ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[Tekton85]

Προσωπικά εξετάζω την στέγη-σοφίτα ξεχωριστά από το υπόλοιπο κτίριο όσον αφορά το ύψος. Δηλαδή ξεχωριστά τους ορόφους με επιτρεπόμενο ύψος τα 7.50 μ και τη σοφίτα-στέγη με επιτρεπόμενο ύψος 1.20 μ. Εναλλακτικά λαμβάνω επιτρεπόμενο ύψος στέγης: 7.50-Χ+1,20  (όπου Χ=max πραγματοποιούμενο ύψος ορόφων) στην περίπτωση που το πραγματοποιούμενο ύψος των ορόφων δεν εξαντλεί το επιτρεπόμενο (το δικαίωμα αυτό το δίνει ο ΝΟΚ).

Από εκεί και πέρα προσπάθησε να διακρίνεις από που προέρχεται η Υ.Υ. Στην περίπτωσή σου έχεις:

1. Υ.Υ. λόγω αύξησης του εσωτερικού ύψους των ορόφων.

2. Υ.Υ. λόγω διαμόρφωσης εδάφους. Πως είσαι σίγουρος ότι η κεκλιμένη γραμμή είναι Φ.Ε. και όχι Δ.Ε. ?  Αν το θεωρήσεις μάλιστα Φ.Ε. τότε από όσα δείχνεις έχεις Υ.Υ. πάνω από το επιτρεπόμενο κατά 50 εκατοστά. Αν το θεωρήσεις διαμορφωμένο τότε έχεις εκχωμάτωση με αναλυτικό.

Άρα για τους ορόφους έχεις είτε Υ.Υ. που θα δηλωθεί με αναλυτικό αν θεωρήσεις εκχωμάτωση, ή έχεις τμήμα κτιρίου με Υ.Υ. με συντελεστή αν θεωρήσεις Φ.Ε.

Μεγαλύτερο πρόβλημα για μένα δημιουργεί ο ημιυπόγειος όροφος που δείχνεις διότι είναι κατασκευασμένος χωρίς οικοδομική άδεια, χωρίς να έχει το σωστό ύψος πάνω από το έδαφος (θα έπρεπε να έχει 0.80+την πλάκα αν το θεωρείς υπόγειο)

Η κεκλιμένη επιφάνεια (θεωρητικά σοφίτα) πάνω από τους 2 ορόφους τι χρήση έχει? Διότι, αν έχει κύρια χρήση και με δεδομένο ότι ξεπερνά το επιτρεπόμενο ύψος χωρίς να καλύπτεται από οικοδομική άδεια πρόκειται για προσθήκη ορόφου. 

[tettris]

Tekton85, σε ευχαριστώ θερμά για τον χρόνο σου και την ανάλυση της προκείμενης περίπτωσης. Θα προσπαθήσω να σχολιάσω ένα-ένα τα θέματα όπως τα θέτεις, για να προσδιορίσω τι έχω τελικά καταλάβει.

1) Ως προς το ύψος της στέγης/σοφίτας διαφοροποιείς το κυρίως κτίριο από τη στέγη του, δεδομένου ότι και το επιτρεπόμενο ύψος στους οικοδομικούς κανονισμούς διαχωρίζεται κατά αυτόν τον τρόπο, σωστα; Στην πρώτη υποπερίπτωση σου βέβαια η υπέρβαση για εξολοκλήρου αυθαίρετη στέγη θα πήγαινε πάντα με >20%, εκτός αν είχε ύψος 24εκ (!)., αλλά είναι και αυτός ένας τρόπος να τιμωρούνται βαρύτερα τα κτίρια που δεν είχαν πρόβλεψη στην άδεια για στέγη (ή που δεν είχαν καθόλου άδεια) με αυτά που είχαν και αυθαίρετα υπερέβησαν το ύψος της. Η δεύτερη υποπερίπτωση έχει επίσης λογική, ειδικά στο θέμα στέγη/σοφίτα που έτσι κ αλλιώς στον 4495 εμπλέκεται ο ΝΟΚ.

