ν. 4495/17 - παραρτημα α [ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α - Ν. 4495/17]

[Pavlos33]

@oresteskal Έχει γίνει μεγάλη συζήτηση από τις αρχές του ν. 4014 και του 4178. Η κατάτμηση ανεξαρτήτως αν οδήγησε σε ακίνητο στο οποίο το κτίριο δεν παραβιάζε όρους δόμησης (κάλυψη, ύψος, δόμηση, πλάγιες αποστάσεις) είναι μια διαφορετική κατάσταση από αυτή που αφορούσε η αρχική Ο.Α. Μια άδεια εκδίδεται για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο με συγκεκριμένες διαστάσεις, κλίση πλευρών, επιφάνεια, επιτρεπόμενη δόμηση, κάλυψη κλπ. Άρα, οταν το αρχικό οικόπεδο κατατμείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης και μεταγραφής της φυσικά, η αρχική άδεια παύει να ισχύει αφού δεν αντιστοιχεί πλέον στην ταυτότητα του ακινήτου για το οποίο εκδόθηκ . Γι αυτό το λόγο και ο νόμος αντιμετωπίζει "αυστηρά" τις περιπτώσεις κατάτμησης και απαιτεί να μην ληφθεί η Ο.Α υπόψη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, συνήθως το πρόστιμο είναι μεγάλο (εκτός αν μιλάμε για κατηγορίες 1 κ 2) και η υπαγωγή δεν συμφέρει (εκτός αν κάποιος βιάζεται τόσο πολύ και θέλει να πληρώσει). Κατά την δική μου άποψη, αυτό που συμφέρει-εφόσον μπορεί να γίνει (περιπτώσεις όπου κατά την κατάτμηση δεν παραβιάζονται οι όροι δόμησης) είναι νομιμοποίηση του ακινήτου λόγω του νέου τοπογραφικού και νέου δ. κάλυψης που προκύπτει εξαιτίας της κατάτμησης. Σαφώς τα χρήματα θα είναι λιγότερα για το πρόστιμο και περισσότερα για τις αμοιβές μας.

Edited Ιούνιος 12 , 2023 by Pavlos33

[Giallou]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Συνάδελφοι καλησπέρα,

σε εκτός σχεδίου περιοχή, κατόπιν αυτοψίας σε ισόγεια κατοικία με οικοδομική άδεια διαπίστωσα ότι έχουν συντελεστεί αυθαιρεσίες

Η κατοικία βάσει αδείας είχε κτιστεί σε ένα οικόπεδο επιφανείας 7000 τ.μ. Κατόπιν μεταγενέστερων συνεχών κατατμήσεων πλέον το οικόπεδο εντός του οποίου βρίσκεται το κτίριο έχει απομείνει 780 τ.μ. Το κτίριο τηρεί τις πλάγιες αποστάσεις βάσει του τοπογραφικού αδείας (15μ.) όχι όμως και σύμφωνα με το υφιστάμενο οικόπεδο.  Το ερώτημα μου είναι το εξής:

 

1) Με ποίο από τα δύο οικόπεδα πρέπει να συγκρίνω για να δώ αν παραβιάζονται πλάγιες αποστάσεις? Αυτό της άδειας ή το υφιστάμενο οικόπεδο? Αν το συγκρίνω με της άδειας  το κτίριο τηρεί τις πλάγιες αποστάσεις, έχει κοινό τόπο με το προβλεπόμενο  στην οικοδομική άδεια και είναι ΚΑΤ 3. Αν το συγκρίνω με το υφίσταμενο (μετά τις κατατμήσεις) δεν τηρεί τις πλάγιες αποστάσεις και εντάσσεται στη ΚΑΤ5.

2) Αν μπει ως ΚΑΤ3 μπορώ ταυτόχρονα να δηλώσω ότι δεν έχει άδεια σύμφωνα με το παράρτημα Α του Ν4495/17 ή στην ΚΑΤ3 θεωρείται πάντα ότι έχει άδεια? (μικρότερο οικόπεδο λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης)

 

Σας ευχαριστώ

Edited Ιούνιος 16 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Έχεις δυο από τις περιπτώσεις (κατάτμηση και μη άρτιο-μη οικοδομήσιμο γήπεδο) του παραρτήματος Α που σε οδηγούν υποχρεωτικά να θεωρήσεις "οχι" στην Ο.Α και όλο το κτίριο με Υ.Δ. Στην περίπτωση αυτή πλάγιες αποστάσεις δεν ελέγχονται (απενεργοποιούνται στο σύστημα).

[Giallou]

13 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Έχεις δυο από τις περιπτώσεις (κατάτμηση και μη άρτιο-μη οικοδομήσιμο γήπεδο) του παραρτήματος Α που σε οδηγούν υποχρεωτικά να θεωρήσεις "οχι" στην Ο.Α και όλο το κτίριο με Υ.Δ. Στην περίπτωση αυτή πλάγιες αποστάσεις δεν ελέγχονται (απενεργοποιούνται στο σύστημα).

