ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[gtho]

συνάδελφοι διαμέρισμα στο οποίο καλέστηκα να δώσω βεβαίωση νομιμότητας έτσι ώστε να γίνει μεταβίβαση, είναι καθ όλα σύμφωνο με τα εγκεκριμένα σχέδια μόνο που το έχουν νοικιάσμένο ως ιατρείο ..η χρήση του δηλαδή διαφέρει από αυτή της κατοικίας έτσι όπως περιγράφεται σε κάτοψη και συμβόλαια.Θα πρέπει να ρυθμιστεί και στη συνέχεια να μεταβιβαστεί με αλλαγή χρήσης ως ''υπηρεσίες''? η μήπως αυτή η χρήση του ως ιατρείο θα μπορούσε να θεωρηθεί και προσωρινή? ευχαριστώ για κάθε άποψη επι του θέματος

[Arche]

11 ώρες πριν, gtho said:

συνάδελφοι διαμέρισμα στο οποίο καλέστηκα να δώσω βεβαίωση νομιμότητας έτσι ώστε να γίνει μεταβίβαση, είναι καθ όλα σύμφωνο με τα εγκεκριμένα σχέδια μόνο που το έχουν νοικιάσμένο ως ιατρείο ..η χρήση του δηλαδή διαφέρει από αυτή της κατοικίας έτσι όπως περιγράφεται σε κάτοψη και συμβόλαια.Θα πρέπει να ρυθμιστεί και στη συνέχεια να μεταβιβαστεί με αλλαγή χρήσης ως ''υπηρεσίες''? η μήπως αυτή η χρήση του ως ιατρείο θα μπορούσε να θεωρηθεί και προσωρινή? ευχαριστώ για κάθε άποψη επι του θέματος

και αν σε ένα μήνα ξενοικιάσει το ιατρείο και το νοικιάσει μετά άλλος σαν κατοικία? Θα ξανακάνεις τακτοποίηση να το δηλώσεις πάλι κατοικία?
Η γνώμη μου ότι θέλει λίγο ψάξιμο. Τι ιατρείο? Απαιτεί κάποιες προδιαγραφές από κάποιο φορέα να πάρει άδεια να λειτουργεί σαν ιατρείο?
Ξέρουμε σήμερα αρκετά ιατρεία που στεγάζονται σε διαμερίσματα, δεν ξέρω πολλές λεπτομέρειες , όλοι αυτοί όμως δεν μπορεί να είναι παράνομοι. Κάποιος/ οι κανονισμοί τους επιτρέπουν να στεγαστούν σε διαμερίσματα, οπότε θα σιγουρευόμουν λίγο περισσότερο ότι δεν πειράζει που κάποιος, αλήθεια τι ειδικότητα? Το νοικιάζει σαν ιατρείο, θεωρώ ότι το πιθανότερο ότι θα του έδινα τη βεβαίωση.

[Pavlos33]

12 ώρες πριν, gtho said:

συνάδελφοι διαμέρισμα στο οποίο καλέστηκα να δώσω βεβαίωση νομιμότητας έτσι ώστε να γίνει μεταβίβαση, είναι καθ όλα σύμφωνο με τα εγκεκριμένα σχέδια μόνο που το έχουν νοικιάσμένο ως ιατρείο ..η χρήση του δηλαδή διαφέρει από αυτή της κατοικίας έτσι όπως περιγράφεται σε κάτοψη και συμβόλαια.Θα πρέπει να ρυθμιστεί και στη συνέχεια να μεταβιβαστεί με αλλαγή χρήσης ως ''υπηρεσίες''? η μήπως αυτή η χρήση του ως ιατρείο θα μπορούσε να θεωρηθεί και προσωρινή? ευχαριστώ για κάθε άποψη επι του θέματος

Υπήρχαν από παλιά έγγραφα για το θέμα αυτό. Σε αυτά αναφέρεται ότι μπορεί κατ εξαίρεση, σε περιοχή χρήσεων αμιγούς κατοικίας, σε τμήμα του διαμέρισματος κατοικίας να στεγάζεται το επάγγελμα ιατρού (χωρίς νοσηλευτικές κλίνες), μηχανικού, λογιστή, κλπ,  όταν αποτελεί την κατοικία του και αναφέρεται ότι  η εγκατάσταση των δραστηριοτήτων αυτών δεν μεταβάλλει την νόμιμη χρήση του χώρου η οποία είναι η κατοικία. Στην πράξη φυσικά κανείς δεν είδε ποτέ το Ε1 των ενοικιαστών για το αν έχουν δηλώσει το χώρο ως κατοικία τους (ασχέτως αν στην πράξη δεν έμεναν ποτέ εκεί) και δημιουργήθηκε μια κατάσταση που δεν είχε απόλυτη νομιμότητα. 

