ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Lennon]

Καλησπέρα Συνάδελφοι 

Σε ένα παλιότερα ερώτημα μου 18/04/2024 για αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία έχουμε συγκεντρωτικά τα εξής στοιχεία: 

1) άδεια 1980 αφορά  ισόγειο κατάστημα και ά όροφος κατοικία.

2) Στο ισόγειο έχουν κατασκευαστεί 3 ιδιοκτησίες για τις οποίες έγινε τακτοποίηση (διαμερισμ.) με 4178/2013 και έχει γίνει και τροπ. σύσταση οροφοκτησίας το 2013 στην οποία το Κ3 επιφάνειας 31,83 τ.μ. το περιγράφει ως ημιτελές κατάστημα Κ3(μπετά, χτισίματα, σοβαντίσματα)

3) Βεβαίωση ΕΦΚΑ όπου αναφέρει ότι στην με ημερομηνία 03/06/1988 έκθεση εκκαθάρισης οικοδομικού έργου αναφέρεται ότι οι εργασίες που έγινανείναι μπετά, ξυλότυπα και σοφατίσματα, το εν λόγω οικοδομικό έργο σταμάτησε το έτος 1982 και ο προϋπολογισμός των εισφορών του έργου έχει καλυφθεί.

4) Βεβαιωση ΔΕΔΔΗΕ για αρχική ηλεκτροδότηση το 1996 ως οικιακή χρήση.

5) Ε9 έτους 2022 ως κωδικός 3 (  Κτίσματα που χρησιμοποιούνται ως επαγγελματική στέγη, άρα καταστήματα, γραφεία, βιοτεχνίες, που στερούνται οικοδομικής άδειας)

6) Περίπου στο 2016 διαμορφώθηκε σε κατοικία(αποπερατωμένη).

Τα ερωτήματα είναι τα εξής : 

α) Η αλλαγή χρήσης κατάστημα σε κατοικία θα μπορούσε να γίνει με μικρής κλίμακας. Με αυτό το σκεπτικό μπορούμε να προχωρήσουμε με άδεια μικρής κλίμακας - νομιμοποίηση και να ενσωματώσουμε μέσα την περίπτωση του ημιτελούς το 2013(δηλαδή να περιγράψουμε τις εργασίες διάστρ. δαπέδου, χρωματισμοί, κουφώματα κλπ)?

β) Θα μπορούσαμε να θεωρήσουμε ότι κάνουμε τώρα την αλλαγή χρήσης? και πάλι όμως να εντάξουμε την αποπεράτωση(δηλαδή να περιγράψουμε τις εργασίες διάστρ. δαπέδου, χρωματισμοί, κουφώματα κλπ)?

Ευχαριστώ.

[mixalislionakis]

Καλησπέρα συνάδελφοι. Σε υπερυψωμενο ισόγειο με δυο ξεχωριστές οριζόντιες πάνω, με πυλωτη, με Ο.Α. του 1978 πριν το 2000 κλείστηκε το ανατολικό μέρος της πυλωτής και έγινε κατοικία. Πρίν το 2003 κλείστηκε και το δυτικό μέρος και κλήθηκα να κάνω τακτοποίηση του δυτικού. Σε γονική παροχή το 2006 αναφέρεται ως οριζόντια το μη τακτοποιημένο του ισογείου προ του 2000. Για αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε κοινόχρηστους χώρους χωρίς σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών για την υπαγωγή τους στις διατάξεις του νόμου. Το ερώτημα είναι 

α) Στην περίπτωσή μου, όπου το δυτικό μέρος της πυλωτής έχει κλειστεί αυθαίρετα και ανήκει σε έναν από τους ιδιοκτήτες των οριζόντιων ιδιοκτησιών πάνω, η δήλωση τακτοποίησης θα πρέπει να γίνει από τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη φαντάζομαι? Δεδομένου όμως ότι η πυλωτή είναι κοινόχρηστος χώρος, απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών για την τακτοποίηση φαντάζομαι, σωστά?

β) Η ύπαρξη άλλης αυθαίρετης κατασκευής στο ανατολικό μέρος της πυλωτής, η οποία δεν έχει τακτοποιηθεί, μπορεί να επηρεάσει τη διαδικασία ? Τι πρέπει να κάνω απ τη στιγμή που φαίνεται και ως οριζόντια στην γονική παροχή?

