ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε υπόγειες στάθμες

[Artemiscv]

Καλησπέρα. Θα ήθελα τη γνώμη σας σχετικά με την παρακάτω κατασκευή σε υπόγειο σε παραδοσιακό οικισμό.

Σε διώροφο κτίσμα προ του '55 βγήκε άδεια το '84 για προσθήκη ορόφου. Στα σχέδια της προσθήκης χαρακτηρίζεται η προϋφιστάμενη στάθμη του δημοτικού δρόμου σαν ισόγειο (βλ. εικόνα) και η στάθμη κάτω από το ύψος του δρόμου αλλά με 3 ελεύθερες όψεις σαν υπόγειο(!). Η άδεια εγκρίνεται με την προυπόθεση το υπόγειο να μπαζωθεί και να πάψει να υφίσταται, γιατί προφανώς προέκυπτε και υπέρβαση του μέγιστου ύψος της περιοχής (7,5μ). Αυτό δεν έγινε και το κτίριο σήμερα λειτουργεί σαν ενιαία τριώροφη κατοικία. Πιστεύετε ότι σε αυτή την περίπτωση η αυθαιρεσία έχει να κάνει με την προσθήκη του ορόφου το '84 ή με το ότι το υπόγειο δεν μπαζώθηκε, όπως έπρεπε και σε ποια Κατηγορία πρέπει να δηλωθεί; Να προσθέσω ότι υπάρχει επιπλέον και η προσθήκη ενός βοηθητικού χώρου κατ'επέκταση του υπογείου και εκτός της κάλυψης.

Edited Μάρτιος 5 , 2018 by Artemiscv

[karanus]

Αν στην ΟΑ ήταν  όπως στο συνημμένο που ανάβασα , τότε σίγουρα μια παράβαση είναι το ξεμπάζωμα.

Και δεν ξέρω αν θεωρείται και το ύψος σαν παράβαση. 

Έλεγε σε κάποια εγκύκλιο , αν θυμάμαι ότι δεν χρεώνονται και τα δύο , δηλ. και το ξεμπάζωμα και η ΥΥ , η οποία προήλθε όμως απο το ξεμπάζωμα.

Edited Μάρτιος 5 , 2018 by karanus

[Artemiscv]

Στη συγκεκριμένη περίπτωση από την αρχή η κατώτερη στάθμη είχε 3 ελεύθερες όψεις απλά είχε χαρακτηριστεί σαν υπόγειο.

Στην αδεια την προσθήκης φαίνεται στις τομές ότι πρέπει το υπόγειο να μπαζωθεί εσωτερικά.;

[Μέρσα]

καλησπέρα, 

 

σε άδεια του 78 έχει γίνει επέκταση του υπογείου εντός περιγράμματος ανωδομής.

Νομίζω σε αυτήν την περίπτωση ΓΟΚ73 είχε δικαίωμα τότε να βγει στην άδεια και δεν αυξάνεται ο ΣΔ.

Είναι σωστό να το υπολογίζω με αναλυτικό εκσκαφές & μπετά αντί για Υ.Δ. χώρων μειωτικου;

Edited Μάρτιος 6 , 2018 by Μέρσα

[maximos]

Συνάδελφε Μέρσα μόνο με ΥΔ. Ο μειωτικός εφαρμόζεται αν υπάρχουν οι προυποθέσεις.

[Nefeli86]

Καλησπέρα σας..

 

Σε ακίνητο με οικοδομική άδεια , κατασκευάσθηκε υπόγειος χώρος, εντός νομίμου περιγράμματος , χώρις όμως να προβλέπεται από την οικοδομική άδεια. Για τη πρόσβαση σε αυτό, κατασκευάσθηκε επίσης , ράμπα εισόδου. Θα μπορούσε να πάρει μειωτικό συντελεστή και η ράμπα εισόδου με +1 λοιπή παράβαση? 

 

Ευχαριστώ!

[ppetros]

Καλησπέρα.

 

Σε υπόγειο χώρο οικοδομής υπάρχουν 5 θέσεις υποχρεωτικής στάθμευσης.

Εχουμε τα εξής:

 

1. Μεταφορά της 1 θέσης στάθμευσης στο χώρο λεβητοστασίου (εχει μετακινηθεί και το λεβητοστάσιο με τη σειρά του σε άλλη θέση, οχι σε διάδρομο κίνησης ή στην θέση σταθμευσης)

2. Εχει αλλάξει το ύψος υπογείου από 2.85 σε 3.20 (έχει υπερυψωθεί και η στάθμη θεμελιωσης κατά 0.65 αλλα παραμένει υπόγειο <1.50 από τελική διαμόρφωση που δεν υπήρχε στην Ο.Α.)

