ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[tettris]

Γεια σου Janna και ευχαριστώ πολύ για τη συμμετοχή σου στη συζήτηση. Μάλιστα που θα προτιμούσα να διαβάσω διάφορες γνώμες, αφού όπως πάντα δεν υπάρχει απλή και ξεκάθαρη απάντηση μέσω νόμου (και όσο το έψαξα γενικά δεν βρήκα λύση). Παρά το ότι είναι βασικό θέμα ο τρόπος υπολογισμού του ποσοστού υπέρβασης και υπήρχε σαν στοιχείο και στους προηγούμενους νόμους.

Ως προς την ΥΔ δηλ. διαφωνείς με τον venezia για τον υπολογισμό του ποσοστού (αυθαίρετα + νόμιμα) / επιτρεπόμενα. Θεωρείς ότι είναι αυθαίρετα / επιτρεπόμενα. Σαν αποτέλεσμα δλδ δέχεσαι ότι ο νόμος τιμωρεί το ίδιο βαριά αυτούς που έχουν χτίσει τα ίδια αυθαίρετα τ.μ. ανεξάρτητα από τον βαθμό στον οποίο έχει εξαντληθεί ο σ.δ. με την οικοδομική άδεια.

Ως προς την ΥΥ, αν κατάλαβα ορθά, λες ότι η λογική είναι ίδια με την ΥΔ και συγκρίνουμε τη διαφορά από το εγκεκριμένο ύψος με το επιτρεπόμενο. Π.χ. 10 μ τελικό ύψος κτιρίου, αν στην Ο.Α. το εγκεκριμένο είναι 6μ, ο αριθμητής στο ποσοστό θα είναι 4, αν το εγκεκριμένο είναι 8μ, τότε ο αριθμητής θα είναι 2. Ο παρονομαστής, είναι άλλο θέμα (που επίσης δεν είναι τελείως ξεκάθαρο), αλλά το πιο πιθανό είναι να βάζουμε το μέγιστο συνολικό επιτρεπόμενο, άρα σε περίπτωση σοφίτας, το μέγιστο του κτιρίου + το μέγιστο με στέγη ύψος.

Αν συμφωνούμε ως εδώ να σου πω κάτι επί πλέον.

Edited Απρίλιος 4 , 2020 by Pavlos33

[janna]

Συμφωνώ αλλά  αναφέρω ότι η συγκριση της ΥΥ γινεται παντα σε σχεση μετα επιτρεπομενα .Δηλαδη εχουμε επιτρεπομενο υψος στην περιοχή 10,00μ και η άδεια προέβλεπε 8,00 αλλά στη πραγματικότητα το κτίριο έγινε 10,00 μ  που δεν ξεπερνα το επιτρεπομενο  πάει  με αναλυτικό η ΥΥ .Αν τώρα το κτίριο έγινε 10,50 τότε έχω ΥΥ με ποσοστο υπερβασης  για το οποίο έχω μια αμφιβολία  νομίζω ότι πρέπει να μπει 2,50/10 , ή 25%>20%.Ίσως όμως υπάρχει και η άποψη ότι μπορεί να μπει 0,50/10. ή50%>20% .

[Pavlos33]

10 ώρες πριν, tettris said:

 

Ως προς την ΥΔ δηλ. διαφωνείς με τον venezia για τον υπολογισμό του ποσοστού (αυθαίρετα + νόμιμα) / επιτρεπόμενα. Θεωρείς ότι είναι αυθαίρετα / επιτρεπόμενα. Σαν αποτέλεσμα δλδ δέχεσαι ότι ο νόμος τιμωρεί το ίδιο βαριά αυτούς που έχουν χτίσει τα ίδια αυθαίρετα τ.μ. ανεξάρτητα από τον βαθμό στον οποίο έχει εξαντληθεί ο σ.δ. με την οικοδομική άδεια.

Σε σχέση με τον 4178, η τότε αδικία ήταν ότι ενώ είχες υπόλοιπο ΣΔ έπρεπε σε κάθε περίπτωση να συγκρίνεις με τα προβλεπόμενα από την άδεια και όχι με τα μέγιστα πολεοδομικά μεγέθη του ακινήτου (τότε ή σήμερα). Οπότε είχες για παράδειγμα μια άδεια με προβλεπόμενη δόμηση 40 τμ και επιτρεπόμενη δόμηση 200 τμ στο γήπεδο. Έκανες υπέρβαση δόμησης 40 τμ. Στο ν. 4178 θα είχες 40/40=1 χ100%>>40% κατευθείαν κατηγορία 5. Στον 4495  40/200=20%<40% (κατ. 4 και οριστική εξαίρεση). Μεγάλη ελάφρυνση στο ακίνητο ο τρέχων νόμος. 

