ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[Jupiter]

7 ώρες πριν, janna said:

Γιατί στη δική μου περίπτωση έχω και ΥΥ της μπαζωμενης υπερυψωσης ποιος θα τη χρεωθει;Το ισόγειο;

Στον κάθε όροφο αναλογεί ένα κλάσμα του συνολικού επιτρεπόμενου ύψους. Συγκρίνουμε αυτή την τιμή με το μεικτό ύψος κάθε ορόφου και βρίσκουμε την υπέρβαση για την κάθε ιδιοκτησία. Επιπρόσθετα, κατανέμουμε αναλογικά την υπερύψωση του κτιρίου.

Στερείται νοήματος ο ακριβής προσδιορισμός του ποσοστού υπέρβασης αφού ξέρουμε ότι σίγουρα είναι μικρότερο του 20%. Επομένως ακολουθούμε τη διαδικασία της δημοσίευσης που απάντησε στο αρχικό σου ερώτημα, για κάθε μία ιδιοκτησία.

[maryts27]

Καλησπέρα,
παρακαλώ για τη βοήθειά σας σχετικά με τα παρακάτω:
Πρόκειται για κτίριο μεζονέτας (κάθετη ιδιοκτησία) με δύο ορόφους και υπόγειο. Το υπόγειο έχει "ξεμπαζωθεί" κατά 24εκ. Επιπλέον του υποβιβασμού της στάθμης του ΔΕ, έχω υπέρβαση ύψους υπογείου 23εκ. (3,03μ. από 2,80μ.) και υπέρβαση ύψους ορόφων 4εκ. (3,06μ. και 2,98μ. αντί για 3,0μ. έκαστος). Συνολική υπέρβαση ύψους κτιρίου 27εκ. χωρίς τον υποβιβασμό του ΔΕ, το οποίο δεν προσμετράται στην υπέρβαση ύψους του κτιρίου σύμφωνα με το αρ.100, παρ.11.
Το ύψος του κτιρίου στην άδεια, άνω του διαμορφωμένου εδάφους, είναι 7,50μ., με το υπόγειο να προεξέχει 1,50μ. άνω του εδάφους.
Στην υφιστάμενη κατάσταση το μέγιστο ύψος του κτιρίου άνω του εδάφους είναι 8,01μ. αντί για 7,50μ. Η διαφορά οφείλεται 0,24μ. στην εκχωμάτωση και 0,27μ. στην συνολική υπέρβαση ύψους του κτιρίου.
Στους ορόφους έχω επιπλέον κλείσιμο Η/Χ που υπολογίζονται με υπέρβαση δόμησης.
1.Υπολογίζω την εκχωμάτωση με αναλυτικό. Η υπέρβαση ύψους του κτιρίου (0,27μ., χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το ύψος του υποβιβασμού της στάθμης του ΔΕ) μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 σαν υπέρβαση <5% (7,50*0,05=0,375μ.) άσχετα με την ΥΔ που έχω από το κλείσιμο των Η/Χ, εφόσον βρίσκονται εντός του περιγράμματος του κτιρίου, χωρίς να μεταβάλλεται με το κλείσιμό τους η κάλυψη (επιφάνεια) αυτού;
2.Επίσης, δεν έχει αλλάξει η χρήση του υπογείου σε κύρια (παραμένει βοηθητική). Θα χρειαστεί λόγω υπερύψωσης (23εκ.) και εκχωματωσης (24εκ.) να χρεωθεί με ΥΔ ή εφόσον δεν αλλάζει η χρήση του, όχι;(το υπόγειο προεξέχει το μέγιστο 1,97μ. άνω του εδάφους, αντί για 1,50μ. αδείας)
Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Edited Μάρτιος 24 , 2021 by maryts27

[venezia]

2 ώρες πριν, maryts27 said:

Καλησπέρα,
παρακαλώ για τη βοήθειά σας σχετικά με τα παρακάτω:
Πρόκειται για κτίριο μεζονέτας (κάθετη ιδιοκτησία) με δύο ορόφους και υπόγειο. Το υπόγειο έχει "ξεμπαζωθεί" κατά 24εκ. Επιπλέον του υποβιβασμού της στάθμης του ΔΕ, έχω υπέρβαση ύψους υπογείου 23εκ. (3,03μ. από 2,80μ.) και υπέρβαση ύψους ορόφων 4εκ. (3,06μ. και 2,98μ. αντί για 3,0μ. έκαστος). Συνολική υπέρβαση ύψους κτιρίου 27εκ. χωρίς τον υποβιβασμό του ΔΕ, το οποίο δεν προσμετράται στην υπέρβαση ύψους του κτιρίου σύμφωνα με το αρ.100, παρ.11.
Το ύψος του κτιρίου στην άδεια, άνω του διαμορφωμένου εδάφους, είναι 7,50μ., με το υπόγειο να προεξέχει 1,50μ. άνω του εδάφους.
Στην υφιστάμενη κατάσταση το μέγιστο ύψος του κτιρίου άνω του εδάφους είναι 8,01μ. αντί για 7,50μ. Η διαφορά οφείλεται 0,24μ. στην εκχωμάτωση και 0,27μ. στην συνολική υπέρβαση ύψους του κτιρίου.
Στους ορόφους έχω επιπλέον κλείσιμο Η/Χ που υπολογίζονται με υπέρβαση δόμησης.
1.Υπολογίζω την εκχωμάτωση με αναλυτικό. Η υπέρβαση ύψους του κτιρίου (0,27μ., χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το ύψος του υποβιβασμού της στάθμης του ΔΕ) μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 σαν υπέρβαση <5% (7,50*0,05=0,375μ.) άσχετα με την ΥΔ που έχω από το κλείσιμο των Η/Χ, εφόσον βρίσκονται εντός του περιγράμματος του κτιρίου, χωρίς να μεταβάλλεται με το κλείσιμό τους η κάλυψη (επιφάνεια) αυτού;
2.Επίσης, δεν έχει αλλάξει η χρήση του υπογείου σε κύρια (παραμένει βοηθητική). Θα χρειαστεί λόγω υπερύψωσης (23εκ.) και εκχωματωσης (24εκ.) να χρεωθεί με ΥΔ ή εφόσον δεν αλλάζει η χρήση του, όχι;(το υπόγειο προεξέχει το μέγιστο 1,97μ. άνω του εδάφους, αντί για 1,50μ. αδείας)
Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Καλό θα ήταν να ανεβάσεις τομή εγκεκριμένης και διαμορφωμένης κατάστασης για να γίνει πιο κατανοητό.

[tettris]

Είναι όντως δύσκολο να γίνει λεκτικά κατανοητή η κατάσταση, αλλά αν κατάλαβα καλά έχεις υπερύψωση του υπογείου προς τα πάνω και όχι σε βάθος, χωρίς επέκταση της επιφάνειάς του. Και επειδή εξετάζεις συνολικά το κτίριο ως κατακόρυφη ιδιοκτησία υπολογίζεις το ολικό ύψος του το οποίο συγκρίνεις με την άδεια και προεξέχει 27εκ., μέγεθος μικρότερο από το 5% του αδειοδοτημένου.

Συνεπώς μπορείς να το κατατάξεις κατηγορία 3.

[maryts27]

10 ώρες πριν, tettris said:

Συνεπώς μπορείς να το κατατάξεις κατηγορία 3.

