ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές με αναλυτικό προϋπολογισμό

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Το ότι, κάποιος έχει την αποκλειστική χρήση ενός χώρου, δεν σημαίνει ότι, ταυτοχρόνως έχει και το δικαίωμα ν' αλλάξει τη χρήση αυτού του χώρου, καλέ μου φίλε...

Υ.Γ. Μπορείς εύκολα στο internet να βρεις νομολογία ανώτατων δικαστηρίων της χώρας μας γι' αυτό!

 

Edited Ιανουάριος 14 , 2023 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[tettris]

Νομίζω στην παραπάνω περίπτωση της "ντουλάπας" ως προς την (πολεοδομική) τακτοποίησή της και δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης έχει την αποκλειστική χρήση του δώματος θα συμφωνήσω με τον συνάδελφο @Gousgounis. Όμως ο αυτό που λέει ο  @ΙΑΣΟΝΑΣ έχει ενδιαφέρον και κυρίως το "γιατί;" το λέει. Ως προς αυτό λοιπόν θα επιθυμούσα κάποια διευκρίνιση από τον αγαπητό συνάδελφο.

Από τα λίγα που ξέρω, η πολεοδομική τακτοποίηση της αυθαιρεσίας μπορεί να γίνει χωρίς συναίνεση, εφόσον υπάρχει αποκλειστική χρήση. Αλλά, χωρίς συναίνεση, το όφελος τελειώνει εκεί αφού δεν μπορεί ούτε να το μεταβιβάσει.

Δηλαδή καταλαβαίνω, ότι η τακτοποίηση (που μπορεί να γίνει με α.π. και χωρίς συναίνεση) έχει το νόημα της αποφυγής πολεοδομικών προστίμων, αλλά μέχρι εκεί. Επειδή ακόμα και μετά την τακτοποίηση μπορεί κάποιος να καταγγείλει την αυθαιρεσία και να απαιτήσει την κατεδάφισή της, πχ. αν αποδειχθεί ότι επιβαρύνει στατικά το φρεάτιο του ανελκυστήρα ή επειδή ο χώρος αυτός έπρεπε να παραμένει ως είχε βάσει του καταστατικού ή για άλλον λόγο. Έτσι είναι;

Επομένως @ΙΑΣΟΝΑΣ τί εννοείς; Ότι δεν μπορεί να γίνει υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, εφόσον βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο, ότι μπορεί να γίνει όμως δεν έχει μακροπρόθεσμο όφελος η τακτοποίηση ή κάτι άλλο; Με το 

22 hours ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Το ότι, κάποιος έχει την αποκλειστική χρήση ενός χώρου, δεν σημαίνει ότι, ταυτοχρόνως έχει και το δικαίωμα ν' αλλάξει τη χρήση αυτού του χώρου,

τί ακριβώς εννοείς;

Και δύο ακόμα ερωτήματα:

1.Σίγουρα πάντως, όταν λέμε αποκλειστική χρήση δώματος, στο "δώμα" συμπεριλαμβάνεται και η οροφή του φρεατίου του ανελκυστήρα;

2. Ακόμα και αν ο 4495 δεν απαιτεί ΜΣΕ για τη συγκεκριμένη παράβαση, θα μπορούσε κάποιος τρίτος να "αναγκάσει" τον αυθαιρετούντα σε εκπόνησή της, επειδή πχ το φρεάτιο του ανελκυστήρα είναι στοιχείο του κτιρίου με ιδιαίτερες απαιτήσεις ασφάλειας; 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Θα κατανοήσεις το τι ακριβώς λέω, αν προσπαθήσεις πρώτα να καταλάβεις ότι, είναι "άλλο πράγμα" η αποκλειστική χρήση ενός χώρου σε ακίνητο με ΣΟΙ και "άλλο πράγμα" το δικαίωμα να ΑΛΛΑΞΩ ΤΗ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗ ΧΡΗΣΗ.

Δηλαδή, ένα ευκολότερο παράδειγμα, ας πούμε ότι ένα διαμέρισμα του ισογείου έχει την αποκλειστική χρήση σε τμήμα του ακάλυπτου χώρου του ακινήτου. Πάει και φτιάχνει μια πισίνα αυθαίρετα στο χώρο αυτό ο ιδιοκτήτης. 

