ν. 4495/17 - γενικα [Ν. 4495/17] Παραβίαση πλαγίων αποστάσεων

[kan62]

- Η Κατ.1 δεν έχει καν αυθαίρετα (γι' αυτό και μόνο παράβολο) ως προϋπάρχοντα του Συντάγματος 1975 που "όρισε" την αυθαίρετη κατασκευή.

- Η Κατ.2 είναι τα αυθαίρετα που προϋπήρξαν του ν.1337/83 όταν καθορίστηκε ποια από αυτά μπορούν να ενταχθούν στον πολεοδομικό σχεδιασμό και ποια όχι. Δηλαδή "όρισε" τους όρους της εξαίρεσης από κατεδάφιση.

- Η Κατ.3 είναι αυτά που και πριν μπορούσαν να εξαιρεθούν ως μικροπαραβάσεις (γι' αυτό και μόνο παράβολο).

Όλα τα παραπάνω εξαιρούνται κατευθείαν της κατεδάφισης και δεν μπαίνουν σε κρίση όπως οι Κατ.4 και 5.

Η κρίση αυτή γίνεται με βάση κανόνες που αναγράφονται και στο manual (ν.1337/83, άρθρο 16 παρ.1 ή ΣτΕ) :

... αποδοχή αυθαιρέτων στον πολεοδομικό ιστό (επομένως μη κατεδάφισή τους) γίνεται μόνον όταν :

α) δεν παραβλάπτουν υπέρμετρα την πόλη ή τον οικισμό ή στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σημασία, με σημαντική υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και των ακάλυπτων χώρων ή με αύξηση του ύψους,

β) δεν παραβλάπτουν το άμεσο ή πλατύτερο περιβάλλον γενικά ή με την ειδική χρήση που έχουν και

γ) δεν είναι επικίνδυνα από στατική άποψη.

Το α) είναι η εξέταση για το διαχωρισμό μεταξύ των Κατ.4 και 5, το β) είναι οι περιπτώσεις απαγόρευσης υπαγωγής του άρθρου 89 και το γ) είναι η απαίτηση για έλεγχο της στατικής επάρκειας.

[zazeng]

Καμμία αντίρρηση σε όλα αυτά και ευχαριστώ που μας το κάνεις ταληράκια.

Αλλά, πως θα πείσω τον ελεγκτή δόμησης/μηχανικό αγοραστή/μηχανικό ταυτότητας για το ότι δεν άθροισα την κατ1 κ κατ2 στον υπολογισμό του ποσοστού, χωρίς να υπάρχει ρητή αναφορά στο νόμο; Ή μάλλον το λεκτικό του στηρίζει την αντίθετη άποψη; Ή μάλλον τι ποσοστό επιτυχίας αναμένεται να έχω; (στο να τους πείσω).

Ρωτάω γιατί σαν κοινά αποδεκτο το αντίθετο βλεπω. *

Μετά και το σχετικό κυνήγι σε εγκύκλιους και ε/α μόνο αυτό βρήκα (1735 από ομάδα 71)
OmadApant-71_3.10.2018 - 1735 επιλογή κατηγορίας.pdf

Που, εν ολίγοις, λέει ότι στον 4178 είχαμε μια διευκρίνηση στην εγκ. 4 (με υπόνοια  πάλι φυσικά) (το οποίο είναι και λίγο περίεργο αφού δεν συνδυαζόταν κ2 με κ4), στον 4495 δεν έχουμε κάτι αντίστοιχο, άρα τσου!
Βέβαια η αγαπημένη μας εγκύκλιος στο τέλος λέει ότι εξακολουθούν να ισχύουν οι κατευθύνσεις που δόθηκαν για 4014 κ του 4178, εκτός και αν αντίκεινται στις διατάξεις του 4495. Στο σημείο αυτό οι δύο νόμοι είναι καρμπόν.

Δεν διαφωνώ σε τίποτα από όσα λες, απλά ψάχνω κάτι απτό για την περίπτωση που θα χρειαστεί να αποδείξω ότι δεν είμαι ελέφαντας.

Άντε καλημέρα!

* για να είμαι ειλικρινής μόνο από σέναν και τον ΚΑΝΑ το έχω ακούσει. Με 4014 κ 4178 δεν είχα ασχοληθεί ιδιαίτερα και δεν θυμάμαι κάτι.

Edited Φεβρουάριος 11 , 2021 by zazeng

[tettris]

Καλημέρα σας,

Να πω και εγώ κάτι. Αν θέλουν οι διαχειριστές να μεταφέρουν τα θέματα αλλού, θα ήταν καλά. Αλλά για να μη χαθεί ο ειρμός προς το παρόν το γράφω εδώ.