Ο προβληματισμός μου είναι αν η ΥΔ από τους ημιυπαίθριους μου "απαγορεύει" να κάνω χρήση του 5% για το ύψος..Αν ερμηνεύσω το άρθρο ότι περίγραμμα εννοεί την κάλυψη κ όχι τη δόμηση τότε υποθέτω πως δεν θα έχω θέμα, αφού η επιφάνεια (κάλυψη) του κτηρίου δεν μεταβάλλεται με το κλείσιμο των Η/Χ. Ή υπέρβαση υψους οφείλεται κατά βάση στο υπόγειο αλλα κ κάτι ψιλά από τους ορόφους.  Επίσης ξεπερνάω το επιτρεπόμενο ύψος αλλά θεωρώ ότι το 5% είναι ανεξάρτητο με αυτό. Αλλά ..οι ημιυπαίθριοι εκτός από δόμηση πρέπει να χρεωθούν κ με ΥΥ λόγω των μικροδιαφορών στα ύψη των ορόφων ; Γιατί στο σύνολο ξεπερνώ το επιτρεπόμενο; Ή με το 5% καλύπτεται το ύψος σε όλη την επιφάνεια του κτηρίου κ των ημιυπαιθρίων; Ευχαριστώ 

Edited Μάρτιος 25 , 2021 by maryts27

[maryts27]

50 λεπτά πριν, venezia said:

Καλό θα ήταν να ανεβάσεις τομή εγκεκριμένης και διαμορφωμένης κατάστασης για να γίνει πιο κατανοητό.

Δυστυχώς δεν έχω ευκαιρα τα σχέδια αυτή την ώρα.ειναι στο PC του γραφείου. 

[tettris]

Δικαιολογημένες οι απορίες σου και δυστυχώς δεν υπάρχει κάποια αναλυτική οδηγία για το πως εφαρμόζεται η συγκεκριμένη παράγραφος κατηγορίας 3. Προσωπικά θεωρώ πως το νόημα της είναι να καλύψει παραβάσεις μικρής μεταβολής διαστάσεων σε τοπικό επίπεδο (π.χ. έρκερ). Δηλ. θεωρείται μικρή παράβαση αν από μεταβολή μιας διάστασης τάξης μικρότερης του 5%, και άσχετα από άλλες παραβάσεις, δεν δημιουργείται υπέρβαση από την επιφάνεια της άδειας μεγαλύτερη από 5%. Παύει να θεωρείται τέτοια παράβαση μικρή αν  π.χ. έχεις μεν μικρή μεταβολή της διάστασης του βάθους της άδειας, αλλά να αφορά σε μήκος τέτοιο που η ΥΔ να αυξάνεται σημαντικά, ώστε να πρέπει να χρεωθεί συντελεστή.

Δεν αμφιβάλλω ότι άλλοι συνάδελφοι το βλέπουν διαφορετικά και ότι πρέπει να είναι αυτές οι μεταβολές οι μοναδικές παραβάσεις της ιδιοκτησίας για να ενταχθούν στην 3. Γενικότερα όμως θεωρώ πως πρέπει να ισχύει η ανεξαρτητοποίηση, λόγω διαφορετικής κατηγοριοποίησης, των αυθαιρεσιών, όπου η λογική είναι ότι σε περίπτωση που οι μεγάλες αυθαιρεσίες κατεδαφιστούν οι μικρές να παραμένουν ανενόχλητες ως παραβάσεις κατηγορίας 3. Ως προς τη ΜΣΕ γίνεται θεωρώ αυτό το σενάριο παρακινδυνευμένο, αλλά βλέπουμε να ισχύει ακόμα και εκεί παρόμοια φιλοσοφία.

Επίσης, εφόσον πηγαίνει το ύψος του κτιρίου κατηγορία 3 δεν σε ενδιαφέρει αν ξεπερνά το επιτρεπόμενο. Ακόμα και οι Η/Υ, σαν επιφάνειες, είναι νόμιμες, έχουν αδειοδοτημένο ύψος και το κακό τους είναι πως έχουν μετατραπεί από ανοιχτές σε κλειστές. Θα πάρουν συντελεστή δόμησης λόγω του κλεισίματος, αλλά σε ύψος η μεταβολή είναι μικρή και έχει χρεωθεί στην παράβαση κατηγορίας 3 για τη συνολική ιδιοκτησία.

