ν. 4495/17 - αρθρο 81 [ΑΡΘΡΟ 081 - Ν. 4495/17] Ορισμοί

[aLKISaRCH]

27 minutes ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

......"ξεχάσετε" αυτές τις μικροδιαφορές στα εμβαδά και να προχωρήσετε (αν αυτό σας ικανοποιεί) στην αγορά του διαμερίσματος....

ευχαριτώ πολυ για την απάντηση

το ακίνητο με ενδιαφέρει πολύ , απλα δεν ξέρω αν θα το βρω μπροστά μου στο μέλλον...

απο την αλλη σκέφτομαι: οτι  εχει γίνει, εχει γινει από κατασκευης σε ολους τους οροφους, δεν υπάρχει πολεοδομικη παραβαση πουθενα, "καποιος" εγραψε λαθος νουμερα, και απ'οτι ξερω αυτο δεν υπαρχει τροπος να αλλαξει παρα μονο με τροποποιηση συστασης (πραγμα απιθανο με 15 αλλους ιδιοκτητες!)...

ευχαριστω πολυ και πάλι

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

6 ώρες πριν, aLKISaRCH said:

................ δεν ξέρω αν θα το βρω μπροστά μου στο μέλλον...

Δεν θα το βρείτε!

 

[tettris]

Μέχρι στιγμής δεν χρειάστηκε να ψειρίσω το θέμα του 2%, αλλά στην τρέχουσα υπόθεση μπορεί να παίξει ρόλο στο αν θεωρείται διαφορετική διαμερισμάτωση (και άρα τροποποίηση της σύστασης κατά τη μεταβίβαση).

Σε διαμέρισμα με άδεια προ 1975, όπου απουσιάζουν αναλυτικές διαστάσεις στην κάτοψη και σε πολλά σημεία γραφικά μόνο μπορώ να κάνω τον έλεγχο, έχουμε το εξής σημείο:

• Το περίγραμμα του κτιρίου κατά την αποτύπωση είναι εντός ανεκτών αποκλίσεων.
• Το περίγραμμα του δωματίου σαν εσωτερικές διαστάσεις είναι εντός των ανεκτών αποκλίσεων σε σχέση με την άδεια.
• Αυτό που διαφέρει (αισθητά) είναι εκείνο το τμήμα της ντουλάπας.
• Η συνολική επιφάνεια του διαμερίσματος είναι πολύ κοντά σε αυτή της άδειας, καθώς λόγω μικροδιαφορών αλλού κερδίζει αλλού χάνει τμήματα (φαίνεται αυτό και στην εικόνα), αλλά τελικά συγκλίνει.

Για να κρίνουμε αν εφαρμόζεται η παρ. 2 του άρθρου 81,

Quote

2. Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο :

   α) οι αποκλίσεις των διαστάσεων του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένου του ύψους αυτού και του ύψους ορόφου, έως δύο τοις εκατό (2%) συνολικά από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη

αναρωτιέμαι τα εξής:

1. Ο νόμος φαίνεται ότι στην παράγραφο αυτή (αλλά και στο άρθεο 42) αναφέρεται στις εξωτερικές διαστάσεις κτιρίου και όχι διαμερίσματος και μάλιστα σε αυτές που αναφέρονται στο διάγραμμα κάλυψης. Εδώ ούτως ή άλλως δεν υπάρχει διάγραμμα κάλυψης λόγω παλαιότητας της άδειας. Πώς όμως εφαρμόζεται σε επίπεδο διαμερίσματος; Μήπως διαφοροποιήσεις στις εσωτερικές διαστάσεις δεν ελέγχονται με αυτές τις ανοχές;
2. Εφόσον οι βασικές διαστάσεις του εν λόγω χώρου στην αποτύπωση είναι πολύ κοντά σε αυτές της άδειας (4.1 x 3.00), μπορούμε να αγνοήσουμε τη διαφοροποίηση της ντουλάπας;
3. Τί εννοεί η παράγραφος με το "συνολικά" που υπογραμμίζω;
4. Στην κατηγορία 3 η εγκύκλιος λέει ότι για τα έρκερ συγκρίνουμε την προεξοχή με το βάθος του κτιρίου. Μήπως θα μπορούσαμε και εδώ να χρησιμοποιήσουμε αντίστοιχη λογική και να εντάξουμε την επέκταση της ντουλάπας στην εντός του 2% απόκλιση;
5. Μήπως δεν υπάρχει σαφής ερμηνεία και είναι στην κρίση του μηχανικού; (εδώ προσωπικά θεωρώ πως δεν υπήρξε πρόθεση αυθαίρετης επέκτασης).
6. Μήπως, όπως ανέφερε και άλλος συνάδελφος η παράγραφος αφορά μόνο ελεγκτές δόμησης; (το ξέρω προκαταβολικά πως στην παρούσα φάση δεν θα συμφωνήσει κανένας με αυτό, αλλά πολλά λεκτικά στοιχεία το υποδεικνύουν.)

