Τουριστικά καταλύματα

[Forma]

Συνάδελφοι, θα ήθελα να κάνω μιαν ερώτηση:

 

- Έστω ότι διατίθεται ένα οικόπεδο σε εκτός σχεδίου περιοχή (>4 στρεμμάτων) , άρτιο και οικοδομήσιμο, στο οποίο για την δημιουργία κατοικιών γίνεται χρήση του αντίστοιχου σ.δ. που προβλέπει δυνατότητα ανέγερσης 200 τ.μ. μέχρι τα 4 στρέμματα και για τα υπόλοιπα γινόμενο επί σ.δ. 0,02.

 

Υποθέτουμε τώρα ότι θέλουμε να χτίσουμε διαμερίσματα σε αυτό, ώστε να τα ενοικιάσουμε.

 

Σε αυτή την περίπτωση, η προσέγγιση που ακολουθείται είναι η παραπάνω με την έννοια της συμβατικής δόμησης κατοικίας με τους όρους και τις προϋποθέσεις της εκάστοτε περιοχής και με την ακόλουθη εν συνεχεία διαδικασία αδειοδότησης ώστε οι κατοικίες αυτές να χρησιμοποιηθούν ως τουριστικά καταλύματα (επομένως σ.δ. όπως ανέφερα παραπάνω) 

 

ή

 

γίνεται απευθείας χρήση του μεγαλύτερου συντελεστή που δύναται να μην υπερβαίνει το 0,20 για μέχρι 100 στρέμματα που αφορά αποκλειστικά τους όρους δόμησης των τουριστικών καταλυμάτων;

 

 

Πραγματικά είναι πιστεύω κάτι απλό αλλά μου δημιουργεί μιαν σύγχυση καθότι η διαφορά συντελεστών (και επομένως συνολικής δόμησης) είναι μεγάλη και το να ακολουθηθεί η πρώτη περίπτωση φαντάζει σενάριο... εγκληματικό. Προφανώς μου διαφεύγει κάτι σε όλο αυτό, έτσι κάθε απάντηση/διευκρίνηση θα ήτανε ευπρόσδεκτη!

Edited Οκτώβριος 13 , 2017 by Forma

[da-mi]

Τα τουριστικά καταλύματα διακρίνονται:

• σε κύρια με τις δικές τους προδιαγραφές και όρους δόμησης (ξενοδοχεία, διαμερίσματα κλπ..) αποκλειστικής τουριστικής χρήσης και είναι υποχρεωτική η κατηγοροποίησή τους με αστέρια κατόπιν πιστοποίησης.
• σε μή κύρια που ακολουθούν τους όρους δόμησης κατοικίας και κάποιες προδιαγραφές τεχνικές και λειτουργικές για την απόκτηση κλειδιών (2,3,4). Η απόκτηση κλειδιών  με πιστοποίηση  είναι μεν προαιρετική αλλά καθίσταται υποχρεωτική αν κάποιος θέλει να υπαχθεί σε κάποιο πρόγραμμα ( ΕΣΠΑ κλπ).

[Forma]

Σε ευχαριστώ πολύ da-mi για την απάντηση! 

 

- Υπάρχει κάποιο ΦΕΚ, Νόμος, ΠΔ,  Εγκύκλιος, Οδηγία κλπ. που να διευκρινίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις ενός οικοπέδου / γηπέδου ώστε να  είναι εφικτή η δημιουργία σε αυτό τουριστικών καταλυμάτων που να ανήκουν στην κατηγορία κύρια και σε θετική περίπτωση αντίστοιχα πληροφορίες για τις δικές τους προδιαγραφές και όρους δόμησης, όπως αναφέρεις; (για τους τελευταίους, έχω υπόψιν το Άρθρο 8 του από 06-10-1978 προεδρικού διατάγματος και άρθρο 1 του από 20-01-1988 προεδρικού διατάγματος).

