ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[Πολ.Μηχ.Φ]

Όχι. 2,7 είναι από πάτωμα σε ταβάνι. 

[Pavlos33]

Άρα, δεν έχεις μετρήσει και το πάχος τηςπλάκας οροφής; Αυτό λες;

Η τομή δείχνει το μικτό ύψος (αυτό με το πάχος της πλάκας οροφής);

[thessalon-77]

Επειδη εχω μπερδευτεί αρκετά με την υπέρβαση ύψους σε περίπτωση πολυκατοικίας με πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Σε πολυκατοικία με πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες και η οποία πολυκατοικία  εχει θεμελιωθεί 1,00μ υψηλότερα από ότι προέβλεπε η οικοδομική άδεια με αποτέλεσμα όλες οι στάθμες δαπέδων των διαμερισμάτων να είναι 1,00μ υψηλότερα από ότι προβλεπόταν αλλά μόνο στο διαμέρισμα τελευταίου ορόφου που εξετάζω να έχει υπερβεί η οροφή του το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής κατά 10% (το επιτρεπόμενο της περιοχής είναι όσο ακριβώς προέβλεπε η άδεια και είναι καθορισμένο από ειδικούς όρους της περιοχής) πως θα μελετήσω τον υπολογισμό προστίμου;

Να βάλω όλη την επιφάνεια του διαμερίσματός μου με υπέρβαση ύψους <20% και να πληρώσει πρόστιμο για αυτό;

Το θεωρώ αρκετά άδικο να την «πληρώσει» μονο ένα διαμέρισμα αλλά σίγουρα δεν υπάρχει συννενόηση με τους συνιδιοκτητες για να γινει υπαγωγή για το υψος ολης της πολυκατοικίας. Υπάρχει μήπως επιμερισμός ύψους σε όλη την πολυκατοικία; Μήπως λανθασμένα ασχολούμαι με την διαφορετικότητα στην στάθμη δαπέδου και οροφής  του διαμερίσματος διότι είναι τρόπο τινά κοινόχρηστη αυθαιρεσία η υπερβαση υψους ολης της πολυκατοικιας;

Εχω μπερδευτεί αρκετά.

[Pavlos33]

Τρεις αυθαιρετονόμοι τα τελευταία 12 χρόνια και δεν κατάφεραν να λύσουν το θέμα υπέρβασης ύψους. Πολλές οι απόψεις και ο καθένας τελικά ενεργεί σύμφωνα με την δική του λογική. Άλλοι βάζουν το τελευταίο διαμέρισμα. Άλλοι επιμερίζουν την υπέρβαση ύψους του κτιρίου σε όλες τις οριζόντιες. Στην δεύτερη περίπτωση γεννώνται και άλλα ερωτήματα, αναφορικά με τον τρόπο και την συννεόηση που θα πρέπει να γίνει ώστε τακτοποιήσεις Ο.Ι σε διαφορετικό χρόνο με διαφορετικούς μηχανικούς να κοστολογήσουν με τον ίδιο επιμερισμό για να μην υπάρξουν, είτε διπλοπληρωμές, είτε αποφυγές κοστολόγησης της παράβασης.

Γενικώς, το θέμα της υπέρβασης ύψους ήταν και παραμένει προβληματικό αναφορικά με την αντιμετώπιση και κοστολόγηση της παράβασης. Αυτή η λύση που προτείνεις είναι η πιο ασφαλής αν και άδικη καθώς όπως ορθά επισημαίνεις το διαμέρισμα θα επιφορτιστεί την Υ.Υ όλου του κτιρίου. Δυστυχώς, η ζωή δεν είναι εξ ορισμού δίκαιη, οπότε θα πρέπει να άρεις τις ηθικές σου επιφυλάξεις.

[thessalon-77]

 

Παύλε, είναι αυτό που λέμε συχνά πυκνά όλοι μας: Τρείς νόμοι, δώδεκα χρόνια, δεκάδες τροποποιήσεις των νόμων, πολλές εγκύκλιοι, χιλιάδες ερωτοαπαντήσεις ΤΕΕ, εκατομμύρια post σε forum από μηχανικούς και οι φωστήρες της νομοθεσίας απώντες δίχως να ιδρώνει το αυτί τους και στην μέση εμείς να προσπαθούμε να βρούμε την χρυσή τομή αλλά κα να μας ζητάνε και τα ρέστα και να είμαστε εκτεθειμένοι σε περίπτωση διαφορετικής ερμηνείας του νόμου και να ζητάνε από συναδέλφους να καλύψουν έξοδα επανάληψης συμβολαίων κτλ γιατί κάτι ξέφυγε σε ολο αυτόν τον κικεώνα ή παρερμηνεύτηκε.

Όσον αφορά πάντως την υπερβαση ύψους ήδη μίλησα με τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ότι είτε θα πληρώσει αυτός το πρόστιμο της υπέρβασης ύψους (>επιτρεπομένου της περιοχής) του διαμερισματός του είτε να κάνουν υπαγωγή όλοι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας για την κοινόχρηστη υπέρβαση ύψους όλης της οικοδομής.

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Θα μπορούσε κάποιος να πει ότι, όταν εκδίδεται μια ΟΑ, τότε όπως "έχουμε" νόμιμο "περίγραμμα δόμησης" και νόμιμο "περίγραμμα κάλυψης", έτσι έχουμε και νόμιμο "περίγραμμα ύψους".

