Συναίνεση συνιδιοκτητών.

[kostisrho]

Αγαπητοί συνάδελφοι καλησπέρα! Αντιμετωπίζω ένα θέμα με το δικό μου διαμέρισμα! Θέλω να κάνω ανακαίνιση στην εσωτερική διαρρύθμιση. Συνέπεια αυτού πρέπει να αλλάξω την όψη όσο αφορά τα κουφώματα ( άλλες διαστάσεις και άλλες θέσεις ).  Πολ. Μηχανικός ο οποίος έχει αναλάβει την αδειοδότηση, μεταξύ των δικαιολογητικών μου είπε οτι χρειάζομαι και τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Οι ιδιοκτησίες στη πολυκατοικία είναι 3 σε 3 διαφορετικά οροφοδιαμερίσματα (συμπεριλαμβανομένης και της δικής μου.). Η μια συνιδιοκτήτρια δεν υπογράφει για πολύ χαζούς λόγους που αν έχουν σημασία μπορώ να σας τους αναφέρω σε replay. Η ερώτηση που θέλω να σας κάνω είναι η εξής: Αν κάποιος απο τους συνιδιοκτήτες δεν έχει σώας τας φρένας, ή λείπει στο εξωτερικό, τι γίνεται? Με πλειοψηφία? 

[Elounda]

Κανονισμός πολυκατοικίας υπάρχει?Αν δεν ορίζει κάτι ή δεν υπάρχει τότε από ολους

[kostisrho]

Όχι. Δυστυχώς δεν υπάρχει! Είναι όμως παράξενο. Για εργασίες που αφορούν το δικό μου διαμέρισμα, για να βγάλω άδεια, χρειάζομαι τη συναίνεση όλων!

 

Ευχαριστώ για την απάντηση σου

Edited Οκτώβριος 10 , 2017 by kostisrho

[ΚΑΝΑ]

Κανονισμός πολυκατοικίας υπάρχει?Αν δεν ορίζει κάτι ή δεν υπάρχει τότε από ολους

 

από που προκύπτει το από όλους ?

το σχετική συναίνεση τι σημαίνει στο παρακάτω?

Σχετική συναίνεση δηλ το έγγραφό της

ή

το σχετικό ποσοστό πλειοψηφίας ?

 

άρθρο 3 παρ 6 ΚΥΑ 55174 15-10-13 ΦΕΚ 2605Β/13

 

6. Όταν οι εργασίες αφορούν σε κοινόχρηστους / κοινόκτητους χώρους του ακινήτου απαιτείται να προσκομίζεται έγγραφο από το οποίο θα προκύπτει ότι έχει εξασφαλιστεί η σχετική συναίνεση των συνιδιοκτητών, με ευθύνη του ενδιαφερομένου.

Για τις περιπτώσεις υπαγωγής κατά το άρθρο 11 του Ν.4178/2013 για τις οποίες δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, για την υποβολή αίτησης για την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας σε ήδη αποπερατωμένα κτίρια, και μετά την υπαγωγή τους στις διατάξεις του νόμου 4178/2013, δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών με την επιφύλαξη τυχόν υπάρχουσας ειδικής πρόβλεψης σε κανονισμό πολυκατοικίας.

Ειδικότερα, αν οι εργασίες αφορούν στις όψεις οριζοντίων ιδιοκτησιών, απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών κατά τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας.

Σε περίπτωση νομίμως συνιστάμενων αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών με τμήματα αποκλειστικής χρήσης, εφόσον πρόκειται για αυτοτελή κτίρια δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών του ακινήτου με την επιφύλαξη τυχόν υπάρχουσας ειδικής πρόβλεψης σε κανονισμό ιδιοκτησίας.

