ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[nikosantonakas]

53 λεπτά πριν, tettris said:

 

  όπου επιτρεπόμενα μεγέθη και εφόσον υπάρχει άδεια, παίρνουμε τα συμφέροντα του τότε ή του σήμερα.Απο που προκύπτει αυτό ,έτσι θεώρησα και εγω χτέςόταν του έγραψα, ,επιτρεπόμενο= εγκεκριμένο, αλλά ξαναδιαβάζοντας το πρωί ,δεν προκύπτει κάτι τέτοιο για τους συντελεστές Αν δεν υπάρχει άδεια, τότε είναι μονόδρομος τα επιτρεπόμενα σήμερα. Άρα το ποσοστό υπέρβασης του κτιρίου (αν το εξετάζαμε ολόκληρο) θα ήταν 1/19,25, ενώ της ιδιοκτησίας του 6ου (τελευταίου) ορόφου θα είναι 0,2μ ΥΥ με ποσοστό επιβάρυνσης 0,2/2,8. Δηλ επιτρεπόμενο ορόφου = εγκεκριμένο ορόφου, εφόσον η άδεια έχει εξαντλήσει το επιτρεπόμενο κατά την έκδοσή της ύψος των 19,25μ. Αν σήμερα το επιτρεπόμενο ήταν πιο ψηλά από τον καιρό της άδειας, τότε το πλέον του 19,25 θα μοιραζόταν ισότιμα στα εγκεκριμένα ύψη κάθε στάθμης/ορόφου.

.... Αν σήμερα το επιτρεπόμενο ήταν πιο ψηλά από τον καιρό της άδειας, τότε το πλέον του 19,25 θα μοιραζόταν ισότιμα στα εγκεκριμένα ύψη κάθε στάθμης/ορόφου...με την προυπόθεση οτι ολοι οι όροφοι ε΄χαν την ιδια υπέρβαση

τα υπόλοιπα που αναφέρεις τα ξαναδιαβάζω...

Edited Απρίλιος 9 , 2020 by nikosantonakas

[tettris]

Στον νόμο Άρθρο 100, παρ.2 γράφει:

Παράθεση

2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου...

Η εγκύκλιος 2/31.5.2019 συμπληρώνει:

Παράθεση

Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας.

Επομένως αυτή η δυνατότητα αφορά όλους τους συντελεστές. Δεν κάνει διακριτοποίηση για κάλυψη, δόμηση, ύψος.

 

53 λεπτά πριν, nikosantonakas said:

με την προυπόθεση οτι ολοι οι όροφοι είχαν την ιδια υπέρβαση

Μοιράζουμε το υπολειπόμενο ύψος από την άδεια μέχρι το επιτρεπόμενο (αν είναι μεγαλύτερο από το της άδειας), για να προσδιορίσουμε το επιτρεπόμενο που αναλογεί σε κάθε όροφο. Το πόση υπέρβαση έχει κάθε όροφος δεν έχει σχέση, αφού επηρεάζει μόνο το ποσοστό υπέρβασης έτσι όπως είχαμε καταλήξει και μαζί (και συγκεκριμένα τον αριθμητή του). Δηλ. Α θα είναι το επιτρεπόμενο που αναλογεί σε κάθε τυπικό όροφο. Το ποσοστό θα είναι για 2 τυπικούς ορόφους με διαφορετική υπέρβαση, έστω Χ και Ψ: Χ/Α και Ψ/Α. Για όροφο με ύψος ≠ από το ύψος τυπικού θα αναλογεί διαφορετικό επιτρεπόμενο Β. Σε εκείνον, με έστω υπέρβαση Ζ,  το ποσοστό θα είναι: Ζ/Β.

Να σημειώσω μόνο ότι θεωρώ πως το να προσδιορίσουμε το πσοσοστό , μας ενδιαφέρει ουσιαστικά μόνο για τις ο.ι. που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο της περιοχής, όχι για τις ο.ι. που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο που θα τους αναλογούσε. Δηλ. με τη σειρά: 1. ψάχνουμε το επιτρεπόμενο της περιοχής του τότε ή του σήμερα, μόνο για να βρούμε αν η ο.ι. μας (που έχει ΥΥ) θα χρεωθεί συντελεστή ύψους. 2α. Αν το υπερβαίνει τότε: 3. υπολογίζουμε το επιτρεπόμενο που αντιστοιχεί στον όροφό μας, ώστε να προσδιορίσουμε την επιβάρυνση. 2β.Αν δεν το υπερβαίνει, τότε: 3.θα χρεώσουμε αναλυτικό. 

