Μικροαυθαιρεσία Διαμερίσματος & Χρόνος ζωής ακινήτων

[StevieRay]

Καλησπέρα σας

 

Ηθελα την βοήθεια και τις συμβουλές σας σε κάποια απο τα παρακάτω ερωτήματα.

 

Γνωστός μου ψάχνει ύστερα απο πολύ μακροχρόνιο κόπο,να αγοράσει (λόγω πολύ χαμηλου budget & οικονομικών δυσκολιών) ενα παλιό φθηνό διαμέρισμα,έχει βρει 3 οικονομικα διαμερίσματα μεχρι στιγμής,ενα 50τμ του 1973,ενα παλι 50τμ του 1980 και ενα 38τμ του 1990.

 

Αρχικως πριν λιγο καιρο,ελεγξε με μηχανικο το 1ο διαμερισμα του 1973 και βρηκαν οτι ειχε αυθαιρεσια εκ κατασκευης και σε ολους τους οροφους στον κοινοχρηστο χωρο,(μικρη αυθαιρεσια,μετατοπιση της πορτας προς το ασανσερ,λιγο δεν ξερω ποσο),και του ειπε τωρα αυτην την βδομαδα ο μηχανικος οτι μπορει να το ταχτοποιησει με τον νεο νομο τωρα αμεσα.

 

Το αλλο διαμερισμα του 1980 το ελεγξε και αυτο πριν λιγο καιρο και δεν ειχε αυθαιρεσιες,το αλλο του 1990 δεν το εχει ελεγξει ακομα,αλλα θελει να παρει καποιο απο τα πρωτα 2 διοτι ειναι 50τμ ποιο μεγαλα διαμερισματα απο το αλλο του 1990.

 

Ειχαμε μια συζητηση σημερα και του ειπα θα το ψαξω και εγω στο internet,ηθελα να ρωτησω τα εξης:

 

1)Ποσος ειναι ο μεσος ορος ζωης ακινητων (διαμερισματος),χονδρικα παντα.Καπου ειχα διαβασει 40 με 50 ετη.Θελει να παρει αυτο (με την αυθαιρεσια-αφου το ταχτοποιησει ο πωλητης),του 1973.Το σπιτι ειναι σχετικα σε καλη κατασταση αν και θελει μια βασικη ανακαινιση,ασχετως αν ο φιλος δεν του βγαινουν τα χρηματα για τωρα.Αξιζει τον κοπο?Η να κοιταξει καλυτερα το για το αλλο του 1980?Και το αλλο πανω κατω τα ιδια ειναι,απλα η διαφορα τους ειναι οτι το πρωτο ειναι του 1973 και εχει την μικροαυθαιρεσια στον κοινοχρηστο και θελει ταχτοποιηση με τον νεο νομο,και το αλλο ειναι του 1980 και δεν εχει αυθαιρεσια,απο εσωτερικη κατασταση τα σπιτια πανω κατω τα ιδια ειναι,παλια σπιτια,που θελουν καποια βασικη ανακαινιση,αλλα με ενα απλο βαψιμο μπορει να κατοικησει καποιος σε αυτα αν δεν εχει χρηματα για ανακαινιση.

 

2)Αν επιλεξει το πρωτο του 1973 (με την μικροαυθαιρεσια-ταχτοποιηση) υπαρχει κινδυνος αργοτερα ναχει τιποτα μπλεξιματα αν τυχον κριθει ο νεος νομος αντισυνταγματικος (καπου το διαβαζα αυτο οτι υπαρχει ο κινδυνος αυτος μελλοντικα).Υπαρχει περιπτωση να ακυρωθουν τα συμβολαια,η να μπλεξει αργοτερα με μελλοντικα χαρατσια???Ειναι πολυ δυσκολα ο γνωστος μου οικονομικα (οτι οικονομιες εχει θα τις δωσει για το σπιτι και θα μεινει ταπι) και μονο για μελλοντικα μπλεξιματα και χαρατσια δεν ειναι!!!Υπαρχει κινδυνος αργοτερα να πληρωσει και αλλα χρηματα για το ακινητο (λογω της αυθαιρεσιας) η ναχει μπλεξιματα με τους γειτονες η αν τυχον κριθει ο νομος αντισυνταγματικος???

