ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[steve100]

Σε κτίριο αποθήκης 1000τμ. του 1960, έγινε προσθήκη καθ' ύψος αποθήκης 500τμ. το 1965. Κτίστηκε όμως όλος ο όροφος +500τ.μ.

Στην αυτοψία που έκανα, το τμήμα που είναι καθ' υπέρβαση της άδειας 500τ.μ.  είναι αποθηκευτικός χώρος ενιαίος με ένα τμήμα 100τ.μ. γραφείων που χωρίζεται με τζαμαρία. 

Το ισόγειο που έχει άδεια του 1960 σαν αποθήκη λειτουργεί το μεγαλύτερο μέρος 750τ.μ. περίπου σαν βιοτεχνικός χώρος (κοπή ξυλείας) και το υπόλοιπο 250τ.μ. σαν αποθήκη.

Η επιχείρηση έχει απαλλακτικό από άδεια λειτουργίας.

Μπορώ να το τακτοποιήσω την υπέρβαση 500τ.μ. σε σχέση με την άδεια σαν αποθήκη με υπέρβαση δόμησης Κ/Χ.

Τα τμήματα του κτιρίου με άδεια που λειτουργούν σαν βιοτεχνικός χώρος 750τ.μ. στο ισόγειο και σαν γραφεία 100τ.μ. στο όροφο, πρέπει να τακτοποιηθούν σαν αλλαγή χρήσης;

Μελέτη στατικής επάρκειας απαιτείται;

 

[Pavlos33]

Επομένως έχεις να τακτοποιήσεις 500 τμ (400 τμ επαγγελματική αποθήκη και 100 τμ γραφεία που αφορούν την επιχείρηση). Άρα ως ΥΔ ΚΧ χωρίς ΥΥ, εφόσον το ύψος των νόμιμων 500 τμ (άδεια 1965) καλύπτει το ύψος της αυθαίρετης προσθήκης. Στην τεχνική έκθεση περιγράφεις τις χρήσεις (τις οποίες δείχνεις και στην κάτοψη αποτύπωσης).

Στην δαιδαλώδη νομοθεσία βιοτεχνικών-βιομηχανικών κτιρίων κάπου αναφέρεται ότι σε επαγγελματικές αποθήκες μπορούν να λειτουργούν και χαμηλής (που μάλλον κάτι τέτοιο είναι) όχλησης επαγγελματικά εργαστήρια. Κατά τη γνώμη μου το ισόγειο δεν χρειάζεται τακτοποίηση λόγω εγκατεστημένης δραστηριότητας.

[steve100]

Ακριβώς αυτό συμβαίνει. Αυτό σκεφτόμουν.

Τα 100τ.μ. γραφείων είναι εγκατεστημένα στα 500τ.μ. νομίμως υφιστάμενη προσθήκη ορόφου αποθήκης.

Άρα έχω να τακτοποιήσω 500τ.μ. αποθήκη και 100τ.μ. αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε γραφεία.

Είναι θέμα και η μελέτη στατικής επάρκειας. Σαν αποθήκη Σ1 δεν απαιτείται. Αλλά τα γραφεία απαιτούν και συμπαρασύρει όλο το κτίριο σαν ενιαία κατασκευή και λογικά αφού η άδεια είναι για αποθήκη θα υπάρχει ανεπάρκεια.

Θα μπορούσα να θεωρήσω και τα γραφεία σαν επικουρική χρήση του χαμηλής όχλησης επαγγελματικού εργαστήριου και να μην το τακτοποιήσω σαν αλλαγή χρήσης; Γενικά σε όλα αυτά βιοτεχνικά κτίρια έχουν ένα χώρο  γραφείων.

 

Edited Μάιος 23 , 2019 by steve100

[Pavlos33]

Με τα νέα δεδομένα, τα 100 τμ γραφείων θα τακτοποιηθούν με αναλυτικό και  όχι με συντελεστή αλλαγής χρήσης, καθώς η επιφάνειά τους είναι κάτω από τα 600 τμ που είναι η επιτρεπόμενη επιφάνεια για την χρήση αυτή. Επιπλέον ρυθμίζονται και τα 500 τμ αυθαίρετης προσθήκης ορόφου όπως έχεις αναφέρει.

Για την απαλλαγή από την ΜΣΕ χωράει συζήτηση για το αν η επαγγελματική αποθήκη (βιοτεχνικό κτίριο) απαλλάσσεται από αυτή. Στον ΕΑΚ αναφέρεται ότι πχ βιομηχανικά κτίρια εμπίπτουν στην κατηγορία σπουδαιότητας Σ2. 

Πρακτικά τώρα, μιλάμε για αυθαίρετο πανωσήκωμα 500 τμ πιθανώς  χωρίς καμία μελέτη. Μήπως θα ήταν ευκαιρία να ελεγχθεί το κτίριο;

ΥΓ για συζήτηση περί ΜΣΕ να ποστάρεις το ερώτημα στο αντίστοιχο νήμα να το συζητήσουμε εκεί εκτενώς.

