ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[tettris]

Συγνώμη, αν και υπαρκτή η περίπτωση που έχω να ξεκαθαρίσω, το παράδειγμα που έθεσα και τα νούμερα ήταν θεωρητικά και σε μπέρδεψα. Την περίπτωση της ΥΔ την παραθέτω μόνο για να συγκρίνω τον τρόπο υπολογισμού του ποσοστού υπέρβασης εκεί και να ανρωτηθώ αν χρησιμοποιούμε την ίδια λογική και στο ποσοστό στην ΥΥ.

Δηλ. ενώ στην ΥΔ στο κλάσμα του ποσοστού υπέρβασης θα βάζαμε στον αριθμητή τα αυθαίρετα τ.μ. ως προς τα εγκεκριμένα, στην ΥΥ θα βάλουμε αντίστοιχα όλο το αυθαίρετο ύψος σε σχέση με την άδεια  ή μόνο το τμήμα του αυθαίρετου ύψους που υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο; Για να δώσω πιο ρεαλιστικό παράδειγμα, ώστε να μη δημιουργείται σύγχυση:

Έστω στην άδεια εγκεκριμένο ύψος μονοκατοικίας 8μ, ενώ κατασκευάστηκε αυθαίρετα τελικό ύψος κτιρίου 10μ. Αν το μέγιστο επιτρεπόμενο ας πούμε είναι 9μ, το ποσοστό υπέρβασης υπολογίζεται ως:

2/9 ή

1/9;

 Όπου το 2 στον αριθμητή στην 1η περίπτωση είναι 2μ υπέρβαση ως προς το ύψος της άδειας (8μ) και το 1 στον αριθμητή στη 2η περίπτωση είναι 1μ υπέρβαση ως προς το μέγιστο επιτρεπόμενο (9μ).

Edited Απρίλιος 2 , 2020 by tettris

[venezia]

38 λεπτά πριν, tettris said:

Έστω στην άδεια εγκεκριμένο ύψος μονοκατοικίας 8μ, ενώ κατασκευάστηκε αυθαίρετα τελικό ύψος κτιρίου 10μ. Αν το μέγιστο επιτρεπόμενο ας πούμε είναι 9μ, το ποσοστό υπέρβασης υπολογίζεται ως:

2/9 ή

1/9;

 Όπου το 2 στον αριθμητή στην 1η περίπτωση είναι 2μ υπέρβαση ως προς το ύψος της άδειας (8μ) και το 1 στον αριθμητή στη 2η περίπτωση είναι 1μ υπέρβαση ως προς το μέγιστο επιτρεπόμενο (9μ).

Όταν έχει μόνο υπέρβαση ύψους διαιρείς το πραγματοποιημένο με το επιτρεπόμενο και βλέπεις το ποσοστό 10/9= 11.1% < 20%

Γνώμη μου πάντως είναι να ελέγξεις και τι γίνεται με τα επί μέρους ύψη ανά όροφο.

Δηλαδή τα επιτρεπόμενα με τα πραγματοποιούμενα ύψη ανά όροφο . Π.Χ είχες  εγκεκριμένα : ισόγειο 5μ και όροφο 3μ. Εσύ έκανες π.χ. ισόγειο 6,50 άρα  6,50/5=30% Υ.Υ ισογείου και για τον όροφο 10/8=25% .

[sof2]

Δεν καταλαβαίνω ακριβώς τι λες

Ως προς την ΥΔ: Ο.Α. με μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 100μ², και εγκεκριμένα 50μ², εάν κατασκευάστηκαν επί πλέον 51μ² αυθαίρετα (σύνολο 101μ² δομημένα), ο συντελεστής επιβάρυνσης για την ΥΔ επιλέγεται για το ποσοστό υπέρβασης 51/100=51% (και όχι 1μ²/100, όπου 1μ² η επιφάνεια πλέον της μέγιστης επιτρεπόμενης).