 

Edited Απρίλιος 9 , 2020 by tettris

[tettris]

Εσείς, αν κατάλαβα λέτε: Τι έχουμε; Περίπτωση οικοδομής που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της περιοχής. Άρα όλοι οι υπεύθυνοι όροφοι (δηλ με ΥΥ) θα πρέπει να χρεωθούν συντελεστή υπέρβασης, εφόσον το τελικό ύψος τους υπερβαίνει το επιτρεπόμενο (όποιο και αν είναι αυτό) που τους αναλογεί. Ή ίσως ακόμα να λέτε ότι και για κτίριο που δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της περιοχής, αν κάποιος όροφός του υπερβαίνει το επιτρεπόμενο που του αναλογεί πρέπει να χρεωθεί συντελεστή ΥΥ. Εγώ αντιλέγω πως οι όροφοι που το τελικό ύψος τους είναι κάτω του επιτρεπόμενου της περιοχής γλυτώνουν τον συντελεστή και πηγαίνουν με αναλυτικό, όσο υπεύθυνοι και αν είναι (έστω και αν φαίνεται άδικο). Η υπευθυνότητά τους ωστόσο δεν επηρεάζει το ποσοστό επιβάρυνσης των ορόφων που θα χρεωθούν συντελεστή. Επειδή ίσως έχω μπερδευτεί και εγώ να δημιουργήσω κάποια θεωρητικά παραδείγματα:

Κτίριο με εγκεκριμένο συνολικό 9μ (3μ/όροφο), επιτρεπόμενο περιοχής 10μ, υλοποιημένο ύψος 10,20μ(ισογ: 3,6μ, 1ος:3,3μ, 2ος:3,3μ). 10,20 > 10,00 άρα μόνο ο 2ος όροφος θα χρεωθεί συντελεστή ύψους, ως εξής: 10-9=1μ υπολειπόμενο από άδεια μέχρι το επιτρεπ.. 1/3=0,33 το πρόσθετο αναλογικά επιτρεπόμενο σε κάθε όροφο. Άρα υπέρβαση 2ου ορόφου 30εκ. με επιβάρυνση 0,3/3,33=0,09 και όχι ας πούμε 0,3/10 (επωφελείται εκ του συνολικού), ούτε 1,2/10 (επιβαρύνεται εκ του συνολικού).

Άλλο παράδειγμα: Τα ίδια ως προς την άδεια και επιτρεπόμενο, αλλά υλοποιημένο 12,6μ(ισογ: 6μ, 1ος: 3,3μ, 2ος:3,3μ). Ισογ και 1ος < 10μ ->αναλυτικός. 2ος όροφος υπέρβαση 30εκ με επιβάρυνση 0,3/3,33=0,09 (το ίδιο με πριν, δεν έχει επιβαρυνθεί περισσότερο λόγω μεγαλύτερου ύψους οικοδομής) και όχι 0,3/10, αλλά ούτε και 2,6/10=0,26.

Άλλο παράδειγμα: Τα ίδια ως προς την άδεια και επιτρεπόμενο, αλλά υλοποιημένο 10,3μ(ισογ: 2,8μ, 1ος: 3,2μ, 2ος:4,5μ). Ισογ χωρίς ΥΥ, 1ος αναλυτικός, 2ος υπέρβαση 150εκ. με επιβάρυνση 1,5/3,33=0,45 και δεν επωφελείται από το μικρότερο υλοποιημένο ύψος του ισογείου αν συγκρίναμε όλο το κτίριο, δηλ 1,3/10=0,13.

Με άλλα λόγια, αν λόγω υπέρβασης των υποκείμενων ορόφων ο τελευταίος ξεπερνά το επιτρεπόμενο, τότε δυστυχώς για εκείνον θα χρεωθεί συντελεστή. Αν ήταν απόλυτα νόμιμος ως προς το ύψος (ή κατ.3) δεν επηρεάζεται. Οι υποκείμενοι όροφοι έστω και αν ήταν πιο υπεύθυνοι δεν θα χρεωθούν συντελεστή, εφόσον είναι κάτω του επιτρεπόμενου. Με αντίστροφη λογική έστω ότι ένας υποκείμενος όροφος έχει μια μικρή ή μεγάλη ΥΥ, αλλά εντός των επιτρεπόμενων της περιοχής και σε μεταγενέστερο χρόνο σηκώθηκε ολόκληρος αυθαίρετος όροφος, που εξαιτίας του έχουμε υπέρβαση του ύψους περιοχής. Γιατί ο υποκείμενος όροφος να υποστεί τις συνέπειες; Αν ας πούμε πρώτα έκανε τακτοποίηση ο υποκείμενος όροφος και μεταγενέστερα ο αυθαίρετος όροφος με έγκριση κατεδάφισης. Γιατί ο υποκείμενος να έχει πληρώσει μεγαλύτερο πρόστιμο επειδή έκανε νωρίτερα τακτοποίηση; Γιατί γενικότερα να επηρεάζεται το πρόστιμό του από τακτοποίηση άλλων ιδιοκτησιών; Εξάλλου ως προς αντιστάθμιση της αδικίας, το όφελος του ύψους το απολαμβάνει ουσιαστικά και πρακτικά ο υπερκείμενος όροφος (σαν στάθμη από το έδαφος).