 

δείτε και τι λέει το ΤΕΕ (στη μια συνεδρίαση και τη λέει την μεθεπόμενη)

http://portal.tee.gr/portal/page/portal/teetkm/EPAGGELMATIKA/SYNERGASIA_TEETKM_YPHRESIES_DOMHSHS/FAQXX.pdf

http://portal.tee.gr/portal/page/portal/teetkm/EPAGGELMATIKA/SYNERGASIA_TEETKM_YPHRESIES_DOMHSHS/FAQXXII.pdf

Edited Οκτώβριος 10 , 2017 by ΚΑΝΑ

[dimitris GM]

- εάν υπαρχει κανονισμος. γινεται ό,τι οριζει ο κανονισμος

ο οποιος  πιθανον  να οριζει καποια ειδικη  πλειοψηφια για συγκεκριμενες εργασιες

 

-εάν δεν υπαρχει κανονισμος, απαιτειται παντοτε το 100%

 

[και προφανως δεν εχουν σχεση -και δεν υπερτερουν - οι ειδικες-πολεοδομικες-  διαταξεις περι "τακτοποιησης"

 

με τις κοινες διαταξεις του ΑΚ  περι συνιδιοκτησιας.

Edited Οκτώβριος 10 , 2017 by dimitris GM

[ΚΑΝΑ]

Δημήτρη

ευχαριστούμε αλλά απορώ

γιατί το ΥΠΕΚΑ δεν το ξεκαθαρίζει 

ούτε για τις Ε.Ε.Μ.Κ ούτε για τις α.δ

[vagelis_lam]

Πάντως στην περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός,  τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις

των συνιδιοκτητών, ως μόνων εξ αδιαιρέτου συγκυρίων κατ’ ανά-

λογη μερίδα επί των κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της καθώς και ποιά συγκε-

κριμένα είναι αυτά, καθορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων του ν.3741/1929 σε

συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 1002 και 1117 ΑΚ.  

[Elounda]

Δημήτρη

ευχαριστούμε αλλά απορώ

γιατί το ΥΠΕΚΑ δεν το ξεκαθαρίζει 

ούτε για τις Ε.Ε.Μ.Κ ούτε για τις α.δ

Δυστυχώς παράλογα πράγματα συμβαίνουν καθημερινά στην Ελλάδα και τα ξέρετε καλύτερα λόγω εμπειρία τόσο εσύ ΚΑΝΑ  όσο ο Δημήτρης.Δηλαδή να το πάμε αλλιώς αγοράζω ολα τα  διαμέρισματα ισογείου .Ο ρετιρέ έχει πρόβλημα με μόνωση η οποία στην τελική επηρεάζει όλο τον φέροντα.Χρειάζεται νέα μόνωση  με κόστος ξέρω γω 10000,είμαστε 2 ιδιοκτήτες συνολικά.Εγώ αρνούμαι  λόγω ''οικονομικής αδυναμίας'', η αλήθεια είναι δεν επηρεάζομαι προσωρινα σου λέει σιγά μην δώσω 5000 . Αι τράβα να βρείς άκρη .Κατά κόρον συμβαίνει αυτο το παράδειγμα.Το πρόβλημα δεν είναι τα λεφτά το πρόβλημα είναι να καταλάβουν οτι δεν θα πάρει μόνο του γειτονα το σπίτι ''φωτιά'' αλλά και το δικό μας

 

 

ΥΓ Ναρκωτικό η νομοθεσία μας όμως ΚΑΝΑ  ε? Αν και συνταξιούχος εκεί να ασχολείσαι   (ευτυχώς να μαθαίνουμε και εμείς τα στραβάδια κάτι)

Edited Οκτώβριος 10 , 2017 by Elounda

[nik]

-εάν δεν υπαρχει κανονισμος, απαιτειται παντοτε το 100%

 

[και προφανως δεν εχουν σχεση -και δεν υπερτερουν - οι ειδικες-πολεοδομικες-  διαταξεις περι "τακτοποιησης"

 

με τις κοινες διαταξεις του ΑΚ  περι συνιδιοκτησιας.