2) Ως προς το από που προέρχεται η Υ.Υ.. Καταρχάς αν θέτεις τον προβληματισμό η κλίση να προέρχεται από διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, αυτό τότε από τον έλεγχο που έκανα δεν προκύπτει. Περιγράφω λίγο την κατάσταση. Το τοπογραφικό της άδειας εμφανίζει ένα οικόπεδο ισόπεδο, ενώ στην πραγματικότητα υπάρχει ελαφριά κλίση στο φυσικό έδαφος (γύρω γύρω είναι ελαιοπερίβολα) η οποία από άκρη σε άκρη του οικοπέδου (~70μ) δημιουργεί μια υψομετρική διαφορά της τάξης των 2μ. Ως αφετηρία ύψους θεώρησα (όχι από την άδεια πλέον, αλλά σαν προσωπική εκτίμηση από την εποπτεία του χώρου) το διαμορφωμένο στη μια πλευρά έδαφος και ότι προς τη μεριά των υπογείων δεν έχει διαμορφωθεί, εξού και πιο έυκολη η πρόσβαση στα υπόγεια. Αν και προκύπτει ασφαλώς ένα ζήτημα για την αφετηρία μέτρησης των υψών, αποφάσισα να το υπερκεράσω με το παραπάνω σκεπτικό, που εξάλλου, κατασκευαστικά τουλάχιστον, έχει λογική. Δεν έχω βρει δυστυχώς (αν υπάρχουν) σχέδια ξυλότυπου θεμελίωσης. Με την παραπάνω παραδοχή πάντως η καθευατή Υ.Υ. κατ' εμέ προκύπτει από την υπερύψωση της στάθμης του ισογείου (σύμφωνα με τον ΓΟΚ 73 υπήρχαν ανοχές ως προς αυτό, μέχρι και 1,50 μέτρο αν δεν κάνω λάθος, και κακώς νομίζω δεν έγινε ενημέρωση της άδειας), την υπέρβαση του καθαρού ύψους των ορόφων και τέλος την κατασκευή στέγης. Συνεπώς κεκλιμένη γραμμή = φυσικό έδαφος,ενώ οριζόντια (σκούρα καφέ) γραμμή = διαμορφωμένο έδαφος που υλοποιήθηκε εν μέρει και την οποία "υπονοεί" η άδεια. Υπάρχει κάποιο λογικό σφάλμα στα παραπάνω;

3) Ως προς τους ημιυπόγειους χώρους, γιατί θέτεις το 0,80 ως μέτρο σύγκρισης, εφόσον (έχω καταλάβει) εξετάζουμε τη στάθμη οροφής υπογείου με το 1.50μ. του ΓΟΚ; Μήπως ότι εφόσον δεν πρόκειται για νόμιμη υπόγεια στάθμη δεν συγκρίνουμε το 1.50μ; Αν πάντως ισχύσει η παραδοχή της μη ολοκλήρωσης διαμόρφωσης του περιβ. χώρου, το παραπάνω μέγεθος είναι 0.75μ.(από νοητή ευθεία υφιστάμενου Δ.Ε. στη μια πλευρά του κτιρίου μέχρι πλάκα δαπέδου ισογείου)

4) Η σοφίτα έχει βοηθητική χρήση (αποθήκη), αλλά τι ρόλο παίζει αυτό; Εφόσον ως μονοκατοικία είναι λειτουργικά ενοποιημένη με τους υποκείμενους ορόφους, γιατί να θεωρηθεί προσθήκη ορόφου; Η χρήση του χώρου σε περίπτωση μονοκατοικίας θα μπορούσε να παίξει ρόλο σε κάποια περίπτωση; Κατ' επέκταση του συλλογισμού μου, τον μειωτικό συντελεστή θα τον πάρει με άλλα λόγια ως χώρος με κεκλιμένη οροφή και κατά τα λοιπά η επιφάνειά της θα μετρήσει στο ποσοστό υπέρβασης (έστω και αν είναι βοηθητικής χρήσης). Συμφωνείς;...

 

[Tekton85]

Καταρχήν μη θεωρείς τη γνώμη μου ευαγγέλιο διότι υπόγεια, σοφίτες και ύψη είναι μπερδεμένα από 4178 και συνεχίζουν ακάθεκτα. Ωστόσο σου λέω την παρακάτω άποψη που έχω!