Σε περίπτωση που δεν θα είχες τακτοποιήσει το ύψος με κατ. 3 και έπρεπε να χρεώσεις συντελεστές λόγω υπέρβασης του επιτρεπόμενου, τότε όσοι κλειστοί χώροι θα παραμέναν κάτω του επιτρεπόμενου ύψους θα χρεωνόντουσαν αναλυτικό, ενώ αυτοί που το ξεπερνούσαν θα έπαιρναν συντελεστή ύψους, είτε 0,2 (αν ήταν σαν επιφάνειες νόμιμες) είτε συνδυαστικά με ΥΔ, ΥΚ, και τα λοιπά καλούδια (αν ήταν σαν επιφάνειες επιπρόσθετες).

Συνεπώς οι Η/Υ ως νόμιμοι θεωρώ δικαιούνται έλεγχο ύψους για κατ.3, αλλά αν είχαμε π.χ. μια επέκταση εκτός περιγράμματος ή επί πλέον όροφο, τότε δεν υπάρχει αδειοδοτημένο μέγεθος προς σύγκριση και έλεγχο τύπου κατηγορίας 3 και τότε -υποτίθεται- έστω και 1εκ (δηλ <<5% του επιτρεπόμενου) να έχουμε υπέρβαση του επιτρεπόμενου θα πρέπει να μπει συντελεστής ύψους.

Υ.Γ. Για να το θέσω πιο απλά, η εικόνα που έχω στο μυαλό μου για την κατ.3 είναι ότι έχουμε ένα αδειοδοτημένο κέλυφος ιδιοκτησίας. Όποια bumps έχει το κέλυφος αυτό στην υφιστάμενη κατάστασή του και ανεξάρτητα τόσο από άλλες μεγάλες παραβάσεις, όσο και μεταξύ τους, θα μπουν κατηγορία 3, ως "μικρό το κακό".

Edited Μάρτιος 25 , 2021 by tettris

[maryts27]

3 ώρες πριν, tettris said:

 

 

3 ώρες πριν, tettris said:

Ακόμα και οι Η/Υ, σαν επιφάνειες, είναι νόμιμες, έχουν αδειοδοτημένο ύψος και το κακό τους είναι πως έχουν μετατραπεί από ανοιχτές σε κλειστές. Θα πάρουν συντελεστή δόμησης λόγω του κλεισίματος, αλλά σε ύψος η μεταβολή είναι μικρή και έχει χρεωθεί στην παράβαση κατηγορίας 3 για τη συνολική ιδιοκτησία.

Σε περίπτωση που δεν θα είχες τακτοποιήσει το ύψος με κατ. 3 και έπρεπε να χρεώσεις συντελεστές λόγω υπέρβασης του επιτρεπόμενου, τότε όσοι κλειστοί χώροι θα παραμέναν κάτω του επιτρεπόμενου ύψους θα χρεωνόντουσαν αναλυτικό, ενώ αυτοί που το ξεπερνούσαν θα έπαιρναν συντελεστή ύψους, είτε 0,2 (αν ήταν σαν επιφάνειες νόμιμες) είτε συνδυαστικά με ΥΔ, ΥΚ, και τα λοιπά καλούδια (αν ήταν σαν επιφάνειες επιπρόσθετες).

