ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[Κάλχας]

Υποθέτω ότι το υπόγειο αλλάζει χρήση από βοηθητική σε κύρια.
Άρα έχεις υπέρβαση συντελεστή δόμησης.
Για το ύψος δεν υπάρχει κάτι τόσο ξεκάθαρο στον νόμο, αλλά αφού από την ανύψωση της οικοδομής ωφελήθηκε μόνο το υπόγειο (που έγινε ισόγειο) χρεώνεται όλη την υπέρβαση (με τον ανάλογο συντελεστή). 
Εάν, όμως, θεωρείς ότι και οι τρεις όροφοι ωφελούνται, γιατί κατασκευάστηκαν σε μεγαλύτερο ύψος (σε σχέση με την άδεια) από το διαμορφωμένο έδαφος, μπορείς να μοιράσεις την υπέρβαση δια τρία.

Edited Μάιος 10 , 2022 by Κάλχας

[Doctorbike]

Εννοείται ότι ωφελήθηκε το υπόγειο αφού έγινε ισόγειο (υπέρβαση δόμησης χωρίς μειωτικό συντελεστή). Όμως, έχουμε και υπέρβαση ύψους του μέγιστου της περιοχής. Αυτό πώς θα ρυθμιστεί;

Edited Μάιος 17 , 2022 by Doctorbike

[tettris]

Συνάδελφοι (επειδή μπερεδεύτηκα) πώς αντιμετωπίζετε την περίπτωση όπου στην άδεια δεν είναι σαφές το ύψος της διαμορφωμένης στάθμης (εδώ προέκταση της άνω στάθμης της εδαφόπλακας η οποία χρησιμοποιείται ως αφετηρία μέτρησης υψών) από το ύψος του πεζοδρομίου; Ποιά θεωρείτε στο υφιστάμενο ως στάθμη αφετηρίας μέτρησης των υψών, ώστε να προκύψει η όποια υπερύψωση της θεμελίωσης ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος; Αυτήν που υφίσταται σήμερα ή την ορίζετε βάσει των σχεδίων με κλιμακόμετρο (φαίνεται να είναι περίπου 10εκ πάνω από το ύψος του πεζοδρομίου);

Από την άδεια:

[PANOS@77]

Καλημερα

Έχω περίπτωση ισογείου καταστήματος( Ι 1) και υπόγειας αποθήκης (Υ1)σε κτίριο καταστημάτων( υπογειο ,ισογειο ,οροφος) σε εκτός σχεδίου με σύσταση ΟΙ και άδεια.

Το επιτρεπόμενο ύψος είναι 7,50. Στην άδεια η αποθήκη έχει ύψος 2,80 μ ενώ στην πράξη έγινε 3,10 μ. και το ισόγειο κατάστημα στην άδεια είναι 2,80 ενώ έγινε 4,14 μ. Το συνολικό ύψος κτιρίου το μέτρησα 7,81 μ ενώ στην άδεια είναι 6,30μ.

Άλλη  παράβαση δεν υπάρχει. Επειδή εξετάζω  οριζόντιες ιδιοκτησίες και όχι όλο το κτίριο  μπορώ να δηλώσω μια λοιπή παράβαση για το κατάστημα και σε άλλη δήλωση μια λοιπή παράβαση για την αποθήκη?

 

 

 

 

[tettris]

Θα σχολιάσω όχι δυστυχώς απαντώντας στην απορία σου, αλλά μεταφέροντας και τις δικές μου στο θέμα που σε απασχολεί, ελπίζοντας σε περαιτέρω διευκρινίσεις από τους συναδέλφους και ελπίζοντας να μην σε μπερδεύω περισσότερο.

Αρχικά, αυτό που έχω καταλάβει είναι πως ενώ οι οριζόντιες που εξετάζεις βρίσκονται σε ύψος κάτω του επιτρεπόμενου και θα έλεγε κανείς ότι βάσει του άρθρου 100 θα έπρεπε να τιμολογούνται με αναλυτικό προϋπολογισμό, από τη στιγμή που η υπερύψωσή τους οδηγεί το κτήριο σε υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, η παράβαση ύψους θα τιμολογηθεί με συντελεστή ύψους και η παράβαση θα πρέπει να κατανεμηθεί στις ιδιοκτησίες για το τμήμα που τους αναλογεί. Πώς ακριβώς όμως;

Σε ανάλογη συζήτηση (δηλ. και για το ύψος) που είχαμε στην επιλογή της κατηγορίας, όμως πηγαίνει πιστεύω αναλογικά, ειπώθηκε ότι "Αν υπάρχουν "παρανομούσες σε ύψος" ιδιοκτησίες επιμερίζονται τη συνολική αυθαιρεσία κατά το ποσοστό τους στην υπέρβαση, δηλ. υπέρβαση ιδιοκτησίας/συνολική υπέρβαση ακινήτου."

Αν και αναφερόμενοι εκεί στην επιλογή κατηγορίας, όπως είπα, και εκτός αν η λογική αυτή μας ενδιαφέρει μόνο όταν εξετάζεται το ακίνητο συνολικά (αμφιβάλλω), θα πρέπει η υπέρβαση ύψους (λογικά το τμήμα που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο, τα 0,31μ) να επιμεριστεί στις οριζόντιες κατά το ποσοστό συμμετοχής τους, κατά το ποσοστό δηλ. που προκύπτει από τη συνολική σε σχέση με την άδεια υπέρβαση. Αυτό γιατί δεν είναι δίκαιο να πληρώσει ΥΥ με συντελεστή μόνο η ιδιοκτησία που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο, ενώ εκ κατασκευής του κτιρίου η υπέρβαση οφείλεται και στις υποκείμενες ιδιοκτησίες.