1. Ο διαχωρισμός γίνεται για το λόγο που είπες. Επειδή είναι στη φιλοσοφία των κανονισμών. Τα 24 εκατοστά που γράφεις όντως είναι λίγα αλλά στο 1.20 ποιος φτιάχνει σοφίτα? Το κτίριο θα έπρεπε εξαρχής να μελετηθεί χαμηλότερο για να ενσωματώσει ικανό ύψος. 

2. Το 1,50 μ σαν ύψος οροφής υπογείου πάνω από το έδαφος εκτός σχεδίου δεν υφίσταται. Το ύψος είναι 0,80 + πλάκα (δες εκτός σχεδίου δόμηση). Σαν ύψος διαμόρφωσης κτιρίου ίσως και να μπορεί να γίνει, αλλά χωρίς όροφο από κάτω. Αν σε γενικές γραμμές η υπερύψωση είναι 0.75μ. και το 1,35 που δείχνεις είναι τοπικό σε κάποιο άνοιγμα π.χ. τότε καλά είσαι (αλλιώς πες του ιδιοκτήτη να μπαζώσει λίγο😎).

3. Τη χρήση τη σχολιάζω γιατί ένας χώρος για να μπορεί να οριστεί σαν σοφίτα, ειδικά από τη στιγμή που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια ώστε να μπορείς να την υπερβείς, θα πρέπει να φέρει όσο δυνατόν περισσότερα γνωρίσματα της νόμιμης μορφής του:  ύψος, χρήση, στάθμη. Ο ισχυρισμός σοφίτα σε χώρο που δεν έχει οικοδομική άδεια, παραβιάζει το επιτρεπόμενο ύψος και έχει κύρια χρήση είναι επικίνδυνος.

 

Edited Οκτώβριος 31 , 2019 by Tekton85

[tettris]

ΟΚ! Την (τεκμηριωμένη) σεβαστή άποψη σου 👍 και όποιου συναδέλφου επιζητούσα μόνο, την οποία και μου έδωσες! Είναι θεωρώ πλέον ξεκάθαρο ότι σαφή συμπεράσματα σε πολλά θέματα (ούτε καν εξειδικευμένα πολύ συχνά) δεν δύνανται να προκύψουν. Το έχω εκφράσει και σε άλλο νήμα.

Τελευταία σχόλια από τη μεριά μου και καλή συνέχεια εύχομαι σε όλους. Ξεκινώντας από το τέλος προς την αρχή, γενικά βλέπω συμφωνούμε στο πως βλέπουμε το ζήτημα, όπως και για την προσέγγιση χώρων που είναι "επικίνδυνοι" προκειμένου να έχουμε το κεφάλι μας σχετικά ήσυχο. Στη συγκεκριμένη σοφίτα, ο χώρος εκτός του ότι στην παρούσα κατάσταση δεν χρίζει χαρακτηριστικά κύριας χρήσης (είναι όντως κανονική αποθήκη, με σκόνες, αράχνες 🕷️ κλπ.τέτοια), δεν τηρεί και άλλες βασικές προϋποθέσεις για να διαμορφωθεί σε τέτοιον, π.χ. τρύπες/κενά στο κέλυφος, έλλειψη θερμομόνωσης στη στέγη, απουσία υλικών τελικής επίστρωσης στην υποκείμενη πλάκα και άλλα, που και στις φωτογραφίες ακόμα είναι εμφανή ως ενδεικτικά της χρήσης του. Τα παραπάνω τα περιγράφω και στην τεχνική έκθεση και εξάλλου το βλέπω ως δίκαιο εφόσον θα δηλώθει ο χώρος ως βοηθητικός, ό,τι "γλιτώσει" ο ιδιοκτήτης από το πρόστιμο θα το χάσει από όποια προοπτική θα του έδινε η κύρια χρήση.

