Δικαίωμα επέκτασης καθ' ύψος και Αυθαίρετο Κτίσμα σε Δώμα

[Χάρις Νιώτη]

Καλησπέρα

 

Θα ήθελα προκαταβολικά να ζητήσω συγνώμη για τυχόν αστοχίες μου σχετικά με τη χρήση της ορολογίας.  Και για να προλάβω το ερώτημά σας, δεν έχω προβεί σε καταγγελία, διότι πρόκειται για οικογενειακή πολυκατοικία και το ήθος μου δεν το επιτρέπει (ακόμα).

Η πολυκατοικία χτίστηκε από τον παππού μου, πέρασε μετά το θάνατό του με αποδοχή κληρονομιάς και αποποίηση της γιαγιάς μου στα 3 παιδιά τους εξ αδιαίρετου και εξ αδιανεμήτου, ακολούθησε οριζόντιος με έξοδο του ενός, και άλλες συμβολαιογραφικές πράξεις και δωρεές, και κάποιες από τις ιδιοκτησίες έχουν ήδη περάσει και στα εγγόνια και στα δισέγγονα του αρχικού ιδιοκτήτη.  

 

Το πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε έχει ως εξής:

Σε πολυκατοικία δύο οροφοδιαμερισμάτων με 3 ισόγεια καταστήματα, διηρημένη ιδιοκτησία στο υπόγειο και αυθαίρετη επέκταση του υπογείου κάτω από το προκήπιο από τότε που χτίστηκε η πολυκατοικία το 1966, με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, συνιδιοκτήτης με δικαίωμα επέκτασης καθ' ύψος προβλεπόμενο από τη σύσταση (50/1000 επί του οικοπέδου και 55,5 τμ μικτής επιφανείας), αλλά όχι αποκλειστική χρήση δώματος, έχει χτίσει σε δύο φάσεις (1990 και 2016) αυθαίρετο κτίσμα, το οποίο προσπαθεί και να τακτοποιήσει.

 

1990 πρώτη φάση κτίσματος (αυθαίρετο)

 

2003 σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας με προβλεπόμενο διαμέρισμα στο δώμα μετά δικαιώματος καθ' ύψους επεκτάσεως, χωρίς δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δώματος (δεν περιγράφεται το αυθαίρετο)

 

κάποια στιγμή μετά το 2003 κάλυψη του συνόλου της περιοχής των 55,5 τμ στο δώμα με πέργκολα καλυμμένη με κεραμίδι, ώστε η αεροφωτογραφία (όπως αργότερα αντιληφθήκαμε) να βεβαιώνει κτίσμα

 

2006 μεταβίβαση με συμβολαιογραφική πράξη του δικαιώματος ψιλής κυριότητας του (αυθαίρετου) κτίσματος στο γιο του (ναι, σωστά διαβάζετε, έχει γίνει συμβολαιογραφική πράξη ΠΡΙΝ τη δήλωση ένταξης τακτοποίησης)

 

2012 Δήλωση ένταξης τακτοποίησης Ν.4014/2011

Κατά τη δήλωση αυτή ο υπεύθυνος μηχανικός έκανε προσπάθεια να συμπεριλάβει την (αυθαίρετη) επέκταση του υπογείου κάτω από την πρασιά στη δήλωση και να την προσαρτήσει στη διηρημένη ιδιοκτησία του υπογείου!

 

2014 Μεταφορά στο Ν. 4178/13

εξοφλημένα τέλος υπαγωγής(2012), εφάπαξ δόση (2012) και ανταποδοτικό τέλος ΤΕΕ (2014)

 

05/2016 Θάνατος υπεύθυνου μηχανικού

 

06/2016 Έναρξη πλήθους παράνομων εργασιών στα κρυφά από τον συνιδιοκτήτη, τόσο εντός διηρημένων ιδιοκτησιών του, όσο και σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους με καταπάτηση όλων των δικαιωμάτων συνιδιοκτησίας και πιθανότατα εφευρέθηκαν και μερικά νέα δικαιώματα για να καταπατηθούν! (σπάσιμο πλάκας ισογείου και παράνομη σύνδεση με το υπόγειο, εκσκαφή και χτίσιμο τεράστιου και αχρείαστου βόθρου, χτίσιμο εγκαταστάσεων υγιεινής εντός υπόγειου προκηπίου και προσπάθεια προσάρτησης κοινόχρηστου χώρου σε ιδιοκτησία, σπάσιμο στηθαίου δώματος, απαγόρευση πρόσβασης σε δώμα και κοινόχρηστο υπόγειο, συνεχείς οχλήσεις, και προφανώς ψευδείς δηλώσεις και απειλές, κλπ)