Στο Ε9 οι ιδιοκτήτες πως δηλώνουν τη χρήση του διαμερίσματος; 

Ως κατοικία ή ως γραφείο/ιατρείο;

Edited Οκτώβριος 25 , 2019 by Pavlos33

[gtho]

Πρόκειται για ιατρείο παθολόγου χωρίς να το χρησιμοποιεί ως κατοικία. Στο Ε9 των ιδιοκτητών όπως και στα στη σύσταση αναγράφεται ως κατοικία από το 1970. Τα τελευταία 20 χρόνια λειτουργεί ως ιατρείο με τις σχετικές άδειες που προβλέπονται από τους αντίστοιχους φορείς. Είναι γεγονός ότι αυτός ο χώρος αν ξενοικιαστεί και νοικιαστεί ξανά ως κατοικία θα συμφωνεί ακριβώς με τα παραπάνω στοιχεία (ε9 συσταση).

[vk2626]

Σε ισόγειο με χρήση κατάστημα που λειτουργεί σαν εστιατόριο από το 1962 με νόμιμη άδεια λειτουργίας πρέπει να κάνω αλλαγή χρήσης σε συνάθροισης κοινού για να δώσω βεβαίωση μηχανικού για μεταβίβαση?

Η οικοδομική άδεια είναι του 1960 και στα σχέδια της πολεοδομίας το ισόγειο αναφέρεται ως κατάστημα. Από τότε που χτίστηκε η οικοδομή λειτουργεί η ίδια επιχείρηση.

[Arche]

πιστεύω- σύμφωνα με τα όσα είπες παραπάνω- στο συγκεκριμένο κατάστημα δεν πρέπει να δηλώσεις καμία αλλαγή χρήσης

[TBD]

On 18/10/2019 at 1:41 ΜΜ, avgoust said:

Κοίτα είναι λίγο μπερδεμένη περίπτωση. Εχουν γίνει κατά σειρά τα εξης:

1. Aδεια εκτός σχεδίου  αμιγής χρήση γραφεία 300μ2
2. Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης των 150μ2 σε κατοικία
3. Ενταξη της περιοχής σε σχέδιο  πόλεως  ως  "γενική κατοικία".  Επιτρεπόμενος ΣΔ σήμερα 200μ2.

Αρα έχω αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια , εντός περιγράμματος της άδειας αλλά τώρα το οικόπεδο χτίζει λιγότερο.

Σύμφωνα με το 100.7

"Σε περίπτωση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, εφόσον ο προϋπολογισμός των εργασιών που έχουν εκτελεστεί δεν ξεπερνά τις δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ, καταβάλλεται παράβολο διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και δεν καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο. Σε αντίθετη περίπτωση εφαρμόζεται η παράγραφος 5. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, όπως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια, κατά παρέκκλιση, σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία, εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης σύμφωνα με το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια."

 

Αν παρέμενα εκτός σχεδίου θα έβαζα και υπέρβαση δόμησης.
Τώρα όμως που είμαι εντός σχεδίου ?
Πως θα υπολογίσω πρόστιμο ?

Κι εγώ έχω ένταξη της περιοχής σε σχέδιο αλλά πιο ακραία περίπτωση:

Αρχική άδεια το 1974 για διώροφο εκτός σχεδίου με ισόγειο κατάστημα και κατοικία στον όροφο.

Προσθήκη καθ' ύψος ένος ορόφου και κατ' επέκταση τριων το 1982, με ταυτόχρονη αλλαγή χρήσης του όλου κτηρίου σε βιοτεχνία.

Ένταξη στο σχέδιο πόλης τέλη της δεκαετίας '80 με αρχές δεκαετίας '90. Το οικόπεδο δίνει εισφορά σε γη και χρήμα, προσκυρώσεις, τακτοποιήσεις, απομειώνεται από ~5600μ2 σε ~750μ2.

Έχω λοιπόν νομίμως υφιστάμενη 3όροφη βιοτεχνία με συνολικό εμβαδό λίγο μεγαλύτερο από 700μ2 (το οικόπεδο τώρα χτίζει ~600μ2).

Γίνεται τη δεκαετία του '90 αλλαγή χρήσης όλου του κτηρίου από βιοτεχνία σε κατοικία, την οποία αλλαγή καλούμαι εγώ σήμερα να τακτοποιήσω.

