Οικισμοί προ του 1923 - Αποστάσεις

[BAS]

Ευχαριστώ και πάλι που απαντάς στα ερωτήματα μου . 

Το οικόπεδο είχε πρόσωπο σε δρόμο και μάλιστα είναι οικοδομικό τετράγωνο , δηλαδή έχει όλο πρόσωπο σε δρόμους . Είναι 3 στρέμματα . Απλά παραχώρησε κάποιο τμήμα για να έχει τα 4 μ. από τον άξονα .

Τα περί 3 μ. δεν το πιάνει , δεν είναι κύριοι δημοτικοί οι δρόμοι .

"όταν το κτήριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μέτρα. "

Είναι περισσότερο από σαφές ότι το επιτρέπεται πάει στο ύψος .

Αλλιώς θα έγραφαν :

όταν το κτήριο επιτρέπεται να τοποθετείται στο όριο του γηπέδου , τότε επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μέτρα.

 

Για μένα η παράγραφος 8 του άρθρου 3 του 11 , ξεκαθαρίζει ΑΠΟΛΥΤΑ το θέμα , ως προς την θέση του κτιρίου , τις αποστάσεις , την διάσπαση των κτισμάτων και την μη επανάληψη της τυπολογίας . 

Η μόνη περίπτωση μη εφαρμογής θα ήταν να υπάρχουν τοπικοί όροι δόμησης , που στην περίπτωση μας δεν υπάρχουν .

[Pavlos33]

Αναφέρεις περί οικοδομικού τετραγώνου. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο βρίσκεται σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο;

Για την ελλιπή διατύπωση της παραγράφου 3 θα συμφωνήσω, πλην όμως υπάρχει (δυστυχώς) ισχυρή διατύπωση στο άρθρο 6, παραγράφους του οποίου έχω παραθέσει σε προηγούμενη δημοσίευση.

 

[BAS]

Δεν είμαι εξοικειωμένος με τα του οικισμού . Με τον όρο ΟΤ , περιγράφω γήπεδο με δρόμους γύρω - γύρω . 

Το άρθρο 6β όντως είναι σαφές , απλά έχουμε διάταξη 15 χρόνια νεότερη , που με εντελώς νέα διατύπωση , αλλά και σκεπτικό , λέει άλλα πράγματα . 

Μην ξεχνάμε ότι το 85 με τον ΓΟΚ, άλλαξε το σκεπτικό της δόμησης με την κατάργηση των συστημάτων δόμησης και τον ορισμό της ελεύθερης τοποθέτησης .

Το σκεπτικό αυτό επιβεβαιώθηκε και με τον ΝΟΚ και όλες τις τροποποιήσεις του . 

Τέλος σε περίπτωση που αφήσω τα 2,5 μ του νόμου του 85 , θα χρεωθώ και τα δυσμενή , δηλαδή την διάσπαση όγκου , αλλά και τις αποστάσεις 2Δ ανάμεσα στα κτίρια του νόμου του 11 ?

Δηλαδή μόνο τα δυσμενή θα παίρνω ? 

Μάλλον δεν στέκει αυτό . 

Αλλωστε και σαν αρχιτεκτονική λύση , έρχεται σε αντίθεση με τον ΓΟΚ/85 και ΝΟΚ/12 και την φιλοσοφία τους , η ταυτόχρονη εφαρμογή "πρασιάς" , αλλά και διπλασίου Δ , γιατί τότε η λύση θα είναι να μετρήσω στην κάλυψη με την χρήση ημιυπαιθρίων τους χώρους ανάμεσα στα κτίρια , ακυρώνοντας στην πράξη την διάσπαση που μου επιβάλλει ο νόμος του 11 και να με ωθήσει σε λύση που έρχεται σε αντίθεση με το πνεύμα του νόμου του 11 . 

  

[BAS]

Και τέλος παρ΄ ότι όλοι φοβούνται τα δύσκολα , ο νόμος του 1987 που ορίζει τα 2,5 μ από το όριο , για τα κτίσματα όγκου άνω των 2000 κμ αναφέρει : 

Παράθεση

. Η παράγραφος 6, αντικαθίσταται ως εξής:

{6. Για κτίρια όγκου πάνω από 2.000 m3 πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους, (φυσικού ή διαμορφωμένου), επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια, έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Εφόσον για λόγους λειτουργικούς του κτιρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου, αποφαίνεται για τη μελέτη του κτιρίου η οικεία Επιτροπή Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου.}