06/2016 έως σήμερα το χάος! ύβρεις, απειλές προς όλους, συνιδιοκτήτες, μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, και προς 2 ανήλικους συνιδιοκτήτες, τον εγκατέλειψαν μηχανικοί και δικηγόροι, αλλά αυτός εκεί!

10/2016 ολοκλήρωση παράνομου κτίσματος δώματος

11/2016 αλλαγή επιβλέποντος μηχανικού ο οποίος αφαίρεσε φυσικά από τα φύλλα καταγραφής την προσπάθεια προσάρτησης της υπόγειας περιοχής κάτω από το προκήπιο στη διηρημένη ιδιοκτησία, αλλά δηλώνει όλες τις άλλες αυθαιρεσίες που έγιναν κατά το 2016 και 2017 ως προϋπάρχουσες από το 1982!

Συνέχιση προσπάθειας τακτοποίησης.

Και την Παρασκευή μας ήρθε (εμένα και του συζύγου μου, για την ανήλικη συνιδιοκτήτρια κόρη μας!) και ένα εξώδικο υπογεγραμμένο από τον ίδιο, με το οποίο γελάμε όλοι ακόμα...

 

Θέματα:  

Λόγω (αυθαίρετης) επέκτασης του υπογείου από το κτίσιμο της πολυκατοικίας το 1966 κάτω από το προκήπιο (64 τ.μ. που υπερκαλύπτουν τα τετραγωνικά του συντελεστή δόμησης που θεωρούσε ο ιδιοκτήτης ότι είχει προς διάθεσή του όταν ξεκίνησε τις αυθαιρεσίες) το οποίο επιθυμούμε να τακτοποιήσουμε και μίας σειράς άλλων προβλημάτων που προκύπτουν με υπέρβαση καθ' ύψος (αν έχω καταλάβει καλά), δεν υπάρχει πρόβλεψη για ανελκυστήρα, κλπ, ο μηχανικός του με είχε ενημερώσει ότι δεν μπορεί να νομιμοποιήσει το κτίσμα, μόνο να το τακτοποιήσει.

Μηχανικός, Δικηγόρος και Συμβολαιογράφος με έχουν ενημερώσει πως:
Το συμβόλαιο μεταβίβασης ψιλής κυριότητας στο γιο του είναι άκυρο.

Εφόσον δεν νομιμοποιείται το κτίσμα, ακόμα κι αν κάνουν ψευδείς δηλώσεις και περαιωθεί η διαδικασία διατήρησης, τακτοποιείται με πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης μεν

ΑΛΛΑ δεν νομιμοποιηθεί, αλλά αν απλώς τακτοποιηθεί, δεν μπορεί να περάσει στην ιδιοκτησία του δε, και χαρακτηρίζεται κοινόχρηστο και κοινόκτητο.  

Άρα ο γιο του αυτομάτως βγαίνει εκτός ιδιοκτησίας, αν δεν έχει ήδη βγει με το παράνομο συμβόλαιο, και δεν χρειάζομαι σε καμία περίπτωση την υπογραφή του για τακτοποίηση κοινοχρήστων.

Υπάρχει βεβαιωμένη παραδοχή ότι το έχτισε μόνος του ο συνιδιοκτήτης και θεωρεί εαυτόν ιδιοκτήτη.