Δεν έχει νόμιμο δικαίωμα να το κάνει! Δεν μπορεί! Αν ένας συνιδιοκτήτης στραφεί νομικά εναντίον του, οφείλει να τα γκρεμίσει και να επαναφέρει το χώρο στην πρότερη χρήση του! Αν επίσης θέλει,  μπορεί να τον "κοροϊδέψει" ένας ημιμαθής ή άπειρος μηχανικός, να ξοδέψει περισσότερα από τα ωραία λεφτουδάκια του και να νομίζει ότι, το νομιμοποίησε μέσω της υπαγωγής του....

Για να το κάνει νόμιμα οφείλει, να τροποποιηθεί πρωτίστως η ΣΟΙ, με τη συναίνεση του 100%, για να του δίδεται το δικαίωμα από αυτή να μπορεί να αλλάξει ή αλλάζει τη χρήση του συγκεκριμένου τμήματος, του οποίου έχει την αποκλειστική χρήση!

Το ίδιο ισχύει για κάθε αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστους χώρους ή σε χώρους με αποκλειστική χρήση ενός από τους συνιδιοκτήτες.

Επίσης το ίδιο ισχύει και για κάθε κατασκευή που εκ αβλεψίας ή απειρίας ή ημιμάθειας της οικείας πολεοδομίας υλοποιηθεί με νόμιμη ο.α. (και χωρίς την απαιτούμενη και αναγκαία συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών).

Καλό υπόλοιπο Κυριακής και με νίκη στα Γιάννενα...

 

Edited Ιανουάριος 15 , 2023 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[tettris]

Μέσω και αυτού του αναλυτικότερου σχολίου σου, για το οποίο και σε ευχαριστώ, νομίζω ότι επιβεβαιώνεις κάποιες από τις πιο πάνω σκέψεις. Δηλαδή:

• Ότι δεν διαφωνείς με τον συνάδελφο Gousgounis στο ότι μπορεί να γίνει η τακτοποίηση, αλλά θα είναι μια "τρύπα στο νερό".
• Ότι, άσχετα με το αν επιτρέπεται η τακτοποίηση, προκειμένου να γίνει ολοκληρωμένα και ορθά η διαδικασία θα πρέπει πρώτα να γίνει τακτοποίηση για όλους τους κοινόχρηστους χώρους [με συναίνεση από τον νόμο του 51%, αν και πρακτικά θα χρειατεί το 100%, λόγω της έπειτα τροπ/σης της σύστασης (?)]. Μετά να γίνει τροπ/ση της σύστασης με συναίνεση του 100% [εκτός αν αναφέρει κάτι άλλο συγκεκριμένο ως προς τα δικαιώματα τροπ/σης η τρέχουσα σύσταση ή και εδώ επιτρέπει ο νόμος πλειοψηφία άνω του 50% (?)]. Στη νέα σύσταση θα ορίζεται ότι ο συγκεκριμένος χώρος έχει χρήση πχ αποθήκης [φαντάζομαι είναι θέμα συμφωνίας αν θα είναι κοινόχρηστη ή αν θα να είναι παρακολούθημα αυτού που έχει την αποκλειστική χρήση του εν λόγω χώρου (?)].

Καλό υπόλοιπο!

Edited Ιανουάριος 15 , 2023 by tettris

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Περίπου σωστά όλα όσα αναφέρεις...

 

[dimitris GM]

 

1 ώρα πριν, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Περίπου σωστά όλα όσα αναφέρεις...

 

  Συμφωνώ   για το ... "περίπου"....

  Κατα τα λοιπα,

   Απο τον ν. 4Ο14 μας απασχολησαν αυτα τα θεματα των αυθαιρεσιών επι κοινοχρηστων. 

  Εδω αναλυτικη παρουσιαση απο τον κ. Καρατσιωλη

 [Προφανως αφορα τον ν. 4014, πλην παραμενουν και σημερα οι προβληματισμοι, σε σχεση με τον ΝΟΚ και το Αστικο Δίκαιο.]

 

 ParadSinidioktisias_Karatsiolis.ppt

 

Εκτοτε,  εγιναν διαφορες τροποποιησεις και προσθήκες .

   Σημερα ισχυει το αρθρο 98, το οποιο,  στην παρ. 8 εδ. α',   δεν ζηταει τροποποιηση της συστασης για αυθαιρεσιες επι τμηματων όπου υπάρχει αποκλειστικη χρηση, ενω την προβλεπει  στις αλλες παραγράφους του.