Ενώ με το διάταγμα του 2011 αυτό γίνεται 

Παράθεση

Η παράγραφος 8 του άρθρου 87 του Κώδικα Βασικής
Πολεοδομικής Νομοθεσίας [άρθρο 7 παρ.8 του π.δ. της
24.4-3.5.1985, όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο
4ε του άρθρου 1 του από 14.2/23.2.1987 π.δ/τος (Δ΄133)
και αναριθμήθηκε με την παρ. 4β του άρθρου 1 του από
25.4/16.5.1989 π.δ/τος (Δ΄293)], αντικαθίσταται ως εξής:
«8. Για κτήρια όγκου πάνω από 2.000 κυβικά μέτρα
πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους (φυσικού
ή διαμορφωμένου), επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου
αυτού σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτή-
ρια, έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικο-
δόμημα. Οι μικρότεροι όγκοι ή τα ανεξάρτητα κτήρια
δεν επιτρέπεται να επαναλαμβάνουν την ίδια ακριβώς
μορφή, όγκο και τυπολογία και η ελάχιστη απόσταση
μεταξύ τους είναι 2Δ, δηλαδή 5μ. Επιπλέον, δεν επιτρέ-
πεται όλοι οι κτηριακοί όγκοι να εφάπτονται στα όρια
του γηπέδου. Για κτήρια, στα οποία το μήκος της όψης
του πρώτου κτηρίου προς το δρόμο υπερβαίνει τα 15μ.
δύναται να δημιουργείται βατό ισόγειο πέρασμα (εσω-
τερική στοά), ελάχιστου πλάτους Δ προς τον ακάλυπτο
χώρο διαμέσου του κτηρίου, η επιφάνεια του οποίου δεν
προσμετράται στο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης και
το συντελεστή δόμησης. Εφόσον για λόγους λειτουρ-
γικούς του κτηρίου δεν είναι δυνατή η εφαρμογή των
προηγουμένων εδαφίων, αποφαίνεται για τη μελέτη
του κτηρίου η οικεία Επιτροπή Πολεοδομικού και Αρχι-
τεκτονικού Ελέγχου.»
 

Είναι προφανές ότι το νέο διάταγμα κάνει ακόμα πιο ξεκάθαρη την βούληση του νομοθέτη. 

Δηλαδή ζητάει να μην επαναλαμβάνουν την ίδια τυπολογία , να απέχουν ΔΙΠΛΑΣΙΑ απόσταση μεταξύ τους κτίρια από όσο όριζε ο προηγούμενος νόμος και να μην πατάει παντού στα όρια του γηπέδου , πρόνοια που δεν ελάμβανε ο προηγούμενος νόμος .

Τέλος στο τελευταίο άρθρο του νόμου του 2011 αναφέρει : 

Παράθεση

Άρθρο 4
Μεταβατικές διατάξεις
1. Οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί μέχρι
την έναρξη ισχύος του παρόντος και εξακολουθούν να
ισχύουν, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν.
2. Επίσης, κατά τις προϊσχύουσες διατάξεις εκδίδο-
νται και εκτελούνται οικοδομικές άδειες για τις εξής
περιπτώσεις:
α) εάν έχουν θεωρηθεί από την αρμόδια πολεοδομική
υπηρεσία τα σχέδια του προελέγχου που προβλέπονται
από τις οικείες διατάξεις ή έχει υποβληθεί αίτηση για τη
χορήγηση της οικοδομικής αδείας, με όλα τα απαιτού-
μενα σχέδια και δικαιολογητικά, και η οικοδομική άδεια
εκδοθεί το αργότερο εντός 6 μηνών από τη δημοσίευση
του παρόντος, και
β) εάν έχει προκηρυχθεί αρχιτεκτονικός διαγωνισμός
βάσει των σχετικών διατάξεων και η οικοδομική άδεια
εκδοθεί το αργότερο εντός 6 μηνών από τη δημοσίευση
του παρόντος.
3. Οικοδομική άδεια υφισταμένου κτηρίου ή αποπερα-
τωμένου τμήματός του, η οποία εκδόθηκε κατ’ εφαρμο-
γή της παραγράφου 1, αναθεωρείται εντός του χρόνου
ισχύος της σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, υπό
την προϋπόθεση ότι με την αναθεώρηση δεν επέρχεται
αύξηση του συντελεστή δόμησης, του συντελεστή κατ’
όγκο εκμετάλλευσης, του ποσοστού κάλυψης και του
επιτρεπόμενου ύψους που καθορίζονται από τις διατά-
ξεις του παρόντος.
4. Τυχόν αυστηρότερες ειδικές διατάξεις, που έχουν
θεσπιστεί για λόγους προστασίας συγκεκριμένων οι-
κιστικών συνόλων ή του περιβάλλοντος εν γένει, κατι-
σχύουν των διατάξεων του παρόντος
 

Εδώ δεν έχουμε ειδικές διατάξεις στον συγκεκριμένο οικισμό , ούτε η απόσταση 2,5 μ είναι για την προστασία του περιβάλλοντος .

