Αποτίμηση κόστους επισκευής εξωστών

[teirecias]

Καλως σας βρηκα φιλοι μου.

 

Χρειαζομαι τη βοηθεια σας (εφ' οσον μπορειτε).

Μολις ανελαβα διαχειριστης σε πολυκατοικια οπου η προηγουμενη διαχειριση εκανε επισκευες σε καποια απο τα μπαλκονια.

Εξοδο (υπερογκο κατα την γνωμη μου και αλλων) το οποιο χρεωσε στα κοινοχρηστα κατα παραβαση του καταστατικου της πολυκατοικιας.

 

Το ερωτημα μου προς εσας ειναι εαν μπορω να ζητησω απο ορκωτο εκτιμητη σε συνεργασια με τον μαστορα που εκανε τις επισκευες, να εκτιμησει το πραγματικο υψος του κοστους της επισκευης.

 

Σας ευχαριστω εκ των προτερων.

[Roy_Hobbs]

και πώς τα χρέωσε στα κοινόχρηστα χωρίς έγκριση γενικής συνέλευσης? η κανονική διαδικασία είναι προσφορές - αποδοχή από τη γενική συνέλευση - εκτέλεση εργασιών. Για να μη συνεχιστούν οι λάθος διαδικασίες: για να αναθέσετε σε κάποιον (και να τον πληρώσετε από το κοινόχρηστο ταμείο) την εκτίμηση της κατάστασης, θέλετε και εσείς απόφαση γενικής συνέλευσης. Εκτιμώ ότι το ζήτημα στην πολυκατοικία σας είναι περισσότερο νομικό παρά τεχνικό.

Edited Οκτώβριος 29 , 2017 by Roy_Hobbs

[dimitris GM]

σωστός...

 

και να συμπληρωσω αυτο

 

Άρειος Πάγος, αριθμός απόφασης 1223/2012.

Περίληψη: Οριζόντια ιδιοκτησία. Προσδιορισμός των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη αφ΄ ενός επί του ορόφου και αφετέρου στα κοινόχρηστα μέρη. Υπάρχει δυνατότητα ένα κοινόχρηστο πράγμα να αποτελέσει αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας. Η βεράντα αποτελεί αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας. Δικαιώματα και υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη της βεράντας. Οταν αποτελεί δώμα για το διαμέρισμα του κάτω - ορόφου

και έχει υποστεί βλάβες η βεράντα, τότε ο κύριος αυτής υποχρεούται να αποκαταστήσει αυτές. Αναιρείται η προσβαλλόμενη απέλαση λόγω ελλείψεως νομίμου βάσεως. (Αναιρεί την υπ΄ αριθμ. 1901/2009 απόφαση ΕφΑθ).

 

υγ

τα υπολοιπα με τον δικηγορο και τον μηχανικο σας

Edited Οκτώβριος 29 , 2017 by dimitris GM

[teirecias]

Κατ' αρχας σας ευχαριστω και τους 2 (Roy_Hobbs & dimitris GM) για τις απαντησεις σας.

 

Δεν θα σας κουρασω αναλυοντας τις "φασιστικες" και "ληστρικες" πρακτικες που μεταχειριζοταν η προηγουμενη διαχειριση

αλλα επειδη ακριβως θα περασω απο τη Γεν. Συνελευση θεμα λογοδοσιας, το οποιο κοστος για Μηχανικο εκτιμητη, θα το επωμιστω ο ιδιος (χωρις να το χρεωσω στα κοινοχρηστα),

προκειμενου να πεισω τους "εθελοτυφλουντες" "παρατρεχαμενους" της προηγουμενης διαχειρισης οτι οχι μονο το εξοδο δεν ειναι κοινοχρηστο

αλλα και οτι το κοστος που χρεωθηκε (6.000 Ευρω για επισκευη περιπου 7-8 μπαλκονιων - με χρηση σκαλωσιας σε 6οροφη πολυκατοικια - ανευ παραστατικων) ειναι πλασματικο.

