ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[ΜΑΡΙΑ]

Ναι σωστά το ανέλυσες karanus.Πρόσεξα όμως ότι και στον άλλο υπολογισμό (με συμψηφισμό) πάλι προσμετρώνται τα τοιχεία 2 φορές αφού μια φορά τα βάζουμε με συντελεστή 1,00 και μια φορά τα βάζουμε με συντελεστή 0,50 (συμπεριλαμβάνονται στα 42,98μ2 της Ο.Α.).Το σωστό θεωρώ πως είναι να μετρηθούν μια φορά και να μπει μόνο ως ΥΔ όπως είπες το 51,80-42,98=8,82τμ, το οποίο θα πάει με συντελεστή 1,00. Έτσι όμως δεν υπολογίζω τα εξτρα μ2 από την διαφορά 51,80-34,98=16,82μ2 που έχουν ΥΔ και ΥΚ.

 

Για την κατηγορία η αυτοτέλεια είναι που δημιουργεί το πρόβλημα και γιαυτό προσμετράται στον αριθμητή.Δεν είναι ξεχωριστή ιδιοκτησία το υπόγειο και ανήκει στον ιδιοκτήτη του ισογείου αλλά έχει αυτονομία στη πρόσβαση.Λανθασμένα το θεωρώ αυτοτελή ιδιοκτησία?Στην περίπτωση της παρ.γγ της κατ.4 δεν μπορεί να μπει ως αλλαγή χρήσης?

 

Edited Αύγουστος 25 , 2018 by ΜΑΡΙΑ

[karanus]

38 λεπτά πριν, ΜΑΡΙΑ said:

Ναι σωστά το ανέλυσες karanus.Πρόσεξα όμως ότι και στον άλλο υπολογισμό (με συμψηφισμό) πάλι προσμετρώνται τα τοιχεία 2 φορές αφού μια φορά τα βάζουμε με συντελεστή 1,00 και μια φορά τα βάζουμε με συντελεστή 0,50 (συμπεριλαμβάνονται στα 42,98μ2 της Ο.Α.).Το σωστό θεωρώ πως είναι να μετρηθούν μια φορά και να μπει μόνο ως ΥΔ όπως είπες το 51,80-42,98=8,82τμ, το οποίο θα πάει με συντελεστή 1,00. Έτσι όμως δεν υπολογίζω τα εξτρα μ2 από την διαφορά 51,80-34,98=16,82μ2 που έχουν ΥΔ και ΥΚ.

Στον πρώτο τρόπο δεν κρατάω το τεχνικό μέρος της τακτοποίησης με τον Ν3843 , κρατάω μόνο τον συμψηφισμό του προστίμου, και δεν δέχομαι ότι τα πάχη των τοιχείων πρέπει να αφαιρεθούν στον Ν4495/17. Εξετάζω εξ' όλοκλήρου την περίπτωση με τον Ν4495, όπου κατά την γνώμη τα πάχη των τοιχείων πρέπει να μετρήσουν.

Για την κατηγορία η αυτοτέλεια είναι που δημιουργεί το πρόβλημα και γιαυτό προσμετράται στον αριθμητή.Δεν είναι ξεχωριστή ιδιοκτησία το υπόγειο και ανήκει στον ιδιοκτήτη του ισογείου αλλά έχει αυτονομία στη πρόσβαση.Λανθασμένα το θεωρώ αυτοτελή ιδιοκτησία?Στην περίπτωση της παρ.γγ της κατ.4 δεν μπορεί να μπει ως αλλαγή χρήσης?

Αν στην σύσταση αναφέρεται ξεχωριστή ιδιοκτησία , άσχετα αν είναι ο ίδιος ιδιοκτήτης, τότε είναι ξεχωριστή ιδιοκτησία και το ποσοστό της στο οικόπεδο είναι το 1,27%.

Η αυτοτέλεια της η όχι έχει να κάνει με το ποιόν μειωτικό θα πάρεις.

Αν είναι αυτοτελής όπως λες, θα πάρει το 0,50 και όχι το 0,30.

 

 

Edited Αύγουστος 25 , 2018 by karanus

[ΜΑΡΙΑ]

Συμφωνώ karanus πως ο 1ος τρόπος υπολογισμού με τον συμψηφισμό είναι πιο σωστός και αυτόν θα ακολουθήσω.Για την κατηγορία όντως λόγω μικρού ποσοστού στο οικόπεδο δεν μπορούμε να αποφύγουμε την κατ. 5.

