ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[tettris]

nikosantonakas, σε χάνω!... Γιατί είναι λάθος ο τύπος; Αφού νόμιμα=1 υπολείπονται 6μ μέχρι τα επιτρεπόμενα και άλλα 20% του επιτρεπόμενου για να παραμείνει στην κατ. 4. Αυτό που είπα παραπάνω είναι ότι δεν θα μπεις καν στη διαδικασία να ελέγξεις την κατηγορία όταν πρόκειται για εξ ολοκλήρου αυθαίρετο. -> άρα δεν μας νοιάζει αν θα προέκυπτε παράδοξο σε περίπτωση που το ελέγχαμε....

 

[Inzaghi]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Όσον αφορά ένα θέμα από τα "μελανά" του Ν.4495, αυτό της υπέρβασης ύψους σε επίπεδο οριζοντίου ιδιοκτησίας, πώς ακριβώς υπολογίζετε το ποσοστό υπέρβασης ύψους?

Ανάγετε το επιτρεπόμενο ύψος του κτηρίου στα χιλιοστά της οικοδομής? Σα να είναι δόμηση?

Ανάγετε το επιτρεπόμενο ύψος στους ορόφους της οικοδομής (Ηεπ.οροφ.=Ηεπ.max X hορορ. / Ηπραγμ.max) δημιουργώντας ένα "επιτρεπόμενο" ύψος ορόφου?

Διαιρείτε την υπέρβαση ύψους του ορόφου σας στο συνολικό επιτρεπόμενο του κτηρίου?

Έχω περίπτωση οικοδομής με υπέρβαση ύψους του ορόφου μου 18εκ. Το διαμέρισμα έχει 4,65% ποσοστό επί του οικοπέδου, με το επιτρεπόμενο ύψος του κτηρίου να είναι στα 14,00μ, πραγματοποιούμενο 19,25μ και ύψος ορόφου 2,80μ. Δυστυχώς κτίστηκε με κοινωνικό συντελεστή 1,60 και ο Σ.Δ. είναι 0,80 οπότε λαμβάνοντας υπόψιν τον τελευταίο μόνο, ως τωρινά επιτρεπόμενα μεγέθη, αυτά προκύπτουν πολύ μικρότερα από τα πραγματοποιούμενα.

Το ποσοστό υπέρβασης είναι :

1. 0,18/(4,65%Χ14,00)=27,6%
2. 0,18/(2,80Χ14,00/19,25)=8,8%
3. 0,18/19,25=0,9%

Στους άλλους ορόφους δεν έχω εικόνα του τι γίνεται, θεωρητικά όμως θα έχουν ίδια υπέρβαση ύψους, τυπικοί όροφοι γαρ. Η συνολική υπέρβαση ύψους του κτηρίου είναι <20% του επιτρεπόμενου ύψους. Αυτό πώς ανάγεται στο επίπεδο της οριζοντίου μου, όμως, που είναι στο 2ο όροφο?

Κάθε βοήθεια ευπρόσδεκτη, ευχαριστώ!

[tettris]

Επειδή είχα αυτή την απορία και χωρίς καμία σιγουριά φυσικά, η μία (ως ένα βαθμό δίκαιη) απάντηση που έδωσα στον εαυτό μου είναι το 2ο που γράφεις. Η διαδικασία ως εξής:

1. να υπολογιστεί το υπολειπόμενο ύψος από το τελικό ύψος της άδειας έως το επιτρεπόμενο, π.χ. 8μ στην άδεια, 10μ το επιτρεπόμενο, τα 10-8=2μ,
2. θα μοιραστεί το 2μ διά 3 (τον αριθμό των ορόφων) και θα κατανεμηθεί στον καθένα. Αν π.χ. 3μ: ισόγειος, 2,5μ: 1ος και 2ος όροφος, τότε επιτρεπόμενα αντίστοιχα 3,67, 3,17 και 3,17.
3. οι οριζόντιες των ορόφων που ξεπερνούν το επιτρεπόμενο θα κριθούν από αυτά τα νούμερα, ανάλογα της στάθμης που βρίσκονται. π.χ. αν κάθε όροφος έχει υπέρβαση 1μ, τότε μόνο οι οριζόντιες του 2ου ορόφου θα πληρώσουν ΥΥ με συντελεστή υπέρβασης ύψους με ποσοστό 1μ η υπέρβαση από την άδεια διά 3,17 το επιτρεπόμενό της.

Η ο.ι. του 2ου που εξετάζεις, αν δεν ξεπερνάει το επιτρεπόμενο, και έχει τυχόν ΥΥ σε σχέση με την άδεια θα το πληρώσει με αναλυτικό.