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

 

[Christos]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

 

σε Β' Όροφο επαγγελματικού χώρου, το υλοποιημένο καθαρό ύψος είναι 2,35 (αντί για το προβλεπόμενο από την άδεια 2,80). Ο νέος ιδιοκτήτης θέλει να αλλάξει χρήση μέσω άδειας μικρής κλίμακας, σε κατοικία. Το θέμα του ύψους αυτού, που είναι μικρότερο του ελάχιστου βάσει ΝΟΚ, θα μπορούσε να δημιουργήσει πρόβλημα στην αλλαγή χρήσης;

[Sisyphus]

@mixalislionakis 

α) Στο πρώτο ερώτημα: ναι (προφανώς).
Στο δεύτερο: συναίνεση σύμφωνα με την παράγραφο 9 του 98ου άρθρου του Ν. 4495/2017.
Μετά την τακτοποίηση θα ακολουθήσει τροποποίηση της σύστασης.
β) Στο πρώτο ερώτημα: όχι.
Στο δεύτερο: τίποτα, γιατί δεν ανήκει στον πελάτη σου.

@Christos 

Είτε πρόκειται για τακτοποιημένο χώρο είτε όχι, δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης.

Edited Δεκέμβριος 6 by Sisyphus

[Christos]

28 λεπτά πριν, Sisyphus said:

 

@Christos 

Είτε πρόκειται για τακτοποιημένο χώρο είτε όχι, δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης.

Για ποιο λογο;

[Sisyphus]

@Christos 

Λόγω της παραγράφου 6 του 107ου άρθρου του Ν. 4495/2017:

Παράθεση

Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις των νόμων 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62), 4014/2011, 4178/2013 και του παρόντος δεν συνεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης.

Προφανώς, το ίδιο ισχύει και όταν η υπαγωγή έχει γίνει για άλλο λόγο.
Δεν έχεις διευκρινίσει εάν έχει γίνει ρύθμιση για τον επαγγελματικό χώρο.

Edited Δεκέμβριος 6 by Sisyphus

[Christos]

2 λεπτά πριν, Sisyphus said:

@Christos 

Λόγω της παραγράφου 6 του 107ου άρθρου του Ν. 4495/2017.
Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις των νόμων 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62), 4014/2011, 4178/2013 και του παρόντος δεν συνεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης.

Δεν έχεις διευκρινίσει εάν έχει γίνει ρύθμιση για τον επαγγελματικό χώρο.

Ο χώρος προβλεπόταν ως επαγγελματικός, οπότε δεν έχει γίνει ρύθμιση. Εχει σημειωθεί το χαμηλό ύψος - μπορώ να ζητήσω να περάσει ως λοιπή παράβαση η μη εφαρμογή του ως προς τα σχέδια (δεν έχω κάνει εγώ την τακτοποίηση).

Ωστόσο, αν λάβουμε τοις μετρητοίς το παραπάνω, τότε κανένα υπόγειο σε καμία μεζονέτα/μονοκατοικία δεν μπορεί να λάβει κύρια χρήση είτε λόγω ύψους είτε λόγω αερισμού/φωτισμού. 

[Sisyphus]

@Christos 

Πρόσθεσα ότι: «προφανώς, το ίδιο ισχύει και όταν η υπαγωγή έχει γίνει για άλλο λόγο».
Για ΕΕΔΜΚ απαιτείται να μην παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις (και ας έχει γίνει τακτοποίηση).
Όσα προανέφερα σημαίνουν ότι μπορεί με την τακτοποίηση να ρυθμίζεται η μείωση του ύψους ή οποιαδήποτε άλλη αυθαιρεσία, αλλά για τις περαιτέρω πράξεις (άδεια, ΕΕΔΜΚ) χρειάζεται να πληρούνται οι προδιαγραφές βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας.

Για την τελευταία φράση της δημοσίευσής σου: άλλο ρύθμιση, άλλο Οικοδομικός και Κτιριοδομικός Κανονισμός.
Ρύθμιση μπορεί να γίνει, όμως χωρίς ύψος και φωτισμό-αερισμό δεν αντιμετωπίζεται ο χώρος ως κύριας χρήσης για επόμενες πράξεις.
Δηλαδή, η ρύθμιση δεν αναιρεί (ή, αλλιώς, δεν θεραπεύει) τις απαιτήσεις που δεν πληρούνται.

Edited Δεκέμβριος 6 by Sisyphus