  Το θεμα ειναι οτι,  η πολεοδομικη τακτοποίηση, διασωζει τον αυθαιρετήσαντα μόνον  απο τα πολεοδομικα προστιμα.

  Πλην η τακτοποίηση αυτη,  δεν τον καθιστα "κυριο",  στίς  περιπτωσεις επεκτασης σε βαρος κοινοχρηστων,

- ειτε αυτες εγιναν σε τμηματα "αποκλειστικης χρησης"   -ειτε σε κοινοχρηστα και κοινοκτητα μερη της οικοδομης.

  Ως προς μεν τις αυθαιρεσίεες σε τμηματα "αποκλειστικης" χρησης, προφανως και αυτονοητα διοτι, η αποκλειστικη χρηση σημαινει χρηση, "διατηρουμενης  ακεραιας της ουσιας του πραγματος"  και οχι η μεταβολή του σε "πισινα" ή σε "δωματιο"...

 Ως προς δε τις αυθαιρεσιες-καταληψεις σε βαρος κοινοχρηστων, [διαδρομοι/δωμα κλπ],  προκειται για ουσιωδη επεμβαση-μεταβολη-καταληψη, που μειωνει τα   εμβαδα των κοινοχρήστων και κοινοκτητων μιας οικοδομής,

και προσομοιαζει περισσότερο  σε μια μορφη καθορισμου "χρησης επι κοινοχρήστων",   διοτι ουδεις δυναται να εχει "κυριοτητα" σε  αυτοτελες τμημα των κοινοχρηστων.

  Στις δε περιπτωσεις,  που γινεται "μονομερης" τροποποιηση της συστασης, αυτη δεν γινεται ως προς τα χιλιοστα, τα οποια για να αλλαξουν απαιτειται  το 100%, αλλά μονον ως προς τα τμ....

  Κατ' ουσια, αυτη η "μονομερης" τροποποιηση εχει τεθει

περισσοτερο για φορολογικους λογους, ΕΝΦΙΑ, ΔΤ κλπ. και δεν διασωζει τον αυθαιρετησαντα σε περιπτωση που καποιος συνιδιοκτητης στην οικοδομη, ζητησει μεσω δικαστηριου την κατεδαφιση των  αυθαιρεσιων...καιτοι εχουν τακτοποιηθει.

   Υποθέτω οτι, η  συλλογιστικη του νομοθετη ηταν οτι, δυσκολα θα βρεθούν συνιδιοκτητες  να θελουν να τρεχουν στα δικαστηρια για μισο μετρο διαδρομου,  γεγονος που συνηθως  συμβαινει σε ολους τους οροφους  με αυτες τις "εξω-έξω" πορτες διαμερισματων......ή  που συνηθως αγνοουν...

  Η πραξη εδειξε μεχρι σημερα 4 δικαστικές αποφάσεις για τετοιες κατεδαφίσεις.

Ιάσονα τις καλησπερες μου

 

 

[Mercer]

Σας ευχαριστώ όλους πολύ! Από ό,τι καταλαβαίνω το συμπέρασμα είναι, όπως είπε και ο Ιάσονας αρχικά, δυστυχές λοιπόν.

[dimitris GM]

  Η αναλυση δεν ειχε σκοπό να σε "εμποδισει" στην τακτοποιηση που θες να κανεις. Απλά, ανέλυε την νομοθετικη ρυθμιση και τις "αδυναμίες" της και απαντουσε πιο πολύ στον  tettris

ως προς ορισμενα - μη ορθά - συμπερασματα στην απαντησή του..

   Εαν εχεις αποκλειστικη χρηση, εχεις δικαιωμα τακτοποιησης με το 98 παρ. 8 εδ. α'....όπως κανουν όλοι.

 Οι συμβολαιογραφοι το αποδέχονται.

 

 Τί θα συμβει στο μελλον, απο ποιον και έαν καποιος θελησει να προσβαλλει την τακτοποιηση,  με βαση τα μεχρι σημερα γνωστά,  είναι απο σπανιο εως σπανιωτερο.

  Να μιλησεις με τον συμβ/φο.

 

 

 

 

Edited Ιανουάριος 15 , 2023 by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

11 ώρες πριν, dimitris GM said:

Ιάσονα τις καλησπερες μου

Καλημέρα Δημήτρη!

