ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Pavlos33]

(α) Ναι. 

(β) εξαρτάται. Καταρχάς έχεις αυθαιρεσίες μετά το 1983;

Αν ναι, δες τα σχετικά στην κατηγορία 4.

Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του 
σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 
97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης : 
δα)   αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, 
δβ)   αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που  έχουν  υπαχθεί  στους  ν.3775/2009  (Α122),  3843/2010  (Α62),  4014/2011  (Α204)  και  4178/2013  (Α174). 
δγ)   αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση, 
δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, 

Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος  του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια.

Όπως αντιλαμβάνεσαι υπάρχει μια ακόμη "θολή" διατύπωση στο νόμο.

Οι προϋποθέσεις που αναφέρονται παραπάνω για να μην προσμετρήσει αυθαίρετος χώρος στον προσδιορισμό κατηγορίας (4 ή 5) είναι (α) Το ακίνητο να βρίσκεται εντός σχεδίου (μας έχει απασχολήσει χωρίς σίγουρη απάντηση, αν εννοεί και "εντός οικισμού")

(β) Να μην δημιουργούνται αυτοτελείς χώροι. Ένας τέτοιος μη αυτοτελής χώρος θα μπορούσε να είναι το υπόγειο που συνδέεται με εσωτερική σκάλα, π.χ σε μια μεζονέτα. Τι γίνεται άραγε αν το υπόγειο έχει ταυτόχρονα και εξωτερική πρόσβαση; Θεωρείται και τότε μη αυτοτελές;

(γ) Να είναι εντός περιγράμματος κτιρίου. Να υποθέσουμε ότι εννοεί εντός νομίμου περιγράμματος και όχι του περιγράμματος που δημιουργείται και από τις αυθαίρετες επεκτάσεις.

Η υποπαράγραφος δγ είναι η πιο καλή. Αν έχεις 50 τμ αυθαιρεσίες και ακίνητο με Ο.Α, "καθαρίζεις" με κατηγορία 4 και δεν ψάχνεις κάτι άλλο.

Τέλος, η υποπαράγραφος δ.δ και αυτή μας έχει απασχολήσει χωρίς 100% σίγουρη απάντηση. Αναφέρεται σε αλλαγές χρήσης σε εντός σχεδίου περιοχή. Άραγε, εννοεί αλλαγές χρήσης από κύρια σε κύρια (πχ από κατάστημα σε κατοικία κλπ) χωρίς προσαύξηση Σ.Δ λόγω αλλαγής χρήσης ή μπορεί να ενσωματωθεί και αλλαγή χρήσης από Β.Χ σε Κ.Χ (πχ υπόγεια αποθήκη που δεν προσμέτρησε στον ΣΔ σε διαμέρισμα ή κατάστημα) που προσμετρά στον Σ.Δ; 

Προσωπικά περίπτωση σαν την δική σου την προσμετρώ κανονικά στην κατηγορία.

 

[pipakos]

Σε κτίριο με Ο.Α. το 1996 (χωρίς καμία θεώρηση) έχουν γίνει κτιριακές επεκτάσεις ίδιες σε όλους τους ορόφους πριν το 2004 (έχει εντοπιστεί το κτίριο σε αεροφωτογραφία του 1998 και οι αυθαίρετες επεκτάσεις έχουν ενιαίο φ.ο. οργανισμό με το νόμιμο τμήμα του κτιρίου, άρα έγιναν από κατασκευής). Σε όλο το υπόγειο έχει γίνει αλλαγή χρήσης από β.χ. σε κ.χ. Ελλείψει δημοσίου εγγράφου αποδεικτικού παλαιότητας (η αεροφωτογραφία δεν μας κάνει για αλλαγές χρήσης) θα πρέπει η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του νόμιμου περιγράμματος του υπογείου να δηλωθεί ότι έγινε μεταξύ 2004 και 2011. Το ερώτημα είναι στις αυθαίρετες επεκτάσεις του υπογείου τι παλαιότητα θα βάζατε; Στους υπόλοιπους ορόφους έχω βάλει τις αυθαίρετες επεκτάσεις πριν το 2003, στο υπόγειο όμως δεν ξέρω κατά πόσο γίνεται να έχω τμήμα με αλλαγή χρήσης μετά το 2004 και τμήματα (επεκτάσεις) με ημερομηνία πριν το 2004, καθότι βρίσκονται μέσα στο ίδιο διαμέρισμα. Μήπως πρέπει να θεωρήσω ότι και ναι μεν οι αυθαίρετες επεκτάσεις του υπογείου έγιναν όσο το υπόγειο ήταν ακόμα β.χ., αλλά η ημερομηνία εγκατάστασης της κ.χ. και σε αυτές έγινε μετά το 2004 όπως και στο υπόλοιπο υπόγειο;

