ν. 4495/17 - παραρτημα α [ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α - Ν. 4495/17]

[Pavlos33]

Κάνεις υπαγωγή σε νεότερες αυθαίρετες κατασκευές; Δεν κατάλαβα τι επιπλέον θέλεις να ανεβάσεις και για ποιο σκοπό;

[CHRIS.EFRO]

Ναι κάνω δήλωση υπαγωγής για παραβάσεις της αδείας του 2010. Ξεκίνησα να ελέγχω τα υφιστάμενα με τα εγκεκριμένα της αδείας του 2010 και κατά τον έλεγχο που έκανα ανακάλυψα το πρόβλημα του χρόνου κατασκευής. Δεν ξέρω αν έγινα κατανοητός.

[lenia_s]

καλήμερα!

καλούμαι να κάνω τακτοποίηση σε κτίσμα που κατασκευαστηκε βάσει ΟΑ 1982 (οικισμός προ του 23), στην οποία φαίνεται οικόπεδο επιφάνειας 345τμ. Στα συμβόλαιο ιδιοκτησίας όμως φαίνεται οτι το οικόπεδο ειχε ήδη διαχωριστεί (στο συμβόλαιο δεν αναφέρεται επιφάνεια, αλλά απο τα ορια που αναφέρονται προκύπτει επιφάνεια 151τμ). Οπότε ενω με βαση τους υπολογισμούς που αναγράφονται στην ΟΑ η προσθηκη του 1982 εχει γίνει νόμιμα, με βαση την πραγματική επιφάνεια του οικόπεδου υπάρχει υπέρβαση δόμησης 4 τμ. (βγηκε αδεια προσθήκης 82 τμ ενώ με σωστό οικόπεδο ειχε υπόλοιπο 78τμ δομηση). Θεωρείτε οτι πρεπει να δηλωθεί χωρις ΟΑ; Το οικόπεδο ειναι μεν μικρότερο απο αυτό που φαίνεται στην ΟΑ, αλλά οχι λόγω μεταγενεστερης κατάτμησης. 

Σκέφτομαι να δηλώσω με ΟΑ, και να συμπεριλάβω στη σύγκριση με τα επιτρεπόμενα τμ περιοχής τα 4 τμ δόμησης (προφανως και τις υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές)

θα ήθελα τη γνώμη σας.

ευχαριστώ!

[jedi.Yannis]

Δεν είμαι σίγουρος αν έχω καταλάβει τι γίνεται. Όπως το καταλαβαίνω:

1) Έχεις μια ΟΑ του 1982 που δείχνει οικόπεδο 345τ.μ. και υφιστάμενο κτίριο 90+82 και κτίζει από πάνω άλλα 82.

2) έχεις ένα συμβόλαιο το οποίο υποθέτω αναφέρει ένα οικόπεδο με μια ισόγειο οικία (και περιγράφει και κάποια δωμάτια για να προκύψει η έκταση του κτίσματος;)

είναι ένα κτίσμα όλο το ισόγειο ή δύο;

Αν είναι δύο, και τα οικόπεδα δύο, ποιος είναι ο άλλος τίτλος;

Στην πολεοδομία, πώς θεώρησαν ότι είναι όλο ένα; Γινόταν παλιότερα να χρησιμοποιήσουν 2 συμβόλαια και 2 τίτλους, χωρίς να κάνουν πράξη συνένωσης και να τα θεωρήσουν εξ αρχής ένα και να χτίσουν με αυτή την παραδοχή. Μετά την οικοδόμηση, πλέον θεωρείται ένα το οικόπεδο.

