Δόμηση σε αρχαιολογικό χώρο.

[ΜιχάληςΣπ]

O οικισμός είναι το Γεράνι Ρεθύμνου, Δ.Ε. Νικηφόρου Φωκά. Την απόφαση κήρυξης την έχω βρει. Την απόφαση που αναφέρεται στα 4 στρέμματα δεν έχω βρει. Είναι και χειρόγραφο το τοπογραφικό και έχουν σβηστεί τα νούμερα της απόφασης

[dimitris GM]

αρα, μιλαμε για το ΦΕΚ Β 387/95

και το γενικο χωροταξικο στο ΦΕΚ ΑΑΠ 260/2017

δες και τα ΠΜ

[Architect90]

Καλημέρα! Εχω γήπεδο 12 στρέμματα. Σε κυρηγμένο αρχαιολογικό, στην ζώνη Β έχουμε αυτολεξεί "για οικόπεδα άρτια με εμβαδόν 4 στρεμ. και άνω θα κτίζεται 200τμ (συνολικά) και τα κτήρια θα είναι ισόγεια με ύψος 3.5 μέτρα". Εδώ πέρα γίνεται το 200τμ 186τμ ή παραμένει ως έχει η απόφαση;;

[avgoust]

Το 186 είναι για τα 4 στρέμματα. Για μεγαλύτερα :

"Από 8.000 τ.μ. και πάνω, για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ"

Και επειδή

ΣΔ _{επιτρεπόμενος} = min [ ΣΔ _ΦΕΚ270,  ΣΔ _{ΦΕΚ Αρχαιολογίας} ]

τελικά χτίζεις 200m2

Edited Σεπτέμβριος 27 , 2021 by avgoust

[moie]

Καλησπέρα σας,

έχουμε γήπεδο 230 στρέμματα όπου ένα κομμάτι του βρίσκεται σε αρχαιολογικό χώρο προς κήρυξη.

Το ερώτημα μου είναι το εξής: Για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης και κάλυψης παίρνω όλο το γήπεδο ή αφαιρώ τα τμ του κομματιού που βρίσκεται στον αρχαιολογικό;

 

Edited Νοέμβριος 30 , 2021 by moie

[dimitris GM]

αν λαβουμε υποψη μας οτι,

σε γηπεδο με τμημα του να ειναι δασικη εκταση,

η αρτιοτητα δεν χανεται αλλα η οικοδομησιμοτητα υπολογιζεται με βαση το   "υπολοιπομενο",

μαλλον το ιδιο συμβαινει και εδω

[αν  σου εκοβαν τα 200 στρ. δεν θα χωρουσαν "ολα" του αρχικου...]

 [να το δουμε  αυτο καπου γραμμενο....]

 

Παντως, για κατοικια χτιζεις 360 τμ. με τον 4759,

εκτος εαν εχεις δυνατοτητα  κατατμησης σε αρτια και οικοδομησιμα....

[kan62]

Η προστασία που ιδρύεται σε αρχαιολογικούς χώρους (με τον ν.3028/2002 και σήμερα με τον ν.4858/2021-άρθρα 12-13-14) δεν αφορά σε ιδιοκτησιακά θέματα ή θέματα αρτιότητας. Μπορεί όμως να αφορά θέματα οικοδομησιμότητας ή/και επιβολής ειδικών όρων δόμησης του χώρου ανάλογα με την κήρυξη.

Αν δεν υπάρχει αναστολή οικοδομικών εργασιών, δεν υπάρχει ιδιαίτερος κίνδυνος για νέους όρους δόμησης.

[MAKAP]

3 ώρες πριν, kan62 said:

Η προστασία που ιδρύεται σε αρχαιολογικούς χώρους (με τον ν.3028/2002 και σήμερα με τον ν.4858/2021-άρθρα 12-13-14) δεν αφορά σε ιδιοκτησιακά θέματα ή θέματα αρτιότητας. Μπορεί όμως να αφορά θέματα οικοδομησιμότητας ή/και επιβολής ειδικών όρων δόμησης του χώρου ανάλογα με την κήρυξη.

