Εκτιμήσεις εμπορικής (αγοραίας) αξίας ακινήτων για σκοπό εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών (Ν. 4469/17-ΦΕΚ 62/Α/3-5-2017)

[BAS]

Δεν μιλάω ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΑ υπέρ της πλατφόρμας , άλλωστε δεν την χρησιμοποιώ σε προσωπικό επίπεδο . Εχω όμως πολλά ακούσματα από άλλους που είναι ιδιοκτήτες ή τουρίστες . 

 

Το θέμα είναι ότι η αναξιοπιστία και το προβληματικό νομικό καθεστώς της μακροχρόνιας ενοικίασης έχει στρεβλώσει την αγορά ενοικίων και πλέον η χρήση των πλατφορμών βγάζει πολλά ακίνητα από την μακροχρόνια ενοικίαση , οπότε θα πρέπει να λαμβάνεται υπ΄ όψη .

 

Μπορεί στην θερμή Λάρισα να μην έχει μεγάλη ανάπτυξη , αλλά σε πολλές μέτριες και λίγο κακές περιοχές της Αθήνας όπου οι ενοικιαστές ήταν επίφοβοι , πλέον η λύση της πλατφόρμας είναι μονόδρομος .

[Pavlos33]

Κατα την υπαγωγή μιας επιχείρησης στον εξωδικαστικο μηχανισμό ρύθμισης οφειλών ζητείται σύμφωνα με το άρθρο 5 του Ν.4469/17 η εμπορική (ή άλλως η αγοραία) αξία του ακινήτου προκειμένου όπως αναφέρεται στο εν λόγω άρθρο να προσδιοριστεί η αξία ρευστοποίησης.

Η έκθεση εκτίμησης θα συνταχθεί με βάση την αγοραία αξία (market value) όπως αυτή ορίζεται στα Ευρωπαικά Εκτιμητικά Πρότυπα (ή και στα διεθνή για όσους τα εφαρμόζουν). Βάσει του άρθρου 5, θεωρείτε ότι προκύπτει υποχρέωση αναγραφής στην εκθεση και της αξίας ρευστοποίησης;

Στα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα, ορίζεται τέτοια αξία;

Νομίζω ότι η πιο κοντινή αξία σε αυτή αποτελεί η "αξία αναγκαστικής πώλησης" (forced sale value) η οποία δεν αποτελεί βάση εκτίιμησης και δίδεται όταν είναι γνωστές οι ειδικές συνθήκες στις οποίες θα διαμορφωθεί αυτή η αξία.

 

Άρθρο 5 παρ. 2 ν. 4469//17

2. Η αίτηση συνοδεύεται υποχρεωτικά και από: 

α) κατάλογο των περιουσιακών στοιχείων του οφει-

λέτη με αναφορά στην εκτιμώμενη εμπορική αξία τους, 

έτσι ώστε να μπορεί να προσδιορισθεί η αξία ρευστο-

ποίησης της περιουσίας του, 

[annats]

Μου ζητήθηκε να κάνω μια εκτίμηση αξίας ακινήτου ευχερούς διάθεσης. Συγκεκριμένα η τιμή πρώτης εκκίνησης για την περίπτωση πλειστηριασμού.

Επειδή συνήθως μου ζητάται η αγοραία αξία, θα ήθελα να ρωτήσω αν η τιμή αυτή προσδιορίζεται ως ποσοστό της αγοραίας.

Σε προηγούμενη ανάρτηση είδα ότι υπολογίζεται ωε ένα ποσοστό 85-90%. Αυτό αποτελεί παραδοχή του εκτιμητή; 

έχει κάποιος να μου προτείνει σχετική βιβλιογραφία;

[nzerman]

Τι πάει να πει τιμή εκκίνησης. Εσύ θα δώσεις την αξία όπως προβλέπεται από τα Εθνικά και Ευρωπαϊκά πρότυπα και στη συνέχει κάποιοι θα πάρουν αποφάσεις με την αξία αυτή. 