Ως προς την ΥΥ, αν κατάλαβα ορθά, λες ότι η λογική είναι ίδια με την ΥΔ και συγκρίνουμε τη διαφορά από το εγκεκριμένο ύψος με το επιτρεπόμενο. Π.χ. 10 μ τελικό ύψος κτιρίου, αν στην Ο.Α. το εγκεκριμένο είναι 6μ, ο αριθμητής στο ποσοστό θα είναι 4, αν το εγκεκριμένο είναι 8μ, τότε ο αριθμητής θα είναι 2. Ο παρονομαστής, είναι άλλο θέμα (που επίσης δεν είναι τελείως ξεκάθαρο), αλλά το πιο πιθανό είναι να βάζουμε το μέγιστο συνολικό επιτρεπόμενο, άρα σε περίπτωση σοφίτας, το μέγιστο του κτιρίου + το μέγιστο με στέγη ύψος.

Για το ύψος διακρίνουμε τις εξής περιπτώσεις:

(α) ΥΥ εντός του επιτρεπόμενου ύψους περιοχής ανεξαρτήτως αν έχουμε και ΥΔ ή όχι---> Με αναλυτικό

(β) ΥΥ άνω του επιτρεπόμενου ύψους περιοχής χωρίς Υ.Δ--->χρήση των ελαφρυντικών συντελεστών 0,20 ή 0,40 (όχι γενικές διατάξεις)

(γ) ΥΥ άνω του επιτρεπόμενου ύψους περιοχής με ταυτόχρονη Υ.Δ---> με συντελεστές παραρτήματος 1,20 ή 1,40 (γενικές διατάξεις)

 

 

 

Edited Απρίλιος 4 , 2020 by Pavlos33

[tettris]

Ναι, δυστυχώς δεν έχω βρει κάπου ξεκάθαρο παράδειγμα για το πως προσδιορίζεται το κλάσμα του ποσοστού στην ΥΥ. Αλλά βλέπω ότι και στην υπέρβαση δόμησης υπάρχει και άλλη άποψη (και πιο λογική ίσως) από αυτή που εσύ και εγώ είχαμε. Για την ΥΥ ισχυρίστηκα ότι αφού γενικά προσεγγίζεται κάπως διαφορετικά από την ΥΔ από τον νόμο και επειδή στο παράρτημα Α' γράφει το εξής:

6 (1)     Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται είτε από οικοδομική άδεια, είτε από το ύψος του νομίμως υφισταμένου τμήματος η κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.

αναρωτήθηκα μήπως, αφού στο πεδίο για την ΥΥ γράφουμε σε εκατοστά το ύψος που δεν καλύπτεται από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, ότι αυτό θα χρησιμοποιήσουμε στον αριθμητή του κλάσματος. Στο παράδειγμα που έδωσες δλδ, το 0,50μ υπέρ του επιτρεπόμενου και άρα 0,50/10 ή 5%<20% (έκανες ένα λαθάκι).

Γενικά στην παραπάνω οδηγία θα ερμήνευα τα τρεια "είτε" συνδυαστικά, δηλ. ότι υπολογίζουμε το ύψος κτιρίου που αρχικά δεν έχει οικ. άδεια, εφόσον υπάρχει οικοδομική άδεια στο κτίριο που εξετάζουμε τότε υπολογίζουμε το ύψος για το αυθαίρετο τμήμα που ξεπερνάει αυτό της άδειας, και αν τελικά βρούμε τέτοιο ύψος (με τους παραπάνω 2 τρόπους), τότε το τελευταίο φίλτρο σύγκρισης είναι το επιτρεπόμενο της περιοχής που ισχύει σήμερα. Ίσως είναι πλεονασμός βέβαια το "είτε από οικοδομική άδεια" αφού υπάρχει το "είτε από το επιτρεπόμενο της περιοχής".