[Inzaghi]

@tettris

Κατάλαβα τη λογική σου αλλά επίτρεψέ μου να διαφωνήσω τελείως με αυτήν.

Το βασικό μας κριτήριο είναι το αν η οικοδομή ξεπερνά το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής. Οπότε αρχικώς θα πρέπει να δούμε : 

1. αν με την ΥΥ της ιδιοκτησίας μας ξεπερνιέται το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής και
2. αν στο σύνολό του το κτήριο ξεπερνά το μέγιστο επιτρεπόμενο, αθροίζοντας τυχούσες άλλες ΥΥ άλλων ορόφων.

Σε περίπτωση που και στις 2 περιπτώσεις βρισκόμαστε εντός επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, τότε η ΥΥ νομίμου επιφάνειας δηλώνεται με αναλυτικό. Σε διαφορετική περίπτωση θα πάρει 0,20 ή 0,40 αναλόγως ποσοστού. Σε κανένα σημείο, είτε του Νόμου είτε της εγκυκλίου δεν προκύπτει οτι η ΥΥ σε όροφο που βρίσκεται εντός του επιτρεπόμενου δηλώνεται με αναλυτικό, αν αυτός (ο ίδιος ο όροφος) δεν ξεπερνά το μέγιστο της περιοχής. Εξετάζεται το κτήριο συνολικά και όχι μόνον ο όροφος.

Και να το θέσω και διαφορετικά, αν εξετάσουμε όλο το κτήριο ως μια ιδιοκτησία, ΜΟΝΟ τότε θα δηλωθεί ΥΥ στον τελευταίο όροφο. Αν έχουμε σύσταση, θα συμβεί, μεν, αυτό, όμως το προκύπτον πρόστιμο θα κατανεμηθεί στους ορόφους και στο πόσο επιβαρύνει ο καθένας την τελική υπέρβαση. Δε θα πληρώσει τη νύφη ο τελευταίος όροφος και οι άλλοι με ένα 250άρι θα βγάλουν την ουρά τους απ'έξω. 

Παράθεση

Κτίριο με εγκεκριμένο συνολικό 9μ (3μ/όροφο), επιτρεπόμενο περιοχής 10μ, υλοποιημένο ύψος 10,20μ(ισογ: 3,6μ, 1ος:3,3μ, 2ος:3,3μ). 10,20 > 10,00 άρα μόνο ο 2ος όροφος θα χρεωθεί συντελεστή ύψους, ως εξής: 10-9=1μ υπολειπόμενο από άδεια μέχρι το επιτρεπ.. 1/3=0,33 το πρόσθετο αναλογικά επιτρεπόμενο σε κάθε όροφο. Άρα υπέρβαση 2ου ορόφου 30εκ. με επιβάρυνση 0,3/3,33=0,09 και όχι ας πούμε 0,3/10 (επωφελείται εκ του συνολικού), ούτε 1,2/10 (επιβαρύνεται εκ του συνολικού).

Η υπέρβαση ύψους σου είναι 1,20μ. Υπερβαίνεις κατά 20εκ το επιτρεπόμενο της περιοχής και το ποσοστό ΥΥ σου είναι 1,20/10=12%. Αυτό αν κρίνεις το κτήριο ως μια ιδιοκτησία. Αν δουλέψεις επιμέρους κάθε όροφο, τότε κάθε όροφος έχει "επιτρεπόμενο" ύψος 3,33μ όπως σωστά αναφέρεις και το ποσοστό υπέρβασης ύψους στο ισόγειο είναι 0,60/3,33=18% ενώ στους ορόφους 0,30/3,33=9%. Η διαφορά μας είναι ότι εσύ θα βάλεις να πληρώσει ΥΥ με 0,20 μόνο το 2ο όροφο, ενώ εγώ όλους. 