Edited Ιανουάριος 21 by tettris

[tettris]

On 1/21/2024 at 10:40 PM, tettris said:

Τί εννοεί η παράγραφος με το "συνολικά" που υπογραμμίζω;

Μήπως κάποιος συνάδελφος καταλαβαίνει την ερμηνεία του προσδιορισμού "συνολικά" στο παραπάνω εδάφιο;

[Keyser Söze]

Καλησπέρα Συνάδελφοι, Ισόγειο (Εμπορικό) Κατάστημα σε Κτήριο με Οικοδομική Άδεια Ανέγερσης του 1965 δεν ικανοποιεί της προϋποθέσεις κυρίας χρήσεως ως προς το φυσικό αερισμό της Παρ. 1 Άρθρ. 32 ΓΟΚ '55 όπως ίσχυε με ΒΔ 15/1/1965 και αποτελεί Πολεοδομική Παράβαση της Περ. στ Παρ. 3 Άρθρ. 81 Ν. 4495 και τακτοποιείται με πρόστιμο 250 € κατά την Περ. γιστ Παρ. γ (ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3) Άρθρ. 96 Ν. 4495. Στην προκειμένη περίπτωση δεν έχει τακτοποιηθεί.

Στη Σελ. 3 της Εγκυκλίου 2 του Ν. 4495 αναφέρεται ότι:

"... Οι ανωτέρω αυθαιρεσίες λογίζονται ως πολεοδομικές παραβάσεις για την εφαρμογή και μόνον της πολεοδομικής περί αυθαιρέτων κατασκευών νομοθεσίας και δεν δεσμεύουν φορείς κατά τον έλεγχο για τη χορήγηση άδειας λειτουργίας στους εν λόγω χώρους - κτίρια, εφ’ όσον δεν πληρούνται οι απαιτήσεις που επιβάλλονται από ειδικότερο θεσμικό πλαίσιο του αρμόδιου για τη λειτουργικότητα τους φορέα. [1] ...

Για να Γνωστοποιηθεί η Λειτουργία Επιχείρησης Τροφίμων και Ποτών πρέπει στο φάκελο να υπάρχει ΒΧΚΧ η οποία θα βεβαιώνει ότι ο χώρος:

"...ότι πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης, ότι ο χώρος είναι κατάλληλος για τη συγκεκριμένη χρήση σύμφωνα με τον Οικοδομικό και τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, τις προϋποθέσεις του Κανονισμού Πυροπροστασίας, καθώς και των εκάστοτε ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων."

[1]. Τι ακριβώς σημαίνει το υπογραμμισμένο τμήμα της παραγράφου της Εγκυκλίου 2 ;

α) Ότι αν υπάρχει πολεοδομική παράβαση κτιριοδομικού κανονισμού (ως τέτοια θα θεωρήσω τη μη ικανοποίηση φυσικού αερισμού αφού το 1965 αυτό καθοριζόταν από ΓΟΚ '55 αντί του Κτιριοδομικού ο οποίος δεν υπήρχε) και δεν πληρείται η απαίτηση ( αυτό εννοεί ; ) της αναφοράς περί ικανοποίησης Κτιριοδομικού Κανονισμού στη ΒΧΚΧ, να μη μας δεσμεύσει και να εκδώσουμε τη ΒΧΚΧ, η οποία επιβάλλεται να αναφέρει ότι ικανοποιείται ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, και δε βαριέσαι δεν πειράζει που στην πραγματικότητα δεν ικανοποιείται ;

β) Μήπως δεν απευθύνεται στους Μηχανικούς αλλά αποκλειστικά στους φορείς και εννοεί ότι εάν π.χ. για την άδεια λειτουργίας περνάει επιτροπή και ελέγχει το χώρο να μη σταθεί αυτό εμπόδιο στην αδειοδότηση ; Κι αν εννοεί αυτό, να μη σταθεί εμπόδιο είτε έχει ρυθμισθεί είτε όχι ;

γ) Μήπως ήθελαν να γράψουν:

"...εφ’ όσον δεν πληρούνται οι απαιτήσεις που επιβάλλονται από ειδικότερο θεσμικό πλαίσιο του αρμόδιου για τη λειτουργικότητα τους φορέα.."

εννοώντας ότι αν υπάρχουν συγκεκριμένες κτιριολογικές απαιτήσεις για την ίδρυση και λειτουργία κάποιας δραστηριότητας (π.χ. Προεδρικό Διάταγμα) και αυτές οι ειδικότερες απαιτήσεις ικανοποιούνται, να μην ασχολούμαστε με τις πολεοδομικές παραβάσεις του κτιριοδομικού της Περ. στ Παρ. 3 Άρθρ. 81 Ν. 4495 ;

Εν ολίγοις δίνουμε ΒΧΚΧ ή όχι σε μία τέτοια περίπτωση ; Ή τη δίνουμε μόνον εφόσον έχει ρυθμισθεί όπου και πάλι δεν ικανοποιείται ο κτιριοδομικός κανονισμός πράγμα που πρέπει ρητώς να αναφέρεται στο κείμενο της ΒΧΚΧ ;

Edited Νοέμβριος 8 by Keyser Söze

[Επιστάτης]

15 ώρες πριν, Keyser Söze said:

Εν ολίγοις δίνουμε ΒΧΚΧ ή όχι σε μία τέτοια περίπτωση ;

Όχι.

