ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Pavlos33]

Για τις συγκρίσεις ανατρέχεις (βλ. παράρτημα Α) σε ισχύοντες όρους δόμησης προ ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/2011, δηλαδή αυτούς που ίσχυαν με βάση το ΦΕΚ 181/Δ/85.

 
"2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης: 
α) Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων ορίζεται σε 70% της επιφανείας τους. 
β) Επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων με συντελεστή δόμησης που κλιμακώνεται προοδευτικά και ανάλογα με την επιφάνεια του οικοπέδου ως εξής: 
- για τα πρώτα 100 μ2 επιφανείας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 1,60. 
- για τα επόμενα 100 μ2 επιφανείας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,80. 
- για τα επόμενα 100 μ2 επιφανείας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,60. 
- για τα πέραν των 300 μ2 τμήμα επιφανείας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,40. Η συνολική επιφάνεια ορόφων στο οικόπεδο για κύρια και βοηθητικά κτίρια, δεν μπορεί να υπερβεί τα 400 μ2. 

γβ) Για οικόπεδα τουριστικών εγκαταστάσεων ή αμιγούς επαγγελματικής χρήσης ο συντελεστής δόμησης ορίζεται ως εξής: 
- για το πέραν των 300 μ2 και μέχρι 2.000 μ2 τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,60. 
- για το περαν των 2.000 μ2 και μέχρι 4.000 μ2 τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,50. 
- για το πέραν των 4.000 μ2 τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,40. 
Και στις περιπτώσεις αυτές τα κτίρια ανεγείρονται χωρίς περιορισμό στη συνολική επιφάνεια ορόφων

Όπως σωστά αναφέρεις, ακόμη και με βάση τις παλιότερες διατάξεις σε οικόπεδο 1000 τμ μπορούσε να δομηθεί κατοικία μέχρι και 400 τμ. Η άδεια βγήκε για 600 τμ επαγγελματικό κτίριο. ¨Εγινε κατοικία μέρος αυτού με επιφάνεια 200 τμ μικρότερη από την επιτρεπόμενη για κατοικία των 400 τμ. Άρα με αναλυτικό θα το βάλεις από αλλαγή κύριας χρήσης σε κύρια χρήση δυνάμει του άρθρου 100.

Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν 
αυθαίρετες  κατασκευές  που  έχουν  υπαχθεί  στους  νόμους  3775/2009,  3843/2010,  4014/2011  και 
4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου 
περιοχές  που  δεν  δημιουργούν  αυτοτελείς  χώρους,  όπως  σοφίτες,  εσωτερικοί  εξώστες  και  υπόγεια. 
Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους 
κάλυψης  και  δόμησης,  με  την  προϋπόθεση  ότι  έχουν  ενταχθεί  στους  νόμους  3775/2009,  3843/2010, 
4014/2011 και 4178/2013, 
γγ)   αυθαίρετες  αλλαγές  χρήσης,  εφόσον  έχουν  συντελεστεί  σε  περιοχές  εντός  σχεδίου  και  με  την 
προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, 
.....

η γνώμη μου είναι ότι αφού στο παράρτημα Α (περίπτωση 2)  όταν αναφέρει να λαμβάνεται ως εντός σχεδίου και ακίνητο εντός οικισμού, κατ αναλογία θα έχουμε και εδώ την ίδια αντιμετώπιση, δηλαδή αλλαγή χρήσης εντός οικισμού να θεωρείται ως αλλαγή χρήσης εντός σχεδίου. Επομένως αν η άδεια είναι μετά το 1983 (που από ότι φαίνεται είναι) επιλέγεις κατηγορία 4.
 

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2020 by Pavlos33

[apoul]

Σε ευχαριστώ για την απάντηση.

Στο οικόπεδο σήμερα υπάρχουν 400τμ επαγγελματικό και 200τμ κατοικία άρα πρέπει να πάει με συντελεστή αλλαγής χρήσης και όχι με αναλυτικό.  Νομίζω ότι έχεις θεωρήσει πως υπάρχουν μόνο τα 200τμ κατοικία. 