 

- Επίσης, αντίστοιχα πληροφορίες για την απόκτηση κλειδιών για τα μη κύρια;

 

- Τα κύρια τουριστικά καταλύματα υπάγονται και αυτά σε προγράμματα χρηματοδότησης όπως ΕΣΠΑ κλπ όμοια με τα μη κύρια;

 

- Τέλος, ποια η σχέση ή προτίμηση σε σχέση με τα κύρια ή μη; Θέλω να πω, η προτίμηση επένδυσης σε κύρια ή μη είναι καθαρά οικονομικής φύσεως (budget) αναφερόμενο καθαρά συναρτήσει τη τάξης μεγέθους και όχι των ποιοτικών ή άλλων χαρακτηριστικών (προφανώς μη κύρια θα μπορούσε να είναι ποιοτικότερη από κύρια επένδυση) δεδομένου ότι σε ένα θεωρητικό μοντέλο δεδομένων διαστάσεων οικοπέδου έχεις ευνοϊκότερο συντελεστή όσον αφορά το μέγεθος σε δόμηση; Δηλαδή, ποια είναι η λογική ακολουθία σε μιαν επιθυμητή επένδυση σε δεδομένο οικόπεδο; Πρώτα εξετάζεται αν είναι εφικτή ή επένδυση σε κύρια και σε αρνητική περίπτωση επιλέγεται η επένδυση σε μη κύρια ή δεν λειτουρεί απαραίτητα έτσι;

[dimitris GM]

εδω

 απο τον  KaizerSoze

 

 

http://www.michanikos.gr/files/file/1458-%CF%80%CE%AF%CE%BD%CE%B1%CE%BA%CE%B1%CF%82-%CE%BD%CE%BF%CE%BC%CE%BF%CE%B8%CE%B5%CF%83%CE%AF%CE%B1%CF%82-%CE%B3%CE%B9%CE%B1-%CF%84%CE%BF%CF%85%CF%81%CE%B9%CF%83%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AC-%CE%BA%CE%B1%CF%84%CE%B1%CE%BB%CF%8D%CE%BC%CE%B1%CF%84%CE%B1/

Edited Οκτώβριος 13 , 2017 by dimitris GM

[da-mi]

Σε ευχαριστώ πολύ da-mi για την απάντηση! 

 

- Υπάρχει κάποιο ΦΕΚ, Νόμος, ΠΔ,  Εγκύκλιος, Οδηγία κλπ. που να διευκρινίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις ενός οικοπέδου / γηπέδου ώστε να  είναι εφικτή η δημιουργία σε αυτό τουριστικών καταλυμάτων που να ανήκουν στην κατηγορία κύρια και σε θετική περίπτωση αντίστοιχα πληροφορίες για τις δικές τους προδιαγραφές και όρους δόμησης, όπως αναφέρεις; (για τους τελευταίους, έχω υπόψιν το Άρθρο 8 του από 06-10-1978 προεδρικού διατάγματος και άρθρο 1 του από 20-01-1988 προεδρικού διατάγματος). (Η σωστή απάντηση από dimitris GM)

 

- Επίσης, αντίστοιχα πληροφορίες για την απόκτηση κλειδιών για τα μη κύρια;(Η σωστή απάντηση από dimitris GM)

 

 

- Τα κύρια τουριστικά καταλύματα υπάγονται και αυτά σε προγράμματα χρηματοδότησης όπως ΕΣΠΑ κλπ όμοια με τα μη κύρια; (Πρωτίστως αυτά. Τα μή κυρια πρέπει να έχουν προδιαγραφές πάνω απο 3 ή 4 κλειδιά ανάλογα με το χρηματοδοτικό πρόγραμμα )

 

