ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[subrosaval]

On 11/9/2020 at 10:03 ΜΜ, ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ said:

Διώροφη κατοικία  με πυλωτή ανεγέρθηκε με Ο.Α. έτους 1999 με τις διατάξεις χαμηλών κτηρίων. Τα ύψη όλων των ορόφων είναι ίδια με της εγκεκριμένης Τομής πλην όμως το δάπεδο της πυλωτής κατασκευάσθηκε στο +0.50μ. αντί για το -0.50μ., όπου 0.00 η στάθμη του πεζοδρομίου. Έτσι το μέγιστο ύψος της οικοδομής σήμερα από τη στάθμη του πεζοδρομίου είναι 9.50μ. αντί για 8.50μ. Από τη στιγμή που το ύψος αυτό δεν υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής βάσει των όρων δόμησης, το πρόστιμο θα υπολογισθεί με αναλυτικό σύμφωνα με το άρθρο 100 του Ν.4495/17.

1. Ποια μεγέθη υπεισέρχονται στον αναλυτικό προϋπολογισμό  (όγκοι πλάκας, κολωνών, δοκαριών, τοιχοποιίας) ;

2. Θα γίνει κοινή δήλωση όλων των συνιδιοκτητών για τη συγκεκριμένη υπέρβαση ή μόνο του ιδιοκτήτη του Β' ορόφου ;

3. Σε όλους τους ορόφους τηρείται το Δ της Οικοδομικής Άδειας που είναι 2.50μ. Θα υπολογισθεί τώρα λόγω της υπέρβασης νέο Δ βάσει του τύπου : 3 + 0.10 * Η, με συνέπεια τα τμήματα κτηρίου εντός νομίμου περιγράμματος να λάβουν συντελεστή υπέρβασης ;

 

1. Αφού η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ακριβώς όπως στα σχέδια και το ύψος του κτιρίου αυξήθηκε πιθανώς λόγω μπαζώματος, θα έβαζα με αναλυτικό ότι προκάλεσε την υπέρβαση . Δηλαδή το μπάζωμα-πλατφόρμα στο οποίο πάτησε το κτίριο.

2.Προσωπικά θα μοίραζα την αυθαιρεσία στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, πχ θα χρέωνα τη μισή υπέρβαση σε κάθε οριζόντια, οπότε ο καθένας θα τακτοποιήσει τη δική του.

3.Θα συγκρίνεις με το εγκεκριμένο Δ. Αν το κτίριο έχει το εγκεκριμένο Δ κανένα πρόβλημα. Αν έχει υπέρβαση Δ τότε θα συγκρίνεις την υπέρβαση με τις σημερινές διατάξεις και το καινούργιο Δ.

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2020 by subrosaval

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Άψογη τεκμηρίωση. Σ' ευχαριστώ πολύ.

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2020 by Pavlos33

[tettris]

On 14/9/2020 at 2:57 ΜΜ, subrosaval said:

1. Αφού η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ακριβώς όπως στα σχέδια και το ύψος του κτιρίου αυξήθηκε πιθανώς λόγω μπαζώματος, θα έβαζα με αναλυτικό ότι προκάλεσε την υπέρβαση . Δηλαδή το μπάζωμα-πλατφόρμα στο οποίο πάτησε το κτίριο.

Αναρωτιέμαι αν η υπερύψωση αυτή, και σε περίπτωση που η στάθμη θεμελίωσης παρέμεινε ίδια με αυτή της άδειας, αν θεωρείται τροποποίηση του φέροντος οργανισμού, που λογικά πάντως θα απαλλαχθεί από το 20% των κατακόρυφων φορτίων.

[subrosaval]

16 ώρες πριν, tettris said:

Αναρωτιέμαι αν η υπερύψωση αυτή, και σε περίπτωση που η στάθμη θεμελίωσης παρέμεινε ίδια με αυτή της άδειας, αν θεωρείται τροποποίηση του φέροντος οργανισμού, που λογικά πάντως θα απαλλαχθεί από το 20% των κατακόρυφων φορτίων.

Καλή σκέψη. Αν η στάθμη θεμελίωσης είναι η ίδια , θεωρητικά «ψήλωσαν» τα υποστυλώματα από την κάτω πλακα και έως τα πέδιλα .

Οπότε με αναλυτικό θα υπολογίσει το επιπλέον ενισχυμένο  σκυρόδεμα και τα μπαζώματα .
Αλλάζει ο στατικός φορέας αλλά πιστεύω κι εγώ οτι δεν χρειάζεται ΜΣΕ

[tettris]

Ένα ακόμα θολό θέμα που εντοπίζω στις περιπτώσεις με διαφοροποίηση φορέα είναι το πως αυτή εντοπίζεται (διατομές φερόντων στοιχείων, υλικά, γεωμετρία,...?) και πιο είναι το κριτήριο βάσει του οποίου η διαφοροποίηση είναι τέτοιας βαρύτητας, που οι επί μέρους απαλλαγές δεν αρκούν για την εξαίρεση από ΜΣΕ. Τέλος πάντων αυτά είναι άλλου φόρουμ ευαγγέλιο..

[teo_z]

Όταν ένα κτίριο έχει "σηκωθεί" πιο ψηλά (δηλαδή η στάθμη θεμελίωσης έγινε πιο ψηλά) αλλά δεν ξεπερνάει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (ξεπερνάει μόνο της αδείας στις όψεις) δεν δηλώνουμε καθόλου υπέρβαση ύψους; Το ύψος της κατασκευής (μπετά τούβλα κτλ) δεν έχει αυξηθεί και δεν γίνεται να βάλω κάτι με αναλυτικό. 