Η άλλη λύση που σκέφτηκα είναι να πληρώσουν το πρόστιμο οι ιδιοκτησίες που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο της περιοχής και με τη βοήθεια και της τεχνικής έκθεσης να αναζητηθεί αναλογικά και με τα χιλιοστά τους μέρος του προστίμου από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες που "ευθύνονται" γι'αυτό εκ των υστέρων, προφορικά, δικαστικά ή όπως αλλιώς. Τρέχα γύρευε δηλαδή...

 

[nikosantonakas]

Πως προκύπτει οτι η συνολική υπέρβαση <20%, ,εγω την υπολγίζω 5,24/14=37%?

Θεωρώ το 1) σωστό,ας τοποθετηθεί κ άλλος συνάδελφος

Υγ 5οροφο είναι;δηλ υπερβαση/οροφο=1,05?

Edited Απρίλιος 8 , 2020 by nikosantonakas

[Inzaghi]

@tettris

Εν μέρει συμφωνώ. Εκεί που διαφωνώ είναι στο να πληρώσουν τη νύφη οι ψηλότεροι όροφοι. Αυτό θα ίσχυε αν το κτήριο δεν είχε σύσταση, οπότε και θα εξεταζόταν ως μια ιδιοκτησία και θα την πλήρωνε ο όροφος που ξεφεύγει από το επιτρεπόμενο. Εν προκειμένω, κάθε όροφος έχει ισόποση υπέρβαση ύψους, αθροιστικά ξεπερνιέται το μέγιστο επιτρεπόμενο, οπότε θα πληρώσουν ισόποσα όλοι, ανάλογα με τα τετραγωνικά τους. Έτσι το βλέπω εγώ.

 

@nikosantonakas

19,25μ είναι το εγκεκριμένο ύψος. Τώρα έχω χαμηλότερο επιτρεπόμενο, δεν είναι αυθαίρετα τα 5,25μ διαφοράς. Η υπέρβαση ύψους είναι η διαφορά ανάμεσα στο εγκεκριμένο και στο υλοποιημένο έκαστου ορόφου. Έστω ότι έχω 5 ορόφους με 2,80μ εγκεκριμένο και 5,25μ ύψος ισογείου. Κάθε τυπικός όροφος έγινε 3μετρος, οπότε έχω 20εκ υπέρβαση ύψους ανά όροφο και 1,00μ στο σύνολο. Το συνολικό ποσοστό υπέρβασης είναι 1/14=7,14%

Αναγωγή στα επιτρεπόμενα της ιδιοκτησίας πώς κάνουμε? Ποιο είναι το επιτρεπόμενο ύψος της ιδιοκτησίας?

Θεωρώ ότι είναι το ύψος του ορόφου μου (2,80μ) ανηγμένο στο συνολικό επιτρεπόμενο της περιοχής. Στα 19,25μ έχω 2,80μ. Στα 14,00μ έχω 2,04μ. 

[tettris]

Σωστά το αναφέρεις αυτό. Στην ίδια σκέψη, αναρωτιόμουν αν πρέπει να μετρηθεί το υλοποιημένο ύψος της οριζόντιας από τη στάθμη που έχει στην άδεια, για να ελεγχθεί αν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο και ίσως να μη χρεωθεί δλδ συντελεστή. Αλλά έτσι γίνεται μπέρδεμα. Και ίσως να προκύψει ότι δεν το υπερβαίνει καν, οπότε ενώ σαν κτίριο να το έχει υπερβεί, κάθε οριζόντια με ΥΥ να χρεωθεί μόνο αναλυτικό...

Μάλλον η λογική του νόμου είναι να μοιραστεί το πρόστιμο, αφού έχει γίνει η χρέωση στον τελευταίο. Δηλ. σαν να εξεταζόταν όλο το κτήριο και μετά ο καθένας αναλαμβάνει το μερίδιο του. Βέβαια αυτή η λογική είναι η πιο παράλογη ως προς το να εφαρμοστεί στην πράξη. Όχι μόνο "μελανό", "μαύρη τρύπα" είναι η ΥΥ στον 4495.

Edited Απρίλιος 8 , 2020 by tettris

[nikosantonakas]

Ετσι όπως το περιγράφεις ,επιτρεπόμενο= εγκεκριμένο,αρα συγκρίνεις με τα  19,25 οχι τα 14,δεν έχεις αναλυτικό αφού ξεπερνας το τότε ανώτατο ύψος της περιοχής .Θεωρώ οτι η υπέρβαση είναι 0,20/2.80×4,65%

[Inzaghi]

@nikosantonakas

αυτή είναι τελείως λάθος προσέγγιση.

Κατ' αρχάς άλλο το επιτρεπόμενο κι άλλο το εγκεκριμένο.

Επιτρεπόμενο το 2020 = 14,00 μ.

Εγκεκριμένο το 2001 = 19,25 μ.

