ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε υπόγειες στάθμες

[steve100]

Έχω αυθαιρεσίες σε δύο όμορες οριζόντιες ιδιοκτησίες του ιδίου ιδιοκτήτη.

Η μία αφορά κατάστημα που είναι σε ισόγεια στάθμη σύμφωνα με την Ο.Α. και η άλλη αφορά σε πάρκινγκ σε υπόγεια στάθμη σύμφωνα με την Ο.Α. λόγω κλίσης εδάφους. Η μία πλευρά όπου είναι η είσοδος του πάρκινγκ σύμφωνα με την Ο.Α. είναι μόλις 0,6μ. υποβαθμισμένη. Η άλλη ειναι σε επαφή με τον όμορο ισόγειο κατάστημα και την είσοδο της οικοδομής και οι άλλες δύο εξολοκλήρου κάτω απο το έδαφος λόγω ότι είναι βράχος.

Στο κατάστημα έχω λοιπές παραβάσεις και κατ.3 που αφορά αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις < 5%

και στο υπόγειο πάρκινγκ έχω αλλαγή χρήσης σε κατοικια , ξεμπάζωμα της υποβαθμισμένης πλευράς της εισόδου 0,6μ. και κατ.3 που αφορά αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις < 5%.

Μπορώ να τα βάλω σε μία δήλωση; αν και διαφορετικές οριζόντιες ιδιοκτησίες; του ιδίου όμως ιδιοκτήτη;

Η αλλαγή χρήσης παίρνει μειωτικό συντελεστή 0,5;

Edited October 15, 2024 at 06:31 πμ by steve100

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Κατά τη γνώμη μου, όχι δεν μπορείς...

 

[steve100]

  On 15/10/2024 at 6:35 ΠΜ, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Κατά τη γνώμη μου, όχι δεν μπορείς...

 

Expand  

μειωτικό συντελεστή παίρνει;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Αν έχει τηρηθεί η εγκεκριμένη "αφετηρία μέτρησης των υψών" (Τομή - Διάγραμμα Κάλυψης της ΟΑ), οπότε υφίσταται η "υπόγεια στάθμη", τότε ναι λαμβάνει μειωτικό συντελεστή κατά τον υπολογισμό του προστίμου και η συγκεκριμένη αυθαιρεσία αποτελεί Υπέρβαση Δόμησης κ.λπ. Παραλλήλως έχεις να ρυθμίσεις και το "ξεμπάζωμα" κ.λπ.

Υ.Γ. Αν δεν είσαι Κατηγορία 1 ή 2 του Ν.4495/2017 για την "αλλαγή χρήσης" από υπόγειο parking σε χώρο κατοικίας, τότε κι επειδή υποθέτοντας ότι, τα αναλογούντα χιλιοστά στη συγκεκριμένη ΟΙ είναι πάρα πολύ λίγα, δεν θα μπορεί να υποβληθεί δήλωση καθόσον εκτινάσσεται στην Κατηγορία 5...

[steve100]

  On 15/10/2024 at 7:58 ΠΜ, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Αν έχει τηρηθεί η εγκεκριμένη "αφετηρία μέτρησης των υψών" (Τομή - Διάγραμμα Κάλυψης της ΟΑ), οπότε υφίσταται η "υπόγεια στάθμη", τότε ναι λαμβάνει μειωτικό συντελεστή κατά τον υπολογισμό του προστίμου και η συγκεκριμένη αυθαιρεσία αποτελεί Υπέρβαση Δόμησης κ.λπ. Παραλλήλως έχεις να ρυθμίσεις και το "ξεμπάζωμα" κ.λπ.

Υ.Γ. Αν δεν είσαι Κατηγορία 1 ή 2 του Ν.4495/2017 για την "αλλαγή χρήσης" από υπόγειο parking σε χώρο κατοικίας, τότε κι επειδή υποθέτοντας ότι, τα αναλογούντα χιλιοστά στη συγκεκριμένη ΟΙ είναι πάρα πολύ λίγα, δεν θα μπορεί να υποβληθεί δήλωση καθόσον εκτινάσσεται στην Κατηγορία 5...

