ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[cv01302]

Ναι, είναι εντός σχεδίου, η χρήση είναι βιοτεχνία και συγκεκριμένα είναι στο Μοσχάτο, όπου υπάρχουν παντού αντίστοιχες βιοτεχνίες (και με περισσότερους ορόφους ή/και με μεγαλύτερο εμβαδόν από την περίπτωσή μου).

Όσο για το β, όντως μου πέρασε και εμένα από το μυαλό, είναι προγραμματισμένη επίσκεψη στην αντίστοιχη πολεοδομία για να μην βρεθώ προ εκπλήξεως - ειδάλλως η διαφορά πάει ως ΥΔ. Αλλά όπως είπα, αν κρίνω από τα αντίστοιχα κτίρια που βρίσκονται τριγύρω, δεν θα υπάρχει πρόβλημα.

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις!

 

Edit: Με έναν έλεγχο που έκανα, το 1989 άλλαξε ο συντελεστής από 1.80 σε 1.00 . Θα το εξακριβώσω στην πολεοδομία, θα το πάω όμως με παλιούς όρους δόμησης μιας και από παλιά είναι η αυθαιρεσία

Edited Ιούλιος 17 , 2018 by cv01302
new info..

[Clemenza]

Καλημέρα

Έχω ΥΠΟΓΕΙΟ (αυτοτελή χώρο) που από αποθήκη έγινε κατοικία.

1η ερώτηση: Προφανώς δεν μπορώ να πάω με αναλυτικό γιατί έχω αλλαγή χρήσης από βοηθητικό σε κύριο, σωστα?

2η ερώτηση: Για τον υπολογισμό του συντελεστή υπέρβασης δόμησης, μπορώ να αγνοήσω τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας?

Να πω δηλαδη:   100 μ2 υπέρβαση δόμησης / 1.000 μ2 επιτρεπόμενα δόμησης ΣΕ ΟΛΟ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ = 10%<50%

[janna]

1η  Σωστα  με ΥΔ

2η Αν εχει γινει συσταση  και εχει χιλιοστα το υπογειο και βεβαια δεν μπορεις, εκτος αν αποτελει κοινοχρηστο χωρο χωρις χιλιοστα  οποτε το υπολογιζεις επι ολης της επιτρεπομενης δομησης.

[Notos13]

Καλησπέρα συνάδελφοι/σες,

είναι η πρώτη φορά που ποστάρω και θα ήθελα καταρχάς να σας ευχαριστήσω για την βοήθεια και τις γνώσεις που μου έχετε προσφέρει, μέσω της άμεσης και αλληλέγγυας στις απορίες και τα προβλήματα που εκφράζουν οι άλλοι συνάδελφοι, καθώς και για τα πολύ χρήσιμα προγράμματα που είναι διαθέσιμα για download.

Στο κυρίως θέμα και επειδή είμαι νέος μηχανικός και έχω κάποια κενά στη νομοθεσία, θα ήθελα να σας περιγράψω την κατάσταση σε μια τακτοποίηση αυθαιρέτου(νομίζω πως είναι σχετικά απλή για κάποιον έμπειρο), και να μου πείτε την γνώμη σας.

Η κατάσταση έχει ως εξής: Σε ισόγειο κατάστημα 5όροφης πολυκατοικίας ΠΡΟ του '83(συγκεκριμένα '78), έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δευτερεύοντος βοηθητικού χώρου(αποθήκης) 69 τ.μ. , ενώ ο αρχικός κύριος χώρος του καταστήματος ήταν 37 τ.μ.(οι 2 χώροι επικοινωνούν, συνεπώς αλλαγή Β.Χ. --> Κ.Χ.. Απ' ότι είδα, η καινούρια αλλαγή στο νόμο για συντελεστή 0,5 δεν με πιάνει γιατί είναι για κάτω από 50 τ.μ για ισόγεια. Εφ' όσον τα 69 τ.μ. έχουν δηλωθεί κανονικά ως Β.Χ. δεν έχουμε Υ.Δ., έτσι δεν είναι; Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να κινηθώ με αναλυτικό; και αν ναι θα συμφέρει κατά την γνώμη σας ή καλύτερα να πάω με Υ.Δ., ώστε να ελαχιστοποιήσω το Ε.Ε.Π.; Ακόμα, σε περίπτωση που χρησιμοποιήσω Υ.Δ. για τα 69 τ.μ. θα πρέπει να πάρω και συντελεστή 1,4; Τέλος, σε ένα κάπως παρόμοιο πόστ διάβασα πως υπάρχει ειδική νομοθεσία για αλλαγή χρήσης για τα κτίρια προ του '83 και σε κάποιες περιπτώσεις δεν χρειάζεται να τακτοποιηθούν καν. Γνωρίζει κάποιος αν ισχύει κάτι στην περίπτωσή μου; Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