 

[tettris]

Καταλαβαίνω και εγώ πως το εννοείς, θα το σκεφτώ λίγο ακόμα και ίσως υιοθετήσω αυτή την προσέγγιση. Όπως έγραψα και πιο πάνω ο μόνος δισταγμός μου τότε είναι η "αδικία" του να πληρώσει ένα διαμέρισμα 200τ.μ. του ισογείου για μια υπέρβαση ύψους ας πούμε 20εκ, ένα πρόστιμο που αναλογεί σε επιφάνεια 200τ.μ., έστω με συντελεστή 0,20, επειδή κάποιος άλλος έχτισε μια "τσόντα" 10τ.μ. επι πλέον του ύψους της άδειας και εξαιτίας της το κτήριο υπερβαίνει το επιτρεπόμενο.

Εκτός αν το πάμε πιο εξειδικευμένα και πούμε έστω 9,20μ συνολικό άδειας, 10μ max περιοχής. Από τα 20εκ ΥΥ του ισογείου είμαστε εντός επιτρεπ., ενώ τα Χ μέτρα του αυθαίρετου ορόφου, που δεν δικαιούταν τίποτα, είναι αυτά που ευθύνονται για την υπέρβαση της περιοχής, οπότε το ισόγειο αναλυτικός. Εκτός ότι έτσι μπερδεύεται το πράγμα όμως, δεν εννοείς κάποια τέτοια αντιμετώπιση έτσι κ αλλιώς.

 

Edit: Συγνώμη κατάλαβα τι λες: ότι το πρόστιμο του τελευταίου ορόφου σαν ποσό θα επιμεριστεί στους υποκείμενους με ΥΥ, όχι ο προσδιορισμός του προστίμου. Πώς όμως θα δηλωθεί αυτό στο σύστημα; Και πώς θα διεκδικηθεί από την οριζόντια του τελευταίου ορόφου; Ή θα δηλωθούν λιγότερα τ.μ. (τόσα όσα χρειάζεται, ώστε να είναι αναλογικά δίκαιο το πρόστιμο) στο φύλλο καταγραφής για ΥΥ στη δήλωση της οριζόντιας, ενώ αντίστοιχα θα κάνουν το ίδιο και οι οριζόντιες των υποκείμενων ορόφων με αφετηρία υπολογισμού τα τ.μ.του τελευταίου, που είναι αυτά που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο της περιοχής;

Μπορείς να δώσεις ένα θεωρητικό, αλλά με απλά μεγέθη παράδειγμα; Αν και υποψιάζομαι ότι και εσύ ίσως αυτό αναρωτιέσαι.

Edited Απρίλιος 9 , 2020 by tettris

[Inzaghi]

Αυτό το παράδειγμα το έδωσα σε περίπτωση που τακτοποιηθεί ολόκληρο το κτήριο με μια δήλωση και ύστερα τα βρουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες στα πρόστιμα, ανάλογα με το ποσοστό συμμετοχής έκαστου. Συγκεκριμένο παράδειγμα δε μου έρχεται.

Εννοείται πως όσα λέω, αναφέρονται σε περιπτώσεις όπου είναι όλα ομοιόμορφα κτισμένα και όχι όταν ο τελευταίος όροφος έχει κτίσει μια έξτρα τσόντα από πάνω που εξαιτίας της υπάρχει υπέρβαση του επιτρεπομένου. Αν όλοι έχουν ομοιόμορφη υπέρβαση ύψους 20εκ φερ' ειπείν, είναι άδικο για τον τελευταίο όροφο να επωμιστεί όλο το πρόστιμο.

Και από την άλλη, αν οι υποκείμενοι 4 όροφοι έχουν από 20εκ υπέρβαση ύψους, οι οποίες αθροιστικά ξεπερνούν το επιτρεπόμενο της περιοχής, ενώ ο 5ος είναι σωστός, τότε εξετάζοντας μεμονωμένες οριζόντιες, σύμφωνα με τη δική σου οπτική, οι υποκείμενοι όροφοι θα τιμωρούνταν με αναλυτικό, καθότι είναι εντός επιτρεπόμενου και ο 5ος θα την έβγαζε λάδι, καθώς έχει σωστό ύψος, χωρίς να γνωρίζει τι συμβαίνει από κάτω. Κι έτσι όλο το κτήριο θα είχε εντελώς λάθος αντιμετώπιση.

Γενικά εγώ λειτουργώ ως εξής : Όταν διαπιστώνω ΥΥ σε έναν όροφο, ανεβαίνω στον τελευταίο όροφο και χτυπάω τα καθαρά ύψη όλων των ορόφων μέχρι να φτάσω κάτω. Υπολογίζω και ένα μέσο πάχος πλάκας και υπολογίζω προσεγγιστικά το συνολικό ύψος του κτηρίου. Αν αυτό υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής, τότε ακόμα και αν ο όροφός μου είναι μέσα σε αυτό, δίνω ΥΥ με συντελεστή 0,20/0,40 και όχι αναλυτικό. Δεν κοιτάζω ποιος έδωσε τη "χαριστική βολή" στο κτήριο και ξεπέρασε τα επιτρεπόμενα, όλοι συνέβαλαν σε αυτό και τιμωρούνται αναλόγως. 