Expand  

Τηρούνται τα εγκεκριμένα της Ο.Α. όσο αφορά την αφετηρία μέτρησης των υψών.

Για το Υ.Γ. τα χιλιοστά είναι λίγα 3,1% και η επιτρεπόμενη δόμηση 915τ.μ. σύμφωνα με την Ο.Α. έχει εξαντληθεί

Το υπόγειο που αλλαζει χρήση είναι 50τ.μ.

Πως υπολογίζω αν μετακυλίει κατηγορία 5;

κάπως έτσι 3,1%Χ915Χ1,4=39,71τ.μ.

 

Edited October 15, 2024 at 08:28 πμ by steve100

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Αναλογούν μόνο 915Χ3,1/1000=2,83 τ.μ. από τα επιτρεπόμενα.... Άρα το ξεχνάς προς το παρόν κι ασχολείσαι μόνο με το κατάστημα.

[steve100]

  On 15/10/2024 at 1:31 ΜΜ, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Αναλογούν μόνο 915Χ3,1/1000=2,83 τ.μ. από τα επιτρεπόμενα.... Άρα το ξεχνάς προς το παρόν κι ασχολείσαι μόνο με το κατάστημα.

Expand  

Δεν είναι 3,1 χιλιοστά είναι 3,1 εκατοστά το ποσοστό. Άρα 915Χ3,1/100=28,36 τ.μ. από τα επιτρεπόμενα.

Επίσης για το αν μετακυλύει κατηγορία 5 δεν πρέπει να υπάρχει υπέρβαση δόμησης >40% των επιτρεπόμενων δηλαδή τελικά μέχρι 28,36Χ1,4=39,71τ.μ. από τα επιτρεπόμενα

Ένα άλλο θέμα είναι ότι έχουν γίνει και άλλες ρυθμίσεις στην οικοδομή. Αυτές τις λαμβάνω υπ'όψιν για το υπόλοιπο από τα επιτρεπόμενα; Αν τις λαμβάνω τότε ξεπερνάει το υπόλοιπο απο τα επιτρεπόμενα για την μετάβαση σε κατηγορία 5 έτσι και αλλιώς είτε είναι τα επιπλέον 28,36τ.μ. είτε 39,71τ.μ.

Τέλος ο ιδιοκτήτης έχει ανοιχτή τακτοποίηση για το κατάστημα που αφορούσε λοιπή παράβαση με πληρωμένο παράβολο πριν την κατάργηση της κατηγορίας 5. Μπορώ να προσθέσω φύλλο καταγραφής και για το υπόγειο που αλλάζει χρήση και να μην ασχοληθώ με ποσοστό υπέρβασης δόμησης και κατηγορία 5;

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

  On 31/10/2024 at 9:54 ΠΜ, steve100 said:

Δεν είναι 3,1 χιλιοστά είναι 3,1 εκατοστά το ποσοστό. Άρα 915Χ3,1/100=28,36 τ.μ. από τα επιτρεπόμενα Επίσης για το αν μετακυλύει κατηγορία 5 δεν πρέπει να υπάρχει υπέρβαση δόμησης >40% των επιτρεπόμενων δηλαδή τελικά μέχρι 28,36Χ1,4=39,71τ.μ. από τα επιτρεπόμενα

Expand  

Το 40% των επιτρεπομένων είναι 11,34 τ.μ.

  On 31/10/2024 at 9:54 ΠΜ, steve100 said:

Ένα άλλο θέμα είναι ότι έχουν γίνει και άλλες ρυθμίσεις στην οικοδομή. Αυτές τις λαμβάνω υπ'όψιν για το υπόλοιπο από τα επιτρεπόμενα;

Expand  

Ασχολείσαι μόνο με την ΟΙ που θα δηλώσεις κι όχι με ολόκληρο το ακίνητο.