Τελικά και στο 95' να έρθει είναι αρκετή...

[tettris]

Σας ευχαριστώ αμφότερους @ΙΑΣΟΝΑΣ και @dimitris GM για τις απαντήσεις σας. Dimitris πολύ σωστά αναλύεις τα όσα έγραψες για τα οποία είχα διαβάσει σχετικά και στο θέμα της τροπ/σης σύστασης σε ακίνητο με αυθαιρεσίες, και με αφρομή την περίπτωση του Mercer και τις απαντήσεις των συναδέλφων προσπάθησα να εξάγω ένα ασφαλές και ενημερωμένο συμπέρασμα.

Προκειμένου να έχω όμως πλήρη κατανόηση να σημειώσω πως δεν κατάλαβα ποια σημεία από αυτά που έγραψα δεν είναι ακριβώς έτσι. Αν στο ότι δεν σχολίασα συνολικά περί αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστα με την αντίστοιχη αντιμετώπιση που έχει κάθε περίπτωση, αυτό ok, σκοπός ήταν να σχολιάσω την συγκεκριμένη υπόθεση της "ντουλάπας". Για τα ποσοστά (συναίνεσης) που ανέφερα σε παρενθέσεις, αν ήταν λανθασμένα, να πω ότι δεν ήταν πρόταση, αλλά ερωτήματα. Αν κάτι άλλο, ομολογώ δεν το εντόπισα.

Θα παρακαλούσα πάντως να το δούμε λίγο πιο επιγραμματικά/πρακτικά το παραπάνω θέμα, αν φυσικά γίνεται κάτι τέτοιο.

1. Ο ιδιοκτήτης μπορεί, βάσει της παραγράφου 8, να τακτοποιήσει τη "ντουλάπα" χωρίς συναίνεση λόγω αποκλειστικής χρήσης (να υποθέσω -γιατί δεν σχολιάστηκε το συγκεκριμένο σημείο- ότι θεωρείται πως η αποκλειστική χρήση δώματος συμπεριλαμβάνει και την οροφή του φρεατίου του ανελκυστήρα)

2.α. Μετά και χωρίς περαιτέρω τροπ/ση της σύστασης μπορεί να μεταβιβάσει την αποκλειστική χρήση του δώματος για την οποία είχε/έχει την κυριότητα, με την τακτοποιημένη αυθαίρετη κατασκευή να μένει "εκτεθιμένη" ως προς μελλοντικές καταγγελίες. (ο συμβ/φος ξέρει πώς θα περιγραφεί η "ντουλάπα" στον νέο τίτλο)

2.β. Αν προχωρήσει σε τροπ/ση της σύστασης ώστε αυτή (η σύσταση) να ενημερωθεί με την μεταβολή της "ουσίας" του εν λόγω χώρου, θα χρειαστεί συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών (ή μήπως το 51% βάσει παρ. 9, αρθ 98;). Σε αυτή την περίπτωση δύνανται προφανώς να μεταβληθούν και τα χιλιοστά των ιδιοκτησιών. Φαντάζομαι θα πρέπει να γίνει και ανακατανομή των δαπανών(πχ. αν η "ντουλάπα" παίρνει κοινόχρηστο ρεύμα).  Μετά την τροπ/ση θα μπορεί να μεταβιβαστεί η κυριότητα της υφιστάμενης κατάστασης (ως έχει με την αυθαιρεσία). (σημ.: όχι η μόνη αλλά η ιδανική αντιμετώπιση, αν και δύσκολα εφαρμόσιμη)

2.γ. Αν ο ιδιοκτήτης προχωρήσει (προαιρετικά?) σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης τί θα μπορούσε να επιτύχει; Έχει νόημα κάτι τέτοιο; Προφανώς τα χιλιοστά δεν μπορούν να μεταβληθούν. Το 

Quote

προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας

από την παράγραφο 8 κολλάει εδώ και, αν ναι, τί σημαίνει;

Ήδη είμαι εκτός κεντρικού θέματος, οπότε και τις επεκτάσεις διαμερισμάτων σε κοιν/στα δεν τις αναφέρω κάν και στο πού διαφέρει η αντιμετώπισή τους σε σχέση με την εδώ περίπτωση "ντουλάπας σε χώρο αποκλειστικής χρήσης".

Edited Ιανουάριος 16 , 2023 by tettris