To OXI στην άδεια σύμφωνα με το Παράρτημα Α θεωρείται ότι είναι μόνο για τις επιφάνειες που είναι καθ' υπέρβαση της δόμησης/κάλυψης/ύψους και θέσης όχι για όλο το κτίριο, έχει να κάνει με τον υπολογισμό του προστίμου (απαντήθηκε και σε πολλές ερωτοαπαντήσεις από το ΤΕΕ). Όταν κατασκευάστηκε το κτίριο ήταν καθόλα νόμιμο....αυτό με το μη άρτιο και οικοδομήσιμο δεν ισχύει διότι στο Παράρτημα Α λέει "δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναγραφόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια" το συγκρίνει δηλαδή με την οικοδομική άδεια όχι με το υφιστάμενο οικόπεδο που προέκυψε κατόπιν κατατμήσεων. Εμένα σύμφωνα με την άδεια είναι καθόλα νόμιμο το κτίριο και το οικόπεδο ειναι όντως άρτιο και οικοδομήσιμο. 

Το ερώτημα μου ειναι αν μπορεί να μπει ταυτόχρονα ΚΑΤ3 (μεταβολή περιγράμματος 5% και αλλαγή σε σύννομη θέση) και ταυτόχρονα ΟΧΙ άδεια. Από δοκιμές που ΄κανω στο σύστημα δεν βγάζει κάποιο σφάλμα....Αν η σύγκριση γίνεται με βάσει το τοπογραφικό αδείας ειμαι στην ΚΑΤ3....

[Irini]

Καλησπέρα,

Έχω μια άδεια του 1080 που εκδόθηκε σε γεωτεμάχιο 2000 τ.μ.

Σήμερα το γεωτεμάχιο αυτό, κατόπιν νεότερης και ακριβεστερης αποτυπώσεως βρέθηκε 1500 τ.μ.

Σήμερα το γεωτεμάχιο μου είναι ορθογώνιο, ενώ στην άδεια είχαν δείξει τη μια από τις μικρές πλευρές του ορθογωνίου...πολύ μεγαλύτερη, δημιουργώντας ένα άλλο σχήμα γεωτεμαχίου.

Συμβολαιογραφική πράξη κατάτμησης δεν υπάρχει.

Συνεπώς, θα λάβω κανονικά υπόψιν την οικοδομική άδεια και απλά θα εξηγήσω στην τεχνική έκθεση οτι η διαφορά στο εμβαδό γεωτεμαχίου οφείλεται σε ελλειψη μέσων αποτύπωσης ακριβείας εκείνης της εποχής, σωστα?

[Didonis]

1 ώρα πριν, Irini said:

Καλησπέρα,

Έχω μια άδεια του 1080 ..... 

......οφίλεται σε ελλειψη μέσων αποτύπωσης ακριβείας εκείνης της εποχής, σωστα?

Αν είναι του 1080 μπορεί και ναι (αν και τότε μετρούσαν σωστά αν ήθελαν)

Αλλά αν του 20 αιώνα δεν υπάρχει έλλειψη μέσω αποτύπωσης....

Σκόπιμα έγινε ή από βλακεία....

Δεν δικαιολογείς τον λόγο ούτε σε αφορά το γιατί και το πώς ως μηχανικός

Σε αφορά το τελικό αποτέλεσμα 

[dimitris GM]

να βλεπαμε το αρθρο 39...

β) Απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013 και σύμφωνα με το οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 83, είναι ανεκτή υπό τις εξής προϋποθέσεις:

αα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ± πέντε τοις εκατό (5%),

ββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ± δέκα τοις εκατό (10%).

Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων, που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της απόκλισης του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας.

[Irini]

Χαχαχα...προφανως ηθελα να γραψω του 1980...και οχι 1080!

Κι εγω θεωρω οτι εγινε σκοπιμα το "ξεντωμα" του γεωτεμαχίου...ισως για να πάει > 2000 τ.μ. και να βγει αδεια  κατα παρέκλιση καθοτι ακουμπα σε δευτερ. επαρχακή οδό και ισως μπορουσε απλα να αποδειξει οτι υφιστατο ως εχει προ του 1978 και οχι νωριτερα.

Αλλά κάποιος μπορεί να με πει και καχύποπτη!

Η περίπτωση μου είναι εκτός οικισμού και η απόκλιση είναι > 10% από το αναγραφόμενο στην εγκεκριμενη οικοδομική άδεια.

Συνεπώς σήμερα έχω ενα γεωτεμάχιο 1500 τ.μ., η άδεια βγηκε σε γεωτεμαχιο 2000 τ.μ. Την λαμβάνω υπόψιν?

Ο αγοραστης ενδιαφέρεται να μάθει και αν έχει υπόλοιπο δόμησης. Άρα θα πρέπει να ελέγξω και αν το ακινητο ως εχει σημερα μπορεί να τοποθετηθει προ του 1964, ωστε να πληροι τουλαχιστον αυτες τις προυποθέσεις...?!

