ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Διάφορες περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καλέ μου φίλε, το σημαντικότερο πλεονέκτημα των ξεχωριστών δηλώσεων είναι ότι, ο διαχειριστής μηχανικός αυτών θα μπορεί να προσδιορίσει με απόλυτη σαφήνεια, αφενός μεν τους Συντελεστές των Υπερβάσεων (δόμηση, κάλυψη, ύψος), αφετέρου δε την Κατηγορία της κάθε ΟΙ που δηλώνεται. Όλα τα υπόλοιπα πλεονεκτήματα (που επίσης είναι πολλά) έπονται.... Σημειωτέον δε ότι, δεν υπάρχει απολύτως κανένα μειονέκτημα!!!

[Pavlos33]

10 ώρες πριν, the_topo said:

Ευχαριστώ Παύλο!

Όσον αφορά το 2ο κομμάτι - μου προτείνεις δηλαδή να κάνω μια δήλωση ανά ιδιοκτήτη ή ανά Ο.Ι.? Και σ' αυτή τη περίπτωση γίνεται μια μαζική μόνο για τους κοινόχρηστους χώρους? (έχει απαντήσει ο συνάδελφος Ιάσωνας)

....

Και τέλος, τι εννοείς να διευκρινίσω πως οι δυο πολυκατοικίες είναι ενωμένες? Ως προς το Φ.Ο.? Δηλαδή θα πρέπει ο Φ.Ο. να είναι διαχωρισμένος? Λογικά θα είναι αφού η 2η πολυκατοικία κατασκευάστηκε 5-10 χρόνια αργότερα!

Αν στο ακίνητο υπάρχει πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών οι δυο πολυκατοικίες που αναφέρεις ότι είναι "ενωμένες", θα πρέπει να έχουν ενιαίο φέροντα οργανισμό. Αν έχεις μικτή κάθετη θα πρέπει να μην έχουν (εφαπτόμενες έστω και χωρίς αρμό, αλλά χωρίς ενιαίο Φ.Ο). 

8 ώρες πριν, the_topo said:

 

Αν κάποιος θέλει να πληρώσει εφάπαξ για να εκμεταλλευτεί το 20% της έκπτωσης του προστίμου μπορεί! Ούτε καν δεσμεύεται χρονικά (ιδίως αν θέλει να προβεί σε συμβόλαια) για την αποπληρωμή του προστίμου από το σύνολο των συνιδιοκτητών!

Ο συνάδελφος Ιάσωνας τα εξήγησε όλα πολύ ωραία και πολύ σωστά και δεν έχω να προσθέσω κάτι. Αυτό που μπορώ να σου πω είναι ότι  σε μια κοινή δήλωση πολλών ιδιοκτησιών που ένα μεγάλο πρόστιμο θα πληρώνεται σε δόσεις (χάριν παραδείγματος ας πούμε πρόστιμο 10.000 Ευρώ) και έστω ότι κάποιοι στην πορεία αρνούνται να πληρώσουν και ας υποθέσουμε ότι ένας εξ αυτών θέλει να μεταβιβάσει. Καταλαβαίνεις ότι δεν θα μπορεί αν δεν εξοφλήσει διότι αν πάει με το 30% μπορεί να μην διαθέτει ο ίδιος τα χρήματα για να φτάσει σε αυτό το ποσοστό εξόφλησης, αφετέρου ποιος τρελάθηκε να αγοράσει ακίνητο με χρωστούμενη οφειλή που θα του μεταβιβαστεί ρητά μέσω του συμβολαίου, ενώ θα έχει και μερικούς συνιδιοκτήτες στην υπόθεση της τακτοποίησης;

Φυσικά αν συμφωνήσουν για εφάπαξ εξόφληση προστίμου, το παραπάνω δεν ισχύει.

[Forefather]

@the_topo~Ίσως σου φανεί χρήσιμη η αντιμετώπιση του ζητήματος των κοινοχρήστων από τον Ν 4495/17 – ΦΕΚ 167/Α/3-11-2017.

On 21/4/2023 at 11:36 ΜΜ, Jakeplem said:

Η νομοθετική διάταξη είναι το άρθρο 99 (δεύτερη παράγραφος) του ν 4495:

Παράθεση

Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ’ επιλογή των ιδιοκτητών, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης.

Σε περίπτωση που επιλεγεί η δεύτερη δυνατότητα (των ξεχωριστών δηλώσεων), οι αιτήσεις υπαγωγής πρέπει να αφορούν αντικείμενα μεταβίβασης (αυτοτελείς ιδιόκτητους χώρους).
Τα κοινόχρηστα δεν είναι αυτοτελείς χώροι οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Συνεπώς, δεν επιτρέπεται να υποβληθεί ξεχωριστή δήλωση γι' αυτά.
Επίσημο–ξεκάθαρο–απλούστατο.

 

Edited Απρίλιος 27 by Forefather

[Pavlos33]

Στην ΗΤΚ όμως υποχρεωτικά τα κοινόχρηστα αντιμετωπίζονται ως να ήταν αυτοτελής ιδιοκτησία. Θεωρώ ότι το θέμα είναι τυπικό αλλά αν κάποιος κάνει ξεχωριστή δήλωση στα κοινόχρηστα ελέγχοντας προφανώς όλες τις κοινόχρηστες/κοινόκτητες εγκαταστάσεις, έχει τα πάντα έτοιμα και νοικοκυρεμένα να τα βάλει μετά στην ΗΤΚ.

Ένα άλλο πράγμα που θα δημιουργήσει εύλογα ερωτήματα αν τα κοινόχρηστα μπουν σε ενιαία δήλωση με κάποια ή κάποιες οριζόντιες είναι και το πως θα επιμεριστούν οι υπερβάσεις δόμησης με τον αναλογούν Σ.Δ, αφού μια οριζόντια δικαιούται ΣΔ αναλογικά με το ποσοστό συνιδιοκτησίας της (έστω χάριν παραδείγματος 200 χιλιοστά) ενώ στους Κ.Χ (μη έχοντες ποσοστό ) βάζουμε το 100% (πχ υπέρβαση δόμηση σε κοινόχρηστο χώρο 10 τμ με επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο 500 τμ---ποσοστό υπέρβασης 2%, ενώ της οριζόντιας θα έπρεπε να διαιρεθεί δια του 0,2*500=100). 

 

[Forefather]

Στην ηλεκτρονική ταυτότητα γίνεται ξεχωριστή καταχώρηση για τα κοινόχρηστα κατ' εφαρμογή της σχετικής υπουργικής απόφασης.
Άλλο ζήτημα αυτό και άλλο ο Ν 4495. 
Το θέμα, όμως, δεν είναι μόνο ότι τα κοινόχρηστα δεν αποτελούν αυτοτελή ιδιοκτησία.
Αλλά ότι δεν αποτελούν αντικείμενο μεταβίβασης.
Θεωρείς ότι αποτελεί τυπικότητα η προϋπόθεση υπαγωγής;
Με συγχωρείς, αλλά διαφωνώ ριζικά. 
Ο λόγος είναι ότι η παρατιθέμενη διάταξη είναι η μοναδική που καθορίζει το αντικείμενο της δήλωσης και είναι —κατά προφανή τρόπο— κομβικής σημασίας για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων.

[Pavlos33]

10 λεπτά πριν, Forefather said:

Με συγχωρείς, αλλά διαφωνώ ριζικά. 
 

Σεβαστό.

[the_topo]

Εγώ πάλι έχω μπερδευτεί.

Σχετικά με το Ν4495/17 και τους κοινόχρηστους χώρους -αυτοί τακτοποιούνται σε μια ανεξάρτητη δήλωση από όλους όμως τους συνιδιοκτήτες, σωστά?

@Forefather αν διαφωνείς στο παραπάνω - σε ποιά δήλωση θεωρείς ότι υποβάλλονται τα κοινόχρηστα? Αφού ο καθένας για την Ο.Ι. του θα υποβάλλει ανεξάρτητη δήλωση.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

2 ώρες πριν, the_topo said:

Σχετικά με το Ν4495/17 και τους κοινόχρηστους χώρους -αυτοί τακτοποιούνται σε μια ανεξάρτητη δήλωση από όλους όμως τους συνιδιοκτήτες, σωστά?

Σωστά! Δύναται να μην είναι αιτούντες όλοι οι συνιδιοκτήτες, αλλά μέρος αυτών. Και σε αυτή όμως την περίπτωση αναφέρονται και οι υπόλοιποι με το ποσοστό τους.

[Pavlos33]

Ιάσωνα καλημέρα. Θα μπορούσε εναλλακτικά για λόγους απλοποίησης των καταχωρήσεων να συγκληθεί γενική συνέλευση πολυκατοικίας με θέμα ρύθμιση αυθαιρεσιών Κ.Χ στην ημερήσια διάταξη. Αφού υπογραφεί από όλους ή όσους ορίζεται στο καταστατικό για ανάλογες περιπτώσεις, το υπογεγραμμένο φύλλο της απόφασης Γ.Σ από συνιδιοκτήτες και διαχειριστή, να εισαχθεί στο σύστημα και στα στοιχεία ιδιοκτήτη να μπει ο διαχειριστής με το ΑΦΜ της πολυκατοικίας. Ποια η γνώμη σου;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καλημέρα Παύλο! Δεν θα το προχωρούσα με τον τρόπο αυτό. Δεν με ενδιαφέρουν τόσο οι επιμέρους διαδικασίες αλλά το ότι, στο σύστημα πάντα θέλω να φαίνονται όλοι οι ιδιοκτήτες, με το ΑΦΜ τους και τα στοιχεία τους, ο καθένας με το ποσοστό του, συμφωνεί ή διαφωνεί μου είναι αδιάφορο κ.λπ. Μπορεί η ΓΣ να εξουσιοδοτήσει νόμιμα τον διαχειριστή, ο οποίος θα μπορούσε να κάνει νόμιμα όλες τις αναγκαίες κι απαραίτητες ενέργειες (εκπροσωπώντας μόνον όσους τον εξουσιοδότησαν κ.λπ.), αλλά στο σύστημα δεν με καλύπτει ο ΑΦΜ της πολυκατοικίας, ούτε "σκέτος - νέτος" ο διαχειριστής.... Κι όλο αυτό γίνεται στην προσπάθειά μου να "καλύπτω πάντα τα νώτα μου" σε οποιοδήποτε μελλοντικό ενδεχόμενο.... (π.χ. τσακώθηκαν, διαφωνούν, τρέχουν στα δικαστήρια, δεν έχει λεφτά κάποιος, πέθανε κάποιος, δεν ενδιαφέρονται οι κληρονόμοι, πουλήθηκε μια ΟΙ και δεν ενδιαφέρεται ο νέος ιδιοκτήτης, έβαλε το πρόστιμο στα κοινόχρηστα ο διαχειριστής και δεν το πληρώνει κάποιος, άλλαξε ο διαχειριστής κ.λπ.)....

Υ.Γ. Γράφε βρε φίλε το Ιάσωνας με όμικρον!!! Σήμερα ειδικά που γιορτάζει. Είναι, στην ονομαστική "ο Ιάσων", στη γενική "του Ιάσονα" κ.λπ.