Εδώ ΕΜΜΕΣΑ μπορούμε να δούμε την φράση που λείπει και δημιουργεί το πρόβλημα:

"Κάθε αντίθετη διάταξη καταργείται ."

Edited Ιούνιος 4 , 2021 by BAS

[Pavlos33]

Αν και είχα απαντήσει από το πρωί διαπίστωσα ότι η απάντησή μου δεν είχαν αναρτηθεί.

 Αν έχω αντιληφθεί σωστά, το οικόπεδο είχε πρόσωπο σε δρόμο σε τρεις πλευρές του και προβήκατε σε διάνοιξη και τέταρτου δρόμου μέσω παραχώρησης σε κοινή χρήση. Για το τελευταίο έχω σοβαρή επιφύλαξη, διότι διάνοιξή δρόμων με τέτοιο τρόπο δεν επιτρέπεται και το όλο θέμα ανάγεται στην κύρωση κοινοχρήστων χώρων του οικισμού. Με άλλα λόγια άλλο πράγμα η παραχώρηση σε κοινή χρήση λωρίδας σε ήδη υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο για απόκτηση οικοδομησιμότητας και άλλο το να διανοιχθεί εξ αρχής νέος δρόμος (έστω και μέσω παραχώρησης). 

Κατά τη γνώμη μου η διατύπωση του άρθρου 3 είναι ελλιπής και δεν έλαβε υπόψη τις ειδικές διατάξεις. Αναφέρω παραπάνω ότι σε περίπτωση κύριας δημοτικής οδού η απόσταση γραμμής δόμησης οφείλει να είναι 3 μ από το όριο (προσοχή όπως αυτό ορίζεται στο ΠΔ 209/98) της οδού, ενώ σε περιπτώσεις που ο δρόμος δεν έχει χαρακτηριστεί κύριος, συνήθως υπάρχει απόφαση Νομάρχη που ορίζει απόσταση γραμμής δόμησης σε μη κύριους (πχ απόσταση 2 μ ή διαφορετική). Έχω προαναφέρει ότι η μόνη περίπτωση τοποθέτησης οικοδομής στο όριο οδού είναι να υπάρχει διαμορφωμένη γραμμή δόμησης κατόπιν κρίσης Πολεοδομίας ή να επιβάλλεται από ειδικούς όρους δόμησης. Εν τέλει, επειδή η Πολεοδομία θα εκδόσει την άδεια, ας το διελευκάνετε το θέμα με την υπηρεσία. 

[tetris]

1 ώρα πριν, Pavlos33 said:

Αν και είχα απαντήσει από το πρωί διαπίστωσα ότι η απάντησή μου δεν είχαν αναρτηθεί.

 Αν έχω αντιληφθεί σωστά, το οικόπεδο είχε πρόσωπο σε δρόμο σε τρεις πλευρές του και προβήκατε σε διάνοιξη και τέταρτου δρόμου μέσω παραχώρησης σε κοινή χρήση. .....

Αν κατάλαβα καλά, έχει ένα πρόσωπο, αλλά επειδή το πλάτος του δρόμου είναι μικρότερο του απαιτούμενου (8 μ), έγινε παραχώρηση σε κ.χ. τμήματος της φάτσας ώστε το ημιπλάτος να γίνει 4 μ

[BAS]

Να το ξεκαθαρίσω . Το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε 4 δρόμους . Οικοδομικό τετράγωνο που είπαμε , κατ΄ αντιστοιχία με τα εντός σχεδίου . Οπου ο δρόμος από τον άξονα προς το οικόπεδο ήταν μικρότερος από 4 μ έγινε παραχώρηση , γιατί θέλουν 8 μ, δρόμο στον δήμο . 

Αυτά με τα τοπογραφικά και δεν ξέρω παρακάτω . 

Το ερώτημα είναι ΑΝ μπορώ σε κάποια τμήματα να ακουμπήσω στο όριο της πρόσοψης . 

