Εκτιμήσεις εμπορικής (αγοραίας) αξίας ακινήτων για σκοπό εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών (Ν. 4469/17-ΦΕΚ 62/Α/3-5-2017)

[Pavlos33]

Σύμφωνα με την παρ. 5, άρθρου 5, Ν. 4469/17 περί εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών επιχειρήσεων, η αξία των ακινήτων τα οποία δηλώνονται στη σχετική αίτηση υπαγωγής καθορίζεται με βάση έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή ακινήτων του μητρώου Υπ. Οικονομικών.  Σε περίπτωση μη προσκόμισης της ανωτέρω έκθεσης, ως αξία ακινήτων στην αίτηση δηλώνεται η αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του Ε.Ν.Φ.Ι.Α (ν. 4223/2013, Α-287).

 

Στο παρόν θέμα συζητούνται ζητήματα εκτιμήσεων ακινήτων που αφορούν το συγκεκριμένο σκοπό εκτίμησης.

Edited Ιούλιος 24 , 2017 by Pavlos33

[ted78]

Ποια είναι η διαδικασία της ανάθεσης εντολής εκτίμησης;

 

Υ.Γ.: Και απαντώ ο ίδιος. Απ' ότι φαίνεται επισπεύδων και εντολέας είναι ο οφειλέτης. Όχι και ό,τι το καλύτερο.

Edited Ιούλιος 24 , 2017 by ted78

[Pavlos33]

Ναι, όπως το λες. Αναθέτων ο οφειλέτης, εκτός και αν ενδιαφέρει και τους πιστωτές και δώσουν και αυτοί εντολή εκτίμησης για τον ίδιο σκοπό. Αναμένεται μεγάλη πίεση από τους οφειλέτες για όσο το δυνατόν αποτίμηση μεγαλύτερης αξίας στα ακίνητά τους.Πρακτικά θα εξετάζεται η αξία άμεσης διάθεσης. Ο νόμος την ονομάζει αξία ρευστοποίησης και φαντάζομαι ότι αυτή την αξία θα εννοεί.

Θέλει προσοχή και γερό στομάχι για να διατηρηθεί η αντικειμενικότητα και ανεξαρτησία του εκτιμητή.

Από την άλλη ο νόμος δίνει το δικαίωμα να χρησιμοποιηθεί η αξία ακινήτων που βγαίνει στον ΕΝΦΙΑ. Το αν συμφέρει ή όχι, εξετάζεται ανά περίπτωση.

[BAS]

Προφανώς αφού οι αντικειμενικές αξίες σταματάνε την παλαιότητα στα 25 χρόνια σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές είναι ψηλές , τα ακίνητα άνω των 25 ετών και άλλα διάφορα θα παραμένουν στις αξίες του ΕΝΦΙΑ . 

 

Εχετε υπ΄ όψη από την στιγμή που το κράτος παίρνει βαρύτατους φόρους με αυτές τις αξίες θα είναι νομικά δύσκολο να μην τηρηθούν και στις άλλες περιπτώσεις . 

 

Επίσης θα πρέπει οι "πιστοποιημένοι" αν υπολογίζουν αξίες ενοικίων , να ρίχνουν και μια ματιά στην AIRBNB και στα ημερολόγια πληρότητας των γειτονικών στο εκτιμώμενο ακίνητο...

 

Από την άλλη περιμένω να δω τι θα κάνει ο Στασινός με τους "πιστοποιημένους" , γιατί με την κρίση και την αναδουλειά , παίζει να πήξουμε σε πιστοποιημένους που δεν θα έχουν μυρίσει φρεσκοριγμένο μπετό ποτέ , αλλά θήτευσαν αντί για τα γιαπιά στα σεμινάρια και είναι "του σεμιναρίου"....

 

Θα μου πεις όταν μέχρι πριν λίγο εκτιμητές , ήταν λογιστές και άλλοι των οικονομικών και μεσίτες , τουλάχιστον οι μηχανικοί των σεμιναρίων είναι μία προόδος....

 

Δεν έχω διάθεση να γίνω εκτιμητής , αλλά κάποια πράγματα που απέχουν από την κοινή λογική και παίζουν με κολλητηλήκια και ρουσφετάκια , όπως η νομοθεσία περί "πιστοποιημένων" , με ενοχλούν βαθύτατα .

[ted78]

Δε θα είναι όλα τα ακίνητα κατοικίες. Θα υπάρχουν πολλά οικόπεδα, αγροτεμάχια, ειδικά κτίρια (βιομηχανοστάσια, αποθήκες κλπ) τα οποία δε θα καλύπτονται από τον ΕΝΦΙΑ. 

 

Επίσης, για τον συγκεκριμένο σκοπό εκτίμησης, δε νομίζω ότι η χρήση στοιχείων από το airbnb, μπορεί να δώσει αξιόπιστα αποτελέσματα, ακόμα και για κατοικίες.

 

Μετά την κατάργηση του Σ.Ο.Ε. η δημιουργία μητρώου πιστοποιημένων εκτιμητών ήταν εκ των ουκ άνευ και απαίτηση από τους εταίρους και την Ε.Κ.Τ.