[danaikaterina]

Συνάδελφε καταρχάς καλωσήρθες στο φόρουμ. Θα σε συμβούλευα γενικότερα να δωσεις μεγάλη βαση στο διάβασμα και στη κατανόηση της νομοθεσίας αφού καλώς ή κακώς είναι το νούμερο 1 εργαλείο της δουλειάς μας σήμερα. Επίσης, αν έχεις τη δυνατότητα θα ήταν καλό να συνεργαστείς με κάποιον παλαιότερο συνάδελφο στις πρώτες σου δουλειές. Και φυσικά υπάρχουν πολλοί συνάδελφοι εδώ στο φόρουμ με διάθεση να βοηθήσουν όπου μπορούν.

Σχετικά με το θέμα της αλλαγής χρήσης να σου πω καταρχάς κάποια βασικά γιατί βλέπω ότι μάλλον τα έχεις λίγο μπερδεμένα. Υπάρχουν 3 βασικές περιπτώσεις αλλαγής χρήσης.

α)Αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια εφόσον δεν δημιουργείται υπέρβαση του συντελεστή δόμησης. π.χ. σε εντός σχεδίου περιοχή έχουμε μια κατοικία που έγινε κατάστημα. Η περίπτωση αυτή υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Δηλαδή καταγράφεις τις εργασίες που έγιναν για την αλλαγή της χρήσης στον πίνακα του παραρτήματος και ανάλογα με τον προϋπολογισμό που προκύπτει καταχωρείς 1 λοιπή παράβαση/15.000. Αν δεν έχουν γίνει εργασίες ή δεν είναι εύκολα υπολογίσιμες μπορείς να βάλεις 1 λοιπή παράβαση κατ' αποκοπη.

β)Αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια με υπέρβαση δόμησης. Στην περίπτωση αυτή καταχωρείς τα τετραγωνικά που λόγω της αλλαγής χρήσης δημιουργούν υπέρβαση της δόμησης και δεν τσεκάρεις το κουτάκι της αλλαγής χρήσης (1,4). π.χ. ισόγεια θέση στάθμευσης που κατά τη έκδοση της άδειας δεν υπολογίστηκε στη δόμηση και μετατράπηκε σε κατοικία. Καταχωρείς όλα τα τετραγωνικά με ΥΔ.

γ)Αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια η οποία δημιουργεί όμως υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης. Η περίπτωση αυτή συναντάται κατά βάση σε εκτός σχεδίου περιοχές επειδή εκεί έχουμε διαφορετικούς συντελεστές δόμησης ανάλογα με τη χρήση. π.χ. αν έχει βγεί άδεια για ένα κατάστημα 600τμ (που είναι η επιτρεπόμενη δόμηση εκτός σχεδίου για καταστήματα) και μετατράπηκε όλο σε κατοικία. Για την χρήση της κατοικίας η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 200τμ. Επομένως υπολογίζεις με αναλυτικό προϋπολογισμό τα πρώτα 200τμ (περίπτωση α) και τα υπόλοιπα 400τμ τα καταχωρείς επιλέγοντας και το συντελεστή της αλλαγής χρήσης 1,4.