Εγώ τακτοποιώ τη μετατροπή της υπόγειας αποθήκης σε ισόγεια κατοικία (από πάνω υπάρχουν άλλοι δύο όροφοι) και τη σοφίτα εντός του όγκου της νόμιμης στέγης.

(πιθανότατα να έχει ξανασυζητηθεί αλλά δεν ξέρω πως να το ψάξω)

Ευχαριστώ πολύ!

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2020 by teo_z

[Largy]

11 λεπτά πριν, teo_z said:

δεν ξεπερνάει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής

αν ολόκληρο το κτίριο έχει ΥΥ εντός του επιτρεπόμενου βάζεις αναλυτικο, χωρίς να σημαίνει ότι πρέπει να υπολογίσεις κάτι

[avgoust]

Σε πολυκατοικία (pilotis , Α , Β όροφος ) με καθεστώς σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας υπάρχει η εξής κατάσταση.

Η τελική  στάθμη τελευταίας πλάκας υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος περιοχής κατά 1,25μ

Οφείλεται στο άθροισμα των παρακάτω

α. Σε αυξηση υψους pilotis κατά 80 cm
β. Σε κατασκευή μόνωσης δώματος πάχους 35 cm
γ. Σε μικρή αύξηση ελεύθερου ύψους των ενδιαμέσων ορόφων ( οριζοντίων ιδιοκτησιων) κατά 5 cm έκαστος.

Με δεδομένα ότι

-Το κέλυφος του κτιρίου είναι κοινόκτητο
-οι οριζόντιες εξετάζονται αυτοτελώς και τα 5cm είναι μέσα στο επιτρεπτό 2% απόκλισης.
-η μόνωση μπορεί να μπει ως ΚΑΤ3
-Η αύξηση ύψους της pilotis μπορεί να μπει με αναλυτικό καθώς συντελείται κάτω από το Hmax

Πως τακτοποιείται και από ποιον η συνολική υπέρβαση ύψους του κτιρίου ?

ΥΓ. Για το κτίριο υπάρχει ανοικτή δήλωση 4495 που αφορά άλλες υπερβάσεις δόμησης στους κοινόχρηστους χώρους του οικοπέδου.

[danaikaterina]

Εσύ κάνεις δήλωση για όλο το κτίριο ή ξεχωριστές δηλώσεις για κάθε ιδιοκτησία. Γενικά η αντιμετώπιση της υπέρβασης ύψους είναι συχνά προβληματική ειδικά όταν γίνεται δήλωση για μια οριζόντια ιδιοκτησία. Γι αυτό έχω αναφέρει ότι ειδικά σε περιπτώσεις που υπάρχουν αυθαιρεσίες που αφορούν στο σκελετό μιας οικοδομής (π.χ. υπέρβαση ύψους, αλλαγή θέσης, αλλαγή όψεων, κατασκευή στέγης κλπ) είναι προτιμότερο να γίνεται μια δήλωση για την καλύτερη αντιμετώπιση του ακινήτου. Κατά τα άλλα όταν γίνεται ξεχωριστή δήλωση για κάθε ιδιοκτησία, όσον αφορά το ύψος, εγώ ακολουθούσα πάντα την τακτική ότι το πληρώνει αυτός που επωφελείται. π.χ. αν προκύπτει υπέρβαση ύψους λόγω κατασκευής επιπλέον ορόφου τότε προφανώς υπάγεται στη δήλωση του ορόφου. Αν υπάρχει υπερύψωση της θεμελίωσης ώστε το υπόγειο να γίνει ισόγειο, τότε η παράβαση αφορά τη δήλωση αυτού και δεν ευθύνεται αυτός που από 1ος όροφος έγινε 2ος. Αν υπάρχει τροποποίηση του ύψους όλων των ορόφων, ο καθένας λαμβάνει την υπέρβαση που του αναλογεί. Στην περίπτωσή σου θεωρώ ότι τόσο η πυλωτή όσο και το δώμα που κυρίως συντελούν στην υπέρβαση ύψους συμπεριλαμβάνονται στα κοινόχρηστα και άρα η υπέρβαση ύψους της οικοδομής θα πρέπει να συμπεριληφθεί στη δήλωση των κοινοχρήστων.

[xristakis]

@avgoust κι εγώ είχα τον ίδιο προβληματισμό και τον είχα θέσει εδώ πριν μέρες.

Τελικά αποφάσισα να μοιράζω την αυθαιρεσία σε όλους όσους επωφελήθηκαν την αύξηση.

Ακόμα και όταν εξετάζω ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Δηλαδή θεωρώ ότι η συνολική ΥΥ ορίζει την κατηγορία και το ποσοστό της υπέρβασης και όχι μόνο τί γίνεται στην ΟΙ.

Αν δηλαδή οι αλυσιδωτές αυξήσεις των επιμέρους υψών οδήγησαν να βγει ο τελευταίος όροφος εντελώς εκτός μέγιστου επιτρεπόμενου δεν θεωρώ ότι είναι δίκαιο να επωμιστεί ακέραια την ευθύνη μόνο ο ιδιοκτήτης του τελευταίου, ενώ οι πιο κάτω να την "γλυτώσουν" με αναλυτικούς.

Το σήκωμα μιας πιλοτής έκανε καλό σε αυτόν που έχει μια ισόγεια γκαρσονιέρα,  και σε αυτόν που μένει σε ένα υπερυψωμένο Α' ή Β' όροφο κοκ.

Δε νομίζω όμως ότι υπάρχει σωστό και λάθος. Υπάρχει ακριβή (και safe λύση) και φθηνή. Διαλέγεις και εξηγείς την προσέγγισή σου στην ΤΕ.