ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Christos]

Η χρήση του παταριού δε προσδιοριζότανε στους παλαιότερους ΓΟΚ, οπότε η χρήση μπορούσε ένα είναι κύρια αν ικανοποιούσε το ελάχιστο ύψος και το φωτισμό αερισμό. Αλλά εδώ δεν πρόκειται για αυτό: η τακτοποίηση έχει γίνει για κύρια χρήση για τον επαγγελματικό χώρο (το πατάρι δεν υπήρχε καν στην οικοδομική άδεια). Αν δηλαδή επιθυμούσε να το κρατήσει, μπορούσε να χρησιμοποιεί το πατάρι με κύρια χρήση. Η ερώτηση είναι αν χάνει το δικαίωμα σε περίπτωση αλλαγή χρήσης του συνόλου του ακινήτου σε κατοικία.

[kan62]

Η ΕΕΜΚ καλύπτει τις τυχόν εργασίες για την αλλαγή χρήσης μόνο όταν δεν απαιτείται άδεια για την ίδια την αλλαγή χρήσης. Δηλαδή όταν η αλλαγή χρήσης θα γινόταν και με ενημέρωση αν δεν υπήρχαν εργασίες για την υλοποίησή της.

Αν η αλλαγή χρήσης γινόταν επί ΓΟΚ85 θα ήθελε οπωσδήποτε άδεια, ανεξάρτητα αν το πατάρι είχε άδεια, γιατί το πατάρι σε κατοικία απαιτεί δόμηση και όροφο.

Τώρα με τον ΝΟΚ το πατάρι μπορεί να μην απαιτεί δόμηση αλλά υπό προϋποθέσεις. Ο έλεγχος των προϋποθέσεων θέλει οπωσδήποτε υπογραφή μηχανικού και έλεγχο και επομένως νέο ΔΚ. Άρα οικοδομική άδεια.

Δεν μπαίνω καν στη συζήτηση περί μηχανολογικών εγκαταστάσεων ...

 

Για τη συζήτηση περί κύριας ή βοηθητικής χρήσης του παταριού,

πάντα σε όλους τους ΓΟΚ αυτό επιτρεπόταν, "...εφ' όσον η κατασκευή και η διάταξις αυτών ανταποκρίνεται εις την χρήσιν των μόνον ως παραρτημάτων των εν λόγω αιθουσών και ουχί εις άλλην αυτοτελή χρήσιν.".

 

[Christos]

2 ώρες πριν, kan62 said:

Η ΕΕΜΚ καλύπτει τις τυχόν εργασίες για την αλλαγή χρήσης μόνο όταν δεν απαιτείται άδεια για την ίδια την αλλαγή χρήσης. Δηλαδή όταν η αλλαγή χρήσης θα γινόταν και με ενημέρωση αν δεν υπήρχαν εργασίες για την υλοποίησή της.

H αλλαγή χρήσης από επαγγελματικό χώρο σε κατοικία γίνεται με ενημέρωση φακέλου, γι' αυτό γίνεται και ο συνδυασμός ΕΕΜΚ με ενημέρωση φακέλου.

2 ώρες πριν, kan62 said:

Τώρα με τον ΝΟΚ το πατάρι μπορεί να μην απαιτεί δόμηση αλλά υπό προϋποθέσεις. Ο έλεγχος των προϋποθέσεων θέλει οπωσδήποτε υπογραφή μηχανικού και έλεγχο και επομένως νέο ΔΚ. Άρα οικοδομική άδεια.

Σε έχασα. Τί εννοείς; Το πατάρι υφίσταται ήδη, και έχει τακτοποιηθεί. Για ποιο λόγο να θέλω οικοδομική άδεια; Ποιες προϋποθέσεις εννοείς; διότι ο έλεγχος ύψους, φωτισμού και αερισμού μπορεί να γίνει χωρίς ΔΚ (δεν αλλάζω τίποτα σε όγκο, δόμηση, κάλυψη, όψεις, ύψος στην οικοδομή)

2 ώρες πριν, kan62 said:

Για τη συζήτηση περί κύριας ή βοηθητικής χρήσης του παταριού,

πάντα σε όλους τους ΓΟΚ αυτό επιτρεπόταν, "...εφ' όσον η κατασκευή και η διάταξις αυτών ανταποκρίνεται εις την χρήσιν των μόνον ως παραρτημάτων των εν λόγω αιθουσών και ουχί εις άλλην αυτοτελή χρήσιν.".

Φυσικά, αυτή είναι και η έννοια του παταριού/ανοιχτού εξώστη. 