- Τέλος, ποια η σχέση ή προτίμηση σε σχέση με τα κύρια ή μη; Θέλω να πω, η προτίμηση επένδυσης σε κύρια ή μη είναι καθαρά οικονομικής φύσεως (budget) αναφερόμενο καθαρά συναρτήσει τη τάξης μεγέθους και όχι των ποιοτικών ή άλλων χαρακτηριστικών (προφανώς μη κύρια θα μπορούσε να είναι ποιοτικότερη από κύρια επένδυση) δεδομένου ότι σε ένα θεωρητικό μοντέλο δεδομένων διαστάσεων οικοπέδου έχεις ευνοϊκότερο συντελεστή όσον αφορά το μέγεθος σε δόμηση; Δηλαδή, ποια είναι η λογική ακολουθία σε μιαν επιθυμητή επένδυση σε δεδομένο οικόπεδο; Πρώτα εξετάζεται αν είναι εφικτή ή επένδυση σε κύρια και σε αρνητική περίπτωση επιλέγεται η επένδυση σε μη κύρια ή δεν λειτουρεί απαραίτητα έτσι; ( Θα προσπαθήσω να απαντήσω αν και δύσκολο. Κατ΄αρχήν ο επενδυτής επιλέγει τη μορφή της επένδυσης. Αν επιλέξει αμιγή τουριστική χρήση και οδηγηθεί στα κύρια τουριστικά καταλύματα,ναι μεν θα ωφεληθεί από τον αυξημένο ΣΔ αλλά θα πρέπει να προσαρμοσθεί στις σχετικές τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που σχετίζονται με την κατηγορία των αστεριών και απαιτούν πολλούς κύριους χώρους κοινόχρηστους και βοηθητικούς, εγκαταστάσεις (π.χ. βιολογικό καθαρισμό), επιπλέον μελέτες (π.χ. ΜΠΕ, Κυκλοφοριακή σύνδεση κ.λ.π), εγκρίσεις και συνεχείς ελέγχους από πολλές υπηρεσίες... και μόνιμο προσωπικό για να λειτουργήσει. Ναι μεν μπορεί να κάνει π.χ. τουριστικό συγκρότημα εν. επ. διαμερισμάτων με προδιαγραφές και αυξημένο ΣΔ αλλά η χρήση αυτή είναι δεσμευτική και  δε θα μπορεί να το μετατρέψει σε απλά διαμερίσματα και να τα πουλήσει ή να τα ενοικιάσει στο μέλλον ξεχωριστά. Αντίθετα το μη κύριο τουριστικό συγκρότημα που κτίζεται με τους όρους κατοικίας και μικρό ΣΔ μπορεί να λειτουργήσει είτε ως μη κύριο τουριστικό κατάλυμα είτε ως απλά διαμερίσματα-κατοικίες που μπορούν να πουληθούν ή να ενοικιαστούν ανεξάρτητα. Ένα άλλο θέμα στα κύρια καταλύματα είναι η επιλογή της κατηγορίας (αριθμός των αστεριών) Μπορεί κάποιος να θέλει ένα ξενοδοχείο πολλών αστεριών για να πάρει μεγαλύτερη επιδότηση αλλά οι απαιτήσεις της κατηγορίας αυτής σε μεγάλους και πολλούς κοινόχρηστους χώρους να περιορίζει τη δυναμικότητα σε αριθμό δωματίων με αποτέλεσμα η μονάδα στο τέλος να μην είναι βιώσιμη..Βέβαια δεν είναι μόνο αυτά τα θέματα....αλλά είναι βασικά για να αρχίσει κάποιος να το εξετάζει...)

Edited Οκτώβριος 14 , 2017 by da-mi

[sarcs]

Πολύ σωστη ανάλυση απο da-mi. Και να μην ξεχνάμε επίσης ότι με το γνωστό ΦΕΚ -που δε το έχω ευκαιρη γιατί είμαι σπίτι- του 1986 ; αν δεν κάνω λάθος έχουν καθοριστεί περιοχές (κορεσμένες ) ελέγχου τουριστικής ανάπτυξης στις οποίες απαιτούνται πχ πιο πολλά στρέμματα η/και πολλά αστέρια. Πχ για κύριο κατάλυμα κασσανδρα ήθελε ακόμη 15 στέμματα προ μηνών που ασχολήθηκα τελευταία φορά. Επίσης πλέον επειδή παντού ξεφυτρώνουν ΓΠΣ η ΣΧΟΑΠ καλά ειναι να τα συμβουλευόμαστε πρώτα-πρώτα κατά την επιλογή του είδους επένδυσης.