  On 31/10/2024 at 9:54 ΠΜ, steve100 said:

Τέλος ο ιδιοκτήτης έχει ανοιχτή τακτοποίηση για το κατάστημα που αφορούσε λοιπή παράβαση με πληρωμένο παράβολο πριν την κατάργηση της κατηγορίας 5. Μπορώ να προσθέσω φύλλο καταγραφής και για το υπόγειο που αλλάζει χρήση και να μην ασχοληθώ με ποσοστό υπέρβασης δόμησης και κατηγορία 5;

Expand  

Εγώ δεν θα το έκανα.... Ούτε θα το σκεφτόμουν... Ο "κανόνας" που ακολουθώ είναι: "Δήλωση ξεχωριστή για κάθε ΟΙ ενός ακινήτου".

Edited October 31, 2024 at 02:58 μμ by ΙΑΣΟΝΑΣ

[filokera]

Καλημέρα σας,
έχω περίπτωση διώροφης οικοδομή με υπόγειο (με άδεια το 1998) στην οποία υπάρχει σύσταση Οριζόντιων ιδιοκτησιών με ιδιοκτήτες τρία αδέρφια . Όσον αφορά το Υπόγειο σύμφωνα με την άδεια, αποτελούσε σχεδόν το 70% της κάλυψης της οικοδομής και αποτελούνταν απο τρεις αποθήκες (οριζόντιες ιδιοκτησίες) και τα κοινόχρηστα (διάδρομος και λεβητοστάσιο) . Στο σήμερα η κατάσταση έχει ως εξής : άλλαξε το περίγραμμα κάθε αποθήκης ( οριζόντιας ιδιοκτησίας) συνεπώς άλλαξαν και τα όρια του κοινόχρηστου χώρου και επίσης το υπόγειο έχει επεκταθεί αυθαίρετα και έχει γίνει όσο το ισόγειο (έγιναν δηλαδή 3 νέες εξ ολοκλήρου αυθαίρετες αποθήκες , μια για κάθε ιδιοκτήτη) . Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής :

1)  Το ότι μια αποθήκη (οριζόντια ιδιοκτησία) πήρε τετραγωνικά απο τον κοινόχρηστο διάδρομο και άλλαξε το περίγραμμα της δηλώνεται σαν Υπέρβαση δόμησης χώρου μειωτικού συντελεστή ή δηλώνεται σαν παράβαση διαφορετικής διαμερισμάτωσης εφόσων συνεχίζει να είναι αποθήκη και δεν μετρά στη δόμηση λόγω υπόγειας στάθμης  ; Θέλει συναίνεση του 51%  λόγω κατάληψης κοινόχρηστου χώρου φαντάζομαι εκτός και αν με καλύψει το άρθρο 98 παρ. 5 που αναφέρεται σε αυθαιρεσία εις βάρος κοινοχρήστων που υφίσταται εκ κατασκευής ; 

2)  Όσον αφορά την αυθαίρετη επέκταση υπογείου η τελείως αυθαίρετη αποθήκη που ανήκει στον πελάτη μου ( στα λόγια ανήκει, δεν έχει αποκλειστική χρήση ούτε την αναφέρει στο Ε9 ) πως δηλώνεται ; Σαν ξεχωριστή δήλωση με ιδιοκτήτη τον πελάτη μου επειδή την χρησιμοποιεί αυτός ή ουσιαστικά επειδή έγινε σε μέρος του οικοπέδου που ήταν μπάζωμα στην άδεια ανήκει σε όλους άρα είναι κοινόχρηστη και αναγκαστικά οδηγούμαι στο να κάνω και μια δήλωση για όλα τα κοινόχρηστα της οικοδομής ώστε να συμπεριλάβω και αυτή ;

Σας ευχαριστώ για την όποια απάντηση.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

  On 3/12/2024 at 11:17 ΜΜ, filokera said:

1)  Το ότι μια αποθήκη (οριζόντια ιδιοκτησία) πήρε τετραγωνικά απο τον κοινόχρηστο διάδρομο και άλλαξε το περίγραμμα της δηλώνεται σαν Υπέρβαση δόμησης χώρου μειωτικού συντελεστή ή δηλώνεται σαν παράβαση διαφορετικής διαμερισμάτωσης εφόσων συνεχίζει να είναι αποθήκη και δεν μετρά στη δόμηση λόγω υπόγειας στάθμης  ; 

Expand  

Είναι διαφορετική διαμέρισμάτωση του υπογείου "ορόφου".