Κλεινω λεγοντας οτι εχω ηδη αναθεσει το ζητημα σε δικηγορο (που επισης πληρωνω εγω) και συλλεγοντας ολα τα απαραιτητα δικαιολογητικα που αποδεικνυουν οτι εχει γινει κατασπαταληση του κοινου ταμειου.

 

 

Υ.Γ. @ dimitris GM   εαν καταλαβα σωστα, η αποφαση που παραθεσατε οριζει οτι τα μπαλκονια ειναι ιδιοχρηστα και οχι κοινοχρηστα.   Σωστα ?

Edited Οκτώβριος 29 , 2017 by teirecias

[dimitris GM]

ειναι διαφορετικο πραγμα η επισκευη  του δαπεδου μιας βεραντας  που εχει ρηγματωσεις, όπου υπευθυνος ειναι -κατ'  αρχας- ο ιδιοκτητης του διαμερισματος οπου η βεραντα..

 

απο την επισκευη των κοινοχρηστων σωληνωσεων αποχετευσης  που διερχονται μεσα απο αυτη και φτανουν μεχρι το πεζοδρομιο... και εχουν διαρροη

ή απο την επισκευη "κουτελων" που και αυτα ειναι κοινοχρηστα 

και οι ζημιες δεν οφειλονται σε ενεργειες του ιδιοκτητη της πλακας ..

Εδω ειχατε αναγκη επισκευων σε αρκετα μπαλκονια...επομενως υπηρχε μια γενικωτερη αναγκη επισκευων   ολης της οικοδομης και οχι μονον σε ενα διαμερισμα.

 

Αρα, εκ πρωτης οψεως, φαινεται οτι προκειται  για κοινοχρηστες δαπανες.

 

 

Μενω ομως σε αυτα που ειπες για τα παραστατικα,  

"αλλα και οτι το κοστος που χρεωθηκε (6.000 Ευρω για επισκευη περιπου 7-8 μπαλκονιων - με χρηση σκαλωσιας σε 6οροφη πολυκατοικια - ανευ παραστατικων) ειναι πλασματικο."

 

[χωρις να κρινω εάν ηταν μεγαλη ή μικρη η δαπανη..]

 

Ομως,  ο διαχειριστης ειναι υποχρεωμενος να εχει αποδειξεις για ολα τα εξοδα που εχει κανει και να αναρτα φωτοτυπιες των αποδειξεων μαζι με τον πινακα δαπανων του σχετικου μηνα.
Και θα πρεπει να υπαρχει εγκριση των εργασιων και του κοστολογιου απο την ΓΣ

[εκτος εάν του το επιτρεπει ο κανονισμος]

Edited Οκτώβριος 29 , 2017 by dimitris GM

[Roy_Hobbs]

στα πολύ χρήσιμα που σας παραθέτει ο Δημήτρης, να προσθέσω κάτι: η ανάθεση σε Μηχανικό και Δικηγόρο της επιλογής σας την υπόθεση είναι κατά τη γνώμη μου λάθος πρακτική. Θα σας πρότεινα να θέσετε το ζήτημα στη Γενική Συνέλευση και αφού γίνει συζήτηση για το θέμα να πάρει η Συνέλευση απόφαση για το ΑΝ και το ΠΟΙΟΣ θα αναλάβει την υπόθεση. Σε αντίθετη περίπτωση είναι σχεδόν βέβαιο ότι ο προηγούμενος διαχειριστής θα φέρει κι εκείνος τους δικούς του εκπροσώπους και δεν πρόκειται να βγάλετε άκρη. 

 

Εγώ πάντως ακόμα δεν έχω καταλάβει πώς έγιναν στην πολυκατοικία εργασίες 6.000 ευρώ χωρίς απόφαση Γενικής Συνέλευσης.