[tettris]

Pavlos33, ευχαριστώ για τη συνδρομή, αλλά  μην φεύγεις τώρα που σε βρήκαμε! Ο λόγος για την ΥΥ είναι τι βάζουμε στον αριθμητή του ποσοστού υπέρβασης (για να προσδιορίσουμε τον συντελεστή επιβάρυνσης), όταν είμαστε άνω του επιτρεπόμενου. (περιπτώσεις β και γ που αναφέρεις). Παράδειγμα:

7μ ύψος στην άδεια, 9μ επιτρεπόμενο σήμερα, 10μ υλοποιημένο κτίριο. Το ποσοστό είναι:

Α) 3/10 = 30% ή

Β) 1/10 = 10%, όπου 1μ είναι το υπέρ του επιτρεπόμενου από τους όρους δόμησης;

[Pavlos33]

το Β 

 

[tettris]

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η πρότασή σου και ευχαριστώ πολύ! Συμφωνεί (ευτυχώς) και με τα όσα ανέλυσα παραπάνω. Φαντάζομαι άρα ότι δεν αλλάζει κάτι και στην πιο σύνθετη περίπτωση, όπου σε μονοκατοικία εκτός σχεδίου με εγκεκριμένο 6μ από την άδεια, επιτρεπόμενο 7,5μ + 1,2μ για στέγη = 8,7, αν το κτίριο υλοποιήθηκε στα 7μ και κατασκευάστηκε και αυθάιρετη σοφίτα 2,7μ, σύνολο κτιρίου με σοφίτα 9,7μ, ο λόγος θα είναι:

1/8,7= 0,11 ή 11%;

και θα επιβαρύνει μόνο τα τ.μ. της σοφίτας. Το ότι και το κτίριο υπερυψώθηκε σε σχέση με την άδεια το τακτοποιούμε με αναλυτικό ή όλη η ΥΥ επιβαρύνει τη σοφίτα; Όπως είπα σύσταση Ο.Ι. δεν υπάρχει.

Edited Απρίλιος 4 , 2020 by tettris

[nikosantonakas]

Εχουν περάσει 9 χρόνια και 3νόμοι και δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε στα στοιχειώδη,διαβάζοντας τις 3 τελευταίες σελίδες ,με τις απόψεις των συναδέλφων,τα διαχωρίζω ως εξής

1.υδ για επιβάρυνση συντελεστών--->αυθαιρετα /επιτρεπόμενα τότε η σήμερα (νομίζω στο 4178 ίσχυε μόνο τα σημερινά).     Αρα στο παράδειγμα του tettris  υδ --->51αυθ/100 επιτρ,είτε είχαν νόμιμα 50,είτε 100 νόμιμα εξαντλώντας το σδ

2.υδ για εύρεση κατηγ---->υπάρχουν 2 απόψεις 

α)αυθαίρετα/επιτρεπόμενα τότε η σήμερα (στο 4178 ίσχυε προβλεπόμενα αδείας),όπως αναφέρει ο Παύλος παραπάνω 

Η

β)(αυθαίρετα+νόμιμα/επιτρεπόμενα σήμερα η τότε )-1 όπως αναφέρει η venezia πιο πάνω (όχι ομως για τους συντελεστές αλλά για την κατ)

Για την υυ όπως τα ξεχωρίζει ο Παύλος

Επίσης αν έχω ισόγειο κ γίνει αυθαίρετη προσθήκη ορόφου χωρίς υυ της περιοχής,παω αναλυτικό υπολογίζωντας τον πώς;;;;

Edited Απρίλιος 4 , 2020 by nikosantonakas

[nikosantonakas]

1 ώρα πριν, tettris said:

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η πρότασή σου και ευχαριστώ πολύ! Συμφωνεί (ευτυχώς) και με τα όσα ανέλυσα παραπάνω. Φαντάζομαι άρα ότι δεν αλλάζει κάτι και στην πιο σύνθετη περίπτωση, όπου σε μονοκατοικία εκτός σχεδίου με εγκεκριμένο 6μ από την άδεια, επιτρεπόμενο 7,5μ + 1,2μ για στέγη = 8,7, αν το κτίριο υλοποιήθηκε στα 7μ και κατασκευάστηκε και αυθάιρετη σοφίτα 2,7μ, σύνολο κτιρίου με σοφίτα 9,7μ, ο λόγος θα είναι:

1/8,7= 0,11 ή 11%;

και θα επιβαρύνει μόνο τα τ.μ. της σοφίτας. Το ότι και το κτίριο υπερυψώθηκε σε σχέση με την άδεια το τακτοποιούμε με αναλυτικό ή όλη η ΥΥ επιβαρύνει τη σοφίτα; Όπως είπα σύσταση Ο.Ι. δεν υπάρχει.