 

Ερωτήματα:

Μπορεί να περάσει ή όχι στην ιδιοκτησία του, εάν τακτοποιηθεί;  Έχετε συναντήσει ανάλογη περίπτωση;  Θα χρειαστεί να απευθυνθώ εγώ σε κάποια υπηρεσία, ή αυτοδικαίως, αν το τακτοποιήσει θα φανεί ότι είναι κοινόχρηστο και κοινόκτητο;

Είμαι υπεύθυνη για την αυθαιρεσία;

Στη διαδικασία τακτοποίησης του υπογείου εντός προκηπίου, μπορώ να προβώ με το 51% των συνιδιοκτητών που συγκεντρώνω;

Στους κοινόχρηστους χώρους υπάρχουν κι άλλες μικρές αυθαιρεσίες, από τη 1966 που χτίστηκε, είχε κλειστεί ο φωταγωγός, κλπ, που θέλουμε να τακτοποιήσουμε, αλλά μας απειλεί ότι δε θα μας το επιτρέψει.

 

Παράλληλα, εντός της αυθαίρετης προέκτασης του υπογείου κάτω από το προκήπιο, έκανε πέρσι παρανόμως εγκαταστάσεις υγιεινής που καταλαμβάνουν σχεδόν το 1/3 της κοινόχρηστης και κοινόκτητης υπόγειας περιοχής που θέλουμε να τακτοποιήσουμε, και τώρα θέλει να το νομιμοποιήσουμε, κρατώντας όμως αυτές τις τουαλέτες, που έχει ήδη συνδέσει με το βόθρο εντός της υπόγειας ιδιοκτησίας του, που την έχει ενώσει παρανόμως με ένα μικρό μαγαζί που έχει στο ισόγειο η κόρη του, ώστε να μην κάνει τουαλέτα και χάσει χώρο από την ιδιοκτησία τους, αλλά να έχουν πρόσβαση σε τουαλέτα μελλοντικοί ενοικιαστές.  Δεν έχει ολοκληρώσει τις εγκαταστάσεις, αλλά έχει φτιάξει τις υποδομές και τους τοίχους.  Άρα όποιος μηχανικός αναλάβει την τακτοποίηση, θα οφείλει να καταγράψει ό,τι δει, το οποίο όμως ούτε προϋπήρχε, ούτε έχει τη σύμφωνη γνώμη του 66,7% των συνιδιοκτητών.  Και μας έστειλε και το εξώδικο, με το οποίο μας απειλεί πως αν δεν προβούμε άμεσα σε τακτοποίηση θα το κάνει μόνος του (!)  όπως θέλει!  (κανένας δικηγόρος βέβαια δεν υπογράφει αυτό το εξώδικο).

Παρακαλώ, εάν κάποιος έχει αντιμετωπίσει κάτι παρόμοιο, θα με ενδιέφερε ν' ακούσω την εμπειρία του. 

Σας ευχαριστώ για το χρόνο σας.

Edited Ιούλιος 30 , 2017 by Χάρις Νιώτη

[dimitris GM]

συγνωμην, αλλά,

ειναι αδυνατον να μελετηθει το θεμα και να δοθουν απαντησεις  λογω του τεραστιου μεγεθους  του μηνυματος

αλλα  λογω των πολλαπλων και αλληλεπικαλυπτομενων  ερωτηματων.

αν θες επανερχεσαι ως προς τα γεγονοτα,

- σε μια οικοδομη, ειχαν γινει απο παληα οι εξης αυθαιρεσιες, επι κοινοχρηστων.

εγω εχω ενα....δυο διαμερισματα

ο "αλλος" εχει ενα/δυο...υπογειο παρακολουθημα/αερα κλπ...

 

 εκανε τακτοποιηση,  εκανε και ενα συμβολαιο το ετος....ζητησα και πηρα τις σχετικες βεβαιωσεις.

"Μηχανικός, Δικηγόρος και Συμβολαιογράφος με έχουν ενημερώσει πως:
Το συμβόλαιο μεταβίβασης ψιλής κυριότητας στο γιο του είναι άκυρο."

 

[προφανως εκριναν με βαση τα στοιχεια που ειχαν...]

 

Επίσης εκανε και προσφατα τις εξης αυθαιρεσιες...

 

 εγω εχω κανει  τις εξης αυθαιρεσιες.

 

Μηχανικός, Δικηγόρος μου ειπαν να κανω τα εξης."

 

καπως ετσι, θα ειναι πιο ευκολο....για ολους μας

Edited Ιούλιος 31 , 2017 by dimitris GM