για το γγ) θεωρώ ότι επειδή στα εντός σχεδίου ο συντελεστής δόμησης είναι ενιαίος και εδώ έχουμε άλλη δόμηση για επαγγελματικό και άλλη για κατοικία  δε μπορώ αν το χρησιμοποιήσω και άρα πρέπει να ελέγξω κατηγορία 5

 

 

[Pavlos33]

Aν η περίπτωση αφορά αλλαγή χρήσης εντός του εγκεκριμένου κτιρίου αυτή δεν έχει οδηγήσει σε έμμεση υπέρβαση ΣΔ, αφού το οικόπεδο δικαιούται μέχρι και 400 τμ για κατοικία. Θα βάζαμε Σ.Α.Χ σε 200 τμ και τα υπόλοιπα 400 τμ με αναλυτικό, αν και τα 600 τμ είχαν αλλάξει αυθαίρετα χρήση σε κατοικία.

Η κατηγορία είναι η 4 λόγω του ότι η αλλαγή αυτή έγινε εντός οικισμού (έχω παραθέσει τη νομοθεσία παραπάνω).

[Last_min]

Δημοσιεύτηκε Sunday at 11:56 μμ

Παράθεση

Τη γνώμη σας θα ήθελα. Θέλω να ρυθμίσω αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Σε κτίριο πολυκατοικίας του 1989 (υπόγειο, ισόγειο & πρώτος)  το ισόγειο είναι κατοικία και το υπόγειο δηλωμένο αποθήκη. Στο υπόγειο, το οποίο έχει υπερυψωθεί,  έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κατοικία εντός νόμιμου περιγράμματος. Το ακίνητο είναι εντός σχεδίου και σε επικλινές έδαφος.

Το πρόστιμο θα υπολογιστεί  επί της καθαρής επιφάνειας;

Η ερώτηση είναι αν καλύπτεται η παραπάνω περίπτωση από την εγκύκλιο 2 (Άρθρο 100..., παρ/φος α)

"α) … Για υπερβάσεις σε χώρους με νόμιμο περίγραμμα (π.χ κλείσιμο ημιυπαιθρίου χώρου, εγκατάσταση κύριας χρήσης σε υπόγειο, πατάρια, σοφίτες, κ.λ.π) το πρόστιμο υπολογίζεται επί της καθαρής επιφάνειας χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η επιφάνεια έδρασης της νόμιμης τοιχοποιίας."

Ευχαριστώ.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Τμήμα 30 τ.μ. ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας υπογείου με βοηθητική χρήση (αποθήκη) συνολικού εμβαδού 90 τ.μ., εντός νομίμου περιγράμματος, άλλαξε χρήση με δημιουργία studio μουσικής, κουζίνας και WC, ενώ το υπόλοιπο τμήμα εξακολουθεί να παραμένει ως αποθηκευτικός χώρος. 

1. Πώς θα υπολογισθεί ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης αφού δεν υπάρχει ουσιαστικά υπέρβαση εγκεκριμένου μεγέθους δόμησης που προσμετρούσε στο Σ.Δ. ; 

2. Ως χρήση θα δηλωθεί Υπηρεσίες ;

 

[Pavlos33]

Έστω ότι έβαζες κύρια χρήση σε 30 τμ, στο Ε9 πως θα καταχωρούσες δυο διαφορετικές χρήσεις στην ίδια οριζόντια ιδιοκτησία. Δεν γίνεται.

Θα πρέπει να ληφθεί μια απόφαση από τον ιδιοκτήτη και βεβαίως να δεις και τι δηλώνει στο Ε9 του μέχρι σήμερα. Το πιθανότερο είναι να δηλώνει αποθήκη στα 90 τμ. Επομένως, αν για κάποιο λόγο θέλει να έχει κύρια χρήση (πχ δωμάτιο μουσικής, κουζίνες κλπ) θα βάλει αυτή την χρήση και στα 90 τμ. Αν δεν σκοπεύει να έχει κύρια χρήση (για παράδειγμα δεν σκοπεύει να έχει μια κατοικία) μπορεί να συνεχίσει να το έχει όπως το έχει και να βάλεις μια διαφορετική διαρρύθμιση στην οριζόντια, απλώς για να επικαιροποιηθεί η κάτοψη. Προσωπικά αν ο ιδιοκτήτης δεν ήθελε να έχει κύρια χρήση αυτό θα έκανα. Υποθέτω ότι μιλάμε για studio που κάποιος απλώς παίζει μουσική και έβαλε κάποια ηχομόνωση. Δεν είναι ένα επαγγελματικό studio το οποίο πήρε εγκρίσεις λειτουργίας, όπως πχ μιας εταιρίας.