Δεν καταλαβαίνω Οικοδομική άδεια με μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση (?) έστω ότι έχεις ένα οικόπεδο αν μιλάμε για ιδιοκτησία χωρίς κάθετη ή οριζόντια και έχεις μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση βάση του εμβαδού του οικοπέδου 100 τ.μ. αλλά ο ιδιοκτήτης έβγαλε άδεια 50 μ2 και κατασκευάστηκαν επιπλέον αυθαίρετα 51 τμ

 

Έχεις υπολογίσει όλα τα μεγέθη(είναι υποθετικό το παράδειγμα) βάζεις στο φύλλο καταγραφής μεταξύ όλων των στοιχείων 51 τμ κυριοι χώροι (υποθετικά) και επιλέγεις υπέρβασή δόμησης μικρότερη του 50% . Δηλαδή σε άλλο παράδειγμα που είχες 100 τ.μ. άδεια (εξαντλήθηκε όλος ο συντελεστής και επιπλέον της άδειας κατασκευάστηκαν 51 τμ. αυθαίρετα ποια είναι η υπέρβαση δόμησης που επιλέγεις?

η υπερβαση δόμησης είναι 1%

και στην συνέχει υπολογίζεις την υπέρβαση κάλυψης αν υπάρχει

Δεν ξέρω μπορεί να μην καταλαβαίνω κάτι, οπότε αυτό που λες ότι δεν ισχύει αυτό νομίζω ότι ισχύει εκτώς αν δεν καταλαβαίνω τι περιγράφεις. Αν ήταν αδόμητο και έβγαζες άδεια σήμερα θα είχες δόμηση 100 μ2? 

Ποια είναι η δόμηση του οικοπέδου? Πχ αν έχεις δόμηση 100 τμ και κτίσεις 50 είναι αυθαίρετο αλλά δεν έχεις υπέρβαση, είσαι μέσα στα επιτρεπτά όρια

------------

 

Ως προς την ΥΥ: Ο.Α. με επιτρεπόμενο μέγιστο ύψος περιοχής 7,50μ(είτε παλιά είτε σήμερα) και εγκεκριμένο ύψος κτιρίου 5μ, εάν κατασκευάστηκε το κτίριο με αυθαίρετο ύψος 8μ, τότε ο συντελεστής επιβάρυνσης για την ΥΥ επιλέγεται το ποσοστό υπέρβασης

   Α) 3/7,50 = 40%, δηλ. για το ύψος που υπερβαίνει το εγκεκριμένο ή

   Β) 0,50/7,50=6,7% για το ύψος που υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο;

Επειδή μπερδεύτηκα, εξαρτάται καταρχήν τι αυθαιρεσία έχεις υποθέτω ότι κατσκευάζεται 2ος όροφος (ίσως δεν έχει σημασία). Η μάλλον έχει...λογικά θα έχεις επιπλέον όροφο. Το Β είναι το σωστό. Αν δεν έχεις υπέρβαση δόμησης επιλέγεις "μόνο υπέρβαση ύψους"

Edited Απρίλιος 3 , 2020 by sof2

[venezia]

5 ώρες πριν, sof2 said:

Δεν καταλαβαίνω ακριβώς τι λες

 

#sof2

Για να μπορέσω να σου δώσω συγκεκριμένη απάντηση : Περιέγραψε ακριβώς (και όχι με υποθετικά νούμερα ) : τι προέβλεπε η άδεια ( ισόγειο ή διώροφο και πόσα μ2 ανά όροφο ) , ποίοι ήταν οι επιτρεπόμενοι όροι δόμησης με την οποία εκδόθηκε η άδεια και τι τελικά έχει κατασκευασθεί  ? Ισόγειο ή διώροφο , πόσα μ2 ανά όροφο και ποία τα ύψη ορόφων ?