 

3)Θα ηταν μηπως καλυτερα να επελεγε το αλλο διαμερισμα του 1980 που δεν εχει αυθαιρεσιες?

 

Βασικα εχει κολησει και θελει να αγορασει το πρωτο (1973).Τον βολευει και του αρεσει καλυτερα σαν σπιτι.

Αξιζει τον κοπο?Η θα εχει τυχον μπλεξιματα?

 

4)Οντως εχει ανοιξει η πλατφορμα και μπορει να κανει ο μηχανικος αιτηση για βεβαιωση?Καπου διαβασα οτι χρειαζεται πρωτα υπουργικη αποφαση.

 

5)Για τις μεταβιβασεις μεχρι την υπουργικη αποφαση,χρειαζεται ταυτοτητα κτηριου?

 

Να σημειωσω επισης οτι το πρωτο σπιτι (1973) ειναι σε 4οροφη πολυκατοικια μεγαλη (μενουν πανω απο 20 οικογενειες) το αλλο του 1980 ειναι σε ποιο μικρη πολυκατοικια 4ωροφη (Μιση απο την αλλη)(καπου 10 με 12 οικογενειες).Μου ελεγε οτι αυτες οι μεγαλες πολυκατοικιες ειναι και ποιο γερες.Ειναι οντως ποιο γερες?Ποια η συμβουλη σας και η γνωμη σας???

 

Ευχαριστω πολυ

Edited Νοέμβριος 9 , 2017 by StevieRay

[Didonis]

....

 

Ειχαμε μια συζητηση σημερα και του ειπα θα το ψαξω και εγω στο internet,ηθελα να ρωτησω τα εξης:

 

......Ποια η συμβουλη σας και η γνωμη σας???

 

...

 

Αξιολόγηση Μηχανικού μεταξύ 2 ή και περισσότερα ακίνητα δεν μπορεί να γίνει (και να έχει μια ελαχίστη εγκυρότητα) χωρίς να προηγηθεί αυτοψία στο κάθε ακίνητο και αφού έχει στα χέρια του εγκεκριμένα σχέδια άδειας μη σου πω και ξυλότυπο όπως και τίτλους ειδικά την σύσταση με τον κανονισμό.

Μπακαλική απάντηση ή μεσίτου ή γενικά κι αόριστα ρεαλεστιατζίδες παπατζήδες ναι μπορείς να βρεις χωρίς αυτά τα δεδομένα ψάχνοντας ιντερνετιακα.

 

Στα Γενικα.

Ο νέος νόμος περί αυθαιρέτων είναι σε ισχύ.

Ναι μπορεί να κάνει ελεγχο και να λάβει τις όποιες αναγκαίες βεβαιώσεις που απαιτηθούν.

Ναι έχει ανοίξει η πλατφόρμα και ότι προβλήματα έχει ακόμα τραβάμε την ανηφόρα οι μηχανικοί και όχι οι ιδιοκτήτες. Οπότε μη σας απασχολεί αυτό.

Όλοι οι νόμοι είναι νόμοι εν ισχύ και όλοι οι νόμοι μπορεί ένα δικαστήριο να τους βγάλει αντισυνταγματικούς. Μέχρι να συμβεί αυτό κι αν συμβεί φυσικά παραμένουν νόμοι εν ισχύ.

 

Για τα υπόλοιπα κι αυτό θέλει να κάνει οικονομία χρημάτων ο φίλος σου θα έλεγα να του συστήσεις να αναθέσει σε μηχανικό την αξιολόγηση και όχι σε εσένα. Ότι πληρώσει θα το κερδίσει στο πολλαπλάσιο.

(δεν είναι προσωπική η κριτική προς εσένα φυσικά. Να βοηθήσεις θέλεις…. Απλά γίνονται ζημιές πολλές… στατιστικά το έχω συναντήσει δεκάδες μη σου πω εκατοντάδες φορές)

[nik]

Από την στιγμή που τακτοποιήσει ακόμη και αν βγει αντισυνταγματικός ο νόμος κάτι θα βγει μετά να τον καλύψει. 