Αν δεν υπάρχει αναστολή οικοδομικών εργασιών, δεν υπάρχει ιδιαίτερος κίνδυνος για νέους όρους δόμησης.

Διαβάζοντας αυτά τα άρθρα του πρόσφατου Κώδικα, θυμήθηκα περίπτωση ορίου ζώνης προστασίας για το αρχαιολογικό Μουσείο Μαρκόπουλου, το οποίο ορίζεται από τις κορυφές λόφων και στην περιοχή του τέρματος των λεωφορείων της Βραώνας, απέναντι από το παλιό ξενοδοχείο, που τώρα λειτουργεί με άλλη ονομασία, το όριο φαίνεται με κίτρινη γραμμή (απόσπασμα από το Google Earth).

Στην περιοχή εγκρίθηκε ΡΣ Β' κατοικίας (ΦΕΚ 641/Δ/1989) και το σχέδιο ακολούθησε το όριο της ζώνης προστασίας και όλο το δομημένο τμήμα νοτιοδυτικά του ορίου θεωρείται ως εκτός σχεδίου, όπως φαίνεται στο απόσπασμα από το e-poleodomia. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες των αυθαίρετων κτισμάτων αυτού του τμήματος τα έχουν "νομομοποιήσει/τακτοποιήσει" και είναι "ήσυχοι". Δεν συζητώ για τις ευθύνες των συναδέλφων που έχουν προωθήσει και ολοκληρώσει τις σχετικές διαδικασίες "νομιμοποίησης".

Η ζώνη προστασίας περιλήφθηκε στη ΖΟΕ Μεσογείων (ΦΕΚ 199/Δ/2003) με στοιχείο Β4 και ρητή αναφορά σε προηγούμενη διάταξη ΠΔ ως προς τη χρήση γης και τους ΟΔ (εξαιρείται η κατοικία και επιτρέπονται μόνο αποθήκες και αντλιοστάσια.

Είναι γνωστό το αλλαλούμ στην πολεοδομική νομοθεσία, πολύ περισσότερο όταν συγκρούεται με νομοθεσία σχετική με την προστασία αρχαιολογικών χώρων. Αλλά σ' αυτή τη περίπτωση βλέπουμε ένα ολόκληρο πολεοδομικό συγκρότημα, που περιλαμβάνεται στη ζώνη προστασίας, με κατοικίες, αρκετές εκ των οποίων αποτελούν μόνιμες με εργαζόμενους στο αεροδρόμιο κλπ, και θεωρητικά είναι μεν εκτός σχεδίου, αλλά "νομιμοποιημένα" κτίσματα.

Ποια είναι η γνώμη σας για την περίπτωση αυτή;

 

 

[kan62]

Η πρόσφατη κωδικοποίηση δεν έχει στα άρθρα αυτά κάποια αλλαγή σε σχέση με τον ν.3028/2002.

Φαντάζομαι ότι η επίμαχη περιοχή δεν είναι Ζώνη Α προστασίας και ότι η κήρυξη έγινε μετά τα αυθαίρετα.

[MAKAP]

Ναι, είναι μια κωδικοποίηση, αλλά τα επίμαχα άρθρα μου θύμισαν αυτή την υπόθεση.

Η κήρυξη της ζώνης προστασίας είναι παλιά (1963), αρκετές δεκαετίες πριν από την έγκριση της ΠΜ, αλλά άλλαξε 2 φορές όρια (παλαιά ήταν κύκλος με συγκεκριμένη ακτίνα, αργότερα με πολυγωνική που άφηνε εκτός το συγκεκριμένο τμήμα και τέλος το 1980 με αλλαγή της πολυγωνικής που περιέλαβε την κορυφή του λόφου πάνω από το ξενοδοχείο και έτσι περιέλαβε και το συγκεκριμένο τμήμα.

Αυτή δεν είναι ζώνη Α προστασίας και τα περισσότερα αυθαίρετα υπήρχαν από τη δεκαετία του 1960.