Μήπως έχεις τέτοια περίπτωση;

 

[geoste]

Αν το κτίριο στην πραγματικότητα είναι όπως περιγράφεται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας τότε δεν έχεις αυθαίρετες κατασκευές αλλά μόνο οικοδομική άδεια που εκδόθηκε λόγω αναληθών στοιχείων και η οποία δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί. Στην περίπτωση αυτή (χωρίς αυθαιρεσίες) πρέπει να γίνει πρώτα έλεγχος αν με τους όρους δόμησης της περιοχής όταν εκδόθηκε η οικοδομική άδεια τηρούνται οι πολεοδομικές διατάξεις, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική γεωμετρία του οικοπέδου. Αν τηρούνται τότε μπορεί να γίνει αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας χωρίς υποβολή δήλωσης ένταξης στο Ν. 4495/2017 (σπάνια περίπτωση αλλά το έχεις ήδη ελέγξει και δε συμβαίνει), λόγω μεταβολής του διαγράμματος κάλυψης. Αν δεν τηρούνται οι πολεοδομικές διατάξεις ή/και υπάρχουν και άλλες αυθαιρεσίες τότε πρώτα γίνεται ρύθμιση των αυθαιρεσιών, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική γεωμετρία του οικοπέδου και στη συνέχεια γίνεται αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας λόγω μεταβολής του διαγράμματος κάλυψης και ενδεχομένως της αρχιτεκτονικής μελέτης.

Από την στιγμή που το οικόπεδο είναι στην πραγματικότητα άρτιο και οικοδομήσιμο, δεν έχει γίνει μεταγενέστερη κατάτμηση του οικοπέδου χωρίς έγκριση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και η οικοδομική άδεια δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί τότε δηλώνεται ότι υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο.

Edited Οκτώβριος 4 , 2019 by geoste

[lenia_s]

 

jedi.Yannis είναι ακριβώς όπως τα λες. Το ισόγειο είναι 2 κτίσματα, και τα οικόπεδα επίσης 2. Τον άλλο τίτλο δεν τον έχω γιατί είναι άλλος ο ιδιοκτήτης και δεν εχω σχετική εξουσιοδότηση. 

geoste το κτίριο έχει κάποιες μικρές αποκλίσεις από τα σχέδια της άδειας στον όροφο (κατ 3) και αλλαγή χρήσης στο υπόγειο, οπότε χρειάζεται σίγουρα να γίνει τακτοποίηση. Το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο του 1981

 

ψάχνοντας βρήκα κάποια πράγματα ακόμα:

1977 συμβόλαιο μεταβίβασης όπου αναφέρονται τα σημερινά όρια του οικοπέδου

1978 ΟΑ προσθήκη κατ'επέκταση ισογείου (γίνεται επέκταση του γειτονικού κτιρίου στο δικό μας οικόπεδο, καθώς πλέον τα 2 οικόπεδα ανήκουν σε 1 ιδιοκτήτη - στο τοπογραφικό φαίνονται τα 2 οικόπεδα σαν ένα ενιαίο)

1982 ΟΑ προσθήκη ορόφου (η προσθήκη γίνεται στο δικό μας οικόπεδο  - στο τοπογραφικό φαίνονται τα 2 οικόπεδα σαν ένα ενιαίο)

1985 συμβόλαιο μεταβίβασης όπου αναφέρονται τα σημερινά όρια του οικοπέδου και οι επιφάνειες που ανέφερα στο προηγούμενο ποστ

Οπότε στα συμβόλαια έχω σημερινά όρια αλλά στις άδειες μεγαλύτερο οικόπεδο. Πώς πιστεύετε οτι πρέπει να το χειριστώ;

Ευχαριστώ!!

[jedi.Yannis]

υποθέτω ο πελάτης σου είναι ο κόκκινος και ο γείτονας ο πράσινος.

το 1977 είχες 2 ιδιοκτησίες.

το 1978 έχεις ένα ιδιοκτήτη όπου έχει και το πράσινο και το κόκκινο και θεωρεί τα οικόπεδά του ως ένα και χτίζει κατ'επέκταση

το 1982 γίνεται προσθήκη πάλι με ενιαίο οικόπεδο, και δεν γινόταν η πολεοδομία να τα θεωρήσει ξανά χώρια. με την άδεια του 1978 τα οικόπεδα ενώθηκαν.

το 1985 ξαναμεταβιβάζεται το κόκκινο τμήμα μεμονωμένα.