 

Δημήτρη από που προκύπτει αυτό και το λες με σιγουριά ? Συναίνεση πλειοψηφίας ζητάει η ΥΔΟΜ όχι όλων των ιδιοκτητών. Εδώ με απλή πλειοψηφία αλλάζουν τόσα πράγματα σε μία πολυκατοικία π.χ. μετατροπή λέβητα σε αέριο, στο παράθυρο θα κολλάνε ? Είμαι σίγουρος ότι είναι πλειοψηφία. 

 

Επομένως κατ' εμέ. Αν δεν υπάρχει κανονισμός ή αν υπάρχει αλλά ο κανονισμός δεν αναφέρεται στο θέμα ή απλά γράφει ότι θα αποφασίζει η γενική συνέλευση :

 

ΑΝ υπάρχει διαχειριστής με ΑΝΑΘΕΣΗ πας ΥΔ του διαχειριστή ο οποίος θα δηλώνει ότι ύστερα από συνέλευση που πραγματοποιήθηκε τάδε του μηνός, η πλειοψηφία των ιδιοκτητών αποφάσισε ΝΑΙ ή ΟΧΙ.

 

ΑΝ ΔΕΝ υπάρχει διαχειριστής το κάνει ο ιδιοκτήτης με δική του ευθύνη με ΥΔ ότι η πλειοψηφία συναινεί ή ότι τέλος πάντων δεν θέλει να επικοινωνήσει και αφού έχει εξαντλήσει την όποια προσπάθεια αναζήτησης της πλειοψηφίας.

 

Η ΥΔΟΜ γενικά θέλει ένα χαρτί με κάποιον να παίρνει την ευθύνη για να τον αναζητήσει μετά αν στραβώσει κάτι. Εϊτε αυτός είναι διαχειριστής είτε είναι ο ιδιοκτήτης. 

[dimitris GM]

Εχει αναφερθει  αυτη  αποφαση, που μαλλον αποτελει εξαιρεση απο τον κανονα

Και  αφορα μιά παλαια διοροφη οικοδομη...

[και εχει και αντιθετη γνωμη μειοψηφιας.]

 

 3733/2015 ΣΤΕ ( 668420)

(Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ)
"Πολεοδομική νομοθεσία. Οριζόντια ιδιοκτησία. Κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα για απόλυτη χρήση των κοινών μερών του οικοδομήματος εφόσον δεν βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών. Σε περίπτωση μεταβολής που αφορά έναν ή ορισμένους μόνο από τους συνιδιοκτήτες, η πολεοδομική υπηρεσία κρίνει παρεμπιπτόντως κατά πόσον καθίσταται χειρότερη η θέση των λοιπών. Νομίμως εκδόθηκε η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια, μετά από αίτηση των συνιδιοκτητών του ισογείου ορόφου, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση και των λοιπών συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά τη διεύρυνση των κουφωμάτων της εξωτερικής τοιχοποιίας (πρωτοτοίχων), αφού δεν εγέρθησαν σοβαρές αμφιβολίες ότι οι επιτραπείσες εργασίες κατέστησαν χειρότερη την θέση των εκκαλουσών ή παρέβλαψαν την εκ μέρους τους χρήση της ιδιοκτησίας τους, ή μείωσαν την ασφάλεια του οικοδομήματος. Αρκούσε η υπεύθυνη δήλωση του εντολοδόχου μηχανικού των συνιδιοκτητών του ορόφου στον οποίο αφορούσαν οι επισκευές για την κατ’ εξαίρεση εφαρμογή του προϊσχύσαντος αντισεισμικού κανονισμού. Αντίθετη μειοψηφία." Απορρίπτεται η έφεση.