[teirecias]

Περιληπτικα θα σας αναφερω οτι η πολυκατοικια μας εχει ενα μεγαλο αρθμο ηλικιωμενων ανθρωπων που δεν εχουν ουτε το κουραγιο ουτε την διαθεση ν' ασχολουνται με τις Γεν. Συνελευσεις της πολυκατοικιας και γι' αυτο ειχαν εν λευκω εξουσιοδοτησει την προηγουμενη διαχειριση να υπογραφει αντ' αυτων για οτιδηποτε ( καλη τη πιστη).

Αυτος ειναι και ο λογος που με "συνοπτικες" διαδικασιες πριν καποια χρονια εγιναν ακομα μεγαλυτερου κοστους επισκευες (επισης χωρις παραστατικα - με δικαιολογια την επιτευξη χαμηλοτερης τιμης).

Η αποφαση για την επισκευη των μπαλκονιων (που οντως ηταν επισκευη 7-8 κουτελων - επι συνολου 32 μπαλκονιων - αλλα και του κατω μερους των μπαλκονιων) παρθηκε με απαρτια κατω των 450 χιλιοστων στην 1η Γεν. Συνελευση ενω το Καταστατικο ρητα οριζει οτι χρειαζεται απαρτια 850 χιλιοστων στην 1η , 650 στην 2η και 500+1 στην 3η.

Δυστυχως ομως οι 4 προηγουμενοι συνδιαχειριστες εκαναν κατα το κοινως λεγομενο "οτι γουσταρανε".

 

@ dimitris GM Προφανως - οπως καταλαβαινετε - τις υποχρεωσεις της η προηγουμενη διαχειριση τις ειχε γραμμενες εκει που δεν πιανει μελανι.

 

@ Roy_Hobbs  Ελπιζω οτι οταν  θα εχω μαζεψει ολα τ' απαραιτητα εγγραφα που αποδεικνυουν το μεγεθος των ατασθαλιων της απερχομενης διαχειρισης,

να εχω πεισει την απαιτουμενη απαρτια των 850 χιλιοστων της ΓΣ, ωστε να προβω (εκ μερους της ΓΣ) σε αγωγη λογοδοσιας,

χωρις να επιβαρυνω ουτε λεπτο του Ευρω τους ιδιοκτητες, αντιθετως σε περιπτωση που επιδικασει το δικαστηριο επιστροφη χρηματων να διανεμηθουν στους "παθοντες" ιδιοκτητες.

 

Ο λογος που ρωτησα εαν υπαρχει δυνατοτητα να γινει ελεγχος απο ορκωτο εκτιμητη (δηλαδη να του υποδειξει ο μαστορας ποια μπαλκονια επισκευασε, τι ακριβως εκανε και το ακριβες κοστος)

ειναι γιατι απο προχειρη αναζητηση σε site προσφορων γι' αναλογες επισκευες μου εσταλησαν διαφορες προσφορες, με την πλεον ακριβη να φτανει στα 4500 Ευρω με ολα τα παραστατικα

κι επιπλεον με επιβλεψη Πτυχιουχου Μηχανικου. 

Αυτος ειναι και ο λογος που καποιοι πιστευουμε οτι ειναι πλασματικο το κοστος των 6000 Ευρω, την στιγμη κατα την οποια την επισκευη

δεν την εκανε καποια  πιστοποιημενη εταιρεια αλλα ο μαστρο-Μητσος "γενικων καθηκοντων".

 

(Ελπιζω να μη σας κουρασα)

[Roy_Hobbs]