Επίσης, γιατί μου μπλέκεις το ποσοστό συνιδιοκτησίας στο ύψος του ορόφου μου? Ή θα το πολλαπλασιάσεις με το επιτρεπόμενο τώρα (ή το εγκεκριμένο του 2001) ή θα το απαλείψεις τελείως και θα διαιρέσεις την ΥΥ με το ύψος του ορόφου, κάτι που δεν το βρίσκω σωστό, αν ακολουθήσεις τα εγκεκριμένα, αντί των επιτρεπομένων. 

[nikosantonakas]

καλημέρα  Inzaghi ,κακώς μπήκε, το ποσοστό συνιδιοκτησίας όπως σωστά αναφέρεις.Επίσης με μπέρδεψε οτι μπορούμε να κάνουμε την σύγκριση και με τα τότε επιτρ, όπως στη κατηγ, πράγμα που δεν ισχύει για τους συντελεστές,γι αυτό έγραψα  επιτρεπόμενο= εγκεκριμένο,.Αρα η λογική λέει οτι τα επιτρεπόμενα  σήμερα  για τον όροφο που εξετάζεις=2,80Χ 14/19,25

[tettris]

Καλημέρα, επειδή διάβασα λίγο πιο λεπτομερώς τις αναρτήσεις, έχω να παρατηρήσω δύο πράγματα:

1. Ο inzaghi θεωρεί πως πρέπει να χρεωθούν ΥΥ με συντελεστή όλοι οι όροφοι που έχουν υπερβεί το εγκεκριμένο από την άδεια ύψος τους, εφόσον το κτίριο συνολικά υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο. Εγώ δεν συμφωνώ γιατί αντιβαίνει τη βασική λογική ότι κατασκευή που δεν υπερβαίνει το μέγιστο επειτρεπόμενο, αν έχει ΥΥ, αυτή θα υπολογιστεί με αναλυτικό. Το γεγονός ότι μια τέτοια ιδιοκτησία μπορεί να έχει συμβάλλει στην υπερύψωση μιας άλλης ιδιοκτησίας σε πιο πάνω όροφο, με αποτέλεσμα να υπερβεί η τελευταία το επιτρεπόμενο, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη μόνο στη διαμόρφωση του συντελεστή επιβάρυνσης της αυθαιρεσίας της, ο οποίος συντελεστής θα προκύπτει από το ύψος που θεωρείται επιτρεπόμενο για έναν όροφο και όχι όλο το κτίριο. Συνεπώς το πρόβλημα είναι πως προσδιορίζεις αυτό το ανηγμένο επιτρεπόμενο. Αν πάντως η οριζόντια του υψηλότερου ορόφου δεν έχει ΥΥ από το εγκεκριμένο, ακόμα και να υπερβαίνει η οροφή της το επιτρεπόμενο της περιοχής, δεν θα χρεωθεί με ΥΥ. Ενώ οι υπεύθυνες ο.ι. των υποκέιμενων ορόφων θα χρεωθούν αναλυτικό και όχι ΥΥ με συντελεστή.

2. Αν κατάλαβα καλά, θεωρείτε ως επιτρεπόμενο (το οποίο θα μπει στον παρονομαστή του ποσοστού επιβάρυνσης) , το μέγιστο ύψος που ισχύει στην περιοχή σήμερα και όχι το εγκεκριμένο στην άδεια (που προφανώς ήταν το επιτρεπόμενο τότε). Ούτε σε αυτό συμφωνώ, γιατί γενικά στον 4495, όπου επιτρεπόμενα μεγέθη και εφόσον υπάρχει άδεια, παίρνουμε τα συμφέροντα του τότε ή του σήμερα. Αν δεν υπάρχει άδεια, τότε είναι μονόδρομος τα επιτρεπόμενα σήμερα. Άρα το ποσοστό υπέρβασης του κτιρίου (αν το εξετάζαμε ολόκληρο) θα ήταν 1/19,25, ενώ της ιδιοκτησίας του 6ου (τελευταίου) ορόφου θα είναι 0,2μ ΥΥ με ποσοστό επιβάρυνσης 0,2/2,8. Δηλ επιτρεπόμενο ορόφου = εγκεκριμένο ορόφου, εφόσον η άδεια έχει εξαντλήσει το επιτρεπόμενο κατά την έκδοσή της ύψος των 19,25μ. Αν σήμερα το επιτρεπόμενο ήταν πιο ψηλά από τον καιρό της άδειας, τότε το πλέον του 19,25 θα μοιραζόταν ισότιμα στα εγκεκριμένα ύψη κάθε στάθμης/ορόφου.

Οι ιδικτησίες του ισογείου δεν έχουν καθόλου ΥΥ, ενώ οι ο.ι. των 1,2,3,4,5ου ορόφου επιβαρύνονται με αναλυτικό για ΥΥ, αφού 0,2 > 5%*2,80 για να πήγαιναν κατηγορία 3.

Edited Απρίλιος 9 , 2020 by tettris