[Keyser Söze]

2 hours ago, Επιστάτης said:

Όχι.

Άρα δίνουμε μόνο στην περίπτωση που αρθεί η μη ικανοποίηση της απαίτησης του φυσικού αερισμού με τις κατάλληλες ενέργειες (δημιουργία ανοιγμάτων ή αλλαγή τυπολογίας σταθερών ανοιγμάτων κ.λπ.) ;

Ακόμα και ρύθμιση να πραγματοποιηθεί πάλι θα πρέπει να ικανοποιηθεί η απαίτηση του φυσικού αερισμού. Άλλο η ρύθμιση αυθαιρέτων κατασκευών που μπορείς να βεβαιώσεις ότι ο χώρος είναι 'νόμιμος' και άλλο η ρύθμιση πολεοδομικών παραβάσεων κτιριοδομικού. Δεν μπορώ να βεβαιώσω ότι είναι σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό, αφού δεν είναι, ακόμα και στην περίπτωση που έχει ρυθμισθεί (πληρωθεί) η μη συμμόρφωση αυτή.

Το 'αστείο' της υπόθεσης είναι ότι η ανάγκη αυτή προέκυψε επειδή αλλάζει το εταιρικό καθεστώς και με το προηγούμενο εταιρικό καθεστώς είχε χορηγήσει συνάδελφός μας ΒΧΚΧ ενώ δεν υπάρχει κανένας φάκελος στην πολεοδομία, δηλαδή δεν υπάρχει η πολεοδομική νόμιμη κατάσταση του ακινήτου για να κρίνεις εάν έχει αυθαιρεσίες και ποιές είναι αυτές. Κανείς δεν έχει κανένα πολεοδομικό στοιχείο εκτός από ένα στέλεχος το οποίο είναι και αυτό μισό. Ούτε συμβολαιογραφικά. Βέβαια υπάρχουν αυθαιρεσίες που βγάζουν μάτι, και πολλά άλλα ευτράπελα τα οποία ούτε καν τα έλεγξε ο συνάδελφος. Κι εγώ μιλάω για φυσικούς αερισμούς και 'λεπτομέρειες' ...

Edited Νοέμβριος 8 by Keyser Söze

[Επιστάτης]

Βεβαίωση χώρου κυρίας χρήσεως @Keyser Söze δίνεται μόνο όταν ο χώρος, ακόμα και αν έχει ρυθμιστεί με τους νόμους των αυθαιρέτων, πληροί τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.
Μία εξ αυτών είναι ο αερισμός.

[desptsouk]

Καλησπέρα σε όλους

σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017 όταν υπάρχουν αποκλίσεις εντός του 2% δεν απαιτείται ρύθμιση, και όντως αυτό έχω ακολουθήσει όπου μου έχει τύχει.

Σε πρόσφατη αποτύπωση διαμερίσματος στο ισόγειο τριώροφης οικοδομής, βρέθηκε διάσταση 12,25μ αντί για 12,10μ η οποία διαφορά είναι μικρότερη του 2%. Έτσι όμως βρέθηκε να υπάρχει παραβίαση του Δ κατά 7εκ. Η απόσταση του κτιρίου από το πίσω όριο δηλαδή είναι τώρα 2,95μ αντί για 3,10μ που είναι μικρότερη από το Δ=3,02μ που αναγράφεται στο διάγραμμα κάλυψης.

Κατά την γνώμη μου πρέπει να κάνω υπαγωγή και σκέφτομαι μάλλον ως κατηγορία 3, περίπτωση γιε. Από την άλλη ίσως θα πρέπει να το πάω ως κατηγορία 2 (είναι προ του 1983) με υπέρβαση δόμησης ίση με την επιφάνεια της υπέρβασης (μικρότερη του 2%) και με παραβίαση Δ.

Ποια η γνώμη σας;

Ευχαριστώ

[Δαίδαλoς]

16 ώρες πριν, desptsouk said:

Κατά την γνώμη μου πρέπει να κάνω υπαγωγή

Δεν υπάρχει αυθαιρεσία όταν με τις αποκλίσεις (έως 2%) των διαστάσεων του κτιρίου δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως.
Ούτε όταν με τις αποκλίσεις (έως 2%) της θέσης του κτιρίου δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως και το κτίριο βρίσκεται εντός των ορίων του οικοπέδου.
Ως προς την απόσταση Δ δεν γίνεται αναφορά στις διατάξεις για τις ανεκτές αποκλίσεις.
Η δική μου γνώμη είναι ότι δεν υπάρχει κατασκευή προς υπαγωγή.