Από την επιθυμία μου να λήξει το θέμα, δεν έδωσα τη δέουσα σημασία και πέρα από τα εύλογα ερωτήματα του zazeng έχω ακόμα απορίες για το πώς ελέγχονται αυθαίρετες επιφάνειες που δεν είναι 1,2,3. Εντάξει, καταργήθηκε λες η εξαίρεση των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 από την κατδάφιση. Αλλά αυτό δεν βοηθάει να καταλάβω με ποια κριτήρια/τη λογική που θα μπεί τελικά μια επιφάνεια στην κατηγορία 5. Γιατί τελικά οδηγούμαστε στην "αυτοτελή κρίση", όπως λες, των αυθαιρέτων; Πώς αυτό αίρει την ανισότητα που δημιουργείται σε οικόπεδα με υπολειπόμενη δόμηση (βλ. πιο πάνω το παραδειγμα του Faethon11); Αναφέρεις το εξής από το "maual" του 1983:

12 ώρες πριν, kan62 said:

α) δεν παραβλάπτουν υπέρμετρα την πόλη ή τον οικισμό ή στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σημασία, με σημαντική υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και των ακάλυπτων χώρων ή με αύξηση του ύψους,

Αυτό καταλαβαίνω πως σημαίνει ότι για τους κανόνες δόμησης και περιορισμούς που έχουν τεθεί σε ένα τμήμα του πολεοδομικού ιστού, ένα αυθαίρετο χαρακτηρίζεται ως μη αποδεχτό, όταν υπερβαίνει υπέρμετρα (π.χ. >40%) αυτούς τους κανόνες και περιορισμούς. Άρα γιατί ένα αυθαίρετο σε οικόπεδο άρτιο και με υπολειπόμενη δόμηση να έχει την ίδια αντιμετώπιση, ως προς αυτό το θέμα, με ένα που υπερβαίνει κατά πολύ τα πολεοδομικά μεγέθη του οικοπέδου του;

Και συμπληρώνω: Οk στην πρώτη περίπτωση, μπορεί να νομιμοποιηθεί το κτίριο, αλλά και η τακτοποίηση δεν είναι μια κατά προσέγγιση νομιμοποίηση; Γίνονται καινούρια σχέδια, πολύ πιθανόν να απαιτηθεί ΜΣΕ, αφού για να φλερτάρει με κατ 5 η επιφάνεια των αυθαιρέτων θα είναι αρκετά μεγάλη, κλπ, επομένως γιατί ο ιδιοκτήτης να κουβαλάει την ευθύνη της μη έκδοσης ο.α. και μετά την τακτοποίηση, εφόσον "δεν παραβλάπτει υπέρμετρα την πόλη";

 

Υ.Γ.: Μια παραπομπή: Έχω θέσει και ένα ερώτημα, σχετικό με αυτά που αναρωτιέται και ο zazeng, στο θέμα της κατηγορίας 3.

Edited Φεβρουάριος 11 , 2021 by tettris

[kan62]

Η αυτοτελής εξαίρεση μέχρι το ορισμένο ανεκτό όριο είναι μια παρέκκλιση που δίνεται σε νόμους πέρα από το Σύνταγμα (πρώτη φορά στον νόμο Τρίτση).

Το κύριο πολεοδομικό μέγεθος (η νομιμότητα) δίδεται μόνο μετά από σύννομη αδειοδοτική διαδικασία και έλεγχο της δημόσιας αρχής. Δεν παραχωρείται με έναν ενδεχομένως αναρμόδιο έλεγχο σε ένα υπόβαθρο δεδομένων αμφίβολης εγκυρότητας με ταχύ οπτικό έλεγχο.

Αυτός είναι και ο λόγος που θεωρώ βάσιμη την έξοδο από το πρόβλημα της Κατ.5 μόνο μέσω αδειών νομιμοποίησης και κατεδάφισης σε τμήμα του ακινήτου.

[tettris]

Τότε με άλλα λόγια, το όριο της παρέκκλισης είναι απλά ένας αριθμός που διαμορφώνεται από ένα ποσοστό στα επιτρεπόμενα μεγέθη του οικοπέδου και με αυτό συγκρίνονται οι αυθαίρετες κατασκευές. Και συνεπώς η χρήση της έκφρασης "παραβίαση των πολεοδομικών μεγεθών (κατά κάποιο ποσοστό)" που γράφεται ρητά στον νόμο είναι άστοχη και παραπλανητική.

Επιπρόσθετα μπορούμε να συμπεράνουμε ότι ο έλεγχος επιλογής κατηγορίας δεν αφορά στον έλεγχο του δομημένου περιβάλλοντος με βάση τους καθιερωμένους περιορισμούς δόμησης και σε επίπεδο οικοπέδου/γηπέδου (όπως κάποτε λέγαμε), αλλά αφορά στην κατηγοριοποίηση ειδικά των αυθαίρετων κατασκευών, οι οποίες κρίνονται ανάλογα του μεγέθους τους σε σύγκριση με έναν αριθμό, ο οποίος "έτυχε" να προσδιορίζεται μέσω των πολεοδομικών μεγεθών. Τα μεγέθη αυτά, εκτός της εφαρμογής τους στον προσδιορισμό του παραπάνω αριθμού, ουδέν άλλον ρόλο παίζουν, μέσω της τακτοποίησης, στον χαρακτηρισμό του ακινήτου, όπως αυτό προκύπτει στην υφιστάμενη κατάσταση. Αυτό που προσφέρει βασικά η τακτοποίηση, πέραν της πληρωμής του προστίμου, είναι το σκανάρισμα για ποιες κατασκευές πηγαίνουν για νομ/ποίηση και ποιες για φούντο. Η επιλογή της κατηγορίας, άρα,  είναι ένας ακόμα συντελεστής επιβάρυνσης, που δεν επιβαρύνει με πρόστιμο, αλλά με έξοδα νομιμοποίησης ή έξοδα και συνέπειες κατεδάφισης (σε 30 χρόνια).