Εγώ θα πρότεινα 2 λύσεις1)εξετάζεις συνολικά το κτίριο όπως λές αρα 1/8,7= 0,11 ή 11%; η 2)αναλυτικό για το κτίριο και για τη σοφίτα 1,50/1,20

[tettris]

Η αφορμή που ξεκίνησα τη συζήτηση ήταν ο τρόπος υπολογισμού του ποσοστού υπέρβασης στην ΥΥ. Ο λόγος που "τσίτωσα" με το ζήτημα είναι ότι μου την έσπαγε κι εμένα ακριβώς αυτό, ότι πρόκειται για στοιχειώδη θέματα. Το κακό είναι ότι ψάχνοντας κανείς για επιβεβαίωση ή διάψευση των όσων γνωρίζει, υποθέτει ή ερμηνεύει από αυτόν τον νόμο, άκρη θα βγάλει πολύ δύσκολα, είτε γιατί ο όγκος της πληροφορίας είναι πλέον τεράστιος, είτε επειδή υπάρχουν διάσπαρτες όλων των ειδών οι απόψεις, είτε επειδή πολλά σημεία του νόμου είναι ασαφή και η αναζήτηση της συγκεκριμένης πληροφορίας είναι χαμένη ανάμεσα σε άλλες για παρεμφερή θέματα και οι λέξεις-κλειδιά αδυνατούν να προσεγγίσουν. Ανάλογα με τα "είτε" στην προηγούμενη πρόταση, είναι και τα "είτε" του παραρτήματος για την ΥΥ, που εκεί όμως, μόνο σωστά δεν χρησιμοποιούνται από γλωσσική άποψη και δημιουργούν σύγχυση. Και επειδή στην περίπτωση που εξετάζω έχουν σημασία για ένα άλλο ύψος, αυτό του προστίμου, ήθελα να το ξεκαθαρίσουμε.

Επομένως: ευχαριστώ Νίκο που ξεκαθάρισες αυτά τα στοιχειώδη θέματα για την ΥΔ.  Και αφού συμφωνείς και με τον Παύλο για την ΥΥ, νομίζω ότι έχει ξεκαθαρήσει το τοπίο, όπου η επιβάρυνση για το ύψος έχει διαφορετική προσέγγιση από αυτή για τη δόμηση. Θα βοηθούσε ωστόσο αν απαντούσατε (όποιος θέλει) συγκεκριμένα και για το τελευταίο παράδειγμα που έγραψα. Όπως και να έχει σας ευχαριστώ και τους δυο σας.

 

Βλέπω ότι δεν υπάρχει κάποια συγκεκριμένη προσέγγιση και λογικό. Σίγουρα πάντως η 2η δίνει κατά πάσα πιθανότητα μεγαλύτερο πρόστιμο. Υπάρχει και η άποψη ότι αν το πάρει κανείς κατά γράμμα με τους κανονισμούς, μπορείς να υπολογίσεις για το υλοποιημένο ύψος του βασικού κτιρίου τι απομένει μέχρι το μεγιστο με στέγη και να βάλεις αυτό το μέγεθος στον παρονομαστή. Στο παράδειγμα: 8,7 - 7 = 1,7μ => κλάσμα 2,7/1,7 

Τώρα που προσέχω περισσότερο την απάντηση σου, το 1,5 στον αριθμητή πως προκύπτει; Το 1,50 είναι 2,7-1,2= 1,5 το επί πλέον ύψος από το προσαυξημένο-για-στέγη ύψος. Αλλά όπως έγραψα πιο πάνω το ίδιο λογικό (αν όχι περισσότερο) είναι να υπολογίσει κάποιος το υπολοιπόμενο ύψος έως τα 8,7μ αφαιρώντας το υλοποιημένο ύψος των 2 υποκείμενων ορόφων. Δλδ. σαν να έβγαζε άδεια όπου η στέγη κερδίζει ύψος, όσο οι υποκείμενοι όροφοι χάνουν ύψος ως προς το επιτρεπόμενο-χωρίς-στέγη ύψος.

Edited Απρίλιος 5 , 2020 by tettris