Αφού η αλλαγή χρήσης δεν αλλάζει το συντελεστή δόμησης (είμαι πλέον εντός και όχι εκτός σχεδίου), είμαι σωστός να την υπολογίσω μόνο με λοιπές παραβάσεις (αναλυτικός) ή όχι;

Η διαφορά στο πρόστιμο είναι πολύ μεγάλη...

Αλήθεια, αν βάλω υπέρβαση δόμησης με αλλαγή χρήσης, ποια χρήση θα βάλω στο σύστημα του ΤΕΕ, την αρχική - τουρισμός, βιομηχανία - ή την τελική - άλλη κατοικία;

Στο παράρτημα αναφέρει:

Παράθεση

3 Είδος χρήσης: Αφορά στο είδος της υφιστάμενης χρήσης στις αυθαίρετες κατασκευές ή στη χρήση με βάση την οικοδομική άδεια.

οπότε αν κατάλαβα καλά βάζω όποια θέλω.

[pardamaskou]

Συνάδερφοι καλησπέρα. Έχω περίπτωση κτίσματος προ 1955/ χωρίς Ο.Α./ εκτός σχεδίου, στο οποίο έγινε το 1990 αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία.

Έχοντας υπόψη την #656# ερωταπάντηση ΤΕΕ Πελοπ/σου,

656. Σε κτίσμα προ του '55, που ρευματοδοτήθηκε το 1985 ως γεωργική αποθήκη, μετά από αυτοψία της πολεοδομίας για τεκμηρίωση της παλαιότητας (υπάρχει το σχετικό έγγραφο), πραγματοποιήθηκε αλλαγή χρήσης από γεωργική αποθήκη σε κατοικία. Δεδομένου ότι τις γεωργικές αποθήκες τις εντάσσουμε στην κατηγορία υπηρεσίες και βάσει του ορισμού του Ν.Ο.Κ., ότι οι χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου, θα μπορούσαμε να υπολογίσουμε το πρόστιμο της αλλαγής χρήσης από κύρια σε κύρια με αναλυτικό προϋπολογισμό ως 1 παράβαση;
Το πρόστιμο της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης υπολογίζεται με αναλυτικό όταν αυτή γίνεται σε χώρο που έχει μετρήσει στον συντελεστή δόμησης και χωρίς να υποκρύπτεται αύξηση του συντελεστή αυτού. Στη δική σας περίπτωση έχετε ένα κτίσμα που πήρε ρεύμα μετά από αυτοψία της πολεοδομίας ως κτίσμα προ 1955. Πρέπει να διερευνηθεί αν η χρήση είναι κύρια ή βοηθητική. Μία λογική προσέγγιση είναι να ισχυριστείτε ότι από τη στιγμή που εντός του γηπέδου υπάρχει μόνο αυτή η κατασκευή τότε ΔΕ μπορεί να θεωρείται βοηθητική παρά αυτοτελώς επαγγελματική και επομένως χώρος κύριας χρήσης. Ως αποτέλεσμα, θα υπολογίσετε την αλλαγή χρήσης με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Τον παραπάνω ισχυρισμό βοηθάει και το γεγονός ότι δεν υπάρχει κάτι (στον Ν.4178) που να τον αντικρούει.

θα μπορούσα άραγε να ισχυριστώ ότι ως προ 1955 θεωρείται νομίμως υφιστάμενο -> άρα ότι η επιφάνειά του "μέτραγε" σε ΣΔ -> άρα ότι η αλλαγή χρήσης πάει με αναλυτικό?

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[Vasili]

Ναι. μπορεί να πάει με αναλυτικό γιατί έχεις αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια. 

Τσέκαρε αν υπάρχουν προσθήκες μεταγενέστερες. Χαγιάτια επίσης. Μπαίνουν και αυτά σε αναλυτικό.

Απλή απορία: Με τι έγγραφο διαπιστώνεις πως ήταν παλιά αποθήκη που έγινε κατοικία το 1990. Υπήρχε άδεια οικοδομής ?

[pardamaskou]

Σε ευχαριστώ Vasili για την απάντηση.

Όχι δεν έχει καμία Ο.Α. Η αγορά από το σημερινό ιδιοκτήτη έγινε το 1990 και στο συμβόλαιο αγοράς περιγραφόταν ως αχυροκαλύβα. Με την ανακατασκευή σε κατοικία συνδέθηκε με ΔΕΗ, οπότε έχω αυτό ως παλαιότητα για την αλλαγή χρήσης. Έχει και άλλες παραβάσεις, βέβαια, προσθήκες κατ'επέκταση και εσωτερικό πατάρι, αλλά αυτά θα πάνε ως ΥΔ.