  On 3/12/2024 at 11:17 ΜΜ, filokera said:

Θέλει συναίνεση του 51%  λόγω κατάληψης κοινόχρηστου χώρου φαντάζομαι εκτός και αν με καλύψει το άρθρο 98 παρ. 5 που αναφέρεται σε αυθαιρεσία εις βάρος κοινοχρήστων που υφίσταται εκ κατασκευής ; 

Expand  

Καλό θα ήταν να υπάρχει η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών (εξάλλου αδέλφια είναι). Προφανώς στη συνέχεια απαιτείται διόρθωση - τροποποίηση της Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησιας για το ακίνητο, η οποία απαιτεί επίσης τη συναίνεση του 100%.

  On 3/12/2024 at 11:17 ΜΜ, filokera said:

2)  Όσον αφορά την αυθαίρετη επέκταση υπογείου η τελείως αυθαίρετη αποθήκη που ανήκει στον πελάτη μου ( στα λόγια ανήκει, δεν έχει αποκλειστική χρήση ούτε την αναφέρει στο Ε9 ) πως δηλώνεται ; 

Expand  

Ως ΥΔ χώρου με μειωμένο συντελεστή και ταυτοχρόνως ΥΚ. Απαιτείται έλεγχος και υπέρβαση πλαγίων αποστάσεων. Συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών. Οπωσδήποτε αναφορά της στο Ε9 στο "σωστό" έτος κατασκευής κ.λπ. (αν δεν το κάνει δεν θα έχεις αποδεικτικό παλαιότητας) και διόρθωση - τροποποίηση της ΣΟΙ κ.λπ.

  On 3/12/2024 at 11:17 ΜΜ, filokera said:

Σαν ξεχωριστή δήλωση με ιδιοκτήτη τον πελάτη μου επειδή την χρησιμοποιεί αυτός ή ουσιαστικά επειδή έγινε σε μέρος του οικοπέδου που ήταν μπάζωμα στην άδεια ανήκει σε όλους άρα είναι κοινόχρηστη και αναγκαστικά οδηγούμαι στο να κάνω και μια δήλωση για όλα τα κοινόχρηστα της οικοδομής ώστε να συμπεριλάβω και αυτή ;

Expand  

Προφανώς θα δηλωθεί στον 4495 η ΟΙ του πελάτη σου (διαμέρισμα) και οποιοδήποτε άλλο παρακολούθημα αυτό έχει. Σε αυτή τη δήλωση καλό είναι να συμπεριληφθεί και η αποθήκη αυτή (ως φερόμενος ιδιοκτήτης). Το ίδιο φυσικά θα πρέπει να κάνουν και οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες για τα δικά τους. Απαιτείται ως προέγραψα η συναίνεση όλων, για όλα και η στη συνέχεια τροποποίηση της ΣΟΙ.

Θα μπορούσες να ρυθμίσεις και όλες τις αυθαιρεσίες των κοινόχρηστων χώρων (ταυτοχρόνως και όλες τις extra αποθήκες στο υπόγειο κ.λπ. με τη συναινεση όλων των συνιδιοκτητών και στη συνέχεια μέσω της τροποποίησης της ΣΟΙ ν' αποδωθούν οι extra αποθήκες , είτε ως παρακολουθήματα στις ΟΙ, είτε ως αυτόνομες και ανεξάρτητες ΟΙ με χιλιοστά από τα υπάρχοντα. Αυτός είναι ένας άλλος ορθός δρόμος... Διαλέγεις ποιόν θ' ακολουθήσεις έχοντας πρωτίστως και τη σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών.