ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Διάφορες περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών

[pol_michanikos]

Δε θέλει να πληρώσει το πρόστιμο, έστω και αν είναι 250-300 ευρώ. Εντωμεταξύ παρατήρησα ότι και κάποιοι εξώστες του διαμερίσματος έγιναν με μεγαλύτερο πλάτος από ότι φαίνεται στην Άδεια. Θα μπορούσα να το εντάξω και αυτό στην Ενημέρωση της Άδειας?

[Pavlos33]

Είτε με τον ένα τρόπο, είτε με τον άλλο θα πληρώσει. Στην πρώτη περίπτωση πρόστιμο+ αμοιβή σου, στη δεύτερη μεγαλύτερη αμοιβή σου λόγω της ενημέρωσης Ο.Α που θα εκδόσεις.  Σε ό,τι αφορά το μεγαλύτερο πλάτος εξωστών, κάτι το οποίο ενδεχομένως συνεπάγεται και σε υπέρβαση της εγκεκριμένης τους επιφάνειας (αν δεν έχεις μικρότερη υλοποιημένη διάσταση στην άλλη πλευρά), θα πρέπει να διερευνήσεις, εάν με τη νέα επιφάνεια  υπάρχει υπέρβαση ποσοστού (κατά ΓΟΚ 85 είχαμε Η.Χ<=20% και ΗΧ+εξώστες<=40%). 

Δες και το άρθρο 42 παρ. 10

10. Ενημέρωση  του  φακέλου  της  οικοδομικής  άδειας,  ανεξάρτητα  από  τον  χρόνο  ισχύος  της  οικοδομικής  άδειας, 
πραγματοποιείται στις εξής περιπτώσεις : 
α)  αλλαγή ιδιοκτήτη, 
β)  τροποποιήσεις των μελετών, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης, όγκου, ύψους, οι 
πλάγιες  και  οπίσθιες  αποστάσεις  και  ο  υπολογισμός  των  αναγκών  σε  χώρους  στάθμευσης  (άρθρο  39  παρ.3β  του 
ν.4495/2017) του διαγράμματος κάλυψης 
γ)   μεταβολές  των  διαστάσεων  του  κτιρίου  ή  του  οικοπέδου,  εφόσον  με  τις  αποκλίσεις  αυτές  δεν  παραβιάζονται 
κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα 
είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα, ή μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα σαράντα (40) εκατοστά 
όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από 
άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα, 
δ)  αποκλίσεις θέσης του κτιρίου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις 
αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα δέκα είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά 
τη θέση του κτίσματος και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά 
όργανα. 

[fotsiak]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Έχω περίπτωση αυθαιρέτου που βρίσκεται σε οικισμό < 2000 κατοίκους. Ο οικισμός δεν είναι παραδοσιακός αλλά ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης (όπως ξύλινα κουφώματα, στηθαία ξύλινα, αναλογία κουφωμάτων με τις όψεις κ.α.).Οι ειδικοί όροι δεν τηρήθηκαν κατά την κατασκευή του ακινήτου. Για την έκδοση της οικοδομικής αδείας δεν απαιτούνταν να περάσει από κάποια επιτροπή. Για την τακτοποίηση πρέπει να περάσω από κάποια επιτροπή? Αν όχι, η μη τήρηση των ειδικών όρων δόμησης θεωρείται αυθαιρεσία ?Αν θεωρείται αυθαιρεσία, τακτοποιείται ως λοιπή παράβαση?