[RoreK]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν. Pavlos 33)

Στο ισόγειο πολυκατοικίας (κατά Ο.Α. του 2005) υπήρχε κλειστή θέση στάθμευσης - έτσι περιγράφεται και στη σύσταση. Έγινε δήλωση βάσει του Ν. 3775/2009 άρθρ. 41 για αλλαγή χρήσης σε κατάστημα και περαιώθηκε η διαδικασία με καταβολή της σχετικής εισφοράς. Μέχρι τώρα δεν λειτούργησε ποτέ ως κατάστημα και δεν έγινε καμία επί πλέον οικοδομική εργασία. Υποψήφιος αγοραστής θέλει να το πάρει ως κλειστή θέση στάθμευσης - δεν τον ενδιαφέρει να το λειτουργήσει ως κατάστημα - για να μην πληρώνει και τον σχετικό ΕΝΦΙΑ. Στην πολεοδομία που ρώτησα αν πρέπει να γίνει κάποια ενέργεια, πρώτη φορά αντιμετώπιζαν τέτοιο θέμα και μου είπαν ότι μάλλον δεν χρειάζεται να γίνει τίποτα γιατί επιστρέφω στην πρότερη (και υποδεέστερη) χρήση. Το πρόβλημά μου είναι εάν κατά την αλλαγή στο Ε9 (ως κατάστημα δηλώνεται τώρα) μου ζητηθεί κάποιο αποδεικτικό στοιχείο από την ΔΟΥ.  

Edited Οκτώβριος 7 , 2020 by Pavlos33

[andan]

Καλησπέρα

Σε υπόγεια αποθήκη 175 τ.μ., εντός περιγράμματος κτιρίου με οικ. άδεια, έγινε σε ένα τμήμα 110 τ.μ. αλλαγή σε κατοικία και στο άλλο μια επέκταση 15 τ.μ. (εκτός περιγράμματος) και παρέμεινε αποθήκη. Να σημειώσω ότι υπάρχει μεν οικ. άδεια αλλά το ύψος του υπογείου δεν τηρήθηκε, δηλαδή είναι πάνω από 1,5 μ. από το έδαφος. Οι παραβάσεις υπολογίζονται ως

1) Τα 110 τ.μ. ΥΔΚΧ με συντελεστή 50% και υπέρβαση ύψους; θέλει και διαφορετική διαμερισμάτωση;

2) Τα επιπλέον 15 τ.μ. ως υπέρβαση βοηθητικών χώρων 50% ή 30% και υπέρβαση ύψους;

Σε οικόπεδο εντός σχεδίου, άρτιο και οικοδομήσιμο και η επέκταση των 15 τ.μ. δεν έγινε στη πρασιά. 

 

Edited Οκτώβριος 29 , 2020 by Pavlos33

[Alejandro_92]

Συνάδελφοι χαίρετε! Ελπίζω τούτο το ερώτημα να μην έχει καλυφθεί παραπάνω στο thread, διότι δεν μου δόθηκε η ευκαιρία να το διαβάσω ολόκληρο.

Αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία η οποία συντελέστηκε πρό του '83 και από την οποία προκύπτει υπέρβαση δόμησης 33 τ.μ. πρέπει να χρεωθεί και με συντελεστή αλλαγής χρήσης; Ή μήπως εμπίπτει στις εξαιρέσεις τις εγκυκλίου 12;

 

[Pavlos33]

Ξεκινάς με αναλυτική περιγραφή του ερωτήματος  (εντός ή εκτός σχεδίου. Επιφάνεια γηπέδου. Επιφάνεια προβλεπόμενου κτιρίου βάσει άδειας  κλπ).. Αλλιώς θα περιμένεις να απαντηθεί του χρόνου.