(Να δούμε πως θα το πάρουν, όταν τα αντιληφθούν αυτά οι ιδιοκτήτες που πλήρωσαν τακτοποιήσεις με κατ. 5 και πόσοι θα απογοητευτούν όταν συνειδητοποιήσουν ότι πλέον δεν μπορούν καν να υπαχθούν. "Ας πρόσεχαν" είναι μια απάντηση, σίγουρα, έστω όχι και τόσο παρηγορητική.)

Edited Φεβρουάριος 11 , 2021 by tettris

[T.GOG]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων ή σε υφιστάμενο προ 1923 με βάσει τα αντίστοιχα ΦΕΚ 181Δ/1985 και 138/Δ/1981 αντίστοιχα, ρωτάω το εξής:

Στα συγκεκριμένα ΦΕΚ ορίζονταν πρασιά;

Δηλαδή, μπορούσες π.χ. να τοποθετήσεις το κτίριο 1,50 μέτρο από κοινοτική οδό;

 

Edited Μάρτιος 8 , 2021 by Pavlos33

[Pavlos33]

Αν ο δρόμος είναι χαρακτηρισμένος δημοτικός η οικοδομή μπαίνει κατ ελάχιστον 3 μ μέσα από το όριο της οδού (ΠΔ 209/98). Αν δεν είναι χαρακτηρισμένος, ενδεχομένως να υπάρχει νομαρχιακή απόφαση που να επιβάλλει και στην περίπτωση αυτή, ελάχιστη απόσταση γραμμής δόμησης (πχ 2 μ αντί για 3 μ.). Τέλος, η Πολεοδομία αποφάσιζε κατά την έκδοση της άδειας και επέτρεπε αν διαπιστωνόταν διαμορφωμένη γραμμή δόμησης, την τοποθέτηση της οικοδομής πάνω σε αυτή ή και σε μικρότερη απόσταση από τα 3 μ ή τα 2,5 μ. Πρασιά με την έννοια του ορισμού της κατά τους οικοδομικούς κανονισμούς, σε οικισμούς δεν έχουμε καθώς αυτοί συνήθως δεν διαθέτουν ρυμοτομικό σχέδιο. Αν διαθέτουν τότε το βλέπουμε. Αν το ερώτημα αφορά στο αν θα πρέπει να χρεώσεις υπέρβαση πρασιάς, η γνώμη μου (την έχω αναφέρει πολλές φορές στο φόρουμ) είναι ότι δεν έχεις τέτοια υποχρέωση, καθώς εξ ορισμού δεν υπάρχει προκήπιο όταν δεν υπάρχει ρυμοτομικό. Οι Πολεοδομίες κατά την έκδοση άδειας προσιδιάζουν (υπάρχουν παλιά έγγραφα) την απόσταση γραμμής δόμησης από την οριογραμμή της οδού με προκήπιο, όμως η τακτοποίηση των αυθαιρέτων δεν σχετίζεται με την διαδικασία έκδοσης άδειας. Οπότε, προσωπικά δεν θα εφάρμοζα μια τέτοια δυσμενή διάταξη για το προς τακτοποίηση ακίνητο, όπου θα το "έστελνα" (αν μπορούσα φυσικά) αυτομάτως στην κατηγορία 5 και με επιβαρυμμένο μάλιστα πρόστιμο.

Edited Μάρτιος 8 , 2021 by Pavlos33

[T.GOG]

Η Ο.Α. είναι του 1986 και το κτίριο απέχει 1,00μ από την δημοτική οδό.

Edited Μάρτιος 8 , 2021 by Pavlos33

[janna]

Σε αυθαίρετη επέκταση η οποία έχει γινει 1998  το οικόπεδο βρίσκεται σε επέκταση σχεδίου πολεως με επιτρεπόμενο υψος 10,00μ και πλευρα  βαθος οικοπέδου 10,95μ , η πλευρά του κτιρίου ειναι 8,30μ και η απόσταση  από το πίσω όριο είναι 2,65μ θα υπολογίσω  παράβαση απόσταση Δ 3+0,10Η? 

[renaL]

Εχω 2οροφο κτίριο προ του ΄55, το οποίο παραβιάζει πλάγια και οπίσθια απόσταση. Στο δώμα του κτίστηκε κύριος χώρος, που θα τακτοποιηθεί με τον Ν,4495/17. Θα βάλω και παραβίαση πλάγιων ορίων, με δεδομένο ότι πλέον το 2οροφο θεωρείται νόμιμο?