Προβληματική δήλωση υπαγωγής και εγκυρότητα μεταβίβασης

[ioannis73]

Καλησπέρα σας

 

Θα ήθελα να παρακαλέσω για την άποψή σας μετά την παράθεση ενός σύντομου ιστορικού για το πρόβλημα που εξετάζω.

 

Ένα φυσικό πρόσωπο (εφεξής Α) απέκτησε ένα οικόπεδο εντός σχεδίου με μία οικοδομή με χρήση κατοικίας βάση ενός τίτλου ιδιοκτησίας που συντάχθηκε τον Οκτώβριο του 2009. Η οικοδομή είχε κατασκευαστεί με βάση οικοδομική άδεια του 2002 και είχε υπερβάσεις και αυθαιρεσίες, οι οποίες όμως το 2009 δεν είχαν αξιολογηθεί στα πλαίσια του Νόμου 3775 ο οποίος ήταν σε ισχύ από τον Ιούλιο του 2009.

 

Ο Α μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα σε άλλο φυσικό πρόσωπο (εφεξής Β) και διατήρησε το δικαίωμα της ισόβιας επικαρπίας με βάση ένα τίτλο μεταβίβασης που υπογράφηκε τον Οκτώβριο του 2013.

 

Προ της συντάξεως και υπογραφής του τίτλου τον Οκτώβριο του 2013, κατά τον έλεγχο νομιμότητας με βάση τις διατάξεις του Νόμου 4178/2013 όπως ίσχυε κατά την αρχική του δημοσίευση στις 8 Αυγούστου 2013, ένας ιδιώτης μηχανικός προχώρησε στην υποβολή δύο δηλώσεων υπαγωγής.

 

Με τη δήλωση 1 έγινε το Σεπτέμβριο του 2013 υπαγωγή των αυθαίρετων κατασκευών με επιλογή της έκδοσης άδειας δόμησης – νομιμοποίησης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Νόμου. Σύμφωνα με την αρχική διατύπωση του άρθρου 23, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ήταν υποχρεωμένος να προχωρήσει τις διαδικασίες για έκδοση της εν λόγω άδειας εντός τριών ετών από τη δήλωση υπαγωγής.

 

Εκτός όμως από τη δήλωση 1, προχώρησε επίσης τον Σεπτέμβριο του 2013 και στην υποβολή της δήλωσης 2 στην οποία αναγράφει στο Φύλλο Καταγραφής: ‘Κατασκευές υπό ρύθμιση με το Νόμο 4178/2013 – Α/Α Δήλωσης: αριθμός Δήλωσης 1’.

 

Στον τίτλο μεταβίβασης του 2013, ο συμβολαιογράφος μνημονεύει τους μοναδικούς ηλεκτρονικούς κλειδάριθμους και των δύο δηλώσεων.

 

Επισημαίνεται ότι κατά την υπογραφή του τίτλου μεταβίβασης του 2013, αν και δεν είχε εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια, δεν καταβλήθηκε το 30% του συνολικού ποσού του προστίμου όπως ορίζει σχετικά η παράγραφος 2 του άρθρου 23.

 

Μεταγενέστερα, μετά από ενέργειες του Β και ανάθεση της σχετικής διαδικασίας εκπόνησης μελέτης και υποστήριξης αδειοδότησης στον ίδιο μηχανικό, τον Μάιο του 2017 εκδίδεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης αρχικά η έγκριση δόμησης με θέμα ‘Νομιμοποίηση με το άρθρο 4 του ΝΟΚ κατόπιν υπαγωγής στο Νόμο 4178 προσθήκης κατ’ επέκταση ημιυπαιθρίων κ.λ.π.’ και λίγες ημέρες μετά εκδίδεται και η άδεια δόμησης.

 

Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι το 2014 απεβίωσε ο Α και συνεπώς ο Β έχει αποκτήσει έκτοτε την πλήρη και αποκλειστική κυριότητα του εν λόγω ακινήτου.