θα μείνω στο τελευταίο που λέτε για την προσφορά από το internet: αυτά τα site συνήθως δίνουν ιδιαίτερα χαμηλές τιμές καθώς ξέρουν ότι ο πελάτης θα επιλέξει συνήθως τη χαμηλότερη προσφορά. Η διαφορά των 4.500 από τα 6.000 ευρώ δεν είναι και τόσο τραγική. Πιστέψτε με έχω δει πολύ χειρότερες καταστάσεις. Με άλλα λόγια προσπαθώ να πω ότι είστε έτοιμος να μπείτε σε έναν κυκεώνα από τον οποίο θα αργήσετε ιδιαίτερα να βγείτε και σίγουρα θα αναγκαστείτε να καταναλώσετε πολύ χρόνο και χρήμα (μη νομίζετε ότι ο αντίδικος θα κάτσει με σταυρωμένα τα χέρια). Προσωπικά (από αυτά που μας έχετε πει έως τώρα) θα πρότεινα να τραβήξετε μια γραμμή, να μπουν τα πράγματα σε μια σωστή σειρά από αύριο και να μείνετε εκεί. Από εκεί και πέρα είναι αυτονόητο ότι θα πράξετε όπως εσείς κρίνετε.

[teirecias]

Σας ευχαριστω και για τις απαντησεις και για τις συμβουλες.

Ισως εαν γνωριζατε το ενδεχομενο υψος της συνολικης (δεν θα πω υπεξαιρεσης μιας και ειναι βαρυς ορος) "διαφορας" που προκυπτει, να με συμβουλευατε διαφορετικα.

Οσο για την διαφορα των 1500 Ευρω, ειναι χαωδης αναλογικα. Η επισκευη πραγματοποιηθηκε απο εναν (1) μαστορα ανευ νομιμων παραστατικων και οικοδομικης αδειας

ενω η προσφορα των 4500 ηταν απο πιστοποιημενη εταιρεια συμπεριλαμβανομενων των νομιμων παραστατικων, με συνεργειο (με πληρωμενη την ασφαλιση του) με οικοδομικη αδεια και επιβλεποντα Μηχανικο.

Το ζητημα που επιμενω να μαθω εαν μπορω να βρω ορκωτο εκτιμητη ειναι για ν' αποκαλυψω μονο ενα απο τα πολλα παραπτωματα στα οποια εχει υποπεσει η απερχομενη διαχειριση.

Ενδεικτικα αναφερω:

1. επισκευη υψους 19.000 Ευρω (χωρις νομιμα παραστατικα - κατα δηλωση της - για χαμηλοτερη τιμη) ανακαλυψα μεσω του δικηγορου μου οτι στοιχισε 12.000 κι εχει κοπει τιμολογιο γι' αυτη την επισκευη. 

2. "απωλεια" βιβλιου εσοδων - εξοδων στο οποιο βασει μαρτυριων και επιταγης που ειχε παραδοσει η διαχειριση προ της απερχομενης υπηρχε αποθεματικο ανω των 10.000 Ευρω.

3. ολες οι επισκευες - καθαρισμοι - ανεφοδιασμοι με πετρελαιο εγινοντο ΑΝΕΥ νομιμων παραστατικων.

4. "κερασακι στην τουρτα" η αξιωση της απερχομενης διαχειρισης να εισπραξει "μισθο" 1000 Ευρω ( το επιμερισε ηδη στα κοινοχρηστα) σε 2 ισοποσες δοσεις (χωρις ν' αναφερεται πουθενα στο Καταστατικο).

 

Και παλι σας ευχαριστω κι αν δεν μπορεσω τελικα να βρω την απαντηση μεσω internet θα πεσω παλι απο αυριο στα τηλεφωνα..

[BAS]

Ανεξάρτητα των πιθανών ατασθαλιών που αναφέρετε , θα ήθελα να σας πω ότι οι προσφορές από το διαδίκτυο χωρίς να υπάρχει επιτόπια μετάβαση και αυτοψία , είναι εύκολο να αποδειχθούν πολύ πιο ακριβές .

 

Ακόμα να σας ενημερώσω ότι στον τρόπο της επιμέτρησης υπάρχουν κάποιοι εθιμικοί κανόνες που είναι δυνατόν να αυξήσουν κατά πολύ το τελικό κόστος .

 

Επίσης η συνέχεια της ύπαρξης των εταιρειών που εμφανίζονται μόνο στο ιντερνέτ και δεν έχουν φυσική παρουσία είναι αμφίβολη όπως και η μετά την πώληση παροχή υπηρεσίας ...