Δηλαδή, η αφετηρία μέτρησης του ύψους κάθε ορόφου είναι συγκεκριμένη (π.χ. στο +4 από το ΦΕ κ.λπ.) και προκαθορισμένη! Αυτό λοιπόν μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι, κάθε όροφος έχει αυθαιρεσία ύψους!

Κι επειδή στο ακίνητο υφίσταται ΣΟΙ, τότε για να ρυθμίσει την παράβαση αυτή η κάθε ΟΙ, οφείλει υπαγωγή στον 4495!!! Με άλλα λόγια, σε ακίνητο με ΣΟΙ, δεν ξεμπλέκουμε βάζοντας π.χ. στον τελευταίο όροφο την υπέρβαση ύψους!!! Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή!

Υ.Γ.1. Προφανώς θα ήταν διαφορετικά αν στο ακίνητο δεν υπήρχε ΣΟΙ.

Υ.Γ.2. Εξετάζουμε δε την ΟΙ μας και για πρόσθετη ενδεχόμενη μεταβολή του "εσωτερικού ύψους" της.

 

[thessalon-77]

Εννοείται πως κάθε όροφος έχει αυθαιρεσία οταν ειναι σε διαφορετική στάθμη. Το ιδανικο θα ηταν υπαγωγή συνολικη ως πολυκατοικια. Από εκει και περα αρχιζουν οι "ημιλυσεις" πχ οι κατωτεροι οροφοι ειναι εντος νομιμου ογκου κτιριου, ο πανω οροφος την πληρωνει την νυφη, αναλυτικος για την υπερβαση οταν ειναι χαμηλοτερα του επιτρεμενου της περιοχης (αν και σε αυτη την περιπτωση ο αναλυτικος φαινεται να εχει εννοια ΜΟΝΟ οταν "....... δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου...." διότι όλο το άρθρο της παρ. 10 του αρθρου 100 που αναφερει τον αναλυτικο για το ύψος έχει σχεση με μη υπερβαση του επιτρεπομενου συντελεστη δομησης του ακινητου αλλά ακόμη και στις ερωτοαπαντησεις του ΤΕΕ Πελοπονήσσου χρησιμοποιεί αναλυτικό). 

[ΚΑΝΑ]

αυτή την υπέρβαση ύψους της πολυκατοικίας και όχι της αυτοτελούς σου,  μπορείς και να την θεωρήσεις ως κοινόχρηστη και να μην υπολογίσεις πρόστιμα, καθώς σε περίπτωση μεταβίβασης αυτοτελούς εξαιρούνται οι αυθαιρεσίες  των κοινόχρηστων. Όταν ρυθμιστούν τα κοινόχρηστα θα ρυθμισθεί και η παραβίαση του ύψους της πολυκατοικίας αναλογικά όπως μας λένε στο παράρτημα. Για μένα το ίδιο ισχύει και για τους εξώστες και για την αλλαγή κουφωμάτων σε πολυκατοικία. Αυτά όμως δεν ισχύουν σε πολυκατοικία χωρίς Σ.Ο.Ι ή σε μονοκατοικίες ή σε αυτοτελή κτίσματα

[baggelism]

Καλησπέρα συνάδελφοι. Έχω αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου όπου χτίστηκε με άδεια διώροφη οικοδομή με υπόγειο. Το αγροτεμάχιο συνορεύει με δύο οδούς (αγροτική και επαρχιακή). Σχετικά με τις αποστάσεις δεν έχω θέμα. Με έχουν προβληματίσει τα ύψη. Σας επισυνάπτω την τομή της υπάρχουσας κατάστασης. Από τη μεριά της αγροτικής οδού ολόκληρη η όψη του υπογείου είναι πάνω από το έδαφος. Από τη μεριά της επαρχιακής οδού έχουν γίνει εργασίες και ο χώρος έχει διαμορφωθεί πιο ψηλά. Όπως φαίνεται στην κάτοψη ακριβώς στην ευθεία της όψης του υπογείου προς την αγροτική οδό έχει κατασκευαστεί μάντρα και τελειώνει το μπαζωμένο τμήμα. Η ερώτησή μου είναι η εξής: το υπόγειο δεν έχει μετρήσει στην δόμηση καθώς θα έπρεπε να έχει κατασκευαστεί σε άλλη στάθμη βάσει της άδειας και να προεξείχε από το έδαφος 1.00 μέτρο. Σύμφωνα με τον ΓΟΚ 85 που αφορά τις τακτοποιήσεις με τον ν.4495/17 το υπόγειου μπορεί να εκτείνεται μέχρι και 1.50 μέτρο από το έδαφος. Στην συγκεκριμένη περίπτωση ποιο θα πρέπει να θεωρηθεί σαν διαμορφωμένο έδαφος? To A, το Β, το Γ, η επαρχιακή οδός ή κάποιο άλλο? Όποιος μπορεί να βοηθήσει θα ήμουν ευγνώμων. Ευχαριστώ πολύ

[tettris]

Αρχικά, δεν γράφεις χρονολογία άδειας, το ύψος οροφής υπογείου προσδιορίζεται και από τους όρους δόμησης εκτός σχεδίου, το οποίο ανάλογα τη χρονική περίοδο είχε διαφοροποιήσεις, επίσης από το σχήμα σου δεν καταλαβαίνω ποια είναι η στάθμη διαμορφωμένου εδάφους σύμφωνα με την ΟΑ (στην οποία δεν αποκλείεται να παρουσίαζε το φυσικό έδαφος ως οριζόντιο, ενώ είναι κεκλιμένο).