 

Αυτά με τα αντισυνταγματικά και τις αντιδικίες συνήθως αφορούν μεγάλα ακίνητα εκτός Αθηνών όπου εκεί γίνεται ένας ψιλοχαμός με θηρία σε βουνά και δάση. Αν ένα διαμέρισμα στην Αθήνα έχει μία μικροπαράβαση και δεν τον έχει ενοχλήσει κανείς μέχρι τώρα...δεν θα τον ενοχλήσει και στο μέλλον. 

 

Για μένα να αγοράσει όποιο σπίτι του αρέσει. Ακόμη και του 73' σπίτι το κάνεις καινούριο άμα ρίξεις χρήματα. Επίσης ρόλο παίζει και η κατάσταση ολόκληρης της πολυκατοικίας όχι μόνο του διαμερίσματος.

[killertomato]

το κυριότερο είναι να βάλει ο φίλος σου δικό του μηχανικό της εμπιστοσύνης του και να του δώσει έγκριση να αγοράσει.

αν αγοράζατε μεταχειρισμένο αυτοκίνητο θα το αγοράζεται με συμβουλές από ίντερνετ; 

'οπως λοιπόν ο δικός σας δικηγόρος θα κάνει έλεγχο τίτλων ετσι και ο δικός σας μηχανικός θα σας υποδείξει τα πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα ενος ακινήτου

[StevieRay]

Ευχαριστώ πολύ για όλες τις απαντήσεις.

Πάνω κάτω τα ίδια του είπα και εγώ,είναι απολυτως σωστα και κοινή λογική ολα αυτα.

 

Εχει μηχανικό ο γνωστός μου,απλά για το 1ο σπιτι που ελεγθηκε για αυθαιρεσιες κτλ(αν θυμαμε καλα-κάτι τέτοιο μου είπε,οτι του είπε ο μηχανικός),οτι πρέπει να ανοίξει μικρή τρύπα στους τοίχους,για να πάρει δειγματα απο τον εσωτερικό οπλισμό του σπιτιου,και να ελεγξει διαβρωση κτλ.Και οτι ο ιδιοκτητης του σπιτιου δεν αφήνει,και κατι τετοια.Θα τον ξαναρωτησω.

 

Ο μηχανικος του ειπε οτι ειναι οκ τα σπιτια απο μια απλη εξωτερικη ματια (τα 2 που εχουν ελεγχθεί),παλια σπιτια,που ενταξει μενεις,και δεν ειναι σε τραγικη κατασταση (χωρις ομως να γινει κανονικος ελεγχος με δειγματα απο εσωτερικο του σπιτιου),δεν εχουν πολλες υγρασιες κτλ.Και επειδη δεν αφηνει ο ιδιοκτητης (απ το 1ο σπιτι που θελει να παρει) να ανοιχτουν τρυπες κτλ στον τοιχο,δεν εχει γενικα εμπιστοσυνη ο φιλος μου σε οτι του ειπαν για το σπιτι,εμπειρια δεν εχει απο αυτα ο ιδιος καθως ειναι το 1ο σπιτι που θα αγορασει,επισης ο μηχανικος δεν ειναι γνωστος του φιλου μου,δεν τον γνωριζει καλα.Ο Μηχανικος παντως σωστα του τα ειπε,αλλα ο ιδιοκτητης εχει προβλημα.

 

Ετσι τα συζηταγαμε γενικα και σκεφτηκα να κανω μια μικρη (θεωρητικη ερευνα) και καποιες γενικες ερωτησεις εδω στο forum,που ενοειται χωρις (σωστο και κανονικο ελεγχο απο μηχανικο) δεν ειναι δυνατον να δωθουν σαφεις απαντησεις.Γενικα ομως ρωτησα και για αυτα τα θεματα,στο περιπου (πανω-κατω) απο την εμπειρια των μηχανικων εδω στο φορουμ,μηπως υπαρξουν καποιες γνωμες και συμβουλες και ενημερωση γενικα στο τι πεζει με τα παλια σπιτια του 1970-1980.Και κυριως ηθελα να παρω καποιες γνωμες και για τον νεο νομο αυθαιρετων (λογω της μικροαυθαιρεσιας σε κοινοχρηστο) αν υπαρχει καποιος κινδυνος για μελλοντικα μπλεξιματα (ακυρωση συμβολαιου) και χαρατσια η μπλεξιματα με γειτονες σε περιπτωση που κριθει αντισυνταγματικος ο νομος.Αυτα!