1.Αν κατάλαβα καλά άποψή σου είναι ότι περα ότι μπορώ να κάνω χρήση της κατ'.3 για το ύψος,  μπορώ να συμπεριλάβω κ την υπέρβαση υψους πέρα του νόμιμου κτηρίου κ των χώρων με ΥΔ (κλειστούς ημιυπαίθριους) λόγω του ότι είναι ημιυπαίθριοι κ συμπεριλαμβάνονται στο κέλυφος του κτηρίου (είτε ανοιχτοί, είτε κλειστοί πλέον).κ δε χρειάζεται να χρεώσω συντελεστή υψους πχ  για τον κλειστό πλέον ημιυπαιθριο του ορόφου που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο (με τα τμ ημιυπαιθρίου του ορόφου). Σωστά; 2.Στην περίπτωση που ξεπερνούσα αυτό το 5% λες οι χώροι κάτω του επιτρεπόμενου με αναλυτικό κ ο τελευταίος όροφος με συντελεστή ΥΥ. Αυτό πώς θα γινόταν; Ο τελευταίος θα χρεωνόταν το σύνολο της υπέρβασης υψους όλο του κτηρίου άσχετα που δε θα οφειλόταν σε αυτόν τον όροφο η υπέρβαση αλλά από το υπόγειο κ το ισόγειο ( με επιφάνεια την κάλυψη του κ συντελεστή 0.20, παρότι θα είχε ΥΔ από τον κλειστό Η/Χ κ εξάντληση του επιτρεπόμενου σδ; ή με επιφάνεια μόνο των νόμιμων κλειστών του ορόφου με 0.20 κ η επιφάνεια του κλειστού Η/Χ με συντελεστή 1.20; Ή ΥΥ των υπολοίπων ανοιχτών Η/Χ του ορόφου πώς θα χρεωθούν στη 2η περίπτωση;); κ έξτρα από αυτό θα χρεωνόταν με αναλυτικό η τοπική υπέρβαση υψους του υπογείου (23 εκ) κ του ισογείου (4εκ);

Edited Μάρτιος 25 , 2021 by maryts27

[tettris]

1. Σωστά, αυτή είναι η γνώμη μου και έτσι το κάνω. Μπορεί να έπρεπε να εξετάσεις κάθε στάθμη στον έλεγχο για κατ3 ξεχωριστά, αλλά δεν έχει και νόημα αφού και συνολικά έχεις ΥΥ < 5% και το πρόστιμο θα ήταν το ίδιο, οπότε ο συνολικός έλεγχος "πιάνει" και την ευθύνη όλων των στάθμεων. Αν κάποιος συνάδελφος έχει άλλη άποψη ας την εκφέρει.

2. Σε αυτή την περίπτωση με ΥΥ >5%: Συντελεστή ύψους θα έβαζα μόνο στη στάθμη που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο και οι υπόλοιπες με αναλυτικό. Εδώ αφού το πρόστιμο διαμορφώνεται σε σχέση με την επιφάνεια (και σε αυτή επιβάλεται ο συντελεστής) για το ποσοστό επιβάρυνσης θα λάμβανες υπόψη μόνο την υπέρβαση των χώρων που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο (προφανώς σε εσένα του τελευταίου ορόφου και όχι τη συνολική ΥΥ όλου του κτιρίου). Τα υπόγειο και ισόγειο είναι κάτω του επιτρεπόμενου άρα το δικό τους μερίδιο ευθύνης για την ΥΥ θα το αποδώσουν με αναλυτικό πρ.. Για τους χώρους του ορόφου που υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο: οι νόμιμοι με 0.2, ο Η/Υ λόγω και της ΥΔ με 1.2. Δεν θα πάρει βέβαια ΥΚ.

Αν από την άλλη είχαμε περίπτωση που έστω ο ανώτατος όροφος δεν έχει υπέρβαση του ιδίου ύψους του (π.χ 3μ ήταν πριν 3μ είναι και τώρα), αλλά είναι υπερυψωμένος λόγω της ΥΥ των υποκείμενων, τότε δεν είμαι σίγουρος, αλλά λαμβάνοντας υπόψη τη διατύπωση του παραρτήματος, και συγκεκριμένα εκεί που γράφει για κατανομή της υπέρβασης σε όλους τους ορόφους εκ κατασκευής, τότε μάλλον θα του έβαζα επίσης του τελευταίου ορόφου συντελεστή, αλλά με υπέρβαση 0εκ. (<20%).