[Pavlos33]

Θα βάλεις ότι και για τους ορόφους. Όλα προ 2003. Έλεγξε και το Ε9 να δεις αν δήλωναν το υπόγειο και πως το δήλωναν (Λογικά με έτος Ο.Α ή έτος Ο.Α+2 έτη θα πρέπει να έχει καταχωρηθεί το κτίριο). Αν δεν το έχουν δηλώσει ως χώρο θα τους βάλεις να τροποποιήσουν το Ε9 με σωστές επιφάνειες, χρήσεις και έτος κατασκευής και αυτό θα είναι το αποδεικτικό σου, σε συνδυασμό βεβαίως και με τα υπόλοιπα στοιχεία που συνέλεξες.

[pipakos]

Όταν λες όλα εννοείς και την αλλαγή χρήσης του νόμιμου περιγράμματος του υπογείου; Έτσι έκανα παλιά (χρήση τροποποιημένου Ε9 ως αποδεικτικό παλαιότητας, το οποίο έτσι κι αλλιως τους βάζω να το διορθώνουν), διαβάζοντας όμως τις αλλαγές στο άρθρο 87 του 4495/2017 που έγιναν με τον 4951/2022, καταλαβαίνω ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί πλέον ως δημόσιο έγγραφο ένα Ε9 που τροποποιείται σήμερα, από τη στιγμή που το υπόγειο δηλωνόταν ναι μεν το σωστό έτος (αυτό της έκδοσης της Ο.Α.) αλλά ως βοηθητικός χώρος όλα τα προηγούμενα χρόνια.

"αρθρο 87 β)     ο χρόνος εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής σε υπόγεια στάθμη ή εντός του όγκου νόμιμου κτιρίου αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, εξαιρουµένης της δήλωσης Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων/Πράξης Προσδιορισμού Φόρου, που προκύπτει από τη μηχανογραφική σύνθεση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9),ή τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής, όπως η ύπαρξη ηλεκτρομηχανολογικής εγκατάστασης για τηλεόραση, τηλέφωνο, θέρμανση, οικιακές συσκευές, υδραυλική εγκατάσταση για θέρμανση, καθώς και από τον τρόποσύνδεσης με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου,ιδίως δε της απευθείας σύνδεσης με χώρους κύριας χρήσης"

Θα μπορούσα βέβαια να επικαλεστώ την ύπαρξη από παλιά ηλεκτρομηχανολογικής εγκατάστασης για τηλεόραση, τηλέφωνο, θέρμανση κτλ, αλλά δεν ξέρω με ποιον τρόπο να αποδείξω ότι αυτά υπήρχαν από την αρχή..

[Pavlos33]

Τα έχουμε πει τόσες φορές...Μην ασχολείσαι με ακατανόητες ερμηνείες. Το Ε9 ουδέποτε καταργήθηκε ως αποδεικτικό παλαιότητας, αρκεί να συνάδει και η υφιστάμενη κατάσταση (το Ε9 δεν ξεπλένει τα πάντα στις πλάτες μας).

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Κι ας μην ξεχνάμε ότι, την ευθύνη της προσκόμισης του αποδεικτικού εγγράφου παλαιότητας τη φέρει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου! Ο μηχανικός απλώς "προωθεί" το προσκομιζόμενο έγγραφο στη δήλωση υπαγωγής!!!