[tettris]

Ευχαριστώ για τις διευκρινήσεις και τις οδηγίες!!🏆  Γίνεται κάπως αυστηρή βέβαια η αντιμετώπιση έτσι για μικρές σχετικά υπερβάσεις και θέμα τύχης ίσως το αν θα πληρωθεί αναλυτικός ή συντελεστής. Αφού, όπως το λες, αν το κτίριο ξεπερνάει το επιτρεπόμενο τότε ανεξαιρέτως όλοι οι όροφοι με ΥΥ θα πάρουν συντελεστή ύψους. Μήπως πιο δίκαιο είναι αφού "διαγνωστεί" πρώτα το κτήριο θετικά στο αν υπερβαίνει συνολικά το επιτρεπόμενο της περιοχής, να ελέγχονται σε δεύτερη φάση οι ο.ι. που έχουν ΥΥ, για τον αν ξεπερνούν το αναλογούν "επιτρεπόμενο" ("ιδιο-επιτρεπόμενό") τους και να χρεώνονται με συντελεστή ή όχι; 

Όπως και να το δει κανείς υπάρχουν αδικίες. Από την άλλη, αν προσπαθήσεις να βρεις δίκαιο με τους (ασαφείς) κανόνες που υπάρχουν, το θέμα γίνεται πολύπλοκο. Η παρακάτω σκέψη συνηγορεί ψυχολογικά στη προσέγγισή σου: Αν τυχόν η οικοδομή χτίστηκε με υπερβάσεις ύψους, δίκαια είναι συνυπεύθυνοι όλοι οι ιδιοκτήτες και πλερώνουν. Αν προστέθηκαν μετέπειτα αυθαιρεσίες καθ' υψος, ευθύνη ήταν των ιδιοκτητών να καταγγείλλουν τις αυθαιρεσίες αυτές πριν ολοκληρωθούν, άρα τώρα, αφού έκαναν τα στραβά μάτια, πληρώνουν με έμμεσο τρόπο ακριβότερα τις δικές τους αυθαιρεσίες.

 

 

Edited Απρίλιος 9 , 2020 by tettris

[janna]

Εχω διώροφη οικοδομή με εγκεκριμένο ύψος 5,60+1,20 =6,80.Εγινε  αυθαιρετη προσθήκη ενός δωματίου με ύψος 1,90 +0,80στεγη=2,70.Επιτρεπόμενο 7.50+1,20=8,70.δεν έχω ΥΥ 6,80+2,70=8,50<8,70 Πως υπολογιζω  λοιπον το ποσοστό  ΥΥ και πως την κατηγορία;Ίσως κάνω επανάληψη αλλά ......

[tettris]

Janna, προσωπικά δεν ξέρω να σου απαντήσω σίγουρα. Χρειάζεται νομίζω και ένα σκαρίφημα. Όπως το καταλαβαίνω, μία λογική λέει πως έτσι είναι, και αφού εξετάζεις υποθέτω συνολικά το κτίριο, ο έλεγχος που κάνεις είναι σωστός (ΥΥ μόνο με αναλυτικό). Από εκεί και πέρα νομίζω πως αν ανεβάσεις εικόνα θα είναι πιο εύκολη η ερμηνεία, αφού προς το παρόν είναι σαν να λες ότι χτίστηκε διώροφο με στέγη, όπως προβλεπόταν και επί πλεόν άλλος ένας όροφος με στέγη... Τα πράγματα μπορεί να αλλάζουν λόγω του πως έχει υλοποιηθεί τελικά το κτίριο. Εννοείς μήπως ισόγειο+α'όροφος+β' όροφος+στέγη;

[janna]

Λέω  ισογειο  + Α όροφο +στεγη αλλά σε ενα τμημα αντί στέγης έγινε ένα δωμάτιο   που επικοινωνεί  με τον Α όροφο υψος 1,90 + +Ο,80στεγη.Περισσοτερο μ' ενδιαφέρει η κατηγ.θα υπολογίσω 1.90+0,80>8,70×20%=1,74 Επομένως κατ'.5   ή εφ'όσον δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο  πάει κατ' 4 λαμβάνοντας υπόψιν και τη ΥΔ και ΥΚ.