[Pavlos33]

Να θυμίσουμε για όποιο συνάδελφο ενδιαφέρεται ότι, για την σύνταξη έκθεσης εκτίμησης ακινήτου για το σκοπό εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών δεν αρκεί η πιστοποίηση αλλά απαιτείται η εγγραφή στα μητρώα πιστοποιημένων εκτιμητών του ΥΠ. Οικ. με αναγγελία έναρξης (συνήθως στον κλάδο "ακίνητα"-Υποπαράγραφος Γ 4 ου ν. 4142/13) ) και δικαιολογητικά που περιγράφονται στο ν 4152/13.

Δηλώνεται υπεύθυνα η χρήση ευρωπαϊκών εκτιμητικών προτύπων στις εκτιμήσεις καθώς και η αυστηρή τήρηση του κώδικα δεοντολογίας της υποπαραγράφου Γ8 και του ανωτέρω νόμου καθώς και της απόφασης  19928/292 (ΦΕΚ Β' 1147/13-05-2013)

 

 

Υ.Γ Συνάδελφοι όποιος έβαλε αρνητική στη δημοσίευση του συναδέλφου ΒΑS θα ήταν πολύ χρήσιμο και θα προάγει γόνιμο διάλογο  αν εξηγήσει τους λόγους διαφωνίας του, Προς το παρόν αποκαθιστώ την αρνητική με μια θετική ψήφο.

Edited Ιούλιος 25 , 2017 by Pavlos33

[BAS]

Οχι Γιάννης , Γιαννάκης ....  

 

Είπε κανείς ότι οι δανειστές είναι κουφοί ? 

 

Μια χαρά ακούνε ...

 

Οσο για τις πλατφόρμες , σε μια εποχή που τα ενοίκια είναι επισφαλής μέθοδος , λόγω της πλήρους ασυδοσίας και ατιμωρησίας των ενοικιαστών , προφανώς ο συνδυασμός τιμών στην πλατφόρμα με το ημερολόγιο κρατήσεων που επίσης είναι ορατό , μας δίνει ένα ποσό ετήσιου ενοικίου που μπορεί να ληφθεί υπ΄ όψη .

 

 

 

 

Φαίνεται ότι ενόχλησα κάποιον και μου έβαλε την αρνητική . Δεν πειράζει ....

[ted78]

Για να έχει νόημα η χρήση στοιχείων από το airbnb θα πρέπει ένα ικανό ποσοστό ιδιοκτησιών στην περιοχή του ακινήτου να χρησιμοποιείται με αυτό τον τρόπο. Δεν αρκεί στα 100 διαμερίσματα πχ να έχεις 5 - 10, που δουλεύουν έτσι. Η αγοραία αξία του διαμερίσματος θα καθορίζεται από την επικρατούσα χρήση της περιοχής. Αν φτάσει το airbnb στο 20 - 30% των διαμερισμάτων, το συζητάμε κατά πόσο επηρεάζει και για τον συγκεκριμένο σκοπό, που είναι ο εξωδικαστικός συμβιβασμός, αν έχει κάποια συνεισφορά και κατά πόσο στην αξία του ακινήτου και φυσικά τι στοιχεία θα βρεις ή τι παραδοχές θα κάνεις για τα έσοδα - έξοδα και λοιπούς παράγοντες. 

Edited Ιούλιος 25 , 2017 by ted78

[BAS]

Μιλάω σε σύγκριση με τα ενοίκια που θεωρούνται στοιχείο ενώ στην Ελλάδα είναι επισφαλή .

 

Για παράδειγμα νοικιάζεις ακίνητο στο αφήνει απλήρωτο μαζεύονται 4-5 νοίκια , μέχρι την έξωση άλλα 5-10 έχει μείνει τζάμα 1-1,5 χρόνο , στο αφήνει σε κακά χάλια και από την άλλη έχεις μικρότερη χρήση , είναι Η ΛΥΣΗ σε ακίνητα που δεν λειτουργεί η θέρμανση , τα χρήματα τα προεισπράτεις και έχεις και εγγύηση για 800 € ζημιές που γίνονται πολύ πολύ σπάνια γιατί χρεώνονται στο προφίλ του πελάτη ...

 

Από την στιγμή που υπάρχουν πολλές εταιρείες που σου νοικιάζουν το ακίνητο , στο φτιάχνουν και το νοικιάζουν οι ίδιοι σε πλατφόρμα , η αγορά του ενοικίου έχει αλλάξει .

 

Να δεις σε πόσα τουριστικά μέρη οι φοιτητές πρέπει να ξεκουβαλλάνε τα καλοκαίρια....

[ted78]

Αν και παλιοσειρά, γράφεις με τον ενθουσιασμό του νεοφώτιστου και βλέπεις μόνο τα θετικά ενώ παραβλέπεις τα αρνητικά.

Από τη στιγμή που θα αντιμετωπίσουμε το διαμέρισμα ως οικονομική μονάδα παραγωγής εισοδήματος, εκτός από την τιμή που φαίνεται στην πλατφόρμα και τις πληρότητες, αυτό που μας ενδιαφέρει να βρούμε σαν εκτιμητές είναι τα κέρδη προ φόρων, οπότε και η τιμή που αναφέρεται στο site θα πρέπει να "καθαριστεί" καταλλήλως, ώστε να δώσει ορθά αποτελέσματα.