Στην πράξη επειδή ήταν 2 μικρά τμήματα αυτά που ακουμπούσαν και επειδή υπάρχουν αντικρουόμενες διατάξεις και βιάζεται ο πελάτης , τα βγάλαμε , οπότε το πρόβλημα τυπικά έπαυσε . 

Επί της ουσίας όμως έχουμε ένα μεγάλο μπάχαλο . 

Υπάρχει απόφαση του ΣτΕ που λέει ότι δεν καταργήθηκαν οι διατάξεις του 81 και πρέπει να έχουμε 4 μ. πρασιά . Μάλιστα έχει τόσο ενδιαφέρον η απόφαση που λέει ότι πρόκειται για ακάλυπτο χώρο και όχι πρασιά . Αν ισχύει αυτό έχουμε πρόβλημα με τα μπαλκόνια . 

Μετά έχουμε τους δημάρχους που λένε 3 μ. αν είναι κύριος δημοτικός δρόμος .

Ο νόμος του 87 που επιτρέπει να κολλήσεις αν το οικόπεδο σου είναι κάτω από 500 τμ και θέλει να αφήσεις 2,5 αν είσαι πάνω από 500 τμ , το οποίο έχει μεγαλύτερο σουξέ τώρα και τέλος έχουμε την διάταξη για τα κτίσματα όγκου πάνω από 2000 κμ , η οποία υπήρχε και στις διατάξεις του 85-87 , που τότε δεν έγραφε περιορισμό για το που θα κόλλαγαν τα διασπασμένα κτίρια και άφηνε αποστάσεις ανάμεσα τους τα 2,5 μ. , ενώ τώρα με την διάταξη του 11 , βάζει αποστάσεις 5 μ και λέει να μην κολλάνε παντού τα κτίρια .

Για μένα ισχύει το τελευταίο του 11 . 

Παράλληλα όμως παίζουν και το πως έχουν κτίσει οι όμοροι , αν είναι πολλά σπίτια γύρω και τότε μπορείς να πας σε όλο το μήκος της πρόσοψης . 

Για γέλια και για κλάματα , όπως πάντα είναι η πολεοδομική νομοθεσία και οι ερμηνευτές της στα διοικητικά δικαστήρια ...

[xavrias]

On 5/3/2018 at 8:36 ΜΜ, tetris said:

Αν εννοείς ότι ο οικισμός είναι >200 κατ. και δομείται με το ΠΔ 2-3-81, οι π.α. είναι >=2.50 ή 0,00

Αν η επιφάνεια του οικοπέδου είναι >=500 μ², το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχ. 4,00 μ από το πρόσωπο (άρθρο

Κι εξυπακούεται ότι αφορά μόνο σε δημοτικούς (κοινοτικούς) δρόμους

Τελικά ισχύει ακόμα αυτό ή καταργήθηκε με την εγκύκλιο του '86;

[tetris]

Η εγκύκλιος φαίνεται να το αναιρεί. Στη β.δ. της πολ. νομοθεσίας, που είμαι συνδρομητής, δεν υπάρχει διαγραφή του, ή έστω διακριτή γραφή με την επισήμανση ότι δεν ισχύει, αλλά παράλληλη ανάρτηση της εγκυκλίου. 

Για πιο σίγουρα, πάρε επιβεβαίωση από την ΥΔΟΜ

συμπλ

για πολλά χρόνια, μετά την έκδοση της εγκυκλίου, οι υπηρεσίες έπαιζαν την κολοκυθιά...

Edited Ιανουάριος 4 , 2022 by tetris
συμπλήρωση

[xavrias]

5 λεπτά πριν, tetris said:

Η εγκύκλιος φαίνεται να το αναιρεί. Στη β.δ. της πολ. νομοθεσίας, που είμαι συνδρομητής, δεν υπάρχει διαγραφή του, ή έστω διακριτή γραφή με την επισήμανση ότι δεν ισχύει, αλλά παράλληλη ανάρτηση της εγκυκλίου. 

Για πιο σίγουρα, πάρε επιβεβαίωση από την ΥΔΟΜ

συμπλ

για πολλά χρόνια, μετά την έκδοση της εγκυκλίου, οι υπηρεσίες έπαιζαν την κολοκυθιά...

Σ' αυτό το συμπέρασμα καταλήγω και γω. Θα ζητήσω έγγραφη απάντηση από Υ.ΔΟΜ. και 

θα επανέλθω.