Edited Οκτώβριος 13 , 2017 by sarcs

[da-mi]

Σωστά υπήρχαν και τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια για τον Τουρισμό του 2009 και του 2013 που ακυρώθηκαν το μεν δεύτερο το 2015 και το πρώτο το 2017..

Δεν ξέρω τί ισχύει σήμερα... 

Μπορεί κάποιος να  δει αυτό:

http://www.kathimerini.gr/899666/article/epikairothta/ellada/toyristikes-ependyseis-aney-plaisioy

ή πιο αναλυτικά αυτό:

http://nomosphysis.org.gr/16011/to-epxsaa-toyrismoy-meta-ti-liksi-tis-ekkremodikias-enopion-toy-ste/

[dimitris GM]

την εχουμε συζητησει στο φορουμ αυτη την αποφαση

εχουμε και δυο αναλυσεις..."αντικρουομενες"..

 

τελικα η μια ειναι η "σωστη"

 

εδω

 

http://www.michanikos.gr/topic/49529-to-επχσαα-τουρισμου-μετα-απο-απόφαση-του-στε/?p=909054

Edited Οκτώβριος 14 , 2017 by dimitris GM

[Arche]

ειναι οικονομικο κιολας το θεμα και οχι μονο, πραγματι τα περισσοτερα των 4 στρεματα σου επιτρεπουν να κανεις κυρια μεγαλη μοναδα με τον προσαυξημενο συντελεστη, υπάρχουν ομως απαιτήσεις σε χώρους σαλόνια, πισινα εστιατόρια και πολλα ακόμη που καθοριζουν ως αρκετα πιο ακριβη αυτην την περιπτωση, οποτε θα έπρεπε να υπηρχε συζητηση με τον πελάτη σου, τι θελει να κάνει.

Ακόμα θα ήθελα να εφιστησω την προσοχη σε αυτο που λες "για κατοικία 200τμ + 0,2 επί τα ανω των 4 στρεματων τμ του γηπέδου" πρέπει να δεις τους ορους δόμησης οτι δεν σου αναφέρουν την δόμηση για κατοικίες ως 200τμ το πολύ.

Και ακόμα, θα ήθελα να δεις ακόμα, για εκτός σχεδίου μιλάμε έτσι? Να ελένξεις επίσης συνάδελφε, οτι δεν είσαι σε περιοχή natura.

[Forma]

#dimitris GM πάρα πολύ χρήσιμο post και ευχαριστούμε τον  KaizerSoze !

#da-mi πολύ καλή ανάλυση

#Arche πολύ σωστά, μια τεχνοοικονομική πολυδιάστατη μελέτη (χωρίς εξάντληση απαραίτητα σε λεπτομέρειες, αλλά με βασικά ορθολογικά κριτήρια/δείκτες) σε κάθε εφικτό σενάριο αποτελεί την καλύτερη προσέγγιση... σε ευχαριστώ για τις συμβουλές, ναι πρόκειται για εκτός σχεδίου και δεν υπόκειται σε τέτοιες δεσμεύσεις... ουσιαστικά είχε εκδοθεί ΟΑ το 2008 αλλά υπάρχει η επιθυμία επανέκδοσης, είτε για προσέγγιση διαφορετικού σεναρίου αξιοποίησης είτε γιατί παραμένοντας στο ίδιο δύναται να αξιοποιηθεί ορθότερα μέσω ΝΟΚ και ενικότερα δεδομένων που έχουν αλλάξει από τότε...