Πάντως δεν θεωρώ ότι είναι ορθό να πάρεις τη συνολική ΥΥ και να τη χρεώσεις κάπως σε όλο το κτίριο. Δεν μπορώ να φανταστώ πώς εξάλλου θα γινόταν στην πράξη αυτό. Κατά τη γνώμη μου εξετάζεις τους χώρους ξεχωριστά, χωρίς να λαμβάνεις υπόψη σου τους υπόλοιπους για να προσδιορίσεις αν θα υπολογιστούν με συντελεστή ή αναλυτικό. Εκεί που επιδρά το συνολικό των παραβάσεων είναι στα ποσοστά επιβάρυνσης και στην επιλογή κατηγορίας (με όποιους κανόνες διέπουν εκείνους τους ελέγχους).

[maryts27]

4 ώρες πριν, tettris said:

1. Σωστά, αυτή είναι η γνώμη μου και έτσι το κάνω. Μπορεί να έπρεπε να εξετάσεις κάθε στάθμη στον έλεγχο για κατ3 ξεχωριστά, αλλά δεν έχει και νόημα αφού και συνολικά έχεις ΥΥ < 5% και το πρόστιμο θα ήταν το ίδιο, οπότε ο συνολικός έλεγχος "πιάνει" και την ευθύνη όλων των στάθμεων. Αν κάποιος συνάδελφος έχει άλλη άποψη ας την εκφέρει.

2. ..Αν από την άλλη είχαμε περίπτωση που έστω ο ανώτατος όροφος δεν έχει υπέρβαση του ιδίου ύψους του (π.χ 3μ ήταν πριν 3μ είναι και τώρα), αλλά είναι υπερυψωμένος λόγω της ΥΥ των υποκείμενων, τότε δεν είμαι σίγουρος, αλλά λαμβάνοντας υπόψη τη διατύπωση του παραρτήματος, και συγκεκριμένα εκεί που γράφει για κατανομή της υπέρβασης σε όλους τους ορόφους εκ κατασκευής, τότε μάλλον θα του έβαζα επίσης του τελευταίου ορόφου συντελεστή, αλλά με 

1. Αν εξετάσω κάθε στάθμη ξεχωριστά δε με παίρνει το <5%,αν το ελέγξω με το εγκεκριμένο ύψος του, γιατί στο υπόγειο έχω 23εκ υπέρβαση που είναι >5% του 2.80μ νόμιμου υψους του. Στους ορόφους είναι μικρή η απόκλιση κάτω από 2%, οπότε στο σύνολο η ΥΥ του κτηρίου βγαίνει < 5% του επιτρεπομενου υψους (7.50μ). Αφού αφορά μια ενιαία ιδιοκτησία δε θα πρέπει να δω την ΥΥ στο σύνολο του κτηρίου;;;Γιατί αν πρέπει να το δω ανα στάθμη τότε αφού το υπόγειο ξεπερνάει το 5% του δικού του νόμιμου υψους τί γίνεται; Δε μπορώ να κάνω χρήση της κατ'.3 κ πάει ΥΥ με συντελεστή σε κάθε ή στην ανώτερη στάθμη;;;δλδ το υπόγειο με αναλυτικό γιατί είναι υπόγειο (σύμφωνα με την εγκυκλιο2), το ισόγειο με αναλυτικό γιατι είναι κάτω από το επιτρεπόμενο κ ο όροφος με συντελεστή γιατί καταλήγει πάνω από το επιτρεπόμενο; 

2. Αν είχαμε αυτή την περίπτωση ο τελευταίος όντως δεν ξεπερνά το ύψος του αλλά επωμίζεται φαντάζομαι όλο το υπερβάλλον ύψος άνω του 7.50.. Οι από κάτω όροφοι έχουν μεν υπέρβαση αλλά δεν ξεπερνούν το επιτρεπόμενο..τί γίνεται τότε.. Όλοι θα μπουν με συντελεστή ;;;Γιατί συμμετέχουν στο τελικό αποτέλεσμα της ΥΥ άνω του επιτρεπόμενου;; Ή μόνο ο τελευταίος όροφος όπως κ παραπάνω; Αυτό με τον επιμερισμό της ΥΥ που αναφέρει το παράρτημα μήπως εννοεί αν έχεις οριζόντιες; 

Edited Μάρτιος 25 , 2021 by maryts27