 

[tettris]

Venezia, o sof2 απευθυνόταν σε εμένα. Δώσε μου λίγο χρόνο και θα απαντήσω και στους δυο σας, γιατί βλέπω σας μπέρδεψα αμφότερους σε κάποια φάση...

[sof2]

Δεν είναι δικό μου ερώτημα αλλά στο προηγούμενο και έχω μπει σε σκέψεις ότι δεν έχω απαντησεί σωστά. Έχω μπερδευτεί διαβάζοντας ξανά. 

Ναι όντως έχω μπερδευτεί.  Θα το κοιτάξω και εγώ αργότερα ξανά.

[tettris]

Σας ευχαριστώ θερμά και τους δύο για το ενδιαφέρον σας. Συγνώμη και για την σύγχυση που σας δημιούργησα, επειδή προσπαθώντας να διελευκάνω πως υπολογίζουμε τον συντελεστή επιβάρυνσης για ΥΥ και συγκεκριμένα τι νούμερο βάζουμε στον αριθμητή του κλάσματος για προσδιορισμό επιβάρυνσης > ή < 20%, παρέθεσα με κάπως ασύντακτο τρόπο λοιπές λεπτομέρειες και στοιχεία.

Θα προσπαθήσω να τα ξεκαθαρίσω τα θέματα που τέθηκαν ένα-ένα, γιατί δεν αμφιβάλλω ακόμα και για την περίπτωση να μην έχω καταλάβει πράγματα που τα θεωρούσα λυμένα στο κεφάλι μου. Να θυμάστε ότι ο βασικός στόχος είναι να προσδιορίσουμε τον τρόπο υπολογισμού των συντελεστών επιβάρυνσης.

Για την ΥΔ: Έχουμε μία περίπτωση αυθαιρεσίας ΥΔ, όπου δεν θα χρειαστεί να εξετάσουμε ΥΥ ή ΥΚ. Πρόκειται για οικόπεδο (εδώ sof2 σε μπέρδεψα), όπου η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 100τ.μ., η κάλυψη πολύ μεγαλύτερη (δεν μας νοιάζει). Εκδίδεται Ο.Α. για 50τ.μ. να προσμετρούν στη δόμηση. Αν θέλετε να το κάνουμε και πιο συγκεκριμένο το παράδειγμα: Δεν έχουμε σύσταση Ο.Ι. και ένας ιδιοκτήτης εκδίδει άδεια για ισόγεια μονοκατοικία με κάλυψη 101τ.μ., όπου 50τ.μ. κλειστοί χώροι που προσμετρούν στον σ.δ. και 51τμ. υπάιθριος χώρος. Τελικά ο ιδιοκτήτης κλείνει τον υπαίθριο και καλείται να πληρώσει πρόστιμο για 51τμ. αυθαίρετα, δηλ. ΥΔ 51τμ κύριοι χώροι με συντελεστή επιβάρυνσης 51/100=51% => επιβάρυνση για ποσοστό >50% και <100%. Δηλ. διαιρούμε την αυθαίρετη ως προς την εγκεκριμένη στην Ο.Α. επιφάνεια με την επιτρεπόμενη στο οικόπεδο. Ο συντελεστής επιβάρυνσης καθορίζεται από το κλάσμα όπου στον αριθμητή βάζουμε την υπέρβαση ως προς την άδεια, όχι ως προς την επιτρεπόμενη για να λέγαμε 1/100 => 51τμ ΥΔ οκ, αλλά με 1% επιβάρυνση (<50%). 