[steve100]

Οι αποθήκες επαγγελματικής χρήσης είναι Κ/Χ; Νομίζω είναι Β/Χ. Με αναλυτικό νομίζω εντάσουμε τις αλλαγές χρήσης απο Κ/Χ σε Κ/Χ και από Β/Χ σε Β/Χ. Σωστά;

[Pavlos33]

Όχι, 'εχεις ΚΧ λόγω του ότι είναι επαγγελματική. Οπότε σε καλύπτει.

[bag]

Συνάδελφοι θα ήθελα την άποψή σας σε μία περίπτωση βιοτεχνικού κτιρίου εκτός σχεδίου .

Έχουμε τριώροφο βιοτεχνικό κτίριο συνολικού εμβαδού 3Χ 700μ2 = 2.100μ2  το οποίο κατασκευάστηκε με Σ.Δ. 0,90 σε γήπεδο 4.000μ2 . Επί του δώματος έχει κατασκευαστεί αυθαίρετη κατοικία 200μ2 . 

Λύση :

Έχουμε μικτή χρήση , με δυσμενέστερη την χρήση κατοικίας η οποία ορίζει μέγιστη δόμηση 200μ2 .  Δηλαδή  δικαιούται να έχει δόμηση βιοτεχνία + κατοικία  μέχρι 200μ2 . Άρα ελέγχουμε το συνολικό ακίνητο και όχι μόνο το αυθαίρετο διαμέρισμα του δώματος :   

Τα πρώτα 200μ2 της βιοτεχνίας παραμένουν νόμιμα και μ΄αυτά καλύπτουμε την μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση . Τα υπόλοιπα  1.900μ2 βιοτεχνίας  αποτελούν Υ.Δ. & Υ.Κ.(και Υ.Κ. γιατί η μέγιστη επιτρ. κάλυψη είναι 200μ2) .   Όσον αφορά το διαμέρισμα του δώματος αποτελεί Υ.Δ. >200% ( αθροιζόμενα τα 1.900 + 200 = 2.100 / 200 = 10,50 >2 ) . 

Αν το σκεπτικό μου είναι σωστό το πρόστιμο είναι τεράστιο και πιθανά τον συμφέρει να κατεδαφίσει το διαμέρισμα !!!

[Pavlos33]

Το διαμέρισμα του δώματος κατασκευάστηκε εκτός εγκεκριμένου όγκου (το υποθέτω αφού αναφέρεις το δώμα). Οπότε δεν τίθεται θέμα αλλαγής χρήσης αλλά ΥΔ για τα 200 τμ και υπέρβαση ύψους (πιθανώς). Το να γυρίσεις το πρόστιμο πάνω στο νόμιμο κτίριο επειδή η χρήση έγινε μικτή το θεωρώ "ντόμινο" παράβαση την οποία δεν πρέπει να καταλογίσεις σύμφωνα και με το πνεύμα των δυο προηγούμενων νόμων. Η πρωτογενής παράβαση είναι το αυθαίρετο διαμέρισμα οπότε με αυτό θα ασχοληθείς. Το βιομηχανικό κτίριο είναι νόμιμο και δεν ασχολείσαι με αυτό.

[bag]

Καλημέρα Παύλο ,

όντως το διαμέρισμα είναι εκτός εγκεκριμένου όγκου . Η θεώρηση του  ντόμινο για το βιοτεχνικό βολεύει , αλλά πως αντιπαρερχόμαστε την απαίτηση του νόμου για έλεγχο με βάση τους όρους δόμησης ( τότε ή σήμερα) οι οποίοι για την υφιστάμενη μικτή χρήση είναι max 200m2 ; Και ένα άλλο θέμα , αν δεχθούμε την υπέρβαση μόνο του διαμερίσματος με ποιά επιτρεπόμενα συγκρίνουμε ,  για κατοικία ή  για βιοτεχνία ;  Δηλαδή πόσο είναι το ποσοστό υπέρβασης δόμησης ; 

[Σμαρω]

Καλησπέρα, ελπίζω να είμαι στο σωστό θέμα,

Θα ήθελα να ρωτήσω γιατί έχω μπερδευτεί, σε περιοχή εντός σχεδίου Πόλεως, αν από τις χρήσεις γης απαγορεύεται η αλλαγή από κατάστημα σε κατοικία με Οικοδομική Άδεια, ο ιδιοκτήτης στην εφορεία όμως το δηλώνει από το 2010 σαν κατοικία, το τακτοποιούμε στην Κατηγορία 5 ή δεν το τακτοποιούμε καθόλου , και αν ναι δίνουμε κανονικά βεβαίωση παρ.2  του άρθρου 83;

Ευχαριστώ

Συμπλήρωσε την ειδικότητά σου στο προφίλ. Pavlos33

Edited Ιούνιος 17 , 2019 by Pavlos33