Συμπληρωματικά:

- Όπως διευκρινίστηκε και με την εγκύκλιο 3 του 4178 "∆εν προκύπτει υποχρέωση υπαγωγής αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρων από κύρια χρήση (κατοικία, κατάστηµα) σε κύρια χρήση (κατοικία, κατάστηµα) προ 1.1.1983, δεδοµένου ότι η έννοια της αλλαγής χρήσης καθιερώθηκε µε το άρθρο 5 του ν. 1577/85. Εξαιρείται η εγκατάσταση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κύριων χώρων σε χρήση ειδικών κτιρίων υπολογιζοµένου του προστίµου σύµφωνα µε την παρ. 5β του άρθρου 18 του ν. 4178/13. Οι περιπτώσεις αυθαίρετης αλλαγής χρήσης βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης προ 1.1.1983 υπάγονται στις διατάξεις της κατηγορίας αυτής και υποβάλλονται δηµόσια έγγραφα αποδεικτικά του χρόνου της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης."

-Σε περίπτωση που έχουμε αλλαγή χρήσης βοηθητικού χώρου ο οποίος όμως μέτρησε στη δόμηση τότε δεν προκύπτει υπέρβαση δόμησης για να υπολογιστεί με την περίπτωση β, οπότε υπολογίζεται όπως στην περίπτωση α με αναλυτικό (με την επιφύλαξη του γ).

Ελπίζω να σε βοήθησα να τα ξεδιαλύνεις κάπως. Αν κατάλαβα καλά από την περιγραφή σου εσύ έχεις αλλαγή χρήσης από βοηθητικό σε κύριο ο οποίος όμως είχε μετρήσει στη δόμηση και άρα πας με αναλυτικό. Ο αναλυτικός συμφέρει από άποψη προστίμου σε κάθε περίπτωση. 

[karanus]

Όλους μας βοηθησες να τα έχουμε μαζεμένα και κατανοητά.  +1

 

[Notos13]

Ουσιαστικά ήθελα να ρωτήσω αν, αφού δεν έχω Υ.Δ. για αλλαγή από βοηθητικό σε κύριο, θα πρέπει να δουλέψω με αναλυτικό υπολογισμό. Οπότε με κατατόπισες πλήρως. Ευχαριστώ πολύ για τη βοήθεια!

[vk2626]

Έχω την εξής περίπτωση για κάποιο ακίνητο όπου στην άδεια αναφέρεται ως διαμέρισμα, σήμερα στην υφιστάμενη κατάσταση είναι διαμέρισμα, αλλά στην σύσταση Ο.Ι. φαίνεται ως γραφείο. Ο ιδιοκτήτης μου είπε ότι κάποια χρόνια αρχικά το χρησιμοποιούσε σαν γραφείο. Η άδεια είναι του 1981, όπου δεν υπήρχε ακόμα η έννοια της χρήσης όπως έγραψε και στο εξαιρετικό αναλυτικό κείμενο της η συνάδελφος @danaikaterina

Οπότε προχωράω σε έκδοση βεβαίωσης κανονικά χωρίς καμιά τακτοποίηση? Στην βεβαίωση θα γράφω διαμέρισμα σωστά? Θα έχει πρόβλημα η συμβολαιογράφος?

Ρητορικό ερώτημα: Αν η άδεια ήταν μεταγενέστερη (μετά την εφαρμογή του ν.1577/1985), θα μπορούσε να εκδοθεί βεβαίωση?

[danaikaterina]

Εσύ έχεις άδεια για διαμέρισμα. Πας σήμερα και βλέπεις διαμέρισμα. Αν στο ενδιάμεσο άλλαξε 15 διαφορετικές χρήσεις δεν μπορείς ούτε να το ξέρεις ούτε να το τεκμηριώσεις. Δίνεις βεβαίωση κανονικότατα κατά τη γνώμη μου ανεξαρτήτως χρονολογιών.

[vk2626]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Έτσι το σκέφτομαι κι εγώ.

Είναι το ερώτημα που έχω θέσει κατά καιρούς κατά πόσο πρέπει να μας απασχολεί η σύσταση Ο.Ι. και τα σχέδια που την συνοδεύουν όταν τακτοποιούμε. Η θέση μου είναι ότι πρέπει να ελέγχονται μόνο για θέματα συνιδιοκτησίας και πιθανής απαίτησης συναίνεσης κι όχι για θέματα τακτοποίησης.

Το πρόβλημα μετατίθεται στην συμβολαιογράφο λοιπόν, που Ίσως χρειαστεί να τροποποιήσει την σύσταση.