Αν στο ίδιο οικόπεδο ο ιδιοκτήτης είχε εκδόσει άδεια για 100τμ και τελικά έχτισε 151τμ το πρόστιμο, εφόσον δεκτούμε ότι έχουμε και πάλι μόνο ΥΔ θα είναι ακριβώς το ίδιο, δηλ. 51τμ με επιβάρυνση 51/100 => >50 και <100%. Δεν έχει σημασία που σε αυτή την περίπωση έχει εξαντλήσει ήδη τον σ.δ. το πρόστιμο θα είναι το ίδιο, αφού στην ΥΔ ως βάση αναφοράς έχουμε την εγκεκριμένη επιφάνεια (μελέτη άδειας) και το πρόστιμο καθορίζεται από την επί πλέον αυτής αυθαίρετη επιφάνεια. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή δε, τόσο μεγαλύτερη επιβάρυνση στο πρόστιμο, ανεξάρτητα κατά πόσο η τελική δομημένη επιφάνεια ξεπερνά ή όχι την επιτρεπόμενη του οικοπέδου. Με άλλα λόγια στην ΥΔ τιμωρείται το ίδιο η ίδια πρόθεση για αυθαιρεσία (όπου το "ίδια" ποσοτικοποιείται και προσδιορίζεται από τη σύγκριση με την εγκεκριμένη δόμηση της άδειας), ανεξάρτητα αν η επιβάρυνση του δομημένου περιβάλλοντος της περιοχής είναι διαφορετική στις δύο αυτές περιπτώσεις.

Αυτά έχω υπόψη μου μέχρι εδώ και ελπίζω να συμφωνείτε.

Πάμε τώρα, αν δεν σας κούρασα ήδη, στην ΥΥ: Ας πούμε ότι δεν μας ενδιαφέρει η ΥΔ. Θέλουμε να υπολογίσουμε τον συντελεστή επιβάρυνσης για το ύψος σε αυθαίρετο που έχει υπερβεί το επιτρεπόμενο. Σε παράδειγμα που έθεσα πιο πριν, μεζονέτα με εγκεκριμένο ύψος 8μ, χτίζεται με τελικό ύψος 10μ και το επιτρεπόμενο της περιοχής είναι 9μ. Ο venezia είπε ότι τον συντελεστή επιβάρυνσης τον υπολογίζουμε ως συνολικό υλοποιημένο ύψος / επιτρεπόμενο οικοπέδου(περιοχής), εδώ 10/9= 1,11 ή 11% υπέρβαση από το επιτρεπόμενο. Για να μην μπερδευόμαστε η πράξη θα μπορούσε να γίνει και ως: Α) 10/9 - 1 = 0,11 ή 11% υπέρβαση (δλδ. <20%) ή Β) να πούμε το 120% των 9μ είναι 10,8μ > 10μ (υλοποιημένο) δλδ. < 20% επιβάρυνση ή Γ) 9 μέγιστο επιτρεπόμενο, 10 υλοποιημένο άρα 1μ υπέρβαση το οποίο δίνει επιβάρυνση 1/9 = 0,11 ή 11%, δλδ <20%.

Όλοι οι τρόποι οδηγούν από άλλον δρόμο στο ίδιο αποτέλεσμα προφανώς, αφού η βασική προσέγγιση είναι ότι εξετάζουμε την υπέρβαση από το επιτρεπόμενο ύψος και όχι από το εγκεκριμένο της άδειας. Αυτό όμως διαφέρει από τη φιλοσοφία που έθεσα παραπάνω για την ΥΔ και εκτός αν κάνω λάθος για τον τρόπο υπολογισμού της επιβάρυνσης στην ΥΔ, τότε τα δύο κλάσματα στην ΥΔ και στην ΥΥ διαφέρουν στη φιλοσοφία τους ως προς το μέγεθος του αριθμητή. (Είναι έτσι ή και στην ΥΥ συγκρίνουμε το πλέον του εγκεκριμένου της άδειας, δλδ 2μ με το 9μ;  Ή κάνω λάθος ότι στην ΥΔ ο συντελεστής επιβάρυνσης υπολογίζεται όπως περιέγραψα παραπάνω;).