Ευχαριστώ πάρα πολύ για την βοήθεια.

[Nefeli86]

Καλημέρα σας,

Επειδή έχω λιγάκι μπερδευτεί επί του θέματος.. Κατάστημα σε ακίνητο με σύσταση ΟΙ μετατράπηκε σε κατοικία. Βρίσκεται εκτός σχεδίου , όπου η επιτρεπόμενη δόμηση για καταστήματα ανέρχεται στα 400 τμ και για κατοικία στα 200 τμ. Είναι λιγότερο από 100 τμ και το μοναδικό που έχει μετατραπεί σε κατοικία. 

Θα μπορούσα να το πάω με αναλυτικό ή ως ΥΔ ? 

Ευχαριστώ !

[Largy]

δλδ έχεις συνολικά 100 μ2 κατοικία και 300 μ2 καταστηματα?

Αν ναι με αναλυτικό, γιατί δεν προσαυξάνεται ο σδ

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by Largy

[Nefeli86]

Ακριβώς.. !  Σε ευχαριστώ πολύ! 

Edited Αύγουστος 31 , 2018 by Nefeli86

[aquar]

Γεια σας. Εντός σχεδίου μια βιομηχανία , ένα κτίριο προ του 55,ισόγειο, το οποίο φαίνεται και στις αεροφωτογραφίες του 1945, σταμάτησε να λειτουργεί επίσημα το 1990.Την ίδια χρονιά κόψανε και το ρεύμα. Από τότε ο χώρος νοικιάζεται κατά καιρούς σαν αποθήκη. Στην εφορία από τότε που έκλεισε το δηλώνει ο ιδιοκτήτης αποθήκη. Τώρα βρέθηκε κάποιος να αγοράσει τον χώρο, σαν αποθήκη. Πρέπει να γίνει κάποια ενέργεια τακτοποίησης, με τον 4495 για να προχωρήσει η διαδικασία αγοραπωλησίας; Ότι διάβασα στην νομοθεσία, έχει να κάνει με το είδος χρήσης που αναγράφεται στην άδεια, αλλά δεν υπάρχει άδεια για να δηλωθεί η αλλαγή χρήσης. Που θα έπρεπε τότε που έκλεισε την βιομηχανία και άρχισε να νοικιάζει τον χώρο σαν αποθήκη, να δηλώσει την αλλαγή; Υπάρχει μια γονική παροχή του 1992 που το γράφει έτσι, "αποθήκη πρώην βιομηχανικό κτίριο".

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2018 by aquar

[ΚΑΝΑ]

σύμφωνα με όλα όσα αναφέρεις σε συνδυασμό με το άρθρο 29 Ν 4495 -που ισχύει από 3-11-17 

[ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους,]

δεν βλέπω να χρειάζεσαι καμιά άδεια αλλαγής χρήσης

και αν δεν έχεις άλλες αυθαιρεσίες μπορείς να δώσεις Β/Μ  

[aquar]

3 λεπτά πριν, ΚΑΝΑ said:

σύμφωνα με όλα όσα αναφέρεις σε συνδυασμό με το άρθρο 29 Ν 4495 -που ισχύει από 3-11-17 

[ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους,]

δεν βλέπω να χρειάζεσαι καμιά άδεια αλλαγής χρήσης

και αν δεν έχεις άλλες αυθαιρεσίες μπορείς να δώσεις Β/Μ  

Ε δεν ξέρω, και γω στην αρχή δεν είχα ενδοιασμούς, ο συμβολαιογράφος που είδε το σχέδιο και τα συμβόλαια, μου λέει "είσαι σίγουρος πως δεν έχει αυθαιρεσίες;" με μπλόκαρε εκεί, τι βλέπω, μια γονική παροχή που δίνει αποθήκη πρώην βιομηχανικό κτίριο, τα τετραγωνικά του είναι ίδια με αυτά που μέτρησα, λιθόχτιστο, ακόμα και τα κεραμίδια είναι τα παλιά τα οθωμανικά τα ίσια. Γυρίζει όλη μέρα στο μυαλό μου η ιδέα να έχει αυθαιρεσίες, τώρα μου ήρθε η σκέψη μήπως υπάρχει αλλαγή χρήσης, αλλά απ'οτι διαβάζω στον 4495 δεν έχει κάτι σχετικό πέρα από το άρθρο 81 (β) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η
απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης)). Αλλά διάβασα και αυτό που γράφεις....Την έκλεισε την βιομηχανία ο άνθρωπος, του έμεινε το κτίριο, τι να το κάνει να το γκρεμίσει; Το νοίκιαζε, με συμφωνητικά σαν αποθήκη, τα δήλωνε τα νοίκια. 