 

Τα ερωτήματα που τίθενται είναι τα ακόλουθα:

 

1.       Υπάρχει πρόβλημα νομιμότητας και εγκυρότητας του τίτλου ιδιοκτησίας του 2013 εφόσον δεν καταβλήθηκε το 30% του προστίμου;

2.       Εάν η απάντηση στο (1) είναι ΝΑΙ, υπάρχει δυνατότητα και εάν ναι ποια ώστε να διορθωθεί το πρόβλημα αυτό;

3.       Εάν η απάντηση στο (1) είναι ΟΧΙ, φαίνεται κατ' αρχήν λογικό ως επιλογή η ακύρωση του τίτλου ιδιοκτησίας το 2013 και των δύο δηλώσεων που τον συνόδευαν και δημιουργία νέας δήλωσης υπαγωγής, στην οποία θα γίνεται αναφορά στην ήδη εκδοθείσα άδεια δόμησης – νομιμοποίησης και υπογραφή νέου τίτλου αποδοχής κληρονομιάς του Α για το εν λόγω ακίνητο λόγω θανάτου του Β;

 

[ΚΑΝΑ]

στη δήλωση 2 πληρώθηκε το 30% ΝΑΙ ή ΟΧΙ?

[Γιάννης]

Συνάδελφε, δεν υπάρχει λόγος να αναρτήσεις το θέμα σου στην ενότητα "Θέματα ιδιωτών". Θα μεταφερθεί σχετικά στην κατάλληλη ενότητα (το λέω επειδή δηλώνεις στην ειδικότητα ότι είσαι Τοπογράφος Μηχανικός και όχι "ιδιώτης")

Ευχαριστώ

[ioannis73]

Στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης 2 ενώ η περιγραφή είναι όπως αναφέρω, δεν καταχωρήθηκαν επιφάνειες αυθαίρετων κατασκευών ή πολεοδομικές/κτιριοδομικές παραβάσεις και συνεπώς ο υπολογισμός του προστίμου ήταν μηδενικός.

[ΚΑΝΑ]

Για το 30% δεν υπάρχει πρόβλημα αφού όλα νομ/καν με α.δ

 

Προφανώς όμως  θεωρείς ότι η υπόθεση σου πάσχει 

στο ότι η οικ άδεια εκδόθηκε πέραν της 3ετίας 

 

Έχω την εντύπωση ότι η 3ετία έγινε 4ετία 

 

Το άρθρο 23 του Ν. 43152013  τροποποιείται ως εξής:
Στην παρ. 1 περ. α όπου αναφέρεται η προθεσμία των τριών (3) ετών, τροποποιείται σε προθεσμία τεσσάρων (4) ετών.
Στην παρ.1 περ. β όπου αναφέρεται η προθεσμία των τριών (3) ετών, παρατείνεται σε προθεσμία τεσσάρων (4) ετών.

 

υ,γ ΤΕΛΙΚΑ μπήκε στο ΦΕΚ 241Α/16 Ν 4447/16

Edited Ιούλιος 20 , 2017 by ΚΑΝΑ

[ΚΑΝΑ]

Άρθρο 43
Το άρθρο 23 του ν. 4178/2013 τροποποιείται ως εξής:
Στην παρ. 1 περίπτωση α’ όπου αναφέρεται η προθε-
σμία των τριών (3) ετών, τροποποιείται σε προθεσμία
τεσσάρων (4) ετών.
Στην παρ.1 περίπτωση β’ όπου αναφέρεται η προθε-
σμία των τριών (3) ετών, παρατείνεται σε προθεσμία
τεσσάρων (4) ετών.

[ioannis73]

Ένα από τα θέματα είναι ότι απαιτούμενο για την σύνταξη και υπογραφή του τίτλου το 2013 ήταν η τήρηση των διατάξεων της παραγράφου 2 του άρθρου 23 που ορίζει:

 

2. Στις περιπτώσεις της παρ.1 η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, μπορεί να πραγματοποιηθεί προ της υποχρέωσης έκδοσης της σχετικής οικοδομικής άδειας με την καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, υπό την προϋπόθεση να αναλάβει ο νέος κύριος την υποχρέωση αυτή, με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.

 

Τυπικώς, η καταβολή δεν έγινε προ της μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας οπότε υπάρχει θέμα ακυρότητας.... Το γεγονός ότι εκ των υστέρων εκδόθηκε η άδεια δόμησης ρυθμίζει ουσιαστικά το θέμα πλην όμως η τυπική παράλειψη δεν παύει να υφίσταται....