 

Σε γενικες γραμμες καποιες απορίες που εχω,αν μπορουσε καποιος να με ενημερωσει για τα παρακατω:

 

1)Ποσο περιπου ειναι ο μεσος χρονος ζωης ακινητων (για πολυκατοικιες),40 με 50 ετη (καπου τοχα διαβασει)???Αν ειναι καλη η κατασκευη μιας πολυκατοικιας και γινοταν και σωστη συντηρηση,μπορει να αντεξει και παραπανω σαν κατασκευη?πχ 60-70 χρονια ζωης σαν διαμερισμα-πολυκατοικια???

 

2)Το πρωτο σπιτι (1973) ειναι σε 4οροφη πολυκατοικια μεγαλη (μενουν πανω απο 20 οικογενειες) το αλλο του 1980 ειναι σε ποιο μικρη πολυκατοικια 4ωροφη (Μιση απο την αλλη) - (καπου 10 με 12 οικογενειες).Μου ελεγε (ο φιλος-οχι ο μηχανικος) οτι προσωπικα πιστευει οτι αυτες οι μεγαλες πολυκατοικιες ειναι και ποιο γερες.Γιατι τις κατασκευαζαν πολυ καλα επηδη ηταν να κατοικηθουν απο πολυ κοσμο (πανω απο 20 οικογενειες),δεν μπορουσαν να τις φτιαξουν προχειρα,ειναι αυτης της γνωμης ο γνωστος μου.

 

Ειναι οντως ποιο γερες?Ποια η συμβουλη σας και η γνωμη σας??? (Γενικη ερωτηση αυτη-αφου πρεπει να γινει ελεγχος κανονικα,απο την εμπειρια του,απλα ρωταω να μου πει καποιος,συνηθως (στατιστικα παντα) πριν το 1975,τις μεγαλες αυτες πολυκατοικιες με πανω απο 20 διαμερισματα,τις χτιζανε γερες?)

 

3)Ο μηχανικος θα το ταχτοποιησει τελικα αμεσα (την μικροαυθαιρεσια).Γνωριζετε αν θα χρειαστει ταυτοτητα κτηριου?Ο Μηχανικος του ειπε οτι περιμενουν καποια απαντηση την επομενη βδομαδα πανω στο θεμα αυτο.( μαλλον απο τον συμβολαιογραφικο συλλογο κατι τετοιο του ειπε).

 

4)Τελικα αξιζει να αγορασει σπιτι με ταχτοποιηση μικροαυθαιρεσιας σε κοινοχρηστο χωρο ταχτοποιημενο με τον νεο νομο?Η καλυτερα να μην μπλεξει και να κοιταξει για το αλλο σπιτι του 1980 που δεν εχει αυθαιρεσιες?

 

Ευχαριστω πολυ και παλι,για την βοηθεια,τις συμβουλες και τις απαντησεις.

Edited Νοέμβριος 10 , 2017 by StevieRay

[Γιάννης]

1) Δεν υπάρχει στάνταρ. Παίζουν ρόλο πολλά πράγματα. Η ποιότητα κατασκευής, η περιοχή (έχει περάσει ή ενδέχεται να περάσει δυνατούς σεισμούς? είναι κοντά σε θάλασσα? και άλλα). Υπάρχουν κτίρια νεοκλασσικά 150 ετών....Υπάρχουν και κτίρια με κακοτεχνίες που μετά τον πρώτο σεισμό κρίνονται ακατοίκητα ακόμα και αν ειναι 5 ετών

