει έλεγχος απο συνάδελφο πού δεν έχει ασχοληθεί με αυθαίρετα

Edited Απρίλιος 6 , 2020 by nikosantonakas

[tettris]

ΟΚ, αλλά άλλο δίλημμα θέτω για το ποσοστό στην ΥΥ. (εκτός αν εννοείς ότι αυτή οποιαδήποτε άλλη περίπτωση στον υπολογισμό της επιβάρυνσης αποκλείεται). Παράδειγμα για να ξέρουμε τι λέμε:

Άδεια με ύψος 5μ και χτίζεται κτίριο 6μ + επί πλέον όροφος 2μ, τελικό ύψος 8μ με max περιοχής τα 7. Λες για το % ΥΥ ότι περίπτωση:

α)  1/7 (συγκρίνουμε μόνο το πλεόν του επιτρεπόμενου ύψος) -> ΛΑΘΟΣ

β)  3/7 (συγκρίνουμε το υπερβάλλον της άδειας ύψος) -> ΣΩΣΤΟ

γ)  2/7 (συγκρίνουμε το υπερβάλλον της άδειας ύψος αλλά μόνο της αυθαίρετης στάθμης που ξεπερνάει το επιτρεπόμενο. Η υποκείμενη στάθμη θα τιμωρηθεί με αναλυτικό) -> ΛΑΘΟΣ

Σε χωρίς σύσταση ο.ι. κτίριο πάντα.

 

Εγώ λέω ότι ΟΚ το (β) συμφωνεί και με τη λογική της επιβάρυνσης στην ΥΔ. Αλλά επειδή ο 4495 φαίνεται το θέμα του ύψους να το αντιμετωπίζει πιο επιεικώς και λόγω της περίεργης περιγραφής του 6(1), μπορεί να είναι σωστά τα (α) και (γ). Βέβαια και στο (α) θα πρέπει ίσως να λάβουμε υπόψη την υπέρβαση από την άδεια και για τους εγκεκριμένους/νόμιμους ορόφους με αναλυτικό πρ.

Υ.Γ. 😄 για το Υ.Γ. σου!

Edited Απρίλιος 6 , 2020 by tettris

[nikosantonakas]

το β)

Edited Απρίλιος 6 , 2020 by nikosantonakas

[nikosantonakas]

On 4/4/2020 at 8:23 ΜΜ, tettris said:

 

7μ ύψος στην άδεια, 9μ επιτρεπόμενο σήμερα, 10μ υλοποιημένο κτίριο. Το ποσοστό είναι:

Α) 3/10 = 30% ή

Β) 1/10 = 10%, όπου 1μ είναι το υπέρ του επιτρεπόμενου από τους όρους δόμησης;

Αν δεχτούμε το β) τότε  ο Α που υλοποιήσε 9μ θα πληρώσει με αναλυτικό,ενώ ο Β με τα 10μ θα την <<γλυτώσει>> για αυτά που πλήρωσε ο Α και τιμωρείται μόνο για το επιπλέον 1.Νομίζω οτι είναι άδικο