Το γνωρίζω αυτό για την εκτός σχεδίου, και η αλήθεια είναι ότι δεν είχα σκεφτεί αν θα πρέπει να αντιμετωπίζονται διαφορετικά τα εντός-εκτός σχεδίου ως προς αυτό το μέγεθος σύγκρισης (έτεινα προς το να είναι καθολικό το 1.50). Πάντως εξετάζοντας σε πιο βάθος τη συγκεκριμένη ρύθμιση, δεδομένου ότι το 0.80 σαν διευκρίνιση προστέθηκε πολύ αργότερα (το 2003) από την ανέγερση του κτιρίου (το 1985), δεν θεωρώ πως θα έπρεπε να χρησιμοποιηθεί ως κριτίριο. Μάλιστα είναι και ένας λόγος που σκέφτηκα να τα δηλώσω τον υπόγειο χώρο προς άδεια νομιμοποίησης, αν και δεν είμαι σίγουρος αν είναι εφικτό. Με τη μέχρι τώρα έρευνα δεν έχω βρει περιορισμό στο παραπάνω ύψος βάση προηγούμενων κανονισμών ή όρων δόμησης. Ως προς την "αυθαιρεσιακή" του ιδιότητα πάντως θεωρώ, όπως προείπα, ως πατρόν το 1.50μ που αναφέρεται στον ορισμό 24 του ΓΟΚ '85.

Για το πρώτο πόιντ μου φαίνεται λογικό το σκεπτικό σου και θα το υιοθετήσω.

[ni-di]

Γενικά διαβάζω διάφορα και έχω μπερδευτεί. Σε περίπτωση που έχουμε αυθαίρετη προσθήκη ορόφου, εφόσον το συνολικό ύψος του κτιρίου δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος βάσει των όρων δόμησης της περιοχής πάμε με Α.Π. όσο αναφορά το ύψος και με συντελεστές τετραγωνιδίων στα υπόλοιπα (δόμηση, κάλυψη, αποστάσεις κλπ);

[Pavlos33]

Σωστά.

[ΚΑΝΑ]

On 30/10/2019 at 11:54 ΠΜ, LESS said:

Γενικά είμαι της άποψης, στις περιπτώσεις όπου χωράει διπλή ερμηνεία από το νόμο, να επιλέξουμε την ευνοΪκότερη

αυτό περί ευνοϊκότερης για τον πολίτη, είναι πολύ σωστό καθώς αναφέρεται ρητά και στο Δημοσιοϋπαλληλικό κώδικα 

[mmarie]

 

Καλημέρα! Δεν γνωρίζω αν έχει ξανασυζητηθεί το παρακάτω ερώτημα, αλλά προσπαθώ να βρω μια λύση πο να είναι εφικτή γιατί από οικονομική α΄ποψη τα πρόστιμα είναι πολυ μεγάλα αν τα υπολογίσω ανά  οριζόντια ιδιοκτησία. Κτίριο αποτελείται απο 3 ορόφους, ισόγειο, α’ και β’ όροφο. Η υπέρβαση ύψους έχει κατανεμηθεί σε όλους τους ορόφους από την κατασκευή του κτιρίου: Ισόγειο, 70 εκ. και από 35 εκ. σε κάθε όροφο. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής είναι 8.60 και το πραγματοποιούμενο ύψος έχει γίνει 10.00 μ. Κάθε στάθμη αποτελείται από 6 οριζόντιες ιδιοκτησίες, 18 συνολικά ιδιοκτησίες. Η κάλυψη= εμβαδόν δόμησης ισογείου είναι 650 τ.μ.

Για τη ρύθμιση της αυθαιρεσίας αυτής, χωρίς ΥΔ γιατί έχει γίνει ρύθμιση  με προηγούμενους νόμους (3843/10 και 4178/13), είναι αποδεκτό να βάλω στο φύλλο καταγραφής  όλο το κτίριο ως επιφάνεια για τον υπολογισμό της υπέρβασης ύψους την κάλυψη του?

Οι ιδιοκτήτες του κτιρίου συμφωνούν να προχωρήσουν  στη ρύθμιση της αυθαιρεσίας ύψους μαζί με μία κοινή δήλωση.

[nadgek]

Γεια σας,

θα ηθελα τη βοήθειά σας.

Διαβάζω και ξαναδιαβάζω το forum και δε καταλήγω σε συμπέρασμα.

Σε κτίριο χωρίς οικοδομική αδεια, που το πραγματοποιούμενο ύψος του, δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, υπολογίζω την Υ.Υ με Αναλυτικό ή δεν ασχολούμαι καθόλου με Υ.Υ?

ευχαριστώ

[Pavlos33]

Δεν θα βάλεις καμία παράβαση ύψους ούτε με αναλυτικό ούτε με τις άλλες διατάξεις .