2) Καμία σχέση. Αν εννοείς τον διαφορετικό συντελεστή σποθδαιότητας ισχύει για κτίρια που στεγάζουν σχολεία, νοσοκομεία κλπ. Όχι, γενικά οι μεγάλες πολυκατοικίες δεν είναι πιο γερές από τις μικρές...ίσα ίσα που ΑΝ εμφανιστούν στατικά προβλήματα (που είναι και τα σπουδαιότερα) θέλεις την συναίνεση περισσότερων ανθρώπων για την όποια επισκευή

3) Πιθανώς να χρειαστεί. Αλλά δεν είναι υποχρεωτικό ακόμα για την αγοραπωλησία (απόσο γνωρίζω τουλάχιστον). Η τακτοποίηση και η βεβαίωση μηχανικού σχετικά η οποία οπωσδήποτε θα ελεγχθεί από δικό του μηχανικό είναι αυτό που πρέπει να σας απασχολεί

4) Σπίτι χωρίς καθόλου αυθαιρεσίες είναι αδύνατον να βρει. Απλά να κοιτάξει τα παρακάτω βασικά πράγματα:

α) Στατικότητα με έμπειρο πολιτικό μηχανικό και έλεγχο ξυλοτύπων της άδειας και γενική εικόνα της οικοδομής. Αν υπάρχουν ενδείξεις βλαβών πρέπει να γίνει μελέτη-αποτίμηση της φέρουσας ικανότητας

β) Έλεγχος τίτλων με νομικό

γ) Έλεγχος αυθαιρεσιών και ιστορίας νομιμοποιήσεων με μηχανικό/αρχιτέκτονα/τοπογράφο

δ) Έλεγχος λειτουργικότητας (υγρασίες, θερμική συμπεριφορά, μονώσεις κλπ) με μηχανικό/αρχιτέκτονα/μηχανολόγο

 

Όσο παλιότερο είναι το σπίτι τόσο πιο απαραίτητοι και εντατικοί πρέπει να είναι οι παραπάνω έλεγχοι. Τέλος παίρνοντας ένα σπίτι 40-50 ετών είτε το παίρνεις πολύ φθηνά βάζοντας εκ των προτέρων ένα σοβαρό ποσό στην άκρη για ανακαινίσεις-ενισχύσεις που θα χρειαστούν, είτε ψάχνεις πλήρως ανακαινισμένο και "αποκατεστημένο" στατικά επομένως θα πληρώσεις κάτι παραπάν....Στην δεύτερη περίπτωση είναι σοβαρός ο κίνδυνος ο πωλητής να προβεί σε πασαλλείμματα προκειμένου να "μοσχοπουλήσει" ένα ερείπιο.... 

[StevieRay]

Ευχαριστώ για την απάντηση και τις πολύ χρήσιμες πληροφορίες

Edited Νοέμβριος 12 , 2017 by StevieRay

[alfisti1978]

Εγώ ακόμα δεν κατάλαβα γιατί ασχολήστε και πως θα μπορέσετε να συνεισφέρετε στο πρόβλημα του φίλου σας. Ο φίλος σας χρειάζεται να πάει σε μηχανικό, όχι εσείς, δεν μπορώ να καταλάβω τι είδους "γέφυρα" μπορεί να γίνει

[Charkiolakis Kostas]

Χοντρικά το σπίτι του 1973 λογικά είναι με λεία σίδερα, του 1980 είναι με νευρώσεις και του 1990 είναι με πιο φρέσκο αντισεισμικό με οτι αυτό συνεπάγεται.

Επίσης δεν καταλαβαίνω τι σημαίνει το δεν αφήνει ο ιδιοκτήτης να γίνει έλεγχος. Αυτοκίνητο αγοράζουμε αξίας 1000€ και το περνάμε από 2 μηχανικούς και 1 φαναρτζή και το σπίτι που κάνει τουλ.10000€ θα το πάρετε χωρίς έλεγχο; Και ειδικά ένα σπίτι που είναι 44χρονών; Εννοείται οτι θα πρέπει να γίνει έλεγχος και εννοείται οτι οποιαδήποτε «ζημιά» γίνει κατά τον έλεγχο θα πρέπει να αποκατασταθεί.