-----------------------------------

Σημερα δεν υπαρχει ΥΔΟΜ που να δεχεται να δοσει αδεια για την διανοιξη/διαπλατυνση  κουφωματων  σε εξωτοιχους πολυοροφης οικοδομης, χωρις την συμφωνη γνωμη του 100%,

οχι μονον επειδη εχει σχεση με την ασφαλεια της οικοδομης,  αλλα και με την αλλαγη της οψης/αρχιτεκτονικων/μελετων/αντισεισμικου κανονισμου κλπκκλπ

Αλλο θεμα ειναι η πολεοδομικη τακτοποιηση επι  αυθαιρετης  διαπλατυνσης κουφωματων, που "αρκειται" στην συναινεση απο το 51%...

αλλά,  την  λυση για το προβλημα αυτο θα την δοσουν  μελλοντικα τα δικαστηρια.
 

 

 

απόσπασμα

  12. Επειδή, όπως συνάγεται από το Παράρτημα Ε΄ της Δ17α/141/3/ΦΝ275/1999 απόφασης του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ με την οποία εγκρίθηκε ο Ελληνικός Αντισεισμικός Κανονισμός, όπως ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της προσβαλλόμενης οικοδομικής αδείας, είναι δυνατή η εξαίρεση από την απαίτηση ελέγχου υφιστάμενου κτιρίου από τον εν λόγω αντισεισμικό κανονισμό στην περίπτωση προσθηκών σε υφιστάμενα κτίρια Σ1 (κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού) και Σ2 (συνήθη κτίρια κατοικιών και γραφείων, βιομηχανικά κτίρια, ξενοδοχεία κλπ.) του πίνακα 2.3 του κανονισμού, μετά από σύμφωνη έγγραφη αποδοχή από τους ιδιοκτήτες του κτιρίου, με αποτέλεσμα τον έλεγχο του υφιστάμενου κτιρίου με τον προϊσχύσαντα κανονισμό του Β.Δ. της 19/26.2.1959 (ΦΕΚ 36 Α), όπως αυτός είχε τροποποιηθεί. Εξάλλου, στο άρθρο πρώτο της Δ17α/08/32/Φ.Ν. 275/1992 απόφασης του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ, με την οποία εγκρίνεται ο «Νέος Ελληνικός Αντισεισμικός Κανονισμός», προβλέπεται ότι για χρονική περίοδο δύο ετών μετά την έναρξη εφαρμογής της εφαρμόζονται κατ’ επιλογή οι διατάξεις του εν λόγω κανονισμού ή του προϊσχύσαντος του έτους 1959, μετά δε τη λήξη της χρονικής αυτής περιόδου εφαρμόζεται αποκλειστικά ο νέος κανονισμός του 1992 και καταργούνται οι διατάξεις του προϊσχύσαντος. Συνεπώς αν, υπό το καθεστώς ισχύος του Αντισεισμικού Κανονισμού του έτους 1999, ιδιοκτήτες κτιρίου συναινέσουν να εφαρμοσθεί το προϊσχύσαν καθεστώς μπορεί να εφαρμοσθεί ο Αντισεισμικός Κανονισμός του 1992, ο οποίος είχε αντικαταστήσει τον προϊσχύσαντα αυτού Κανονισμό του 1959, στον οποίο παραπέμπει κατ’ αρχήν ο προαναφερθείς Αντισεισμικός Κανονισμός του 1999.

