ν. 4495/17 - παραρτημα α [ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α - Ν. 4495/17]

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

On 16/6/2023 at 9:48 ΜΜ, Pavlos33 said:

Έχεις δυο από τις περιπτώσεις (κατάτμηση και μη άρτιο-μη οικοδομήσιμο γήπεδο) του παραρτήματος Α που σε οδηγούν υποχρεωτικά να θεωρήσεις "οχι" στην Ο.Α και όλο το κτίριο με Υ.Δ. Στην περίπτωση αυτή πλάγιες αποστάσεις δεν ελέγχονται (απενεργοποιούνται στο σύστημα).

Ολόσωστη αντιμετώπιση!

 

[cien]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

συνάδελφοι, σε οικόπεδο αρχικής επιφάνειας 800 τ.μ. έχει κατασκευαστεί κατοικία το 1970 (με άδεια) και το 1985 περίπου κατατμήθηκε σε 2 οικόπεδα των 400τ.μ, ενώ το 2005 τα οικόπεδα εντάχθηκαν σε πράξη εφαρμογής.

Εξετάζοντας σήμερα το ένα εκ των δύο οικοπέδων που περιλαμβάνει την ανωτέρω κατοικία, εντοπίστηκαν αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες έγιναν το 1980 και το 2008.

Καθώς, η επιφάνεια του οικοπέδου έχει αλλάξει λόγω της κατάτμησης δεν μπορώ να θεωρήσω ότι έχω οικοδομική άδεια, σωστά;

Μπορώ να κάνω κάτι για να τακτοποιήσω τις αυθαίρετες κατασκευές ή είμαι αναγκαστικά κατηγορία 5?

 

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2023 by Pavlos33

[venezia]

Ποια ήταν η κατά κανόνα αρτιότητα πριν την κατάτμηση ?

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2023 by Pavlos33

[tetris]

κι επί πλέον, το Πολεοδομικό καθεστώς:

-  κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας

-  κατά το χρόνο κατάτμησης

- σήμερα

επίσης:

διάγραμμα (ή λεπτομερές σκαρίφημα) της υπάρχουσας κατάστασης

[cien]

Είμαι σε αναζήτηση των τίτλων ιδιοκτησίας και κατάτμησης για περισσότερα στοιχεία, γιατί δεν υπήρχε τίποτα στο αρχείο.

Μόνο την οικοδομική άδεια έχω μέχρι στιγμής η οποία δεν αναφέρει καθόλου επιτρεπόμενα μεγέθη και αρτιότητα.

Υπάρχει δηλαδή κάποια περίπτωση (π.χ. τήρηση αρτιότητας πριν και μετά) ώστε να μην είμαι κατηγορία 5;

[cien]

Επανέρχομαι στο ίδιο θέμα καθώς δεν έχω βρει ακριβείς όρους δόμησης κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας. Από την πολεοδομία μου είπαν με μεγάλη επιφύλαξη ότι ίσως να ήταν άρτια ως είχαν. Συμβόλαιο κατάτμησης δεν έχω βρεί. Τελευταία ιδέα είναι να ψάξω στο αρχείο της πράξης εφαρμογής (αν υπάρχει τέτοιο) αν υπάρχουν στοιχεία.

Σήμερα το οικόπεδο είναι σίγουρα άρτιο και οικοδομήσιμο καθώς προέρχεται από πράξη εφαρμογής.

Σε ποια περίπτωση θα μπορούσα να παρακάμψω τον όρο "είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης) με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί Ο.Α.";

Αν π.χ. βρω τίτλο κατάτμησης με καλύπτει; Η πράξη εφαρμογής που αποτελεί τίτλο για το σημερινό οικόπεδο με καλύπτει;

Προσπαθώ να καταλάβω αν υπάρχει κάποιο παραθυράκι επίλυσης του θέματος ώστε να μην κάνω άσκοπη έρευνα.

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Θα κάνεις μέσω δικηγόρου έρευνα τίτλων. Θα βρεις το συμβόλαιο μέσω του οποίου μεταβιβάστηκε κάποιο από τα δυο τμήματα. Η ημερομηνία μεταγραφής του είναι και αυτή του χρόνου δημιουργίας των δυο οικοπέδων. Αν δεν έγινε συμβόλαιο τότε δεν έχει γίνει κατάτμηση. Βλέπεις βεβαίως και τα αποσπάσματα περιγραφικής βάσης στο κτηματολόγιο ώστε να διαπιστώσεις αναφορές σε συμβόλαια. Όπως θα έχεις διαβάσει και στο παράρτημα η περίπτωση κατάτμησης οδηγεί στο να βάλεις "οχι" στην ύπαρξη Ο.Α. Σε τέτοιες περιπτώσεις (εκτός αν έχεις αυθαιρεσίες κατηγορίας 1 ή2) το πρόστιμο συνήθως είναι μεγάλο και δεν συμφέρει η υπαγωγή. Αν όμως, στην υφιστάμενη κατάσταση το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και πληρούνται τα κριτήρια ώστε το κτίριο να νομιμοποιηθεί συμφέρει να το νομιμοποιήσεις μέσω του 4495. Επιπλέον, μπορείς να εξετάσεις και το σύνολο των ισχυουσών διατάξεων  για τη νομιμοποίηση, κατά το χρόνο τέλεσης των αυθαιρεσιών.

