ν. 4495/17 - παραρτημα α [ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α - Ν. 4495/17]

[johnjohn1]

Συνάδελφοι εγώ να ρωτήσω το εξής σε οικόπεδο το οποίο φέρει κτίσμα με οικοδομική άδεια του 67 (εκτός σχεδίου τότε) το οποίο μπήκε στο σχέδιο το 1989 και αργότερα πραγματοποιήθηκε κατάτμηση του οικοπέδου, εγώ έχω τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας του 1967 και από την στιγμή που είναι τώρα εντός σχεδίου δεν έχω υποχρέωση να συντάξω νέο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ' 87. Σωστά?

 

Στο κτίσμα αυτό δε υπάρχουν 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες. Τακτοποιώντας την μία από τις οριζόντιες ή και καθεμία ξεχωριστά έχω υποχρέωση να τσεκάρω αν έχει γίνει κατάτμηση στο οικόπεδο για να βάλω ΟΧΙ στην οικοδομική άδεια?

Το ότι έχει γίνει κατάτμηση το γνωρίζω από τον ιδιοκτήτη, από όσο ξέρω δεν έχω την υποχρέωση να τσεκάρω τίτλους επίσης

Edited Μάρτιος 21 , 2018 by johnjohn1

[batzmav]

Εκδίδεται οικοδομική άδεια το έτος 1979 σε οικόπεδο 1000τ.μ. εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων στο όνομα του γιου (Χάρης) . Είχε προηγηθεί διαθήκη του πατέρα το 1965,της οποίας έγινε αποδοχή το 2016 από τον γιο(Χάρη). Στη συγκεκριμένη τώρα αποδοχή από το αρχικό οικόπεδο που είχε βγει η άδεια(1000τ.μ.) ένα τμήμα αυτού 600τ.μ. (στο οποίο και βρίσκεται το κτίσμα) ανήκει 100% στο γιο και από το υπόλοιπο(400τ.μ.) το οποίο είναι και αδόμητο κατέχει το 50%. Όλα αυτά βάσει του συμβολαίου και του τοπογραφικού της αποδοχής. Να σημειώσω δε πως υπάρχουν και μικροδιαφορές στις διαστάσεις του τοπογραφικού της αδείας με αυτό της αποδοχής και στο συνολικό εμβαδόν. 

Εάν δε σας μπέρδεψα πολύ, το ερώτημα μου είναι εάν πρέπει να λάβω υπόψιν για τους υπολογισμούς ολόκληρο το οικόπεδο ή το τμήμα αυτού στο οποίο έχει πλήρη κυριότητα (100%) βάσει της αποδοχής κληρονομιάς. Και αν πρέπει να λάβω το τμήμα αυτού,εντάσσομαι στην περίπτωση του παραρτήματος που αναφέρει πως πρέπει να λάβω σαν οικοδομική άδεια ΟΧΙ (μικρότερο οικόπεδο σε σχέση με της αδείας λόγω κατάτμησης),αν και κατάτμηση δεν έχει γίνει.

Ευχαριστώ!

[kostas_1986]

(από μεταφορά)

Pavlos33

Χρόνια πολλά σε όλους!!

μια απορία . σε αυθαίρετη κατασκευή άνευ αδείας (κατηγορία 5) πως υπολογίζεται η υπέρβαση κάλυψης?

διορθώστε με εαν κάνω λάθος γιατί οτι βρήκα είναι απο φόρουμ και οχι στον 4495

υπολογίζω Υ.Δ κανονικά και Υ.Κ με αναλυτικό? μπορεί κάποιος να με παραπέμψει στο άρθρο του 4495 που αναφέρει πως υπολογίζεται η Υ.Κ σε κατασκευές άνευ αδείας? επίσης η Υ.Κ αντιμετωπίζεται όπως η υπέρβαση ύψους? δηλαδή με βάση το επιτρεπόμενο της περιοχής?