[Vasilis Markoy]

On 28/3/2020 at 11:34 ΠΜ, Pavlos33 said:

Έχεις ΄αδεια για 1000 τμ βιοτεχνικού κτιρίου (ΣΔ=0,90) και έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε γραφεία εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε επιφάνεια 1000 τμ. Το γήπεδο έχει μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για γραφεία 600 τμ. Άρα η αλλαγή χρήσης προκάλεσε έμμεση υπέρβαση δόμησης κατά 400 τμ. Αυτά τα 400 τμ μπαίνουν στον Σ.Α.Χ=1,40 . Τα 600 με αναλυτικό. Δεν θα βάλεις και ΥΔ

Αν η αλλαγή χρήσης απο βιοτεχνικό σε γραφεία ήταν σε επιφάνεια 200,00τ.μ πως θα το αντιμετωπίζατε .Όλό με Σ.Α.Χ =1,40 με το σκεπτικό πως η επικρατούσα χρήση εξακολουθεί να είναι βιοτεχνία άρα δεν εχω για γραφεία επιτρεπόμενη δόμηση 600,00 αλλά 0,00 ;

[Pavlos33]

Αν μιλάμε για γήπεδο έστω 4.000 τμ και για βιομηχανικό είχε ΣΔ=0,90 ενώ για γραφεία 600 τμ. Άλλαξε χρήση στα 200 τμ και τα έκανε γραφείο. Ο υπολογισμός με αναλυτικό. 

[Vasilis Markoy]

12 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Αν μιλάμε για γήπεδο έστω 4.000 τμ και για βιομηχανικό είχε ΣΔ=0,90 ενώ για γραφεία 600 τμ. Άλλαξε χρήση στα 200 τμ και τα έκανε γραφείο. Ο υπολογισμός με αναλυτικό. 

Το σκεπτικό μου είναι πως αν άλλαζε σε όλη την επιφάνεια χρήση όντως η νέα επικρατούσα χρήση (έστω και αυθαίρετη) ως γραφεία θα έχει νέα επιτρεπόμενη δόμηση 600,00τ.μ οπότε βάσει άρθρου 100 ,παρ 7 Ν4495/2017 μέγεθος υπέρβασης έως 600,00τ.μ πηγαίνει με αναλυτικό ενώ ότι υπερβαίνει την επιτρεπόμενη δόμηση των 600,00 πάει με Σ.Α.Χ 1.40 .

Όταν όμως δεν αλλάζει σε όλη την επιφάνεια η χρήση και έχουμε μεικτή χρήση (βιοτεχνία και γραφεία) τότε η επιτρεπόμενη δόμηση κατά το αρθρο 100,παρ 7 δεν είναι σαφές πως είναι αυτή των 600 για να ισχύει με σαφήνεια το προηγούμενο σκεπτικό .Η άποψη μου είναι πως η επιτρεπόμενη δόμηση εξακολουθεί να είναι 0,90 για την βιοτεχνική χρήση και 0.00 για χρήση γραφείων οπότε κάθε τέτοια τμηματική και όχι συνολική αλλαγή χρήσης πρέπει να παέι με Σ.Α.Χ 1,40 . Δηλαδή το γήπεδο δεν μπορεί να έχει δύο συντελεστές δόμησης.

[Pavlos33]

Μην τα μπλέχεις τόσο πολύ. Έχε κατά νου ότι στο πνεύμα των αυθαιρετονόμων (μάλιστα κάπου στον πρώτο νόμο 4014 αν είχε τύχει να ασχοληθείς το 2011, σε κάποια ερωτοαπαντηση αναφέρεται) ότι δεν εξετάζουμε τις λεγόμενες "ντόμινο" παραβάσεις. Αν δεις από τον προηγούμενο νόμο (έχει αντίστοιχο θέμα στο φόρουμ αν θες να διαβάσεις) λέγαμε τα ίδια πράγματα. ΣΑΧ θα χρησιμοποιούσες για παράδειγμα αν είχες άδεια βιομηχανικού έστω 1000 τμ (επιτρεπόμενο ΣΔ για βιομηχανικο  0,90-->3.600 τμ στα 4.000 τμ γηπέδου) και άλλαζες χρήση έστω σε γραφεία. Θα έβαζες 600 με αναλυτικό και 400 με ΣΑΧ.  Τώρα δεν έχεις 600 , αλλά έχεις 200. Θα βάλεις τα 200 με αναλυτικό και ότι άλλες υπερβάσεις εκτός περιγράμματος κατά τα γνωστά. Φυσικά έχουν υπάρξει και οι αντίθετες απόψεις από συναδέλφους βασιζόμενοι στη λογική "ντόμινο" παράβασης εξετάζοντας την αλλαγή της διαφοροποίησης χρήσης (λόγω της αυθαίρετης αλλαγής) σε μικτή χρήση και λαμβάνουν υπόψη το δυσμενέστερο στην εκτός σχεδίου για κάθε χρήση . Πχ αλλαγή χρήσης από βιομηχανία σε κατοικία. Έστω βιομηχανικό κτίριο 1000 τμ σε γήπεδο 4.000 τμ (ΣΔ=0,90). Τα 100 τμ του βιομηχανικού άλλαξαν αυθαίρετα χρήση σε  κατοικία. Για μένα η μόνη παράβαση που θα πρέπει να καταλογιστεί είναι η πρωτογενής, δηλαδή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κατοικία στα 100 τμ και να υπολογιστεί με αναλυτικό αφού δεν έχουμε ξεπεράσει τα 200 τμ. Δεν θα εξετάσεις όπως σε μια Ο.Α που θα έλεγες ότι αφού έχω μικτή χρήση ο μέγιστος ΣΔ θα πρέπει να είναι 200 τμ άρα έχω υπέρβαση ΣΔ λόγω των υπόλοιπων 900 τμ της χρήσης που παραμένει στο ακίνητο. 