[cien]

Είναι ήδη σε διαδικασία ο δικηγόρος, αλλά επειδή δεν έχει βρεθεί τίποτα ακόμα είπα να το δω μέσω της πράξης εφαρμογής. Αυτήν επικαλείται και το απόσπασμα περιγραφικής βάσης στο κτηματολόγιο, οπότε πιθανόν η πράξη εφαρμογής να είναι και ο τίτλος της κατάτμησης.

Από  Ε/Α του ΤΕΕ (π.χ. Ε/Α2509) βλέπω ότι σταθερή τους άποψη είναι πως βάζουμε πάντα ΟΧΙ όταν έχει γίνει κατάτμηση, είτε νόμιμη είτε όχι. Το οποίο μου φαίνεται εντελώς παράλογο.

Η κατοικία είναι όλη κατηγορία 2 και σκέφτηκα την ιδέα να την εντάξω όλη εκεί ώστε να ξεκολλήσει η διαδικασία, αλλά υπάρχει αυθαίρετη αποθήκη του 2008 και κόλλησε εκεί η ιδέα, γιατί με το ΟΧΙ στην Ο.Α. πάμε για κατ. 5.

Κρατάω την ιδέα της νομιμοποίησης, ίσως μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Ευχαριστώ για την απάντηση.

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2023 by cien

[Pavlos33]

25 λεπτά πριν, cien said:

 

Από  Ε/Α του ΤΕΕ (π.χ. Ε/Α2509) βλέπω ότι σταθερή τους άποψη είναι πως βάζουμε πάντα ΟΧΙ όταν έχει γίνει κατάτμηση, είτε νόμιμη είτε όχι. Το οποίο μου φαίνεται εντελώς παράλογο.

 

Καθόλου παράλογο. Παραβλέπεις ίσως το γεγονός ότι μια Ο.Α εκδίδεται και αφορά ένα συγκεκριμένο οικόπεδο κατά επιφάνεια, όρια και έκταση, ένα συγκεκριμένο διάγραμμα κάλυψης με όρους δόμησης εξαρτώμενους από την επιφάνεια και τα λοιπά στοιχεία του οικοπέδου. Όταν λοιπόν ένας ιδιοκτήτης κατατμεί ένα οικόπεδο/ γήπεδο χωρίς η άδεια αυτή να εναρμονίζεται με τη νέα κατάσταση,  σημαίνει ότι η αρχική άδεια πλέον δεν ισχύει διότι δεν ανταποκρίνεται στο αρχικό οικόπεδο με τα στοιχεία του. Η "αυθαίρετη" κατάτμηση ανέκαθεν αποτελούσε "βαριά" αυθαιρεσία για τις Πολεοδομίεςκαι προ νόμων ρύθμισης αυθαιρέτων της τελευταίας δωδεκαετίας. Αυτό ακριβώς είναι και το πνεύμα του νόμου, με τη διαφορά ότι σου δίνει τη δυνατότητα εφόσον το οικόπεδο που προέκυψε από κατάτμηση, πληροί όρους να νομιμοποιήσεις το κτίριο με πληρωμή παραβόλου. Το τελευταίο αφορά αυτό που πολύ συχνά λέγονταν και στο παρελθόν, ότι η κατάτμηση ήταν νόμιμη. Ποτέ η κατάτμηση δεν ήταν νόμιμη όταν η αρχική Ο.Α δεν είχε εναρμονιστεί με την υφιστάμενη κατάσταση (π.χ μέσω αναθεώρησής της κλπ).

[cien]

Δηλαδή έστω το παράδειγμα της Ε/Α 2509, όπου έχουμε Ο.Α. για κατοικία σε 4500τ.μ. και μετά πωλήθηκαν τα 500τ.μ. και τα εναπομείναντα 4000τ.μ. είναι ακόμη άρτια και οικοδομήσιμα. Θα έπρεπε μετά το συμβόλαιο πώλησης των 500 τ.μ. να γίνει αναθεώρηση της αρχικής Ο.Α. ως προς τα όρια του οικοπέδου;

Δεν το έχω συναντήσει, όποτε αν ισχύει, τότε όντως δεν είναι καθόλου παράλογο.