Edited Απρίλιος 10 , 2018 by Pavlos33

[melissa]

Διάβασε από το παράρτημα Α τις επεξηγήσεις. Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, δεν αναζητούμε ποσοστό υπέρβασης δόμησης, βάζουμε μόνο το εμβαδόν, δεν είναι ενεργό το πεδίο της κάλυψης, των πλάγιων αποστάσεων και της πρασιάς. Ελέγχουμε μόνο υπέρβαση ύψους.

[ΛΕΝΗ]

Καλημέρα. Έχω περίπτωση ενός βιομηχανικού κτιρίου για το οποίο δεν υπάρχει το στέλεχος της άδειας (έχω βεβαίωση ότι έχει καταστραφεί) και ούτε τα σχέδια. Υπάρχουν όμως τα εγκεκριμένα σχέδια από το Υπουργείο Βιομηχανίας με βάση τα οποία πήρε την άδεια λειτουργίας του εργοστασίου. Αυτά μπορούμε να τα θεωρήσουμε ως άδεια ή πρέπει να πάει για ανασύσταση φακέλλου?. Αλλά αν πάει για ανασύσταση με τι στοιχεία θα πάει?. Δεν έχω ούτε στέλεχος, ούτε σχέδια..

[Angelos2017]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Θα ήθελα τη γνώμη σας για την παρακάτω περίπτωση.

Έχω άδεια του 1991 για ισόγεια επαγγελματική αποθήκη με όροφο κατοικία, σε οικόπεδο εντός παραδοσιακού οικισμού της Παροικιάς του δήμου Πάρου. Ο όροφος αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία σε άλλον ιδιοκτήτη.

Ήρθε  ο ιδιοκτήτης της ισόγειας επαγγελματικής αποθήκης και θέλει να τη νομιμοποιήσει καθώς τη χρησιμοποιεί ως κατάστημα (εμπορικό ή συνεργείο) από το 2000.

Αυτή τη στιγμή το οικόπεδο είναι εκτός σχεδίου μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και σύμφωνα με το ΓΠΣ βρίσκεται στην μελλοντική επέκταση 1 του οικισμού.  

Πήρα την άδεια από την πολεοδομία και στο διάγραμμα κάλυψης το οικόπεδο εκτός οτι το δείχνει μικρότερο και με άλλο σχήμα το περίγραμμα της αποθήκης είναι διαφορετικό απο το πραγματοποιούμενο (άδεια 120 τ.μ. τετράγωνο -- πραγματικότητα 165,30 τ.μ. τραπέζιο) με κοινό τμήμα εμβαδού 106,80 τ.μ.   

Δηλαδή έχω αναλυτικά:

Εμβαδό ισογείου καταστήματος Ε= 165,30 τ.μ. 
Εσωτερικό πατάρι (ξηρά δόμηση) Ε= 82,50 τ.μ.
Συνολικό εμβαδό ισογείου Ε= 247,80 τ.μ.

Τι έχω περάσει στο σύστημα σύμφωνα με τον νόμο 4495/17

Υπερβάσεις και αλλαγές χρήσεων
1. E = 58.50 τ.μ. υπέρβαση δόμησης - κάλυψης και αλλαγή χρήσης από επαγγελματική αποθήκη σε κατάστημα (εκτός νομίμου περιγράμματος) με υπέρβαση ύψους 
2. Ε = 82.50 τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή εσωτερικού παταριού (ξηρά δόμηση) - χρήση μειωτικού συντελεστή 0.30   

Ποσοστό >200% για συντελεστές τετραγωνιδίων (Κατηγορία 5)

3. Εμβαδό προς ρύθμιση ΚΧ ως αλλαγής χρήσης από ΚΧ σε ΚΧ με υπέρβαση ύψους
Ε = 106.80 τ.μ. Αλλαγή χρήσης από επαγγελματική αποθήκη σε κατάστημα (εντός νομίμου περιγράμματος) με υπέρβαση ύψους μόνο ΥΥ>20% (Κατηγορία 5)

Ερώτηση 1. Μπορώ να θεωρήσω ότι είμαι εκτός σχεδίου με εκκρεμή πολεοδομική μελέτη?