Επί πλέον ο venezia εθέσε βέβαια και το θέμα σύγκρισης του ύψους σε στάθμες και με αφορμή αυτό θα ήθελα, αν έχει ακόμα κουράγιο, να κάνω την τελική μου έρωτηση πιο δύσκολη αλλά και πιο κοντά στην περίπτωση που έχω αναλάβει να μου πει τη γνώμη του. Αλλά ας ξεκαθαρίσουμε τα πράγματα ως εδώ...

Edited Απρίλιος 3 , 2020 by tettris

[venezia]

1 ώρα πριν, tettris said:

Θα προσπαθήσω να τα ξεκαθαρίσω τα θέματα .........

1]  Για την ΥΔ: Έχουμε ...........

 

Δεν συγκρίνουμε μόνο την υπέρβαση 51μ2, αλλά την συνολική υλοποιημένη δόμηση ( 50 νόμιμο + 51 αυθαίρετο =151 ) και την συγκρίνουμε με την επιτρεπόμενη των 100 μ2 . Δηλαδή 151/100=51%  

[tettris]

Ευχαριστώ venezia!  Αν είναι έτσι καταλαβαίνω γιατί προκάλεσα το μπέρδεμα και στον συνάδελφο sof2  και σε εμένα ως προς την υπέρβαση ύψους. Το είχα αλλιώς υπόψη μου και θα το ψάξω λίγο ακόμα, αν και έτσι είναι πιο "δίκαιος" ο προσδιορισμός του προστίμου. Μια μικρή διόρθωση ωστόσο: Παραπάνω εννοείς 101/100 = 1,01 ή 1% υπέρβαση από τα επιτρεπόμενα (συντελεστής για <50%). Τα 151τμ θα ήταν στην άλλη περίπτωση όπου 100 νόμιμα, 51 αυθαίρετα, 100 επιτρεπόμενα, άρα 151 (νόμιμα + αυθαίρετα) / 100 (επιτρεπόμενα) = 1,51 ή 51% υπέρβαση (συντελεστής για >50<100%).

Και η ερώτηση για την οποία σε προδιέθεσα προηγουμένως και αν έχεις χρόνο απαντάς (ξεχνάμε προς το παρόν την ΥΔ):

Έστω διώροφη μονοκατοικία (όχι Ο.Ι.) με εγκεκριμένο ύψος 7μ (α' όροφος: 4μ, β' όροφος: 3μ) σε περιοχή που το μέγιστο επιτρεπόμενο είναι 7,50μ + 1,20 με στέγη (εκτός σχεδίου). Έστω ότι κατασκευάζεται τελικά διώροφο κτίριο, όπου α' όροφος: 4,10μ, β' όροφος 3,30μ και αυθαίρετος όροφος σοφίτας 2μ, σύνολικό ύψος κτιρίου 9,4μ. Η προσέγγισή μου θα ήταν η εξής:

Συνολικά το διώροφο έχει ύψος 7,40μ το οποίο είναι μικρότερο από το επιτρεπόμενο για διώροφο κτίριο (7,50μ) και συνεπώς η υπέρβαση ύψους υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό για τον επιπλέον όγκο λόγω υπέρβασης συνολικά 40εκ. των δομικών στοιχείων σε α' και β' όροφο. Να πω εδώ ότι έχω διαβάσει και την άποψη ότι απλά προσθέτεις μια λοιπή παράβαση (+250 ευρώ) για την υπέρβαση ύψους εντός του μέγιστου επιτρεπόμενου, χωρίς υπολογισμούς των επί μέρους στοιχείων.