[Pavlos33]

 Κατά τη γνώμη μου αν γράψουμε ότι η υφιστάμενη χρήση είναι η αποθήκη και θέλουμε να μεταβιβαστεί με αυτή τη χρήση απαιτείται τακτοποίηση από Κ.Χ (βάσει άδειας βιομηχανίας) σε ΚΧ (νυν αποθήκη με αναλυτικό και αυτό φαίνεται στο άρθρο 81 για το τι θεωρείται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Αν για παράδειγμα το 1990 και μετά η χρήση άλλαξε και έγινε αποθήκη, με τις τότε διατάξεις είχε την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης. Θα ήταν βεβαίως χρήσιμο να έβγαινε μια εγκύκλιος και να έδινε αναδρομική ισχύ εφαρμογής σε αυτό που παραθέτει πιο πάνω ο Βασίλης . 

Άρθρο 81 
Ορισμοί 
1.  α)  Αυθαίρετη  κατασκευή  ορίζεται  κάθε  κατασκευή  ή  εγκατάσταση,  η  οποία  εκτελείται  ή  έχει 
εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των 
ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. 
β) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η 
απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης). 
γ)  Στην  έννοια  της  αυθαίρετης  κατασκευής/αλλαγής  χρήσης  περιλαμβάνονται  και  οι  πολεοδομικές 
παραβάσεις της παραγράφου 3 του παρόντος νόμου. 
(...)
3.  Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής : 
α)  κάθε  κατασκευή  που  έχει  εκτελεστεί  κατά  παράβαση  εκδοθείσας  οικοδομικής  άδειας/άδειας 
δόμησης, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται 
τα  στοιχεία  της  κάλυψης,  της  δόμησης,  του  ύψους  και  του  όγκου  του  διαγράμματος 
κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού, 
β)  η αλλαγή χρήσης χώρων του κτιρίου από κύρια σε άλλη επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση, χωρίς 
την απαιτούμενη οικοδομική άδεια σε εντός σχεδίου και ορίων οικισμών, 
γ)  η  αλλαγή  χρήσης  χώρων  του  υπογείου  από  βοηθητική  σε  κύρια, καθ’  υπέρβαση  του συντελεστή 
δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου, 
δ)  η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, 
ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.), 
ε)  η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2 του άρθρου 29, που διενεργούνται χωρίς 
την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης, 
στ) η  εκτέλεση  εργασιών  και  εγκαταστάσεων  κατά  παράβαση  διατάξεων  του  Κτιριοδομικού 
κανονισμού, 
ζ)   οι εργασίες και κατασκευές της Κατηγορίας 3 της περίπτωσης γ του άρθρου 96 που δεν εντάσσονται 
στις περιπτώσεις του άρθρου 30 και της παραγράφου 2 του άρθρου 29. 

 
Άρθρο 82 
Απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις 
1.  α)  Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε 
ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή 
έχει  εγκατασταθεί  αυθαίρετη  αλλαγή  χρήσης  κατά  την  παράγραφο  1β  του  άρθρου  81,  ή  έχει 
εκτελεστεί  πολεοδομική  παράβαση  των  περιπτώσεων  β,  γ,  δ  της  παραγράφου  3  του  άρθρου  81. 
Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. 
β)  Δεν  επιτρέπεται  η  μίσθωση  και  παραχώρηση  ακινήτων  στα  οποία  έχει  εκτελεστεί  αυθαίρετη 
κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 
81 παράγραφος 1 περιπτώσεις α και β. 
2.  Από τις διατάξεις της παραγράφου 1 εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες 
κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που : 

(...)
θ)  εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 81 εξαιρουμένων των περιπτώσεων β, 
γ, δ.