Ερώτηση 2. Πρέπει να βάλω όχι στην οικοδομική άδεια? (έβαλα ναι) αν μπεί όχι πια τετραγωνικά πρέπει να δηλώσω αυθαίρετα? μάλλον όλα επειδή έχω υπέρβαση ύψους σε όλο το κτίριο. Αν το κάνω αυτό το βγάζω εξ ολοκλήρου αυθαίρετο...

Ερώτηση 3. Θεωρώ αλλαγή χρήσης απο ΚΧ σε ΚΧ για τα τετραγωνικά που συμπίπτουν με την άδεια με μόνο ΥΥ>20% 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο σας

[dimitris GM]

προσπαθω να καταλαβω αυτο που ειπες...

1. Έχω άδεια του 1991 για ισόγεια επαγγελματική αποθήκη με όροφο κατοικία, σε οικόπεδο εντός παραδοσιακού οικισμού της Παροικιάς του δήμου Πάρου. Ο όροφος αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία σε άλλον ιδιοκτήτη.

Ήρθε  ο ιδιοκτήτης της ισόγειας επαγγελματικής αποθήκης και θέλει να τη νομιμοποιήσει καθώς τη χρησιμοποιεί ως κατάστημα (εμπορικό ή συνεργείο) από το 2000.

Αυτή τη στιγμή το οικόπεδο είναι εκτός σχεδίου μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και σύμφωνα με το ΓΠΣ βρίσκεται στην μελλοντική επέκταση 1 του οικισμού.  

[Angelos2017]

Ο μηχανικός που έβγαλε την άδεια το έδειξε σαν εντός με όρους δόμησης αντίστοιχους(ΦΕΚ345Δ/88)  ενώ δεν ήταν ποτέ.

Κάποια στιγμή πολύ αργότερα μπήκε στον οικισμό με ένα διάταγμα (ΦΕΚ927/2002) το οποίο όμως ακυρώθηκε 1 χρόνο αργότερα απο το ΣΤΕ και σύμφωνα με το ΓΠΣ του 2012 πλέον  η περιοχή μπήκε σαν μελλοντική επέκταση του οικισμού , όπου μέχρι να γίνει ισχύουνοι όροι δόμησης των παλιών εκτός (ΦΕΚ 732, πριν το ΓΠΣ). 

[jedi.Yannis]

Είσαι χωρίς ΟΑ, ως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Δεν έχεις ποσοστό τετραγωνιδίων αλλά ΥΔ 141τ.μ.>100τ.μ. Από αυτό δεν έχεις επίσης και αλλαγή χρήσης. Για τους χώρους που περιγράφονται στην κάτοψη κάνεις τα εξής:

1) ορίζεις το οικόπεδό σου σε εικονικό άρτιο και οικοδομήσιμο (το μεγαλώνεις του βάζεις πρόσωπο κλπ, και κοιτάς τους όρους δόμησης για τα εκτός σχεδίου)

2) ελέγχεις αν τα 106 τ.μ. επαγγελματικού χώρου μπορούσαν να κατασκευαστούν νόμιμα σε μια τέτοια περίπτωση. Όσα δεν "χωράνε" τα κάνεις επίσης ΥΔ και τα προσθέτεις στα 141 σου. Τα υπόλοιπα πάνε με αναλυτικό, καθώς είναι υπέρβαση του ύψους της άδειας.

Αυτό που δεν είμαι σίγουρος, είναι αν αφού "μεγαλώσεις" το οικόπεδό σου, θα πρέπει για τα επιτρεπόμενα μεγέθη, να κάνεις αναγωγή στο αρχικό του εμβαδό. (δηλαδή αν το άρτιο είναι 4000τ.μ. και το γήπεδό σου είναι 500τ.μ., αν θα πρέπει να μικρύνεις τα "επιτρεπόμενα μεγέθη" σου ανάλογα)

Στην τεχνική σου έκθεση λες ότι ο χαρακτηρισμός χωρίς ΟΑ δεν αφορά τις επιφάνειες που περιγράφονται στην άδεια.