Για τη σοφίτα με ποιόν από τους παρακάτω τρόπους υπολογίζεται η ΥΥ (λαμβάνοντας πλέον την οδηγία σου ότι για την επιβάρυνση δεν συγκρίνουμε το επί πλέον της άδειας με τα επιτρεπόμενα μεγέθη, αλλά το συνολικό νόμιμο+αυθαίρετο με το επιτρεπόμενο);

Α) Συνολικό υλοποιημένο ύψος κτιρίου 9,40μ, επιτρεπόμενο ύψος με στέγη 8,70μ άρα συμπληρώνουμε α) 200εκ ύψος αυθαίρετο με συντ. επιβάρυνσης 9,40/8,7=1,08 ή 8% πλέον του επιτρεπόμενου (συντελεστής για <20%) ή β) 70εκ ύψος με συντελεστή όπως στο (α) <20% για 8% υπέρβαση.

Β) Συνολικό υλοποιημένο ύψος 9,40μ, εγκεκριμένο από την άδεια 7μ, όπου 40εκ τακτοποιούνται με αναλυτικό άρα διαφορά 2,00μ και όχι 2,40 και συμπληρώνουμε 200εκ υπέρβαση με συντελεστή επιβάρυνσης α) 2/8,7 ή β)2/1,2, όπου 1,2 το επιτρεπόμενο για στέγη ή γ)2/1,30, όπου 1,30 είναι το επιτρεπόμενο που θα είχε η σοφίτα αν έβγαινε άδεια για διώροφο κτίριο με ύψος 7,40μ;

Γ) Αν ξεχάσουμε τον αναλυτικό για τους υποκείμενους της σοφίτας ορόφους και χρεώσουμε την ΥΥ στον τελευταίο όροφο/σοφίτα, ως εξής: 9,40-7,00=2,40μ, δλδ θα συμπληρώναμε 240εκ. υπέρβαση από το εγκεκριμένο το οποίο όμως επιβαρύνεται με συντελεστή 9,40(νόμιμα+αυθαίρετα)/8,70(επιτρεπόμενο με στέγη), δλδ. <20%.

Δ) Πριν μου πεις τη γνώμη σου στα προηγούμενα ποστ θεωρούσα και το ενδεχόμενο ότι θα συμπληρώναμε 200εκ ΥΥ, λόγω της σοφίτας, με συντελεστή επιβάρυνσης 2/8,7=0.23 ή >20% επιβάρυνση, αλλά υποθέτω πως ήταν τελείως λανθασμένη τελικά αυτή η προσέγγιση.

** Ως προς τα ποσοστά πάντως (το λέω κυρίως για την ΥΔ) ο νόμος γράφει: "Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου...", δεν σημαίνει λοιπόν αυτό ότι συγκρίνουμε αυθαίρετα τ.μ. προς επιτρεπόμενα τ.μ. και όχι αυθαίρετα+νόμιμα τ.μ. προς επιτρεπόμενα; 

Edited Απρίλιος 4 , 2020 by Pavlos33
αλλαγή χρώματος γραμματοσειράς (βλ. κανόνες συμμετοχής)

[janna]

Tetris συμφωνώ με ότι  γράφει ο νόμος συγκρίνοντας  τα αυθαιρετα με τα επιτρεπομενα  έτσι  στην ΥΔ  όταν έχουμε 100 επιτρεπομενα και αυθαιρετα 51 συγκρίνουμε τα 51/100 =0,51 δηλ 51%>50% .   Για την ΥΥ όταν δεν ξεπερνά το επιτρεπόμενο πάει με αναλυτικό δηλ.επιτρεπόμενο  7,50 +1,20 στεγη  =8,70 σύμφωνα με την οικ.αδεια ύψος 8,10. υπολογίζεται με αναλυτικό. Τωρα όταν αντί όταν έχουμε 9,40 υπολογίζουμε ΥΥ  1,30/8,70=1,14ή11,4%<20%.Νομιζω και στην περίπτωση της σοφιτας  ισχύει το ίδιο λαμβάνοντας υπόψη το συνολικό ύψος που έχει πραγματοποιηθεί.Περιμενω γνώμες.

Πρόσθεσε τονισμό όπου λείπει.

Pavlos 33

Edited Απρίλιος 4 , 2020 by Pavlos33