 

-Σύμφωνα με το άρθρο 100-παρ.8, μπορει να δηλωθει ως διαφορετική χωροθέτηση των υποχρεωτικά προβλεπόμενων Χ.Σ.?

-Θέλει και συναίνεση >51%?

-Η υπερβαση ύψους δηλώνεται με αναλυτικό? (περιμετρικά σκυρόδεμα+το μπάζωμα?

 

Ευχαριστώ.

Edited Μάρτιος 26 , 2018 by ppetros

[anpap]

Καλησπέρα και απο μένα,

 

σε Ο.Α του 98 ισογειας κατοικίας με υπόγειο μέτρησαν στη δόμηση μόνο τα τετραγωνικά του ισογειου με το κλιμακοστασιο μια φορα.

Με το Ν.4495 θέλω να ρυθμίσω αυθαιρεσίες του υπογειου όπως ξεμπαζωματα, επεκταση στα όρια του ισογειου και αλλαγες κάποιων χρήσεων απο β.χ σε κ.χ, δημιουργία νέων κ.χ κ.τ.λ. καθως και κάποιες αλλαγές κουφωμάτων στο ισόγειο που πάνε με αναλυτικό.

 

Η ερώτηση μου είναι αν πρέπει να προσθέσω στη δόμηση τα τετραγωνικά του κλιμ/σιου του υπογγειου επιπλέον αφού αλλάξαν καποιες χρησεις στο υπόγειο σε κυριες και αν ναι τα πολ/ζω με τον μειωτικο συντ/στη 0,50  αφού είναι στο υπογειο?

Edited Μάρτιος 26 , 2018 by anpap

[leftkox]

Καλημέρα,

 

δεν είμαι πολιτικός/αρχιτέκτονας ο ίδιος αλλά προσπαθούμε με γνωστό μου πολιτικό μηχανικό να τακτοποιήσουμε ένα υπόγειό μου εντός περιγράμματος σε διόροφη κατοικία στην οποία έχει γίνει από μια σύσταση οριζόντιας σε κάθε όροφο. Το υπόγειο είναι 20τμ με ανεξάρτητη είσοδο. Χρησιμοποιείται καθαρά σαν αποθήκη και πληρεί τις προϋποθέσεις για ΒΧ κατά ΓΟΚ. Το ερώτημα είναι πώς τακτοποιείται:

 

- Δηλώνεται στο φύλλο καταγραφής σαν υπέρβαση συντελεστή στην κατηγορία "Τετραγωνικά με μειωτικό συντελεστή"; Το πρόβλημα εκεί είναι ότι βλέπω: "5: Συντελεστής δόμησης: Αφορά σε επιφάνειες με ΚΥΡΙΑ χρήση ......". Δηλαδή το υπόγειο ΒΧ θα τακτοποιηθεί σαν ΚΧ και θα πληρώνω ΕΝΦΙΑ / θα μου φάει τετραγωνικά μέτρα δόμησης από το οικόπεδο (χωράει και άλλο κτίριο στο συγκεκριμένο οικόπεδο με βάση τον σ.δ. ακόμα).

 

- Πώς το δηλώνω σαν τετραγωνικά ΒΧ; Μπορεί να πάει στις λοιπές παραβάσεις, να κλείσω 5τ.μ. ώστε να μείνει 15τ.μ και να το νομιμοποιήσω έτσι; Μπορούμε να το πάμε με αναλυτικό προϋπολογισμό;

 

Από το ΤΕΕ και το help desk μας είπαν να το βάλουμε σαν "τετραγωνικά με μειωτικό συντελεστή" και να νομιμοποιηθεί σαν ΚΧ!

Μου φαίνεται εντελώς τρελό να τακτοποιήσω χώρο ΒΧ σαν ΚΧ ενώ δεν τον χρησιμοποιώ καθημερινά και δεν έχει καν πατώματα / σοβάδες / φωτισμό κλπ.

[danaikaterina]

#Nefeli86

Εφόσον πρόκειται για υπόγειο ανεξάρτητο χώρο πας με μειωτικό συντελεστή 0,5

Η ράμπα με αναλυτικό (δες αν είναι σε κοινόχρηστο χώρο και χρειάζεσαι συναινέσεις)

 

#ppetros

Θα μπορούσες να πεις ότι είναι διαφορετική χωροθέτηση θέσεων στάθμευσης. Έλεγξε αν τα σχέδια της σύστασης συμφωνούν με την πραγματικότητα. Αν ναι δεν χρειάζεσαι συναίνεση.