Ναι, μπορείς να πεις ότι εκρεμεί πολεοδομική μελέτη. Το εκρεμές ΓΠΣ είναι πολεοδομική μελέτη.

έντιτ
Και μία δική μου απορία...
εντός οικισμού κατοικία ισόγεια με άδεια του 1980. Στο τοπογραφικό της άδειας δείχνουν οικόπεδο 18χ38 και το κτίριο ακουμπάει στην πλευρά των 38μ. Στην πράξη, χωρίς να ενημερώσουν ΥΔΟΜ, σε συνεννόηση ο ιδιοκτήτης, ο γείτονας και ο εργολάβος "αποφασίζουν" ότι το οικόπεδο είναι ένα μέτρο πιο στενό και σταματάνε και το σπίτι παραμέσα. Από το συμβόλαιο δεν προκύπτει κάτι συγκεκριμένο, καθώς η έκταση είναι στο περίπου και με αριθμό δέντρων. Το κτίριο είναι κατασκευασμένο (το υπόλοιπο), σύμφωνα με την άδεια.
Το γεγονός ότι αποφασίσανε μεταξύ τους οι γείτονες να πουν ότι το οικόπεδο είναι πιο μικρό μετά την άδεια, σαν τι να το περάσω;

΄1) μία παράβαση, σαν μελλοντική κατάτμιση, και για αυθαιρεσία να δηλώσω αλλαγή της όψης.

2) Υπ. δόμησης για τα τμήματα που "μπαίνουν" στο πλάγιο όριο, μετά την μετατόπιση του συνόρου; Αλλά πάλι αυτά έχουν ακολουθήσει το περίγραμμα της άδειας.

Ούτε μετατόπιση έχω ούτε τίποτα. Σαν να πέρασε ένα μπλάνκο και "έσβησε" μια λουρίδα 1μ. του οικοπέδου, μαζί με ότι τμήματα του κτιρίου πέρασαν από εκεί. Στον ξυλότυπο και στις όψεις "φροντήσανε" και το δείξανε "αποτμημένο" το κτίριο. Η κάτοψη φαινόταν έντονα και την κάνανε ίδια με το τοπογραφικό και το διάγραμμα κάλυψης.

Το οικόπεδο που θα μείνει, αν κοπεί η λουρίδα συνεχίζει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Ο βασικός μου προβληματισμός είναι ότι ο ιδιοκτήτης με τον γείτονα αποφασίσανε μόνοι τους, στα λόγια και ορίσανε το σωστό όριο και ο ιδιοκτήτης θέλει οπωςδπήποτε να κρατήσει αυτή τη συμφωνία. Το σενάριο στο μυαλό του ιδιοκτήτη είναι ότι κατά λάθος έδειξαν +1μ. το οικόπεδο, αλλά δεν φρόντησαν να το διορθώσουν στην άδεια και πρέπει να αλλάξει τώρα.

Σαν διαδικασία, αυτό πώς γίνεται; Νεώτερη μέτρηση του οικοπέδου και μετά τακτοποίηση με μία παράβαση; Αν λάβουμε υπόψη ότι τα εντός περιγράμματος της άδειας, είναι σαν να έχουν άδεια, χωρίς άδεια είναι μόνο η "μη υλοποίηση" της λουρίδας που κόπηκε.

Edited Μάιος 2 , 2018 by jedi.Yannis
για να μην κάνω 2ο συνεχόμενο ποστ

[Pavlos33]

Το οικόπεδο ήταν εντός προ 23 οικισμού;

Κατά τις προγενέστερες μεταβιβάσεις,  η περιγραφή κάθε φορά αφορούσε στο 1/2 εξ αδιαιρέτου  και χωρίς καμία αναφορά στην οικοδομική άδεια;