[dimitris GM]

αυτη η παραγραφος του 23/2,  για την καταβολη του  30% ειναι περιεργη και μας ειχε απασχολησει...παλαιοτερα

 

το θεμα ειναι οτι
προς  " νομιμοποιηση" δεν υπαρχει προστιμο αλλα μονον το παραβολο της παρ. 10 του αρθρου 11.

 

και  υπαρχει αυτη η συζητηση

 

http://www.michanikos.gr/topic/35820-α23-δυνατότητα-έκδοσης-οικ-αδείας/?p=615970

 

δξ πώς καταχωρειται στην πλατφορμα το 30%  απο  "μηδενικο προστιμο"

 

οπως, πολυ  σωστα  εγραφε και ο σουανης τοτε

 

Δημοσίευση 22 Οκτώβριος 2013 - 12:56

Κοίτα τι λέει η 23.2

2. Στις περιπτώσεις της παραγράφου 1 η μεταβίβα−
ση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, μπορεί να
πραγματοποιηθεί προ της υποχρέωσης έκδοσης της
σχετικής οικοδομικής άδειας με την καταβολή ποσο−
στού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, υπό την
προϋπόθεση να αναλάβει ο νέος κύριος την υποχρέωση
αυτή, με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό
έγγραφο.

 

Και η 23.1 που παραπέμπει:

1.α. Στην περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών ή χρή−
σεων για τις οποίες δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμο−
ποίησης ή κατεδάφισης, με βάση την κείμενη νομοθεσία,
εφόσον καταβληθεί το παράβολο της παραγράφου 10
του άρθρου 11 και εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια
νομιμοποίησης εντός τριών (3) ετών

Επομένως ή βγάζεις άδεια ή πληρώνεις το 30% του προστίμου (!!!)

ποιου όμως προστίμου;

Αυτού που αντιστοιχεί σε περίπτωση που το πηγαίναμε για τακτοποίηση;;;

Και πως γίνεται αυτό????

------------------------------

Αρα το 2013 ετσι ειχαν τα πραγματα  και δεν υπηρχε "ποσο προστιμου" για να πληρωθει το 30%

Edited Ιούλιος 20 , 2017 by dimitris GM

[ioannis73]

Επομένως ή βγάζεις άδεια ή πληρώνεις το 30% του προστίμου (!!!)

ποιου όμως προστίμου;

Αυτού που αντιστοιχεί σε περίπτωση που το πηγαίναμε για τακτοποίηση;;;

Και πως γίνεται αυτό????

 

Ακριβώς αυτό είναι ένα πολύ κρίσιμο σημείο της υπόθεσης και γενικά του χειρισμού αντίστοιχων υποθέσεων στα πλαίσια του 4178 αλλά και του υπό ψήφιση νέου Νόμου που διατηρεί το γράμμα του 4178.

 

Θα μπορούσε κανείς να υποθέσει ότι ο μηχανικός δημιουργεί μία δήλωση και επιλέγει την ρύθμιση με έκδοση άδειας. Η δήλωση αυτή παραμένει σε καθεστώς Υπαγωγής.

 

Διαπιστώνοντας, μέσω της απαίτησης κανονικά του συμβολαιογράφου, ο μηχανικός ότι επίκειται μεταβίβαση χωρίς να έχει εκδοθεί - από τον ίδιο ή άλλον μηχανικό - άδεια δόμησης/νομιμοποίησης, κανονικά οφείλει να επαναφέρει τη δήλωση σε καθεστώς επεξεργασίας και να καταχωρήσει τα απαραίτητα στοιχεία ώστε να είναι εφικτό να υπάρξει υπολογισμός προστίμου κατά τις κείμενες διατάξεις και πληρωμή του 30% ώστε να είναι εφικτή η σύνταξη του συμβολαίου.

 

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου ο νέος αγοραστής αναλαμβάνει την αποπληρωμή των δόσεων. Εφόσον μελλοντικά εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης τότε ο μηχανικός επαναφέρει τη δήλωση σε καθεστώς επεξεργασίας και επιλέγει εκ νέου την ρύθμιση με έκδοση άδειας. Μετά την έκδοση της άδειας ενημερώνεται το Σύστημα και είναι εφικτή η Οριστική Υπαγωγή.

[melissa]

μήπως το παράβολο που έχει πληρωθεί καλύπτει το 30% του προστίμου;