Ποιες επιφάνειες θα δεχτούν την ΥΥ και ο ακριβής τρόπος υπολογισμού μου διαφεύγει ωστόσο και μπορώ μόνο να υποθέσω. Αν κάποιος συνάδελφος έχει πιο σίγουρη αντιμετώπιση θα ήθελα και εγώ να τη διαβάσω.

[PANOS@77]

Καλησπέρα tettris,

Αφού υπάρχει σύσταση ο καθένας κοιτάει τη δική του και μόνο ΟΙ

για την αποθήκη θα βάλω στον Συντελεστή δόμησης 5.  στα τετραγωνικά μέτρα με μειωτ. συντελεστή,τα μέτρα της αποθήκης και θα τσεκάρουμε το ''μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης''. Επίσης στο συντελεστή ύψους 6.  έχουμε  υπέρβαση ύψους της αποθήκης 30εκ. και (3,10-2,80)/7,50 =4%< 20%

Κατηγορία 4 αφού δεν παραβιάζεται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το ύψος.

Ανάλογα και για το ισόγειο κατάστημα .Κάνω κάτι λάθος?

 

 

 

 

 

[tettris]

Καλησπέρα Πάνο,

Δεν ξέρω γιατί κατέληξες στον συγκεκριμένο τρόπο υπολογισμού (που είναι και ο δυσμενέστερος), αλλά πρακτικά τουλάχιστον δεν σε ενδιαφέρει κάτι περισσότερο (ακόμα και λάθος να κάνεις) για τα ποσοστά επιβάρυνσης και την κατηγορία, αφού είσαι <20%. Δεν ξέρω μόνο, αν θα έστεκε ο ισχυρισμός ότι μπορεί να τιμολογηθεί η παράβαση του ύψους του καταστήματος με αναλυτικό εφόσον βρίσκεται κάτω του μέγιστου επιτρεπόμενου, αλλά δε νομίζω. Για την υπόγεια αποθήκη γράφω παρακάτω.

Το πρόβλημα (για εμένα) θα υπήρχε σε άλλη αντίστοιχη περίπτωση με μεγαλύτερα μεγέθη υπέρβασης, όπου εκεί τα ποσοστά θα ήταν >20% κατά αυτόν τον τρόπο υπολογισμού. Με συνέπεια το αυξημένο πρόστιμο και κατ.5. Πάντως από το λεκτικό του παραρτήματος για αναγραφή του αυθαίρετου ύψους που δεν καλύπτεται από το επιτρεπόμενο στην περιοχή, είναι σαν να υποδηλώνεται ότι εξετάζεται το "τμήμα" του αυθαίρετου ύψους, το οποίο υπερβαίνει το επιτρεπόμενο, δηλ. στην περίπτωση του κτηρίου σου, τα 31 εκατοστά και όχι όλο το ύψος που υπερβαίνει το εγκεκριμένο. Μπερδεύονται τα πράγματα μεν, μου φαίνονται πιο σωστά δε.

Εκεί είναι που κολλάω και δεν ξέρω αν θα έπρεπε να βρεις το ποσοστό συμμετοχής της κάθε ΟΙ στο μέγεθος των 31εκ. πριν υπολογίσεις συντελεστή υπέρβασης 6. Στην επιλογή κατηγορίας ειδικά φαίνεται ακόμα πιο άκυρο να εξετάζεις μέγεθος υπέρβασης από το εγκεκριμένο της άδειας, ενώ η κατηγορία είναι εξ ορισμού κριτήριο για επιβάρυνση του δομημένου περιβάλλοντος και όχι κριτήριο για επιβάρυνση του προστίμου.

Επίσης αν πρόκειται για ξεκάθαρα υπόγεια αποθήκη, νομίζω δεν παίρνει συντελεστή ύψους, γιατί, στο παράρτημα πάλι, γράφει ότι αναγράφεται το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, δεδομένο το οποίο ενισχύεται από την εγκύκλιο που αναφέρει ότι δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση υπέρβασης ύψους νόμιμου υπογείου. Τώρα αν εννοεί μόνο περιπτώσεις που έχει διατηρηθεί η στάθμη οροφής της άδειας και έχει βυθιστεί περισσότερο στο έδαφος ή όχι, δεν ξέρω.

ΥΓ: Γενικά πάντως δεν συμφωνώ με τη λογική του δυσμενέστερου προς την πλευρά της ασφάλειας, αν και είναι μια λύση.

Edited Ιούνιος 9 , 2022 by tettris

[PANOS@77]

Σε ευχαριστώ για την άμεση απάντηση.

[eleni_civil]

Καλησπέρα!

Έχω περίπτωση στην οποία κατά την έκδοση της αδειας, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι 21μ, όμως λόγω ιδεατού λαμβάνεται Ηmax=9.00μ. (επισυναπτεται απόσπασμα). Στην πραγματικότητα το κτίριο είναι 9,65 και στο δώμα έχει γίνει πέραν της απόληξης, κατασκευή λεβητοστασιου.

Θα χρεώνατε ΥΥ στο κτίριο και στο λεβητοστάσιο?

ιδεατο.pdf

[avgoust]

Οποιο τμήμα υπερβαίνει το ιδεατό στερεό το βάζεις σε ξεχωριστό ΦΚ  με ΥΥ.
Δλδ , από τον τελευταίο όροφο θα "απομονώσεις" το τμήμα του ορόφου που είναι πάνω από 9μ και θα το βάλεις με ΥΥ.

Edited Ιούνιος 20 , 2022 by avgoust