[igp]

Καλησπέρα σας,

Θα μπορούσατε να με βοηθήσετε στην εξής περίπτωση:

Τριώροφο κτίριο με άδεια για χρήση βιοτεχνίας επιφάνεια 3000τμ. (1000τμ κάθε όροφος)

Έχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιοτεχνία σε κατάστημα.

Τα πρωτα 600τμ. θα είναι με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Ερώτηση: 

1)Τα υπόλοιπα 3000-600=2400τμ. θα επιβαρυνθούν μόνο τον συντελεστή αλλαγής χρήσης ή συντελεστή αλλαγής χρήσης και υπέρβαση δόμησης?

2) Τώρα, λόγω χρήσης καταστήματος,  οι πλάγιες αποστάσεις είναι 15μ. και το ύψος 7,50μ. Θα χρεώσω τους τρεις ορόφους και με υπέρβαση πλαγίων αποστάσεων και στον τελευταίο όροφο θα χρεώσω και υπέρβαση ύψους?

 

Σας ευχαριστώ πολύ

[Didonis]

2 ώρες πριν, igp said:

....

Τα πρωτα 600τμ. θα είναι με αναλυτικό προϋπολογισμό.

...

δεν κατάλαβα τι είναι αυτά τα πρώτα 600τμ που διαχωρίζεις από τα υπόλοιπα.

[Pavlos33]

3 ώρες πριν, igp said:

...

Τριώροφο κτίριο με άδεια για χρήση βιοτεχνίας επιφάνεια 3000τμ. (1000τμ κάθε όροφος)

Έχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιοτεχνία σε κατάστημα.

Τα πρωτα 600τμ. θα είναι με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Ερώτηση: 

1)Τα υπόλοιπα 3000-600=2400τμ. θα επιβαρυνθούν μόνο τον συντελεστή αλλαγής χρήσης ή συντελεστή αλλαγής χρήσης και υπέρβαση δόμησης?

(Υποθέτω ότι  αναφέρεσαι σε εκτός σχεδίου ακίνητο καιτο γήπεδο σου έδινε Σ.Δ για μέχρι και 600 τ.μ χρήση καταστήματος. Επομένως, θα χρεωθούν με αναλυτικό τα 600 τμ και τα υπόλοιπα με Σ.Α.Χ.). Προσοχή στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και έλεγχος για το επιτρεπτό της χρήσης καταστήματος.

2) Τώρα, λόγω χρήσης καταστήματος,  οι πλάγιες αποστάσεις είναι 15μ. και το ύψος 7,50μ. Θα χρεώσω τους τρεις ορόφους και με υπέρβαση πλαγίων αποστάσεων και στον τελευταίο όροφο θα χρεώσω και υπέρβαση ύψους?

Αν πας και χρεώσεις και αυτά, μάλλον συμφέρει να το γκρεμίσει μετά παρά να το ρυθμίσει. Στο ερώτημά σου η απάντηση είναι "οχι", διότι αυτές είναι "ντόμινο" αυθαιρεσίες τις οποίες δεν θα εξετάσεις. Εσύ ασχολείσαι με την αλλαγή χρήσης εντός του εγκεκριμένου όγκου. 

 

 

 

Edited Αύγουστος 6 by Pavlos33

[sikyonios]

Έχω υπόγειο σε οικοδομή με άδεια αλλά εκτός σχεδίου ,το οποίο είναι φυσικά ΒΧ και δεν προσμετρά στη δόμηση. Δεν υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή αλλά το χρησιμοποιεί ως κύρια χρήση δηλαδή διαμέρισμα. Έχει είσοδο από τον πίσω ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Πως το τακτοποιώ; Είναι περίπου 90 τμ. Επιλέγω αλλαγή χρήσης και βάζω επίσης υπέρβαση κύριων χώρων 90 τμ;

 

Μην ανοίγεις χωρίς ουσιαστικό λόγο νέο θέμα και χωρίς πρώτα να κάνεις αναζήτηση σε ήδη υπάρχον, με ίδιο ή παραπλήσιο περιεχόμενο. Το θέμα σου συγχωνεύτηκε στο παρόν. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. akis73

Edited Αύγουστος 14 by akis73