Edited Ιούνιος 17 , 2023 by Irini

[Pavlos33]

11 ώρες πριν, Giallou said:

To OXI στην άδεια σύμφωνα με το Παράρτημα Α θεωρείται ότι είναι μόνο για τις επιφάνειες που είναι καθ' υπέρβαση της δόμησης/κάλυψης/ύψους και θέσης όχι για όλο το κτίριο, έχει να κάνει με τον υπολογισμό του προστίμου (απαντήθηκε και σε πολλές ερωτοαπαντήσεις από το ΤΕΕ). Όταν κατασκευάστηκε το κτίριο ήταν καθόλα νόμιμο....αυτό με το μη άρτιο και οικοδομήσιμο δεν ισχύει διότι στο Παράρτημα Α λέει "δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναγραφόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια" το συγκρίνει δηλαδή με την οικοδομική άδεια όχι με το υφιστάμενο οικόπεδο που προέκυψε κατόπιν κατατμήσεων. Εμένα σύμφωνα με την άδεια είναι καθόλα νόμιμο το κτίριο και το οικόπεδο ειναι όντως άρτιο και οικοδομήσιμο. 

Το ερώτημα μου ειναι αν μπορεί να μπει ταυτόχρονα ΚΑΤ3 (μεταβολή περιγράμματος 5% και αλλαγή σε σύννομη θέση) και ταυτόχρονα ΟΧΙ άδεια. Από δοκιμές που ΄κανω στο σύστημα δεν βγάζει κάποιο σφάλμα....Αν η σύγκριση γίνεται με βάσει το τοπογραφικό αδείας ειμαι στην ΚΑΤ3....

Το τι γράφει το ΤΕΕ με αφήνει αδιάφορο. Aς έβαζε τις γνώσεις και την εμπειρία να κάνει επίσημες εγκυκλίους. Προσπαθείς να "γυρίσεις" το νόμο υπέρ σου, ακροβατώντας σε επικίνδυνα μονοπάτια. Η άδεια εκδόθηκε σε ένα άρτιο και οικοδομήσιμο γήπεδο 5.000 τμ. Όπως ανέφερες μετά από κατατμήσεις, το κτίριο "βρέθηκε" σε ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο γήπεδο (<750 τμ). Τι ακριβώς θα συγκρίνεις και με ποιο γήπεδο; Από τη στιγμή που το αρχικό κατατμήθηκε έχει τελειώσει το θέμα. Εκείνη η προσθήκη του παραρτήματος Α που κάποια στιγμή στο παρελθόν έγινε (μάλλον στα πλαίσια του Ν. 4178) ούτε αυτός που την έγραψε δεν την κατάλαβε και το κυριότερο, δεν υπήρξε ουδεμία επίσημη διευκρίνιση για την εφαρμογής της. Μια Ο.Α εκδίδεται σε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο, βάσει ενός συγκεκριμένου τοπογραφικού και δ. κάλυψης (με συγκεκριμένες πλευρές, θέση κλπ). Όταν το γήπεδο κατατμήθηκε, η αρχική Ο.Α δεν αντιστοιχεί πλέον πουθενά. Το κτίριο καθίσταται αυθαίρετο.  Απαιτείται εναρμόνιση με την υφιστάμενη κατάσταση. Οπότε αν στο υπάρχον υπήρχε οικοδομησιμότητα και δεν παραβιάζονταν πολεοδομικές διατάξεις, θα συνέφερε αντί της υπαγωγής να γίνει νομιμοποίηση (πληρωμή παραβόλου) για το νέα κατάσταση (αλλαγή τοπογραφικού και δ. κάλυψης). Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος που η κατάτμηση αντιμετωπίζεται τόσο αυστηρά και σε βάζει να το πας χωρίς Ο.Α. και με τρελό πρόστιμο. Όμως ο νόμος δίνει και την δυνατότητα υπαγωγής (αλλά με μεγάλο πρόστιμο για περιπτώσεις μετά το 1983) για όσους βιάζονται και θέλουν να πληρώσουν, για τα ταμεία του κράτους. 

[Giallou]

Το μόνο που προσπαθώ είναι να ακούσω και κάποια άλλη άποψη και πως αντιμετωπίζει κάποιος άλλος συνάδελφος παρόμοια κατάσταση τεκμηριωμένα...Εγώ έτσι όπως διάβαζω τι προσθήκη αυτή στο παράρτημα καταλαβαίνω ότι επιλέγεται ΟΧΙ στην Ο.Α. μόνο όταν υπάρχει υπέρβαση δόμησης/κάλυψης/ύψους ή βρίσκεται εκτός νόμιμου περιγράμματος της άδειας. Αν υπάρχει κάποια αλλή ερμηνεία αυτή θέλω να ακούσω. Η σκέψη μου ήταν μήπως συγκρίνεις τη θέση του υφιστάμενου κτιρίου ως προς τη θέση που είχε το κτίριο στην οικοδομική άδεια και ανάλογα αν έχεις υπέρβαση δόμησης/κάλυψης κτλ βάζεις ΝΑΙ ή ΟΧΙ στην οικοδομική άδεια. Το έχω γράψει και παραπάνω.

 

Edited Ιούνιος 17 , 2023 by Pavlos33