Με το ύψος υπάρχει ένα χάος γενικά. Ηταν που ήταν θολό στον 4178 τώρα έγινε χειρότερο.

Επίσης κανείς δεν έχει καλή εικόνα της περίπτωσής σου όπως εσύ ο ίδιος. Θα σου πω κάποιες γενικές σκέψεις και ελπίζω να σε βοηθήσουν.

Επί 4178 θα σου έλεγα τα εξής: Η αύξηση του εσωτερικού ύψους του υπογείου προς τα κάτω λόγω βαθύτερης εκσκαφής πήγαινε με αναλυτικό σύμφωνα με εγκύκλιο. Η "εμφάνιση" εξωτερικά υπόγειου τμηματος κτιρίου λόγω ξεμπαζώματος πήγαινε επίσης με αναλυτικό. Η αύξηση του ύψους ή η θεμελίωση σε υψηλότερη στάθμη πήγαινε με υπέρβαση ύψους.

Τώρα στον 4495 λέει ότι χρεώνουμε υπέρβαση ύψους μόνο όταν παραβιάζεται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ενώ αν έχεις μεν υπέρβαση ύψους αλλά είσαι εντός του επιτρεπόμενου της περιοχής το υπολογίζεις με αναλυτικό. Τώρα βεβαια πως ακριβώς θα το ελέγξεις αυτό όταν εξετάζεις ιδιοκτησία ενός ορόφου; Θα το πας αναλογικά; Θα ελέξεις το ύψος όλου του κτιρίου. Κανεις δεν ξέρει.

(Η αν ξέρει ας το πει και σε μένα)

 

#anpap

Κατά τη γνώμη μου εφόσον έχεις αλλαγή χρήσης του υπογείου θα πρέπει να υπολογίσεις όλα τα τετραγωνικά.

Αν ο χώρος δεν είναι πλέον υπόγειο χωρίς μειωτικό.

Αν παραμένει υπόγειο ανεξάρτητο όμως μειωτικός 0,5

Αν είναι υπόγειο όχι αυτοτελές μειωτικός 0,3

 

#leftkox

Έχω εξηγήσει και αλλού ότι οι συντελεστές που χρησιμοποιούνται για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων δεν ταυτίζονται με τους συντελεστές που χρησιμοποιούν οι λογιστές στα Ε9 και με βάση τους οποίους υπολογίζονται ενφια κλπ.

Ο 4495 δίνει συγκεκριμένους χώρους που μάλιστα δεν τους ονομάζει βοηθητικούς αλλά λέει ότι υπολογίζονται με μειωτικό συντελεστή.

Συγκεκριμένα λέει ξεκάθαρα στο παράρτημα ότι χρησιμοποιείται:

-Μειωτικός συντελεστής 0,3 σε πατάρια, σοφίτες και λειτουργικά εξαρτημένα υπόγεια

-Μειωτικός συντελεστής 0,5 σε ανεξάρτητα υπόγεια.

Αυτό είναι ανεξάρτητο από τη χρήση και μπορεί να διαφέρει από το πως δηλώνεται ο χώρος φορολογικά.

πχ1. Αν έχεις μια ισόγεια αποθήκη 100τμ σύμφωνα με τον Ν.4495 δεν δικαιούσαι μειωτικό συντελεστή. Στο Ε9 σου όμως μπορεί να δηλώνεται ως βοηθητικός χώρος.

πχ2. Αν έχεις μια κατοικία στο υπόγειο σύμφωνα με τον Ν.4495 δικαιούσαι μειωτικό συντελεστή 0,5. Εφόσον όμως πρόκειται για κατοικία, στο Ε9 σου θα δηλωθεί ως κύριος χώρος.

Στην δική σου περίπτωση όπως μας την περιγράφεις έχεις εναν χώρο ο οποίος βρίσκεται σε υπόγεια στάθμη και είναι ανεξάρτητος (->άρα δικαιούσαι μειωτικό συντελεστή 0,5 για την τακτοποίηση) και η χρήση του είναι αποθήκη (->άρα χωρίς να είμαι λογιστής υποθέτω ότι μπορεί να δηλωθεί ως βοηθητικός χώρος).