ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[domerg87]

Καλησπέρα σας και πάλι,

Επανέρχομαι στο δικό μου θέμα που πρόκειται για εμπορικό κέντρο με άδεια για καταστήματα σε εκτός σχεδίου οικόπεδο που τρία καταστήματα (αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες) στον α' όροφο μετατράπηκαν σε διαμέρισμα.

Προφανώς έχω αλλαγή χρήσης των τετραγωνικών μέτρων των τριών καταστημάτων καθώς και διαφορετική διαμερισμάτωση αφού τα τρία καταστήματα έγιναν ένα διαμέρισμα.

Έχω τις παρακάτω απορίες:

1. Στην επικρατούσα χρήση βάζω υπηρεσίες και στο φύλλο καταγραφής το ίδιο και βάζω αλλαγή χρήσης; Η βάζω άλλη κατοικία και στα δύο; Γιατί προφανώς πρέπει τουλάχιστον ένα φύλλο καταγραφής να συμβαδίζει με την επικρατούσα χρήση.

2. Είναι κατηγορία 5 μιας και έχουμε ποσοστό υπέρβασης δόμησης >50%; Οπότε προφανώς μπαίνει και στην 2η κατηροφία για τον συντελεστή υπολογισμού του προστίμου (μεταξύ 50% και 100% υπέρβαση δόμησης);

Ευχαριστώ προκαταβολικά!

[ChristinaK]

17 ώρες πριν, domerg87 said:

Καλησπέρα σας και πάλι,

 

Καλημέρα!Για να μπορούν να απαντηθούν τα ερωτήματα 1 και 2 πρέπει κάποιος να γνωρίζει τα πραγματοποιούμενα μεγέθη της ΟΑ καθώς και τις επιφάνειες αυθαίρετης εγκ/σης χρήσης κατοικίας.Εν ολίγοις,χρειάζονται περισσότερες λεπτομέρειες

[vasilis01]

Καλημέρα σας, 

Κτίριο 65 τμ με άδεια αποθήκης του 1975 ο ιδιοκτήτης το έχει μετατρέψει σε κατοικία και έχει προσθέσει ~10 τμ μετά το 2000.
Η δήλωση θα είναι της μορφής:

1 ΦΚ με τα 65τμ που θα επιλέξω την αλλαγή χρήσης και  Κατ 2. (Στην περίπτωση αλλαγής χρήσης βάζω όλα τα τμ σαν ΥΔ και ΥΚ ? )
[Ερώτηση, αν υπάρχει ΥΔ απο την άδεια τότε συμπληρώνω το ΦΚ με το ίδιο τρόπο αλλά πάει κατ4; με όλα τα τετραγωνικά το αρχικού κτιρίου σαν ΥΔ;]

Και 1 ΦΚ με τα 10τμ στην  κατ4
Δεν μου έχει τύχη ξανά αλλαγή χρήσης και δεν γνωρίσω αν το κατάλαβα σωστά 

Ευχαριστώ !

Edited Ιούλιος 16 , 2020 by vasilis01

[pirsogiannis]

Καλημέρα, ούτε κι εγώ έχω εμπειρία με αλλαγή χρήσης, αλλά επειδή έχω μια εν δυνάμει περίπτωση διαβάζω τα παρακάτω. Στο άρθρο 100, παράγραφος 7 λέει:

" Σε περίπτωση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, εφόσον ο προϋπολογισμός των εργασιών που έχουν εκτελεστεί δεν ξεπερνά τις δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ, καταβάλλεται παράβολο διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και δεν καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο. Σε αντίθετη περίπτωση εφαρμόζεται η παράγραφος 5. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, όπως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια, κατά παρέκκλιση, σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία, εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης σύμφωνα με το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια."

Έχεις αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση (αποθήκη) σε κύρια χρήση (κατοικία).Αν ο αναλυτικός προυπολογισμός των επιπλέον εργασιών που έγιναν για να οριστικοποιηθεί η υφιστάμενη χρήση είναι έως 15000 ευρώ, πληρώνει μόνο παράβολο 250 ευρώ. Άραγε έχεις αύξηση του συντελεστή δόμησης λόγω της αλλαγής χρήσης? Εγώ καταλαβαίνω, με βάση τα παραδείγματα που αναφέρει και η εγκύκλιος πως όχι και άρα δεν πρέπει να γίνει χρήση του προσαυξητικού συντελεστή αλλαγή χρήσης 1,40 .. Τα επισυνάπτω παρακάτω:

 " Παραδείγματα αλλαγής χρήσης από κύρια σε κύρια είναι τα εξής :
Σε εκτός σχεδίου περιοχή είχε εκδοθεί άδεια για καταστήματα/γραφεία με επιτρεπόμενη δόμηση 600 τ.μ.. Σε όλο το κτίριο αυτό έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κατοικίες, συμπεριλαμβανομένης της στάθμης του υπογείου.
Έστω ότι η επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικίες στο συγκεκριμένο γήπεδο εκτός σχεδίου είναι 200 τ.μ.. Το πρόστιμο θα υπολογιστεί ως εξής : Για την επιφάνεια των 200 τ.μ. εφαρμόζεται η παρ.5, δηλαδή αναλυτικός προϋπολογισμός βάσει των εργασιών που συντελέστηκαν. Για την επιπλέον της επιτρεπόμενης δόμησης για χρήση κατοικίας επιφάνεια των 400 τ.μ. θεωρείται υπέρβαση δόμησης και εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης. Για την επιφάνεια της υπόγειας στάθμης που έχει μετατραπεί σε κατοικία, δηλαδή τη μετατροπή βοηθητικής χρήσης που δεν προσμετρούσε στον σ.δ. σε κύρια χρήση η οποία προσμετράται πλέον στον σ.δ. εφαρμόζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης και όχι συντελεστής αλλαγής χρήσης. Εκτός των ανωτέρω για την επιφάνεια που υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, εφαρμόζονται οι συντελεστές του Παραρτήματος Α ανάλογα με τη θέση του ακινήτου (εντός σχεδίου/οικισμού ή εκτός σχεδίου), το είδος χρήσης και τους κατά περίπτωση λοιπούς συντελεστές."

Edited Ιούλιος 16 , 2020 by pirsogiannis

[danaikaterina]

Αλλαγή χρήσης χωρίς υπέρβαση δόμησης υπολογίζεται με αναλυτικό όπως σωστά έγγραψε και ο συνάδελφος pirsogiannis. Εφόσον η αποθήκη είχε μετρήσει στη δόμηση θα βάλεις 1 λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Τα υπόλοιπα τ.μ. της προσθήκης κανονικά με ΥΔ, ΥΚ κλπ

[pirsogiannis]

1 λεπτό πριν, danaikaterina said:

Αλλαγή χρήσης χωρίς υπέρβαση δόμησης υπολογίζεται με αναλυτικό όπως σωστά έγγραψε και ο συνάδελφος pirsogiannis. Εφόσον η αποθήκη είχε μετρήσει στη δόμηση θα βάλεις 1 λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Τα υπόλοιπα τ.μ. της προσθήκης κανονικά με ΥΔ, ΥΚ κλπ

Σ'ευχαριστώ για την απάντηση. Ως εργασίες υπολογισμού με αναλυτικό προυπολογισμό ώστε να βγει το παράβολο που θα πληρώσει ο ιδιοκτήτης, συμφωνείς ότι θα βάλουμε τις επιπλέον εργασίες που έγιναν εν σχέση με αυτές που προέβλεπε η οικοδομική άδεια ώστε να πραγματοποιηθεί η υφιστάμενη χρήση? π.χ. συνήθως σε αυτά που σκοπίμως εξέδιδαν οικοδομική άδεια αποθήκης και μετά μετατρέπονταν σε κατοικίες γίνονταν νέα μεσοχωρίσματα διαμόρφωσης δωματίων (συνεπώς τοιχοποιίες από οπτοπλινθοδομή, επιχρίσματα κλπ), νέα ηλεκτρολογική/υδραυλική εγκατάσταση, ενδεχομένως νέα κουφώματα, νέα ξυλουργικά κ.ο.κ ?

[danaikaterina]

Συμφωνώ. Στην πράξη συνήθως βάζουμε απλά μια λοιπή παράβαση κατ' αποκοπή. Δε νομίζω να ξεπερνάς τις 15.000

[vasilis01]

7 hours ago, danaikaterina said:

Αλλαγή χρήσης χωρίς υπέρβαση δόμησης υπολογίζεται με αναλυτικό όπως σωστά έγγραψε και ο συνάδελφος pirsogiannis. Εφόσον η αποθήκη είχε μετρήσει στη δόμηση θα βάλεις 1 λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Τα υπόλοιπα τ.μ. της προσθήκης κανονικά με ΥΔ, ΥΚ κλπ

Και αν υπάρχει ΥΔ στο κυρίως κτήριο τότε βάζουμε  1 λοιπή παράβαση και τα παραπάνω τετραγωνικά από αυτά της άδειας ; 

[danaikaterina]

Μιλάς για υπέρβαση δόμησης από προσθήκη. Άνεξάρτητη παράβαση από την αλλαγή χρήσης. Ναι τα τετραγωνικά με Υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ότι άλλο απαιτείται.

[vasilis01]

4 minutes ago, danaikaterina said:

Μιλάς για υπέρβαση δόμησης από προσθήκη. Άνεξάρτητη παράβαση από την αλλαγή χρήσης. Ναι τα τετραγωνικά με Υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ότι άλλο απαιτείται.

Έχετε δίκαιο, δεν το διατύπωσα σωστά. Έστω ότι υπάρχει ΥΔ σε σχέση με την ΟΑ στο κυρίως κτίριο(πχ 5τμ παραπάνω που κατασκευαστηκαν μαζί με το κυρίως κτήριο). Τότε στο ΦΚ θα βάλω τα έξτρα τετραγωνικά(5) σαν ΥΔ+ΥΚ και μια λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης; Το έχω καταλάβει σωστά; 

(η προσθήκη θα πάει σε άλλο ΦΚ μιας και είναι πιο πρόσφατη) 

Edited Ιούλιος 16 , 2020 by vasilis01