[sarcs]

Kαλημέρα.

καταρχάς συμφωνώ απόλυτα με την προηγούμενη απάντηση. Εάν πάμε με λογική "ντόμινο", τότε αυτό πρέπει να ισχύει και σε αποστάσεις μεταξύ κτιρίων και σε όλα => και δεν υπάρχει περίπτωση να βγεί άκρη στον υπολογισμό προστίμου.

Επανέρχομαι στο δικό μου : στα 1000τμ όπως είπε ο Παύλος, που από βιοτεχνικό έγιναν γραφεία. Χρεώνω 400 με Αλλαγή χρήσης (όχι κάλυψη δόμηση) και 600 αναλυτικο.

Θα μπορούσα να αφαιρέσω και τους περιμετρικούς τοίχους , ή και τους χώρους εσωτερικών κλιμακοστασίων, ασανσέρ κλπ ? με το σκεπτικό ότι αυτά παρέμειναν ως είχαν?

Edited Απρίλιος 11 , 2020 by sarcs

[Pavlos33]

Για τους τοίχους δεν θα συμφωνήσω. Έχουμε έμμεση Υ.Δ λόγω της αυθαίρετα εγκατεστημένης χρήσης, οπότε το τμήμα που θέτουμε με Σ.Α.Χ είναι ουσιαστικά αυτό που εμμέσως προκάλεσε την αύξηση του ΣΔ παρά το ότι δεν είχαμε κάποια αυθαίρετη προσθήκη  και το κτιριακό κέλυφος παρέμεινε υπό την δομική του υπόσταση, ως έχει. Τώρα, για τα εσωτερικά κλιμακοστάσια  είναι η ίδια λογική. Για το τμήμα των 400 τμ που το δηλώνεις με αναλυτικό, σε αυτό υπολογίζεις τις αυθαίρετες κατασκευές (εφόσον υπάρχουν) και μέχρι τις 15.00 Ευρώ έχεις μια λοιπή παράβαση.

Προσωπικά δεν μπαίνω σε τέτοιες διαδικασίες να αναζητώ αφαίρεση χώρων,  οι οποίες δυσκολεύουν και την εμβαδομέτρηση και την εύκολη ανάγνωση της δήλωσης στους χρήστες της. Οι "ευθείες" λύσεις είναι οι καλύτερες κατά τη γνώμη μου.

[sarcs]

Γενικώς θα συμφωνήσω απόλυτα Παύλε με την τελευταία φράση σου! έχω πολύ παρόμοιο σκεπτικό στη αντιμετώπιση δηλώσεων.Αλλά στην παρούσα το ακίνητο που συζητάω για να κάνω μια προκαταρκτική εκτίμηση από τα χαρτιά είναι πολύ μεγαλύτερο από 1000 ! και έτσι πρέπει να  ψάξω κατά το δυνατόν ελαφρύνσεις.

Και με την αναφορά της εγκυκλίου για μη προσμέτρηση τοίχων περιμετρικών που ΔΕΝ άλλαξαν θέση σε υπόγεια σοφίτες κλπ δε συμφωνώ, αλλά υπάρχει. Βέβαια δεν είναι ακριβώς η ίδια παράβαση θα μου πεις, δε διαφωνώ.

Παντως τουλάχιστον για τους πυρήνες κλιμακοστασίων που είναι και σαν ξεχωριστοί στο συγκρκειμένο συγκρότημα, σκέφτομαι να τους αφαιρέσω. ευχαριστώ πολύ σε κάθε περίπτωση για τη βοήθεια.