Υποθέτω ότι ο ιδιοκτήτης που είχε και τα δύο οικόπεδα και τα έκανε ένα, θέλησε εκ των υστέρων να πουλήσει ένα κομμάτι από το πλέον ενιαίο οικόπεδο. Από το 1978 και μετά δεν υπάρχουν 2 οικοπεδα. Στην καλύτερη θα μπορούσε να είναι δημιουργία κάθετης ιδιοκτησίας (χωρίς να το διατυπώνουν).
Για μένα πρέπει να ανζητήσεις τους τίτλους που κατατέθηκαν για τις άδειες 1978 και 1982, από την πολεοδομία. Εφόσον έχεις "τμήμα του κτιρίου" στην ιδιοκτησία σου, έχεις εξουσιοδότηση και σε όλα τα σχετικά τους έγγραφα, και σε όλο το ιστορικό της ιδιοκτησίας σου, η οποία φαίνεται να έγινε λίγο "λάστιχο" με τα χρόνια.

Επίσης ο ένας ιδιοκτήτης της κατάστασης του 1978 έχει πολλές ευθύνες για την πώληση που έκανε το 1985. Αν δεν προκύπτει κάθετη το 1985, είναι όλο προβληματικό. Κατ' εμέ αντιμετώπιση του ακινήτου ως ενιαίου και διόρθωση συμβολαίων ώστε να είναι κάθετη ιδιοκτησία πλέον. Γενικά κινείσαι με τον τίτλο / ιδιοκτησία της άδειας.

[lenia_s]

jedi.Yannis

δυστυχώς στους φακέλους των αδειών δεν βρήκα τίτλους ιδιοκτησίας. Στην πραγματικότητα πιστεύω ότι η άδεια του 78 δεν εφαρμόστηκε ποτέ, απ' ότι βλέπω στο κτίριο θεωρώ ότι είναι ενιαία κατασκευή βάσει της άδειας του 82. Το 1985 η μεταβίβαση έγινε με γονική παροχή, όπου αναφέρεται ότι η τάδε "έχει στην κατοχή της οικόπεδο εκτάσεως 151,00τμ.... το οποίο συνορεύει νοτίως με ιδιοκτησία της ίδιας" (πράσινο οικόπεδο στο σκαρίφημα μου). Τα όρια του οικοπέδου που περιγράφονται στη γονική παροχή του 85 αντιστοιχούν σε αυτά που αναφέρονται στο συμβόλαιο του 77.

[jedi.Yannis]

Θα την χρησιμοποιούσα την άδεια και θα αναφερόμουν στο οικόπεδο του 1985, ως τμήμα του οικοπέδου στο οποίο βγήκε η άδεια του 1982. Αυτό δημιουργεί πρόβλημα στο συμβόλαιο του 1985 υποθέτω. Από την άλλη, αν θεωρήσεις ανεξάρτητα οικόπεδα, τότε η άδεια αφορούσε ένα "άλλο" οικόπεδο που δεν υπήρξε ποτέ, και το πας όλο χωρίς άδεια.

Θα πρέπει να αποφασίσει και ο ιδιοκτήτης τι ακριβώς θέλει να ισχύει. Δεν είναι δυνατόν να κάνει το οικόπεδό του λάστιχο όποτε τον βολεύει. Κάνετε κουβέντα με συμβολαιογράφο και τον ιδιοκτήτη μαζί για όλα αυτά και βλέπετε πώς μπορείτε να προχωρήσετε..... ελπίζω όλα αυτά με το αζημίωτο.

[liumier]

Καλησπέρα, έχω αυθαιρεσίες σε ακίνητο εντός σχεδίου (με Ο.Α. του 1979) και οι οποίες ολοκληρώθηκαν προ του 1983 .

Το ακίνητο αυτό χωρίστηκε το 1995 σε δυο οικόπεδα (άρτια και οικοδομήσιμα).

Θεωρώ ότι έχω Ο.Α. ? ( νομίζω πως ναι αφού οι αυθαιρεσίες έγιναν προ της κατάτμησης  και δεν είναι "προϊόν" αυτής )

(Επίσης αν γνωρίζετε σε συνέχεια του προηγούμενου μου ερωτήματος αλλά άσχετο με το παρόν θέμα)

Υπολογίζω τα ποσοστά των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης... με το εμβαδόν του ολόκληρου του οικοπέδου ή του διαιρετού ?