Μήπως εννοείς αξία αναγκαστικής πώλησης; 

Ο δικαστικός επιμελητής στο ζήτησε; 

[annats]

Μου το ζήτησε οικονομολόγος ο οποίος θέλει να συντάξει φάκελο για εξωδικαστικό συμβιβασμό. Και μου το περιέγραψε όπως αναφέρω παραπάνω.

Εμένα η λογική μου λέει ότι θα δώσω την αγοραία αξία.

Τιμή εκκίνησης μου είπε ότι είναι η πρώτη τιμή με την οποία θα βγει στον πλειστηριασμό. Δηλαδή η τιμή την οποία θα ζητήσουν αρχικά, και η οποία πιθανόν να αυξηθεί μετά λόγω της ζήτησης που θα έχει και των προσφορών που θα γίνουν.

[Pavlos33]

Σε πλειστηριασμό ένα ακίνητο βγαίνει  στην αγοραία αξία (αλλιώς ονομαζόμενη και εμπορική) δυνάμει του ΠΔ 59/2016. Αυτή είναι η τιμή εκκίνησης μετά την ισχύ του ΠΔ.

Υ/Γ Είσαι πιστοποιημένη εκτιμήτρια;

Edited Ιούλιος 12 , 2018 by Pavlos33

[ted78]

Συνάδελφοι, ο Σύλλογος Εκτιμητών έχει εκδώσει ένα εγχειρίδιο με όλα όσα χρειάζονται και με παραδείγματα.

Μπορείτε να το βρείτε στον παρακάτω σύνδεσμο.

http://avag.gr/index.php/ekpaideutiko-yliko-seke

[annats]

Καλησπέρα, ναι είμαι πιστοποιημένη εκτιμήτρια.

Επίσης, αυτό πίστευα και  εγώ ότι πρέπει να χρησιμοποιήσει (την αγοραία αξία δηλαδή)

αλλά αυτοί μου διευκρίνισαν ότι πρόκειται για τιμή βίαιης εκποίησης, δηλαδή την τιμή που θα λάβει 

εάν πρέπει οπωσδήποτε να πωληθεί αύριο το πρωι π.χ. (και άρα απομειωμένη σε σχέση με την αγοραία)

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις.

[Pavlos33]

Να δούμε λίγο τι λέει ο νόμος 4469/17. Δεν προκύπτει ρητά ότι ο εκτιμητής θα πρέπει να εκτιμήσει την ακίνητη περιουσία οφειλέτη με βάση αξία ρευστοποίησης ή αξία αναγκαστικής πώλησης. 

Για την  «αξία ρευστοποίησης», όπως αναφέρεται στον Ν. 4469/2017, θα πρέπει να ορίζονται τόσο στην εντολή της εκτίμησης, όσο και στην τελική έκθεση οι ειδικότερες συνθήκες κάτω από τις οποίες αναμένεται να πραγματοποιηθεί η ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων (Πότε, Πως, Χρόνος Προώθησης, συνθήκες αγοράς την ημερομηνία της πώλησης κ.α.).

Η Αξία Ρευστοποίησης (Liquidation Value) αφορά το εκτιμώμενο ποσό το οποίο θα μπορούσε να επιτευχθεί σε μια διαδικασία «μη συστηματικής» πώλησης ενός ακινήτου ή μιας ομάδας ακινήτων. Θα πρέπει να διευκρινίζεται κάτω από ποιες προϋποθέσεις πραγματοποιείται αυτή και κατ’ επέκταση εάν γίνεται:

(α) Κάτω από τους συνήθεις όρους της αγοράς με τον συνήθη χρόνο προώθησης

Στην περίπτωση αυτή η ρευστοποίηση πραγματοποιείται δίνοντας εύλογο χρόνο προώθησης του ακινήτου με σκοπό την εύρεση αγοραστών με τον πωλητή να θεωρείται εξαναγκασμένος να πωλήσει το ακίνητο ακριβώς όπως είναι την ημερομηνία της εκτίμησης 

(β)  Ως αποτέλεσμα Αναγκαστικής Πώλησης (Forced Sale)