[Pavlos33]

@fotsiak Καλησπέρα. Επιτροπή δεν περνάει. Μόνο αν ήταν διατηρητέο ή σε ιστορικό κέντρο, παραδοσιακό οικισμό και υπό προϋποθέσεις (βλ. άρθρο 116 και 117). Για την μη τήρηση των ειδικών ΄όρων του οικισμού, σχετική και ισχύουσα κατ' αναλογία, ελλείψει μεταγενέστερης διάταξης, στο νόμο 4495 είναι η εγκύκλιος 3 Ν. 4178, στο σημείο που αναφέρει ότι η μη υλοποίηση κατασκευών ή τμημάτων κτιρίου δεν αποτελεί αυθαιρεσία, εκτός και αν, από την μη υλοποίηση/κατασκευή, παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Για παράδειγμα η μη κατασκευή στέγης σε οριοθετημένο οικισμό, όπου είναι υποχρεωτική, θα ληφθεί σαν παράβαση. Συνεπώς και κατά την προσωπική μου άποψη, θα ρυθμίσεις την μη υλοποίηση των μορφολογικών στοιχείων των όψεων με αναλυτικό (1 λοιπή παράβαση).

[civil910]

Χαίρετε συνάδελφοι,

Αντιμετωπίζω μια περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια προ του 1980, η οποία εκδόθηκε για ξενοδοχείο Γ’ τάξης με συνολική δόμηση 400 τ.μ., εξ αδιαιρέτου σε δύο αδέρφια. Ωστόσο, στην πράξη κατασκευάστηκαν κατοικίες συνολικού εμβαδού 320 τ.μ., με διαφορετικές κατόψεις και όψεις από την εγκεκριμένη άδεια, χωρίς να έχει εκδοθεί νέα οικοδομική άδεια. Η επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικίες ήταν ίδια με εκείνη του ξενοδοχείου.

Μετά την κατασκευή, η οικοδομή – η οποία διαθέτει ενιαίο στατικό φορέα – χωρίστηκε σε διαμερίσματα και στη συνέχεια έγινε σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, διαχωρίζοντας το οικόπεδο μεταξύ των δύο αδερφών. Ακολούθως, πραγματοποιήθηκε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, βάσει της οποίας τα διαμερίσματα κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας αντιστοιχούσαν αποκλειστικά στη συγκεκριμένη κάθετη.

Σύμφωνα με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας:

 Όροφος 1:

• Διαμέρισμα 1Α (80 τ.μ.) – Ιδιοκτήτης 1, Κάθετη Ιδιοκτησία 1
• Διαμέρισμα 1Β (80 τ.μ.) – Ιδιοκτήτης 2, Κάθετη Ιδιοκτησία 2

 Όροφος 2:

• Διαμέρισμα 2Α (80 τ.μ.) – Ιδιοκτήτης 1, Κάθετη Ιδιοκτησία 1
• Διαμέρισμα 2Β (80 τ.μ.) – Ιδιοκτήτης 2, Κάθετη Ιδιοκτησία 2

Πρόβλημα

Κατά την πρόσφατη αποτύπωση για τη ρύθμιση των αυθαιρεσιών, διαπιστώθηκε ότι τα διαμερίσματα σε κάθε όροφο έχουν ενοποιηθεί, με αποτέλεσμα να εκτείνονται πλέον και στις δύο κάθετες ιδιοκτησίες.

Στην πράξη, κάθε όροφος ανήκει πλέον σε έναν αδερφό, αλλά τα ενοποιημένα διαμερίσματα καταλαμβάνουν τμήματα και των δύο κάθετων ιδιοκτησιών, διαφοροποιώντας τη διαμερισμάτωση που είχε αρχικά οριστεί στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Σημαντικό: Οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν την κατάργηση των κάθετων ιδιοκτησιών, καθώς το κόστος μιας τέτοιας διαδικασίας είναι πολύ υψηλό.