13. Επειδή, εν προκειμένω, η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια συνοδεύεται, μεταξύ άλλων, και από υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ......... ..... , στον οποία ανέθεσαν η συνιδιοκτήτες του ισογείου ορόφου τη σύνταξη της απαιτούμενης στατικής μελέτης, με την οποία δηλώνει ότι συμμορφώθηκε πλήρως προς το Νέο Αντισεισμικό Κανονισμό Οικοδομικών Εργασιών (ΝΕΑΚ, ΦΕΚ Β΄ 613/ 1992) τον αμέσως προϊσχύσαντα προ του κατ’ αρχήν ισχύοντος κατά τον χρόνο εκδόσεως της προσβληθείσης στο δικάσαν εφετείο διοικητικής πράξεως Αντισεισμικού Κανονισμού του 1999. Με την εκκαλούμενη απόφαση απορρίφθηκε ο λόγος ακυρώσεως ως προς τον εφαρμοστέο αντισεισμικό κανονισμό με την κρίση ότι, εν προκειμένω, συνέτρεχε περίπτωση εξαιρέσεως προβλεπόμενης στο Παράρτημα Ε΄ του αντισεισμικού κανονισμού του έτους 1999, διότι ο ανωτέρω πολιτικός μηχανικός, ενεργών ως εντολοδόχος των ιδιοκτητών, κατά τη σύνταξη της μελέτης του δήλωσε υπεύθυνα ότι συμμορφώθηκε πλήρως με τον προϊσχύσαντα κανονισμό, χωρίς να απαιτείται ιδιαίτερη αιτιολογία για την εξαίρεση αυτή ή σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, εφ’ όσον στον Αντισεισμικό Κανονισμό του έτους 1999 γίνεται λόγος για συναίνεση των ιδιοκτητών του κτιρίου στο οποίο γίνονται επισκευές και όχι και των ενδεχομένως υπαρχόντων συνιδιοκτητών άλλων τμημάτων του κτιρίου, τα οποία δεν επισκευάζονται, προκειμένου για επισκευές και ενισχύσεις που επιχειρούνται από ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον, πάντως, με αυτές λαμβάνεται μέριμνα για την προστασία της οικοδομής.

14. Επειδή, λαμβάνοντας υπόψη τις εφαρμοστέες εν προκειμένω διατάξεις, καθώς και τα όσα ήδη έχουν αναπτυχθεί ως προς τον πρώτο λόγο ακυρώσεως περί της αναγκαιότητας της σύμπραξης όλων των συνιδιοκτητών για την έκδοση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, ορθώς κρίθηκε με την εκκαλούμενη απόφαση ότι αρκούσε εν προκειμένω η υπεύθυνη δήλωση του εντολοδόχου μηχανικού των συνιδιοκτητών του πρώτου ορόφου για την κατ’ εξαίρεση εφαρμογή του προϊσχύσαντος αντισεισμικού κανονισμού. Ως εκ τούτου, ο περί του αντιθέτου λόγος εφέσεως πρέπει ν’ απορριφθεί ως αβάσιμος.

Κατά τη γνώμη όμως του Παρέδρου Χρήστου Λιάκουρα, ο λόγος εφέσεως είναι βάσιμος και έπρεπε να γίνει δεκτός, λόγω του ότι δεν αρκούσε η υπεύθυνη δήλωση του εντολοδόχου μηχανικού αλλά απαιτείτο, σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη της Δ17α/141/3/ΦΝ275/1999 απόφασης του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ, η σύμφωνη έγγραφη αποδοχή από των λοιπών οριζοντίων ιδιοκτητών του κτιρίου."

-----------------------

Σημερα επι πολυοροφων οικοδομων, δεν ειναι μονον η μη επικινδυνοτητα της ενεργειας ή  μη διαταραξη της ασφαλειας της οικοδομης, αλλα και η επεμβαση στους "πρωτοτοιχους και στην "αλλαγη της οψης της οικοδομης", όπως ειχε εγκριθει απο την αδεια δομησης.

Που σημαινει οτι τροποποιηση της αδειας ή μεταβολη της οικοδομης θα πρεπει να γινει με αδεια, μετα απο αιτηση ολων και οχι μια πλειοψηφιας...οποιασδηποτε.

 

Οταν  υπαρχει κανονισμος γινεται ό,τι προβλεπει αυτος.

Δυσκολα, έως ποτέ,  θα βρεις κανονισμο να γραφει οτι "επιτρεπεται η μεταβολη των οψεων της οικοδομης με πλειοψηφια  -εστω- 70%]

Edited Οκτώβριος 10 , 2017 by dimitris GM