ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Alejandro_92]

Εκτός οικισμού διώροφη οικοδομή που έχει ανεγερθεί με όρους δόμησης καταστήματος και έχει μετατραπέι σε κατοικία. Στην άδεια το εμβαδό είναι 1500 τ.μ. αλλά λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης το υφιστάμενο είναι περίπου 700 τ.μ. Η υπέρβαση δόμησης που προκύπτει από την αλλαγή χρήσης είναι 33 τ.μ. Εσείς θα χρεώνατε και αλλαγή χρήσης ή όχι λόγω της εγκυκλίου 12;

(Συγγνώμη αν δεν ήμουν σαφής, απλά δεν έβαλα παραπάνω λεπτομέρειες γιατί είναι σύνθετη περίπτωση για να μην κουράσω και η απορία μου έχει να κάνει μόνο με το κομμάτι της αλλαγής χρήσης.)

 

[Pavlos33]

To γήπεδο στο οποίο εκδόθηκε άδεια καταστήματος ποια επιφάνεια είχε αρχικά και πότε εκδόθηκε η άδεια;

Ο γενικός κανόνας είναι ότι αν για γήπεδο 4.000 τμ είχε εκδοθεί άδεια για γραφείο/κατάστημα 600 τμ (η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια) και τα 600 τμ μετατράπηκαν σε κατοικία, τότε τα 200 τμ θα υπολογιστούν με αναλυτικό και τα 400 με συντελεστή αλλαγής χρήσης.  Επιπλέον και πριν από όλα η κατάτμηση γηπέδου από μόνη της σε οδηγεί στην εφαρμογή παραρτήματος Α (περιπτώσεις που θεωρείς ότι δεν θα λάβεις υπόψη την άδεια στον υπολογισμό προστίμου).

υγ. Με αυθαίρετα είναι η πρώτη φορά που ασχολείσαι;

[Alejandro_92]

Όπως ανέφερα και πιο πάνω, το γήπεδο είχε επιφάνεια 1500 τ.μ. σύμφωνα με την οικοδομική άδεια του 77.

Το κτίσμα είναι 233 τ.μ εκ των οποίων τα 200 τα υπολογίζω μ αναλυτικό ενώ τα 33 ως υπέρβαση δόμησης με εφαρμογή συντελεστή αλλαγής χρήσης. Απλά επειδή πρόσφατα διάβασα για την εγκύκλιο 12 το ερώτημα είναι αν μπορώ να γλιτώσω λόγω χρονολογίας τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. 

Όσον αφορά το παράρτημα Α που αναφέρεις, έχω τσεκάρει όχι στην οικοδομική άδεια. 

Edited Οκτώβριος 30 , 2020 by Pavlos33
Λάθος κλικ

[ChristinaK]

8 ώρες πριν, Alejandro_92 said:

Το κτίσμα είναι 233 τ.μ εκ των οποίων τα 200 τα υπολογίζω μ αναλυτικό ενώ τα 33 ως υπέρβαση δόμησης με εφαρμογή συντελεστή αλλαγής χρήσης.

Σωστά τα υπολόγισες κατά την γνώμη μου,όπως σου τα αναφέρει και ο Παύλος παραπάνω.

Η εγκύκλιος 12 που αναφέρεις θέτει ως προϋπόθεση την "μη παραβίαση των πολεοδομικών διατάξεων".Στην δική σου περίπτωση η μετατροπή του καταστήματος της άδειας,παραβιάζει τις πολεοδομικές διατάξεις καθώς τα 33 τ.μ. κατοικίας δεν θα επιτρεπόταν να υφίστανται με οικοδομική άδεια,γιατί υπερβαίνουν τον συντελεστή δόμησης κατοικίας.

Αυτό τουλάχιστον καταλαβαίνω εγώ.

[Pavlos33]

9 ώρες πριν, Alejandro_92 said:

Όπως ανέφερα και πιο πάνω, το γήπεδο είχε επιφάνεια 1500 τ.μ. σύμφωνα με την οικοδομική άδεια του 77.

Το κτίσμα είναι 233 τ.μ εκ των οποίων τα 200 τα υπολογίζω μ αναλυτικό ενώ τα 33 ως υπέρβαση δόμησης με εφαρμογή συντελεστή αλλαγής χρήσης. Απλά επειδή πρόσφατα διάβασα για την εγκύκλιο 12 το ερώτημα είναι αν μπορώ να γλιτώσω λόγω χρονολογίας τον συντελεστή αλλαγής χρήσης. 

Όσον αφορά το παράρτημα Α που αναφέρεις, έχω τσεκάρει όχι στην οικοδομική άδεια. 

Άρα λέμε το εξής:

Είχες γήπεδο 1500 τμ (προφανώς άρτιο κατά παρέκκλιση ως παρόδιο σε κάποια εθνική, επαρχιακή ή αναγνωρισμένη δημοτική οδό) και οικοδομήσιμο. Εκδίδεται άδεια για κατασκευή καταστήματος (δεν μας είπες πόση επιφάνεια προβλέπονταν από την άδεια), το 1977. Στη συνέχεια (πότε έγινε η κατάτμηση;) το γήπεδο κατατμείται λόγω συμβολαιογραφικής μεταβίβασης και απομένει τμήμα 700 τμ με κτίριο 233 τμ το οποίο όμως γήπεδο αφού είναι μικρότερο της ελάχιστης επιφάνειας παρέκκλισης (750 τμ) είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Συνεπώς, βάσει και του παραρτήματος Α, δεν υπάρχει για σένα καμία Ο.Α πλέον και όλο το κτίριο είναι αυθαίρετο. Άρα, δεν έχει καμία σημασία η αλλαγή χρήσης. Υπάρχει μόνο ΥΔ σε όλη την επιφάνεια του κτιρίου και το μόνο θετικό είναι ότι εφόσον το κτίριο κατασκευάστηκε πριν το 1983 θα έχει αρκετά μειωμένο πρόστιμο λόγω κατηγορίας 2. Στην αντιμετώπιση αυτή δεν υφίσταται πλέον η έννοια της αλλαγής χρήσης (πλήρως αυθαίρετο).

[Alejandro_92]

Σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις.

Η αλλαγή χρήσης συντελέστηκε στην ουσία αμέσως (υπάρχουν δημόσια έγγραφα που το αποδεικνύουν). Πριν γίνει η παράνομη κατάτμηση, η οποία έγινε το 1983. Παύλο προσωπικά διαφωνώ σε αυτό που λες, ότι δηλαδή θεωρείς όλο το κτίσμα αυθαίρετο. Ότι έγινε σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, η οποία δεν έχει ανακληθεί , δεν  το θεωρώ εξ ολοκλήρου αυθαίρετο , αλλά θα ήθελα να ακούσω και την άποψη των υπολοίπων.

[Alejandro_92]

4 ώρες πριν, Pavlos33 said:

(δεν μας είπες πόση επιφάνεια προβλέπονταν από την άδεια)

Το κτίριο σαν εμβαδό έχει γίνει ακριβώς όπως προβλεπόταν από την άδεια.

[Pavlos33]

H κάθε Ο.Α εκδίδεται βάσει ενός συγκεκριμένου τοπογραφικού διαγράμματος με βάση το οποίο εγκρίνονται τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη. Αν λοιπόν μια Ο.Α εκδόθηκε για παράδειγμα σε γήπεδο 4.000 τμ και στη συνέχεια κάποιος μεταβίβασε τα 2.000 τμ η άδεια αυτή σε ποιοτοπογραφικό και σε ποιο διάγραμμα κάλυψης αναφέρεται; 

Στον τρόπο έκδοσης Ο.Α υπήρχαν και υπάρχουν πάντοτε ανοχές διαστάσεων τοπογραφικού που βεβαίως σε μια κατάτμηση προφανώς αυτές δεν ισχύουν.

Δεν είναι καθόλου τυχαίο (προσωπικά συμφωνώ με τον συντάκτη του νόμου) ότι οι 2 τελευταίοι νόμοι (δεν θυμάμαι αν και ο 4014 το αντιμετώπιζε έτσι) θεωρούν την μη αποδοχή Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου σε περίπτωση κατάτμησης. Πόσο μάλλον όταν η κατάτμηση δημιούργησε και μη οικοδομήσιμα. 

Οι συζητήσεις που γίνονται πριν πολλά χρόνια ήταν "αίολες" διότι απαντούσαν όλοι προφορικά και κανείς δεν είχε ξεκινήσει σε μια περίπτωση κατάτμησης να κάνει, είτε ενημέρωση Ο.Α είτε έκδοση νέας για αλλαγή τοπογραφικού και δ. κάλυψης λόγω κατάτμησης, ώστε να εναρμονίσει την υφιστάμενη κατάσταση με νεα Ο.Α., ώστε, νομική και τεχνική ταυτότητα του ακινήτου να ταυτίζονται.  Έλεγαν απλώς ότι η κατάτμηση είναι νόμιμη. Φυσικά και από άποψη νομική ήταν νόμιμη, και επιπροσθέτως δεν προσκομίζονταν τοπογραφικό για την μεταβίβαση εκείνα τα χρόνια (ειδικά σε εκτός οικισμών αγροτικές περιοχές)  και δεν μνημονεύονταν ποτέ Ο.Α . Oπότε οι τίτλοι ήταν καθόλα νόμιμοι χωρίς νομικά ελαττώματα. Στις δε δικαιοπραξίες μετά το ν. 1337/83 αναφέρονταν στις πίσω σελίδες των συμβολαίων ότι δυνάμει του Α 1337 και με Υ.Δ πωλητή το κτίσμα ήταν προυφιστάμενο του 1983 και έτσι επιτρεπόταν η μεταβίβασή του ανεξαρτήτως αυθαιρεσιών ή μη.

Εν κατακλείδι η δική μου αντιμετώπιση ήταν και παραμένει αυτή που περιγράφω. Σε μια διαφορετική περίπτωση που το γήπεδο θα ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, η μόνη συμφέρουσα επιλογή δεν θα ήταν η υπαγωγή στο ν. 4495 (η οποία έχει και το χαρακτήρα "fast track" επιλογής με τσουχτερό πρόστιμο αφού κάποιος θέλει να ξεμπερδεύει με συνοπτικές διαδικασίες), αλλά η νομιμοποίηση -λόγω αλλαγής τοπογραφικού και δ. κάλυψης εξαιτίας κατάτμησης-του ακινήτου με πληρωμή μόνο του παραβόλου και έκδοση άδειας.

[ΠΑΝΟΣ27]

Καλησπέρα,

Θα ήθελα να ρωτήσω εάν η μετατροπή ενός ανοιχτού χώρου στάθμευσης (ανοιχτός σε 1 πλευρά) (βάσει συμβολαίου) σε κλειστό χώρο στάθμευσης (προσθήκη πόρτας στην ανοιχτή πλευρά) υπολογίζεται με αναλυτικό (τμήματα τοίχου, προσθήκη πόρτας) ή με ΥΔ. (είχε μετρήσει στην κάλυψη και ως ανοιχτός) ; 

skarifima.pdf

Edited Νοέμβριος 30 , 2020 by ΠΑΝΟΣ27

[Arche]

πολλά παίζουν ρόλο, καταρχήν ο χώρος σου αρχικά βρισκόταν σε pilotis?