---

Ερώτημα:

Δεδομένου ότι η υφιστάμενη κατάσταση αποκλίνει από την εγκεκριμένη σύσταση:

1. Απαιτείται τροποποίηση της σύστασης ώστε να συμβαδίζει με τη νέα διαρρύθμιση των διαμερισμάτων;
2. Μπορεί η ρύθμιση των αυθαιρεσιών να προχωρήσει ανεξάρτητα από την υπάρχουσα σύσταση;
3. Σε μελλοντικό στάδιο, τα αδέρφια επιθυμούν να μεταβιβάσουν τα διαμερίσματα, έτσι ώστε κάθε όροφος να ανήκει εξ ολοκλήρου σε έναν από τους δύο. Ποιος είναι ο κατάλληλος τρόπος για να γίνει αυτό, διατηρώντας τις κάθετες ιδιοκτησίες;

Κάθε καθοδήγηση ή σχετική εμπειρία θα ήταν πολύτιμη!

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

Edited Μάρτιος 17 by Pavlos33
κατάργηση έντονης μορφοποίησης κειμένου (βλ. κανόνες συμμετοχής)-Pavlos 33

[dimitris GM]

 Εχεις  νομιμη συσταση για καθετη 1, αποτελουμενη απο δυο  ΟΙ, μια  στο ισογειο και μια στον οροφο που ανηκουν στον Α

 Ομοιως εχεις νομιμη συσταση για την καθετη 2 αποτελουμενη απο ισογειο και οροφο που ανηκουν στον Β.

Ετσι ειναι στα συμβολαια και το κτηματολογιο.

Εχουν κανει λειτουργικη συνενωση με καθαιρεση της μεσοτοιχιας σε καθε οροφο.

Αυτο τακτοποιεις.

Οι ιδιοκτησιες δεν αλλαζουν  "κυριο", αρα δεν κανεις καμμια τροποποιηση της συστασης.

 Το γεγονος οτι, "στην πραξη" δλδ προφορικα,  καθε ενας οροφος "ανηκει" σε καθε εναν αδελφο,  δεν αλλαζει τα δικαιωματα τους.

Οταν στο μελλον το αποφασισουν,  θα κανουν ανταλλαγη μεταξυ τους και θα εχει καθε ενας τον δικο του οροφο.

[dimidomo]

Καλημέρα.

Αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση:

Έχω ξεμπαζωμένο υπόγειο το οποίο έχει πρόσβαση με το επίπεδο του πάνω ορόφου με σκάλα. Βέβαια υπάρχουν δύο πόρτες στην σκάλα, μια στο επίπεδο του υπογείου και μια στο πάνω όροφο. Επίσης το υπόγειο έχει πρόσβαση στον αύλειο χώρο από πόρτες.

Θεωρείται ότι είναι αυτοτελής χώρος;

Θα με βόλευε να ΜΗΝ είναι αυτοτελής χώρος ώστε τα τετραγωνικά του υπογείου να μην μετρήσουν στον υπολογισμό της κατηγορίας. ΑΝ μετρήσουν βγαίνει κατηγορία 5.

* Υπάρχει η δυνατότητα η πόρτα του υπογείου στην σκάλα να αφαιρεθεί, έτσι και αλλιώς δεν είναι κάτι αξιόλογο.

Edited Thursday at 10:01 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@dimidomo Καλημέρα.  Θα χρειαστεί να διευκρινίσεις τα εξής:

1. Το υπόγειο έχει εγκεκριμένη χρήση βοηθητικού χώρου και σήμερα έχει αυθαίρετη εγκατεστημένη χρήση κατοικία ή αναφέρεσαι σε εντελώς αυθαίρετο υπόγειο;

2. Έτος έκδοσης Ο.Α

3. Το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου;

Edited Thursday at 10:05 πμ by Pavlos33

[dimidomo]

1. Στην άδεια ήταν υπόγειο. Σήμερα χρησιμοποιείται πάλι σαν βοηθητικός χωρίς, δεν υπάρχουν εγκαταστάσεις κουζίνας ή μπάνιου. Είχαν σκοπό να το κάνουν κατοικία αλλά δεν προχώρησαν. 

2. 2006

3. Εντός σχεδίου

[Pavlos33]

Επομένως ποια είναι η αυθαιρεσία που προσθέτει υπέρβαση δόμησης;