Ο όρος «αναγκαστική πώληση» συχνά χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις στις οποίες ο πωλητής είναι εξαναγκασμένος να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, με αποτέλεσμα (1)να μην υπάρχει από την πλευρά του πωλητή η δυνατότητα προώθησης του ακινήτου για εύλογο -σχετικά με τα δεδομένα της αγοράς- χρονικό διάστημα και  (2) ο αγοραστής να μην έχει τον χρόνο που χρειάζεται να προχωρήσει στους απαραίτητους ελέγχους σχετικά με την προς πώληση ιδιοκτησία. Οι δύο αυτοί παράμετροι, δύναται να επηρεάσουν σημαντικά την τελική αξία του ακινήτου.

Σε περίπτωση που η φύση και ο λόγος ύπαρξης των περιορισμών οι οποίοι διέπουν την υπό εξέταση αναγκαστική πώληση δεν είναι γνωστοί, η αξία η οποία θα επιτευχθεί κάτω από το καθεστώς αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου δε δύναται να προσδιοριστεί.

Η τελική τιμή στην οποία ένας ιδιοκτήτης (πωλητής) θα συμφωνήσει να πωλήσει το ακίνητό του κάτω από το καθεστώς αναγκαστικής πώλησης, αναμένεται να αντανακλά τις ειδικές συνθήκες οι οποίες διέπουν την αγοραπωλησία και όχι τις συνθήκες της αγοράς τη δεδομένη χρονική στιγμή. Η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν αποτελεί βάση αξίας. και αφορά τις συνθήκες υπό τις οποίες πραγματοποιείται η συναλλαγή.

Για να διαμορφώσουμε άποψη για την αξία ρευστοποίησης θα πρέπει να είμαστε ενήμεροι για τις συνθήκες κάτω από τις οποίες θα πραγματοποιηθεί η πώληση του ακινήτου

 

άρθρο 5:

2. Η αίτηση συνοδεύεται υποχρεωτικά και από: 
α) κατάλογο των περιουσιακών στοιχείων του οφει-
λέτη με αναφορά στην εκτιμώμενη εμπορική αξία τους, 
έτσι ώστε να μπορεί να προσδιορισθεί η αξία ρευστο-
ποίησης της περιουσίας του, 

 5. Η αξία των ακινήτων τα οποία δηλώνονται στην αί-
τηση καθορίζεται με βάση έκθεση εκτιμητή ακινήτων, 
την οποία συνυποβάλλει ο οφειλέτης με την αίτησή του. 
Αν ο οφειλέτης δεν προσκομίσει έκθεση από εκτιμητή, 
ως αξία των ακινήτων στην αίτηση δηλώνεται η αξία 
που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του Ενιαίου 
Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ν. 4223/2013, Α΄ 287)

και έχουμε αναφορά σε αξία ρευστοποίησης από τη μεριά των πιστωτών στο άρθρο 8 παρ 5

5. Η αντιπρόταση που συντάσσει πιστωτής πρέπει κατ’ 
ελάχιστον να περιέχει: α) βασικά συμπεράσματα σχετικά 
με τη βιωσιμότητα της επιχείρησης του οφειλέτη, 
β) την αξία ρευστοποίησης των περιουσιακών στοιχεί-
ων του οφειλέτη και των συνοφειλετών που έχουν υπο-
βάλει την αίτηση από κοινού με τον οφειλέτη, εφόσον 
ο πιστωτής που υποβάλλει την αντιπρόταση δεν συναινεί 
με την αξία ρευστοποίησης που έχει δηλωθεί από τον 
οφειλέτη και τους συνοφειλέτες,

Δες και ένα άρθρο http://www.kathimerini.gr/921068/article/oikonomia/ellhnikh-oikonomia/odhgos-gia-ton-e3wdikastiko-mhxanismo-ry8mishs-xrewn-epixeirhsewn από την καθημερινή που αναφέρει για εκτίμηση εμπορικής αξίας στα πλαίσια εξωδικαστικού συμβιβασμού.

Edited Ιούλιος 13 , 2018 by Pavlos33

[annats]

Ευχαριστώ!